22TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013geLuiden uit de pRaktijkgeLuiden uit de praktijk:de Markiezatenvoordat een nieuwbouwproject wordt neergezet, gaan er jaren van studies, verkenningen enbeleidsnota's aan vooraf. zo'n nieuwbouwproject moet allerlei beloften gaan inlossen, maar lukt datook? dit keer aandacht voor de 17 levensloopbestendige woningen in het nieuwe woongebied deMarkiezaten in Bergen op zoom.in het koRtDe 17 levensloopbestendige woningen zijn onderdeel van deelgebied De Meander in uitbrei-dingsgebied de Markiezaten in Bergen op Zoom. In deze nieuwe woonwijk worden 1.600woningen gebouwd waarvan het grootste deel koopwoningen. De 17 levensloopbestendigewoningen zijn huurhuizen met alle hoofdfuncties, dus ook slaapkamer en badkamer, op debegane grond. De woningen zijn vooral bestemd voor ouderen en geschikt voor minder vali-den, maar ook andere doelgroepen, zoals jonge gezinnen, kunnen er terecht. De zogenaamdenultredenwoningen zijn ontworpen door Sputnik Architecten uit Rotterdam in opdracht vanwoningcorporatie Stadlander. De woningen zijn opgeleverd in september 2012.23TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013geLuiden uit de pRaktijktekst buReau baxfotogRafie sputnik en Ruben daRio kLeimeeR`Nultredenwoningen zijnerg populair'maRCo bakx, teamLeideR vastgoedontwikkeLing bij woning-CoRpoRatie stadLandeR"De doelgroep voor deze woningen is `van wieg tot graf'. Vooralbedoeld voor ouderen, maar ook minder validen, gezinnen met kinde-ren of mensen die voorsorteren op hun toekomst kunnen er wonen. De17 woningen zijn allemaal verhuurd en er woont een gevarieerde groepmensen. Het zijn zogenaamde nultredenwoningen met alle vier debasisfuncties ? woonkamer, keuken, slaapkamer, badkamer ? op debegane grond. Op de eerste verdieping zijn extra kamers.In de woningvoorraad van Stadlander zitten ongeveer 15.000 huizen.De meeste zijn starterswoningen en eengezinswoningen. Ongeveer 3procent van onze woningportefeuille transformeert jaarlijks doorsloop en nieuwbouw. De nieuwbouwprojecten van Stadlander zijnaltijd dit soort levensloopbestendige woningen. Met het oog op de ver-grijzing en mensen die steeds langer thuis blijven wonen, is hetbelangrijk dat we ook dit soort woningen kunnen aanbieden aan onzeklanten. Het aantal levensloopbestendige woningen is echter onvol-doende om aan de veranderde vraag te kunnen voldoen. Deze grondge-bonden nultredenwoningen zijn populair. De 17 huizen waren zo ver-huurd. Soms zien mensen op tegen de woonlasten. Vergeleken methun oude huur, is de huur van zo'n nieuwbouwhuis vaak hoger. Maarmensen vergeten daarbij vaak dat een nieuwbouwwoning ook invloedheeft op de stookkosten. Bovendien biedt zo'n nieuwe woning meercomfort.In het beeldkwaliteitsplan voor dit gebied stond dat de woningen eenjarendertiguitstraling moeten hebben. De architect - Sputnik - heeftniet het meest voor de hand liggende ontwerp gemaakt. Woningen24TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013geLuiden uit de pRaktijkmet gevarieerde plattegronden die speels in elkaar grijpen en met eenplat dak. Samen met architect en bouwer hebben we voor deze socialedoelgroep echt mooie kwaliteit neergezet. Als je de huizen vergelijktmet de koopwoningen in de buurt, vind ik onze woningen toekomst-gerichter en waardevaster."`We hebben er een eigentijdsedraai aan gegeven'henk buLtstRa, sputnik aRChiteCten uit RotteRdam"De locatie had een strenge begrenzing en bood ruimte aan 17 eenge-zinswoningen met een standaard beukmaat. Omdat de levensloopbe-stendige woningen ook hoofdslaapkamer en badkamer op de beganegrond hebben, was extra ruimte nodig. Om toch 17 woningen te kun-nen bouwen, hebben we een innovatief type ontwikkeld, dat gebruikmaakt van een `bonus-beuk'. Twee standaard woonbeuken zijn herver-deeld in drie beuken. In de extra beuk, die zo ontstaat, zijn de slaap- enbadkamers van twee woningen gelegen. Met deze typologie was hetmogelijk om 17 nultredenwoningen te realiseren. Ik denk datStadlander onze oplossing erg aantrekkelijk vond en dat wij daarom deopdracht kregen om het ontwerp te maken.In het stedenbouwkundige plan voor de Markiezaten stond dat de wijkeen jarendertigsfeer moest uitstralen. Wij hebben ons daarbij lateninspireren door ontwerpen van Frank Lloyd Wright en hebben er eeneigentijdse draai aangegeven. Vaak wordt geprobeerd een jarendertigs-feer te cre?ren door kleine details aan een woning toe te voegen. Maarzo'n sfeer ontstaat niet door de details, het heeft alles te maken metruimtelijke invulling. We hebben geprobeerd de overgang van straatnaar woning te verzachten. Het gaat om de gradaties van publiek naarpriv?, waarvoor in de jaren dertig slimme architectonische middelenwerden ingezet, zoals nissen, muurtjes, plantenbakken, erkers en der-gelijke. De straatgevel is opgebouwd uit een zorgvuldige compositievan verspringende bakstenen volumes. Hierdoor ontstaan erkers enoverstekken. De erkers geven een breed uitzicht over de voortuin en destraat en cre?ren een geleidelijke overgang van de straat naar dewoning. Onder de overstekken kunnen de bewoners uit de wind enregen hun woning betreden of op een zonnige avond in de schaduw opeen bankje in de voortuin zitten."`Deze aanpak vraagt eenandere houding'hans timmeRmans, adjunCt-diReCteuR bij de kok bouwgRoep"Bij de realisatie van deze 17 woningen is gekozen voor een heel nieuweaanpak. Met woningcorporatie Stadlander hebben we een samenwer-kingsovereenkomst gesloten waarbij we samen investeren in de 17 nul-tredenwoningen en in toekomstige projecten. Ambities op het gebiedenergieverbruik, duurzaamheid en kostenreductie zijn hierbij leidend.We streven naar volledige transparantie en we geven elkaar volledige25TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 4 auguSTuS 2013geLuiden uit de pRaktijkinzicht `in de keuken': ze mogen onze boekhouding zien. En we hou-den rekening met elkaars belangen. Dat is uniek in de bouwwereld.De Kok Bouwgroep had bij dit project een gedelegeerd opdrachtgever-schap. We werkten via een design & build constructie. Hierbij maakteen architect het voorlopig ontwerp, maar doet de aannemer de uit-werking ervan. Dat komt tegenwoordig vaker voor. Natuurlijk heeftdat te maken met kosten, maar ook met efficiency. Wij hebben eenaanpak bedacht waarbij alle partijen tegelijkertijd achter de tekentafelzitten om samen tot een definitief ontwerp te komen. Constructeur,architect, installateurs, onze bouwspecialisten en de woningcorpora-tie; met z'n allen hebben we het gebouw alvast in een 3D omgevinggebouwd, zodat alle tegenstrijdige belangen en mogelijke bouwfoutenmeteen opgelost konden worden. De diverse bouwspecialisten bren-gen direct hun kennis in aan de tekentafel om te komen tot de besteoplossingen. Dat was wennen. Een architect bijvoorbeeld wil natuur-lijk het liefst alles helemaal zelf uitwerken. Dat moest hij nu uit han-den geven. Partijen zijn heel erg gewend om vanuit hun eigen belangte denken. Nu hadden ze allemaal hetzelfde belang: een goed gezamen-lijk project neerzetten. Dat vraagt een andere houding, een anderemindset. Maar door op deze manier met elkaar meteen knopen door tehakken en daarna gezamenlijk een akkoord te geven op de tekeningen,bespaar je ontzettend veel tijd. Traditioneel gezien gaan bouwtekenin-gen eindeloos heen en weer en krijg je bovendien eindeloze discussiesover meer en minder werk. Dat heb je bij deze manier van werken niet.We hebben deze aanpak nu voor het eerst zo toegepast en alle partijen,alle co-makers zoals ik ze noem, zijn tevreden."`Koop proberen we om tezetten naar huur'maRk van deR heijden, pLaneConoom bij de gemeente beRgenop zoom"De 17 woningen in deelplan De Meander zijn een klein onderdeel vangebiedsontwikkeling de Markiezaten. In de periode 2005 ? 2010 heeft degemeente met onder andere Bouwfonds Ontwikkeling, HeijmansVastgoed en woningcorporatie Stadlander overeenkomsten geslotenvoor de ontwikkeling van de verschillende deelgebieden. Deelgebied deKlaverwei is in 2008 als eerste bewoond en op een enkel perceel na opge-leverd. Dat is inmiddels een hecht woonbuurtje geworden. In deMarkiezaten zijn in totaal circa 1.600 woningen gepland, daarvan zijn ernu ruim 400 gebouwd. De planning was dat de nieuwe woonwijk in2020 bewoond en afgerond zou zijn. Vooral door de crisis op de woning-markt hebben we fors vertraging opgelopen. De verwachting nu is datalle woningen rond 2030 opgeleverd zijn. Voor kopers en huurders die aleen huis bewonen, vallen de gevolgen van de vertraging mee. We probe-ren de deelgebieden geclusterd te ontwikkelen waardoor afgerondewoonbuurten ontstaan, zoals de Klaverwei. De gemeente zorgt ervoordat in die buurten de voorzieningen gerealiseerd en op niveau zijn.Speelplaatsen en beplanting worden aangelegd. Verder zijn de grotepublieke voorzieningen al in de wijk aanwezig. Zo ontsluit de zuidelijkerandweg het gebied inmiddels en zijn er een brede school en een schoolmet bijzonder onderwijs gerealiseerd. Tevens is het nieuwe sportparkMarkiezaten en het natuurgebied Dal van de Molenbeek ingericht enopgeleverd. De mogelijkheden voor winkelvoorzieningen worden nogbekeken. De plannen voor de Markiezaten gaan door, maar wij moetenwel een en ander heroverwegen. De meeste doelstellingen blijven over-eind. Maar we kijken bijvoorbeeld naar de verhouding huur/koopwonin-gen. Woningcorporatie Stadlander heeft naast de 17 levensloopbestendi-ge woningen nog enkele projecten in de Markiezaten, maar buiten diehuurwoningen zijn enkel koopwoningen gepland. Een van de overwe-gingen is om een aantal koopwoningen om te zetten naar huurwonin-gen en daarbij samenwerking te zoeken met partijen uit de zorgsectoren commerci?le partijen. Door de financi?le crisis is er meer vraag naarhuurwoningen. Wij proberen aan die veranderde vraag van de markttegemoet te komen."`Het huis heeft voor ons deideale indeling'fLoRan van wijk, bewoneR, 25 jaaR"Samen met een vriend van me, woon ik sinds een maand in dit huis.Hij kwam terug van een lange reis en zocht een huis. Ik wilde ookgraag op mezelf gaan wonen. Toen we dit huis konden krijgen warenwe erg blij. Het heeft een ideale indeling voor ons, omdat we zowelboven als beneden een slaapkamer plus een badkamer hebben. Nuhebben we ieder onze eigen plek en daarnaast delen we een woonka-mer, keuken en hobbykamer. Het uiterlijk van de woning vind ik ergmooi, heel sjiek.We wonen hier nog maar kort, maar ik heb al goed contact met mijndirecte buren. Ik maak af en toe een praatje links en rechts. Het is pret-tig wonen in onze buurt, ook al is het gebied nog lang niet klaar. In dehele wijk is nog veel braakliggend terrein. Soms komt er eens eenbouwwagen langs rijden. Ik heb daar niet veel last van. Onze buurt ligtaan de rand van het nieuwbouwgebied. Ik fiets zo de stad in. Winkelshebben we nog niet echt in de wijk. Er is wel een appartementenge-bouw met op de begane grond commerci?le ruimtes, maar die zijn nogniet verhuurd. Ik vind dat geen probleem. In de omliggende wijkenzijn tal van winkels; ik kom niets te kort."