TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGROND6E?n keer per jaar spreekt de secretaris-generaal (SG) van het ministerie van Economische Zaken zichmet permissie uit over een beleidsterrein van een ander ministerie: in het nieuwjaarsartikel van heteconomenblad ESB. Dit jaar stelde SG Chris Buijink de woningcorporaties aan de orde. In het belangvan de Nederlandse economie moet ook de corporatiesector beter gaan presteren, luidde decentrale boodschap. De topambtenaar ligt toe wat hij precies bedoelt.`HELDERHEID OVER TAKENVERGROOT LEGITIMITEITCORPORATIES'DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALISTTWITTER@EMHARMS #TVDVIn hoeverre zijn economische principes toepasbaar op de corporatiesector? Er isimmers een groot verschil tussen commercieel en maatschappelijk ondernemer-schap. In het eerste geval is sprake van vrijheid, in het tweede geval is het vrij-heid in gebondenheid: er is een maatschappelijk doel in het geding.Corporaties zijn geen normale marktpartijen, omdat zij juistin behoeftes op de woningmarkt voorzien die in een vrij spelvan vraag en aanbod onvoldoende tot stand komen. Daaromondersteunt de overheid die taken ook, bijvoorbeeld via deachtervangfunctie bij het Waarborgfonds SocialeWoningbouw. Het gaat erom dat concreet vastgestelde maatschappelij-ke taken zo doelmatig mogelijk worden uitgevoerd. Juist omdat corpo-raties publieke taken uitvoeren, is het van groot belang dat dit sober endoelmatig gebeurt. Het maatschappelijk vermogen moet goed wordenbesteed. Zelfs als je rekening houdt met de maatschappelijke taken vaneen corporatie, dan zie je dat de beheers- en onderhoudskosten oneven-redig hoog zijn. Dat kan in de praktijk beter. Meer ondernemerschap ophet gebied van vastgoedbeheer kan bijvoorbeeld geen kwaad.Uw stelling is dat woningcorporaties meer kunnen bijdragen aan de economi-sche groei. Dat kan toch nooit als doel op zich worden gezien? Het is hoogstenseen bijeffect van hun werkzaamheden, die bij wet zijn gericht op het belang vande volkshuisvesting.Semipublieke sectoren zoals zorginstellingen, onderwijsinstellingen,spoorbedrijven en woningcorporaties leveren publieke diensten diebelangrijke randvoorwaarden zijn voor een concurrerende economie. Zedragen ertoe bij dat Nederland een aantrekkelijke plek is om te werkenen te wonen. Door hun taken op het gebied van volkshuisvesting goeden doelmatig uit te voeren, versterken corporaties de randvoorwaardenvoor economische groei. Een beter functionerende huurmarkt verbetertbijvoorbeeld ook de werking van de arbeidsmarkt. Zo maken langewachtlijsten voor een huurwoning het niet aantrekkelijk om te verhui-zen voor een andere baan. In zijn algemeenheid kun je stellen dat eenmeer doelmatige uitvoering van publieke taken schaarse middelen enmensen vrijspeelt die elders in de economie kunnen worden ingezet.Is niet juist de overheid verantwoordelijk voor het feit dat de corporaties nualleen maar minder bijdragen aan de economie? De greep in de corporatiekasvia de verhuurdersheffing is zo groot dat veel corporaties zich genoodzaakt zienprojecten in de nieuwbouw en de stedelijke vernieuwing te staken. Is het (nega-tieve) economisch effect daarvan niet veel groter dan van een eventuele efficien-cyverbetering?Een verhuurdersheffing kan, mits goed vormgegeven, bijdragen aan eenverbetering van de werking van de woningmarkt en de doelmatigheidvan corporaties bevorderen. Immers, door effici?ntieverbetering enwerk te maken van de ruimte die er is om de huurinkomsten te vergro-ten, hebben corporaties de mogelijkheden om de heffing op te brengen."In de praktijk zullen corporaties hun vermogenmeer moeten laten renderen"Het vermogen van corporaties zit voor het grootste deel verborgen in de stenen.Hoe wilt u dat liquide maken, in een tijd dat de verkoop van woningen achter-blijft, en hier bovendien voor de commerci?le woningmarkt een zeer ongewenstwant oneerlijk concurrentie-effect vanuit gaat?De corporatiesector heeft veel weg van een revolving fund. De rende-7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDChrisBuijink,SGEconomischeZaken8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDmenten op het vermogen moeten voldoende zijn om ook in de toekomstde publieke taken te kunnen uitvoeren. Het sturen op rendementendoor het verkopen van woningen vind ik geen structureel verdienmodel.Het maatschappelijke vermogen van corporaties kan vooral beter rende-ren door de wettelijke huurruimte beter te benutten en door de doelma-tigheid te vergroten."De overheid kan nauwelijks sturen omdat ze opafstand staat en in de bekostiging van corporatieseen beperkte rol speelt."Corporaties zijn gebonden aan solvabiliteitseisen en behoren ook hun broekzelfstandig te kunnen ophouden. Daar vloeien bepaalde rendementseisen uitvoort. Die zijn lager dan dat de puur commerci?le partijen hanteren, maar datmaakt het nu juist mogelijk om op plaatsen waar de markt het laat afwetentoch tot investeren te komen. Hoe wilt u daar verandering in brengen? Meermarkt, minder publiek? Met andere woorden: moeten de woningcorporatiescommercieel gaan?De kerntaak van corporaties is om te voorzien in volkshuisvestelijkebehoeften die commerci?le partijen laten liggen. Dat wil ik niet veran-deren, maar juist meer benadrukken. Ik constateer dat het maatschap-pelijk vermogen van corporaties niet optimaal wordt ingezet. Er is inde praktijk sprake van een vermenging van rollen. De corporatie isvastgoedondernemer, maatschappelijk dienstverlener en vermogens-beheerder. Door die rolvermenging is het lastig om zicht te krijgen opde afzonderlijke prestaties en daarop effectief te sturen. Zowel voor decorporatiebestuurders zelf, de externe toezichthouders als het publiek.Ik stel voor om deze rollen verplicht administratief te scheiden. Dezescheiding versterkt de interne checks and balances, vergroot de pro-fessionaliteit en doelmatigheid van de uitvoering van hun publieketaken."Om de checks en balances op orde te houden,mag het volkshuisvestelijk en financieel toezichtniet bij de gemeenten liggen; zij kunnen er immersbelang bij hebben om zo veel mogelijk investeringenvan corporaties naar hun gemeente te trekken."Wilt u de decentralisatie en verzelfstandiging van de corporatiesector terug-draaien? Geldt hier niet het aloude economische principe: wie betaalt bepaalt?Corporaties opereren nu in een sturingsvacu?m. Er wordt nauwelijkstucht van de markt ervaren, de controle van het toezicht schiet tekort ener is in beperkte mate politieke sturing mogelijk op hun taakuitvoering.Dat moet doorbroken worden, onder andere door sterkere sturing vande overheid op de kerntaken: de diensten van algemeen economischbelang. Ik bepleit geen terugkeer naar de gemeentelijke woonbedrijvenen het terugdraaien van de verzelfstandiging. De invloed van stakehol-ders moet wel worden versterkt, zodat een corporatie meer kan bijdra-gen aan wat bijvoorbeeld een gemeente belangrijk vindt op volkshuis-vestelijk terrein.De overheid benadert corporaties regelmatig met de vraag daar te investerenwaar marktpartijen dat niet willen of kunnen. Zij heeft in de loop der jaren ookbewust de taken van woningcorporaties uitgebreid (1997: toevoeging leefbaar-heid; 2005: toevoeging wonen en zorg als prestatievelden voor woningcorpora-ties). Moet daar een einde aan komen?Wat de wettelijke taken zijn van een corporatie, is een keuze van de poli-tiek. Mijn punt is dat die taken wel helder gedefinieerd moeten worden.Welke prestaties verwachten we van de corporaties? Wanneer is eenwoning bijvoorbeeld betaalbaar genoeg? Bij welke partij leggen we dietaak? Helderheid daarover vergroot de legitimiteit van corporaties. Watbetreft de betaalbaarheid zie ik corporaties dit zelf invullen met hetgeven van huurkortingen en tegelijk het rijk de huurtoeslag hanteren.Dat is geen optimale uitvoering van inkomensondersteuning.Hoe zouden volgens u de overheid en de corporatiesector tot betere en ook duide-lijker prestatieafspraken moeten komen? Op vrijwillige basis, in de vorm vaneen convenant of akkoord? Of bij wet vastgelegd? Waarom is het volgens u totop heden nog nooit gelukt om concretere prestatie-eisen op papier te zetten?Hoe de afspraken vastgelegd worden, is voor mij van secundair belang.Het gaat erom dat ze vastgelegd worden. Zowel het defini?ren van de`Indepraktijkzullencorporatieshunvermogenmeermoetenlatenrenderen'(Foto Jan Boeve / Hollandse Hoogte)9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2013ACHTERGRONDtaken als het concretiseren in concrete prestaties is niet iets wat de over-heid in isolement moet doen. Corporaties, gemeenten en huurders moe-ten betrokken zijn. De betrokken partijen moeten elkaar bij de les kun-nen houden. Dat vergroot de legitimiteit van het handelen van corpora-ties, maakt helder aan corporaties wat van ze verwacht wordt en zorgtdat belanghebbenden de corporaties daar ook op kunnen aanspreken."De wet laat corporaties de ruimte om allerleitaken op te pakken en kerntaken zijn onvoldoendeconcreet geformuleerd."U vindt dat er voor woningcorporaties ook in de toekomst een taak is weggelegdin het middenhuursegment. Hoe verhoudt zich dit tot het voorstel uit het regeer-akkoord om het werkveld van corporaties te beperken tot de sociale huursector?De focus van corporaties moet bij de sociale kerntaken komen te liggen.Omdat corporaties op dit moment al een van de belangrijkste aanbie-ders zijn van woningen in het middenhuursegment, is het echter nietonlogisch dat corporaties een commerci?le poot houden. Maar dezedient dan wel volledig juridisch gescheiden te zijn van de sociale poot.Zo kan die commerci?le poot, eventueel in samenwerking met privateinvesteerders, bijdragen aan het voorzien in de behoefte aan woningenin het middenhuursegment. En die behoefte is groot.De Commissie Hoekstra heeft recent advies uitgebracht over een verdere aan-scherping van het toezicht. Wat vindt u van dit advies? Sluit het aan bij de wij-ze waarop u meent dat de doelmatigheid en de economische betekenis van decorporatiesector kunnen worden vergroot?De urgentie ten aanzien van de corporatiesector wordt gelukkig breedgedeeld. Een aantal voorstellen van de commissie komt overeen metvoorstellen uit het ESB- artikel. Zo adviseert de Commissie Hoekstra eenscheiding van functies binnen het bestuur, sturen op direct en indirectrendement en het inzichtelijk maken van kosten van maatschappelijkeprestaties.Het artikel in ESB is te lezen op: www.economie.nl/artikel/nieuwjaarsartikel-door-chris-buijink