TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDHet kabinet wil dat huurders het recht krijgen hun corporatiewoning te kopen. Met kooprechtheeft Groot-Brittanni? veel ervaring. In dertig jaar tijd verdwenen 2,5 van de 6 miljoenhuurwoningen. De gevolgen zijn schrijnend. Huurders zijn verworden tot outcasts, sommigewijken tot no go areas. De middenklassegezinnen die in goede tijden hun huurhuis kochten,kloppen massaal aan voor `woonbijstand'. De Britse lessen van het kooprecht.HET KOOPRECHT EN DEBRITSE LESSENDOOR JOS MOERKAMP, PUBLIC CREATION, PUBLICISTIn het regeerakkoord staat het in ??n zin opgeschreven:`Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hunwoning tegen een redelijke prijs te kopen.' Sinds ministerDonner begin juli zijn Woonvisie presenteerde, bestaat er ookeen bescheiden onderbouwinkje van dit standpunt ? later ditjaar komt de bewindsman met een nadere uitwerking. In ieder gevalworden twee aspecten zichtbaar, een sociaal-economisch en een ideo-logisch. In de eerste plaats moet de verkoop van huurwoningen bijdra-gen aan het vlottrekken van de woningmarkt. Vraag en aanbod zijnniet goed op elkaar afgestemd. Er is een `overmaat' aan sociale huur-woningen. Corporaties bieden slechts 4 procent van hun voorraad aanin de vrije sector, terwijl er vraag is voor 40 procent, betoogt de minis-ter. Verkoop verbetert dus de werking van de markt.In de tweede plaats is eigenwoningbezit goed voor mens en buurt.`Eigenwoningbezit geeft de vrijheid om de woning naar eigen inzichtin te richten en aan te passen, draagt bij aan het opbouwen vaneigen vermogen en daarmee aan zelfredzaamheid van burgers enbe?nvloedt in positieve zin de betrokkenheid bij de woonomgevingen de leefbaarheid van buurten en wijken. Eigenwoningbezit geeftdaarmee in belangrijke mate invulling aan het bredere kabinetsstrevennaar meer eigen verantwoordelijkheid voor en zeggenschap bij debewoners', zo schrijft de minister.Tegelijkertijd hinkt de Woonvisie enigszins op twee gedachten: hetaanstaande recht op koop door huurders wordt weliswaar opnieuwbekrachtigd, maar aangevuld met een tekst die vooral gaat over hetrecht op v?rkoop door corporaties: `Met corporaties worden afsprakengemaakt over de verkoop van huurwoningen aan bewoners waarbijspeculatie wordt voorkomen zodat het maatschappelijk vermogenbehouden blijft.'EMANCIPATIEDat het kooprecht in het regeerakkoord kwam, mag een verrassingheten. Noch het CDA, noch de VVD, noch gedoogpartner PVV haddenhet in hun verkiezingsprogramma staan. Wel hadden prominenten dediscussie hierover aangezwengeld via de media. In NRC Handelsbladverscheen een jaar geleden een opiniestuk van onder meer econoomen CDA-ideoloog Lans Bovenberg, die eigen woningbezit koppeldeaan `de emancipatie van mensen', zonder overigens toe te lichten watdie emancipatoire werking dan zou zijn. Hij stelde dat de helft vanalle corporatiehuurwoningen de komende twintig jaar omgezet kanworden in priv?bezit. `Als dat ook nog eens gebeurt onder gunstigerkoopvoorwaarden (zoals Koopgarant of Te Woon) dan is eigenwoningbezit voor grote bevolkingsgroepen mogelijk.'Een paar maanden later deden Sweder van Wijnbergen, ArthurDocters van Leeuwen en Hans Hillen via Het Financieele Dagbladook een duit in het zakje. Zij schatten in dat een derde van de 2,4miljoen corporatiewoningen verkocht kunnen worden. Dat levertde corporaties 120 miljard op, geld dat ze goed kunnen gebruiken.Overigens pleitten ze tegen het marktdenken in de sociale huursector.Wel speelden ook bij hen politiek-ideologische sentimenten een rol:`Het CDA heeft de afgelopen jaren rond het corporatiedossier te weinigweerstand geboden aan de PvdA', was het punt dat Hillen maakte.BAKERMAT GROOT-BRITTANNI?Hoe het Nederlandse kooprecht eruit gaat zien is nog afwachten. In detussentijd is het goed te kijken naar de bakermat van dit beleid: Groot-Brittanni?. Dat voerde met de Housing Act van 1980 het Right to Buy(RTB) in. Het heeft het land in dertig jaar tijd voorgoed veranderd.Terwijl in Nederland de verbeelding nog aan de macht was, ergesproken werd over spreiding van kennis, inkomen en macht, over devermogensaanwasdeling die werknemers moest laten meeprofiterenvan `overwinsten' van bedrijven, kwam aan de andere kant van de41Noordzee een nieuwe ideologie tot wasdom. De Conservatieve Partijstond voor spreiding van rijkdom en eigendom, onafhankelijkheidvan de staat. Kort gezegd kwam de nieuwe ideologie erop neer datwoningbezit vrij en gelukkig maakt en op die manier het verlangennaar m??r bezit doet toenemen, hetgeen n?g gelukkiger maakt.`Mensen zijn gelukkiger als huiseigenaar dan als huurder', schreef departij in 1976.In Groot-Brittanni? is huren voor de kanslozen. Zewonen doorgaans in slechte buurten, waarin deproblemen zich de afgelopen jaren dermateopstapelden dat ze zijn verworden tot no go areasHad het beleid van de overheid sinds 1920 vooral tot doel gehad in dehuisvesting voor zwakkeren te voorzien, vanaf 1980 werd dit beleidjuist gezien als veroorzaker van sociale zwakte. Dat zou veranderendoor huurders tot huisbezitters om te vormen. Peter King, verbondenaan de Montfort University in Leicester en een expert op het gebiedvan RTB, concludeert daarom dat RTB niet is ontstaan uit populisme ofopportunisme, maar uit ideologie: bezit is goed.RTB werd een van de belangrijkste kenmerken van het `Thatcherisme':het socialisme moest worden vernietigd en volkshuisvesting was,gesteund door linkse lokale besturen, de meest tastbare vorm vansocialisme. In het verkiezingsprogramma van 1979 stond: `Veelfamilies (...) willen hun eigen huis kopen, maar kunnen zich dat nietveroorloven of worden tegengehouden door lokale autoriteiten of doorde Labour-regering. Het is tijd om beperkingen op te heffen.' Verderbeschreef de partij dat zij, eenmaal aan de macht, aan huurders hetwettelijke recht zou geven hun woning te kopen, met flinke kortingen.Daarnaast zouden de aspirant-kopers gegarandeerd toegang krijgentot volledige hypotheken.In 1980 kregen bewoners die drie jaar huur hadden betaald het rechthun huis te kopen, met een korting van 33 procent. Elk extra huurjaarleverde 1 procent extra korting op, tot een maximum van 50 procent.Vier jaar later werden de regels versoepeld: twee jaar huren was genoegom in aanmerking te komen en de korting kon oplopen tot 60 procent.Voor flats kwam een regeling die begon met een korting van 44 procenttot een maximum van 70 procent.ONGEKEND SUCCESIn het eerste decennium was RTB een ongekend succes. Ruim 1,2 miljoenhuurders kochten hun huis, bijna net zoveel als de twee decenniadaarna. In totaal gingen 2,5 miljoen van de 6 miljoen huurwoningenover in particuliere handen. Tot op heden ziet de Conservatieve Partijdeze kapitaalsoverdracht van publiek naar privaat als een van haargrootste verdiensten. Het succes zorgde er tevens voor dat ook Labour,dat RTB aanvankelijk verafschuwde, het kooprecht omarmde. RTB wasniet meer weg te denken uit de Britse samenleving. Gemeenten warenfinancieel afhankelijk geworden van de verkoopopbrengsten. Daarmeebekostigden ze ander beleid, want terugploegen in de sociale huursectorwas nadrukkelijk niet de bedoeling.Toen het aantal verkopen terugliep, bleven de opbrengsten voor degemeenten op peil, doordat ook de koopkortingen omlaag gingen ener per verkochte woning meer geld naar de lokale kas vloeide. Maargeleidelijk aan werd wel duidelijk dat de rek eruit was. In het topjaar1982 gingen meer dan 200 duizend sociale huurwoningen over inparticuliere handen. In 2006 nog maar 36 duizend (zie tabel). Dehuurders met verhoudingsgewijs de beste inkomens hadden inmiddelsalle goede huizen gekocht. Wat overbleef waren slechte woningen, voortwee derde gehuurd door werklozen en arbeidsongeschikten en vooreen derde door mensen met de laagste inkomens. In Groot-Brittanni?is huren voor de kanslozen. Ze wonen doorgaans in slechte buurten,waarin de problemen zich de afgelopen jaren dermate opstapeldendat ze zijn verworden tot no go areas. De mensen die in deze buurtenooit een woning kochten, raken die vanwege het slechte imago aan destraatstenen niet kwijt. En bewoners die nog wel de middelen hebbenom te kopen, laten dat wel uit hun hoofd.Daar tegenover staan de mensen die op het juiste moment en met eenflinke korting in staat waren te kopen. Zij zagen hun in de jaren tachtigaangeschafte bezit jaarlijks met sprongen in waarde stijgen. Een aantalex-huurders heeft dankzij RTB een fortuin gemaakt.42TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDInGroot-Brittanni?ishurenvoordekanslozen.Zewonendoorgaansinslechtebuurten,waarindeproblemenzichdeafgelopenjarendermateopstapeldendatzezijnverwordentotnogoareas(Foto Otto Snoek / Hollandse Hoogte)Veranderingen van eigendom1981 2006EnglandOwner occupation 59.8 70.2Private renting 11.3 11.9Housing association 2.3 8.4Local authority 26.6 9.5ScotlandOwner occupation 36.4 67.1Private renting 9.7 7.4Housing association 1.8 10.5Local authority 52.1 15.1WalesOwner occupation 61.9 72.7Private renting 9.6 10.4Housing association 2.2 5.0Local authority 26.4 11.9Great BritainOwner occupation 57.7 70.1Private renting 11.1 11.4Housing association 2.2 8.4Local authority 29.0 10.1Bron: Wilcox (2008)KREDIETCRISISEn toen brak in 2007 de kredietcrisis uit. De glijvlucht van het aantalverkochte huurwoningen eindigde alsnog in een crash. In 2007 liephet aantal verkochte woningen terug tot een kleine 25 duizend. Vanaf2008 decimeerde dit aantal, in sommige delen van het land werdzelfs helemaal niets meer verkocht. Het gevolg is in de eerste plaatsdat gemeenten veel inkomsten mislopen, waardoor ze voor enormebezuinigingsopgaven staan. Problematisch is in de tweede plaats desituatie van de middenklasse, die in het verleden een huurhuis kocht.Welzijnsorganisaties luidden in juli de noodklok, omdat steeds meerBritten in deze categorie de hypotheek niet meer kunnen opbrengen.Nu nog vooral door werkloosheid, maar zeer binnenkort ook vanwegede stijgende hypotheekrente. In het eerste kwartaal van dit jaarsteeg het aantal Britten dat een beroep deed op woonbijstand met23 procent. Het aantal gedwongen huizenverkopen met 17 procent.Tegelijkertijd staan 1,8 miljoen huishoudens (4,5 miljoen mensen)op een wachtlijst voor een huurwoning. Gevolg is dat de huren in devrije sector stijgen.LOCALISMOmdat het formeel afschaffen van RTB binnen de Britse politiekeen onbegaanbare weg is, doet de huidige regering Cameron-Cleggverwoede pogingen om onder het mom van `RTB nieuw leven inblazen'het huisvestingsprobleem op te lossen. Daaronder valt ook dat deregering heeft toegezegd deze regeerperiode 150 duizend `betaalbarewoningen' te zullen bouwen, zij het dat het daarvoor beschikbarebedrag inmiddels is gehalveerd. Daarnaast is localism het woord dathet momenteel erg goed doet in de Britse politiek: de oplossing voor talvan problemen, waaronder huisvesting, moet niet worden gezocht opcentraal, maar op decentraal niveau.De tijd van big government is voorbij, nu draait het om de big society.Om deze filosofie kracht bij te zetten is een Localism Bill in deTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGROND 4344TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDmaak, die `de macht' moet teruggeven aan lokale gemeenschappen.Onderdeel is de Community Right to buy, waarbij mensen zelfbepalen welke `bezittingen' aangemerkt worden als succesfactorenvoor een levensvatbare lokale samenleving: pubs, winkels,gemeenschapscentra, sportfaciliteiten, maar ook betaalbarewoningen. De bouw van die woningen wordt weer meer een lokaleverantwoordelijkheid. Onderzoek van de bank BNP Paribas in juni,toonde echter aan dat lokale besturen onvoldoende geld hebben enzullen schrappen in hun bouwprogramma's.Mede daarom zijn er ook pleidooien om meer woningcorporaties(housing associations) op te zetten, die in Groot-Brittanni? tot dusverreeen bescheiden rol speelden in de volkshuisvesting. Ze sluiten aanbij het lokale en co?peratieve denken dat nu opgeld doet. Bijkomendvoordeel is dat huurders van woningcorporaties geen beroep kunnendoen op RTB. Waar het woningbezit van gemeenten tussen 1981en 2006 afnam van 29 naar 10,1 procent, steeg het aandeel van decorporaties van 2,2 naar 8,4 procent. Een stijging die overigens bijlange na niet voldoende is om het verlies aan gemeentewoningen tecompenseren. Maar doordat corporaties niet zijn `leeggegeten' enhun bezit doorgaans van goede kwaliteit is, is de hoop nu op hengevestigd.Staat Nederland aan de vooravond van een proces dat Groot-Brittanni?de dertig jaar heeft doorgemaakt? Dat is zeer de vraag. Het lijktuitgesloten dat het beleid dat Margareth Thatcher in gang zettedoor het kabinet wordt overgenomen. Een fundamenteel verschil isSindsdekredietcrisisishetaantalverkochtewoningensterkteruggelopen;insommigedelenvanhetlandwerdzelfshelemaalnietsmeerverkocht(Foto Theo Audenaerd / Hollandse Hoogte)TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011ACHTERGRONDdat de sociale huurvoorraad in Nederland voor het overgrote deelvan private corporaties is. Het is maar zeer de vraag of de overheidinbreuk mag maken op het eigendomsrecht. Tegelijkertijd zijn erwel enkele ideologische overeenkomsten tussen Thatcher destijdsen het kabinet Rutte nu. Zo weerklinkt ook in het huidige kabinetde gedachte dat kopers gelukkiger zijn dan huurders en dat bezit inzichzelf iets goeds is. Het Nederlandse kabinetsstreven naar `meereigen verantwoordelijkheid voor en zeggenschap bij de bewoners'sluit aan bij het Britse localism. De Britten zien bij de uitwerking vandeze gedachte juist een belangrijke rol weggelegd voor krachtigewoningcorporaties.Staat Nederland aan de vooravond van eenproces dat Groot-Brittanni? de dertig jaar heeftdoorgemaakt?En wat willen huurders eigenlijk? Daarover doen verschillende cijfersde ronde. Uit onderzoek van de Nationale Hypotheek Garantie vannovember vorig jaar, bleek dat 10 procent van de corporatiehuurdershun woning zouden willen kopen. Dat zijn zo'n 220 duizendhuurders. Niet minder dan een half miljoen huurders zou lieverkopen dan huren. Maar als puntje bij paaltje komt, blijkt het niet zo'nvaart te lopen. Zelfs met kortingen van 25 procent op de marktwaardeblijkt het overgrote deel van de corporatieklanten liever te blijvenhuren. Er zijn momenteel vele tienduizenden verhuurde woningendie direct door de zittende huurder gekocht kunnen worden, maartoehappen gebeurt zelden. Voeg daarbij de huidige crisis op dewoningmarkt en de stilgevallen hypotheekverstrekking, en hetmoge duidelijk zijn dat het kooprecht vooralsnog niet zal leidentot een stormloop. Wat dat betreft is de situatie in Nederland nugeheel anders dan die van Groot-Brittanni? in 1980. Pas wanneer erperspectief is op een lange periode van waardestijging van de woningzullen huurders bereid zijn te kopen. Het is maar zeer de vraag of dietijd ooit nog komt.Met dank aan het boek van Peter King, `Housing policy tranformed; the rightto buy and the desire to own'; The Policy Press, 2010.45KOOPRECHT IN BELGI?Ook Belgi? kent het kooprecht. Een succes is het niet. Dat komt in deeerste plaats doordat de sociale huursector er met 6 procent van dewoningvoorraad zeer klein is. Zelfs al zouden huurders grootschaligkopen, dan nog zou de impact nooit zo groot zijn als in Groot-Brittanni?.In de tweede plaats blijken kopers van sociale huurwoningen vaakduurder uit te zijn dan wanneer ze huurder zouden zijn gebleven. In dederde plaats heeft het Belgische kooprecht een remmende werkingop sociale mobiliteit. Kopers zijn namelijk verplicht om tenminste 20jaar in hun aankoop te blijven wonen. Doen ze dat niet, dan mag desociale huisvestingsmaatschappij (de Vlaamse variant op de woning-corporatie) de woning tegen de oorspronkelijke verkoopprijs terug tekopen.In de vierde plaats weten de sociale huisvestingsmaatschappijen hetkooprecht vooralsnog effectief in te dammen. Toen het kooprecht in2002 werd ge?ntroduceerd, vernietigde het Belgische Arbitragehof deregeling. Het hof oordeelde dat het ontbrak aan duidelijke criteria. DeVlaamse regering ontwikkelde daarop alsnog criteria: het kooprechtgeldt wanneer de woning tenminste 15 jaar oud is en de huurder ertenminste vijf jaar woont. De sociale huisvestingsmaatschappijen gin-gen er tegen in beroep omdat ze het kooprecht beschouwden als eenaantasting van hun private eigendomsrecht. Daarin kregen ze geengelijk van de rechter, maar de huisvestingsmaatschappijen tekendenberoep aan. In de tussentijd werkten ze niet mee aan het kooprecht.Mede daardoor waren eind 2008 maar 200 woningen verkocht, van decirca 100 duizend woningen die onder de regeling vallen.