11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDElk jaar pompen we 40 ? 50 miljard euro rond in de Nederlandse woningmarkt.Dat komt door de vele regels en regelingen die ooit bedoeld zijnom fricties in de woningmarkt op te lossen. Hetnut van de meeste regelingen is echter allangachterhaald. Het gevolg is een compleetverstarde woningmarkt. Alleen een radicaleherziening biedt soelaas.HOOGSTETIJD VOORDE GROTEBRUTERING(Foto Gerlo Beernink / Hollandse Hoogte)12DOOR PIETER BUISMAN SENIOR ADVISEUR STEDELIJKE ONTWIKKELINGDHV, ANKE SIEVERINK ADVISEUR VASTGOEDECONOMIE DHV, BART LOUWADVISEUR VASTGOEDECONOMIE DHV EN TOM STRAETER ADVISEUR STEDE-LIJKE ONTWIKKELINGTientallen regelingen vertroebelen een effectief en transparantfunctioneren van de woningmarkt. De hypotheekrenteaftreken de overdrachtsbelasting zijn grote bekenden. Maar er zijner meer, zoals het eigenwoningforfait, de starterslening, hetwoningwaarderingsstelsel, de stimuleringssubsidie en regelsuit Brussel en Den Haag over staatssteun, inkomensgrenzen, huurprij-zen en de rol van de corporatie.Hetschemalaatdegeldstromenziendiedaaruitvoortvloeien.Koopsom-men,huurbetalingeneninvesteringeninnieuwbouwofrenovatiezijnnietinhetschemaopgenomen.Hetgaatomdefinanci?leregelingendiebedoeldzijnomtestimuleren,teontmoedigen,afteromenofbijtedragen.Het schema pretendeert geen volledigheid. De cijfers komen uit de sta-tistieken en de literatuur of zijn inschattingen van experts. Het schemabedoelt vooral een beeld te geven van de omvang van de geldstromen envan hun onderlinge verbanden en doorwerking.Het beeld is duidelijk: jaarlijks gaat er 40 tot 50 miljard euro in het rond.Verborgen fricties als scheefwonen (3 miljard euro per jaar) zijn dan nogniet eens meegerekend. Het is niet moeilijk te bedenken dat uit dezewirwar veel geld wegsijpelt, alleen al door het apparaat dat nodig is omhet geheel draaiende te houden.Stel dat deze transitie- en frictiekosten 5% bedragen ? en waarom niet? ?dan hebben we het over 2 tot 2,5 miljard euro per jaar. Voor dat geld kanelk jaar de onrendabele top van 25.000 sociale huurwoningen wordengedekt, kunnen 200.000 kopers een stimuleringssubsidie krijgen, kan degehele huurtoeslag ruimschoots worden bekostigd of kunnen 50 achter-standswijken er in ??n keer bovenop komen.Het is maar zeer de vraag of de voordelen van deze regelingen dit verliesvan 2,5 miljard euro waard zijn. Als er al voordelen zijn.DROOMHUISDe hypotheekrenteaftrek maakt koopwoningen niet beter bereikbaar.De regeling is daarvoor ook nooit bedoeld. Ze was een onderdeel vande inkomstenbelasting die eind 19de eeuw werd ingevoerd. De meestewoningen werden toen door particulieren verhuurd. Zij hadden daaruitinkomsten en mochten de kosten daarvoor aftrekken. Het beeld vanstimuleringsregeling is pas ontstaan toen bevordering van het eigenwo-ningbezit beleid werd en premieregelingen werden ingevoerd. Dat metde hypotheekrenteaftrek bovendien meer geld kon worden geleend slootdaar mooi op aan. Zo leek het droomhuis binnen bereik te komen. Leek,want met de grotere leensom steeg de vraag, nam de concurrentie toe engingen de prijzen omhoog (IMF, 2011).De hypotheekrenteaftrek stimuleert dus niet, maar drijft de prijzen op.Subsidies, startersleningen, hypotheekgarantie, ruimere kredietverleningen de inzet van dubbele inkomens doen daar nog een schepje bovenop.De bijdragen uit de hypotheekrenteaftrek en stimulerende regelingenzijn inmiddels opgelopen tot zo'n 12 miljard euro per jaar. Kopers kunnendaardoor gemiddeld 33% meer lenen. Maar uiteindelijk schieten ze er nietsmee op. Zo lang er schaarste is gaat hun voordeel door prijsstijgingen algauw teniet. Wel betalen zij jaarlijks 2 miljard euro aan eigenwoningforfaiten 3 miljard euro aan overdrachtbelasting. Ook de hoogte hiervan is doorhet prijsopdrijvende effect van de hypotheekrenteaftrek opgestuwd.De afgelopen twee decennia is de waarde van woningen verviervoudigd(NVM, 2011). De primaire oorzaak hiervan is de rentedaling. Hierdoor kon-den kopers steeds meer geld lenen, bovenop het effect van de hypotheek-renteaftrek. Omdat prijsstijgingen de rentedaling met enige vertragingvolgen, konden de afgelopen 25 jaar meer mensen de koopmarkt betreden.Dubbele inkomens, verruimde kredietverlening en andere arrangementenmaakten die toegankelijkheid nog groter. Juist de tweeverdienende star-ters konden hiervan profiteren. In het vooruitzicht van een snelle waarde-stijging van het pas verworven bezit staken zij zich, opgejut door ontwik-kelaars, makelaars en banken, fors in de schulden. Nu de markt stagneert,de rente stijgt en de huizenprijzen dalen, komt de zekerstelling van dieschuld onder druk te staan. De recente instappers ? veelal tweeverdiendedertigers - met een hoge schuld dreigen nu in het nauw te komen. Zij heb-ben hoge hypotheken afgesloten en te veel voor hun woning betaald. Zijkunnen geen kant meer op en betalen uitein-delijk de rekening van de prijsstijgingen dietot wel 18% per jaar zijn gegaan.De dalende rente, de hypotheekrenteaftreken de stimulerende maatregelen hebbenvooral de banken profijt gebracht. Zij kon-den veel meer geld uitlenen, ook nog eensdoor hun eigen eisen bij kredietverleningte versoepelen. Er staat nu 600 miljard euroaan hypotheekleningen uit. Als hiervan eenderde aan de hypotheekrenteaftrek is toe terekenen, dan gaat dat om 200 miljard euro.Bij een rente van 5% ontvangen de bankendus jaarlijks 10 miljard euro aan extrainkomsten.Met de sterke stijging van de woningprijzengingen ook de grondprijzen fors omhoog.Hoge grondprijzen zijn niet de oorzaak,maar het gevolg van hoge woningprijzen. Debestemming van de grond bepaalt immerswat de grond waard is. Ondertussen hebbende grondeigenaren fors kunnen incasseren,TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDKopersGemeentenRijkHuurdersFinanci?leinstellingenStichting WEWWoning-corporatiesOntwikkelaarsTotaal hypotheken-601,90 miljardNHG hypotheken-13,80 miljardNHG borgtochtprovisie-o,o6 miljardNHG Verliesdeclaraties-o,o2 miljardOverdrachtsbelastingbestaande woningen-3,00 miljardBTW nieuwbouwwoningen-2,52 miljardEigenwoningforfait-2,00 miljardWatersysteemheffingWOZ waarde -0,30 miljardOZB-0,90 miljardOnrendabele topnieuwbouw-1,25 miljardHuurverlaging-4,50 miljardHuurregulering-8,00 miljardHuurtoeslag-1,75 miljardVerlies agv BTWonderhoudskosten-1,70 miljardHypotheekrenteaftrek-11,75 miljardVrijstelling overwaarde-7,50 miljardStartersleningen-o,002 miljardHypotheekrente en aflossinghypotheek-28.00 miljardVenootschapbelasting-0,35 miljardStimuleringssubsidies-0,20 miljardOveredrachtsbelasting-0,04 miljardRentekorting NHG -o,11 miljardBTW nieuwbouw woningen-0,60 miljardVenootschapbelasting-0,50 miljardHeffing (t.b.v.huurtoeslag)-o,76 miljardKorting op grondprijzen-o,75 miljard13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDwant de winst van de waardestijging is voor een groot deel onderin deproductiekolom neergeslagen, in de waarde van de grond. Boeren heb-ben hun grond duur kunnen verkopen.Huizenbezitters hebben hun vermogen ook flink zien stijgen, zeker debabyboomers die al lang eigenaar zijn. Over deze overwaarde genieten zijbovendien een belastingvrijstelling, die ondertussen 7,5 miljard euro perjaar beloopt.Maar voor wie de koopmarkt pas onlangs heeft betreden, liggen dezaken anders. En wie nu wil toetreden ziet de toegang door steeds hogeredrempels geblokkeerd.ONTSPANNENDat woningen steeds meer waard worden, zit inmiddels in het col-lectieve geheugen van een hele generatie. Die verwachting bepaalt nogsteeds de instelling en het handelen van kopers, verkopers, bouwers,grondexploitanten en financiers. Ook het idee dat starters moeten kun-nen kopen, zit in dit geheugen gegrift. Maar woningen worden nietmeer waard, ze zullen zelfs in waarde dalen, zeker in gebieden waar dewoningmarkt ontspannen is. Wellicht geeft dat starters een kans, maardoor aangescherpte eisen van de kredietverleners zullen zij in het ver-volg om een woning te kopen eerst moeten sparen. Dat was een generatieterug niet anders, maar is nu wel even wennen.Meer huishoudens worden daardoor afhankelijk van huur. Nu de socialesector door overheidsmaatregelen voor de middeninkomens niet meertoegankelijk is, zal die vraag zich richten op de middendure vrije huur-sector. Dit marktsegment is echter nauwelijks in de voorraad aanwezig.Stimulering van de koop aan de onderkant en oprekking van de socialesector aan de bovenkant hebben de vrije huursector uit de woningmarktweggedrukt. Door alle regelingen is het goedkoper eenzelfde woning tekopen dan te huren ? mits je toegang krijgt tot de koopmarkt - of scheefte blijven zitten in een sociale huurwoning. Huurwoningen hebbendaardoor een beperkte rentabiliteit. Beleggers willen er daarom nauwe-lijks in investeren en trekken zich zelfs uit de sector terug.Sociale huurwoningen zijn al veel langer niet meer rendabel. Doorhogere eisen aan de kwaliteit van de woningen en prijsopdrijving inde koopsector zijn de stichtingskosten fors gestegen, terwijl de socialehuren door het woningwaarderingsstelsels en wettelijk toegestane huur-verhogingen aan banden zijn gelegd. De huuropbrengst dekt daardoorbij lange na niet de investering. Jaarlijks wordt 15 miljard euro toegelegdop een marktconforme exploitatie.Hiervan is 8 miljard nodig voor de huurregulering; 4,5 miljard om dehuren binnen de grenzen van de regels van de huurtoeslag en bereik-baarheid te houden; 1,75 miljard voor individuele huurtoeslag; en 0,75miljard om de grondprijzen laag te houden (Koning, Romijn en Besse-ling, 2008). Steeds meer gemeenten willen van die korting op de grond-prijzen af. Ze vragen ook voor de sociale huur een marktprijs. Die lastschuift dus door naar de corporaties, evenals de 0,76 miljard die ze jaar-lijks moeten gaan bijdragen aan de huurtoeslag. Met de bekostiging vande huurregulering en huurverlaging staan de corporaties elk jaar voor13 miljard aan de lat. Een groot deel van dit bedrag moeten de corpora-ties bekostigen uit de opbrengst van de verkoop van woningen. Nu deverkoop van woningen stagneert en de waardestijging tot het verledenbehoort, valt een belangrijk deel van deze opbrengsten weg en stagneertde bouw van sociale huurwoningen.De woningmarkt zit gevangen in een zelfgeschapen werkelijkheid diesteeds onwezenlijker wordt. Deze past niet meer op de nieuwe maat-schappelijke en economische realiteit die zich met de crisis en de krimpheeft aangediend. De zaak laten zoals die is, is wel het slechtste wat wekunnen doen. Elke toegevoegde regeling maakt het alleen maar erger.Afschaffen is daarom het motto.KARDINALE PUNTENZonder meer alle regelingen afschaffen zal zwaar doorwerken op devermogens van huishoudens en op de rentabiliteit en productie vanwoningen. De angst voor waardevermindering, inkomensdaling en ont-wrichting van de markt blokkeren de noodzakelijke transformatie. Dieblokkade is alleen op te heffen als deze angst kan worden weggenomenen er vertrouwen ontstaat dat negatieve effecten niet of nauwelijks zullenoptreden. De kardinale punten hierin zijn de waarde van de woningenen de omvang van het besteedbare inkomen. Behoud hiervan is omwillevan maatschappelijke acceptatie een `conditio sine qua non'. Afschaffingvan de regelingen zal dus gepaard moeten gaan met maatregelen die eenwaarde- en inkomensdaling compenseren. We moeten dus op zoek naareen nieuwe balans. Niet door nieuwe regelingen, maar door aanpassin-gen en vereenvoudigingen binnen bestaande stelsels.Het gaat daarbij om meer dan het wegnemen van een jaarlijkse verspil-ling van 2,5 miljard euro. Voorop staat dat de koop- en huurmarkt trans-parant worden en de kloof tussen koop en huur wordt gedicht, opdat deconsument meer keuzemogelijkheden krijgt en gemakkelijker van deene naar de andere sector kan overstappen. Als die flexibiliteit ook voorde producent (ontwikkelaar, belegger, corporatie) geregeld kan worden,ontstaat een soepele en transparante markt waarin ieder wat van zijngading kan vinden. Kortom de hele sector - kopers, huurders, ontwikke-laars, corporaties, beleggers, financiers, makelaars, grondexploitanten? gaat er dan op vooruit.Om tot die nieuwe balans te komen volgen we twee stappen: eerst zoe-ken we de nieuwe balans in de koopsector en vervolgens maken we vandaaruit de stap naar de huursector. Het uitgangspunt is dat de waardevan woning en het besteedbare inkomen dat overblijft na aftrek van dewoonlasten, op peil blijven. Dat is niet alleen een zekerstelling voor deeigenaar en de huurder, maar ook voor de verhoudingen in de markt: degrondprijzen, de bouwinvesteringen, de financiering.Voor drie inkomensniveaus hebben we in beeld gebracht wat de effectenzijn van afschaffing van regels en regelingen en hoe die kunnen wordengecompenseerd: 40.000,- als representant van de groep `modaal'; degroep die op dit moment door elkaar tegenwerkende regelingen hetmeest in de knel zit; 75.000,- als representant van `bovenmodaal'; en 25.000,- als representant van `benedenmodaal'.De belangrijkste cijfers uit de berekeningen zijn opgenomen in de tabel.Het zijn modelmatige benaderingen die verder geen rekening houdenmet specifieke omstandigheden als inzet van twee inkomens en per-soonlijke omstandigheden. Ook macro-economische ontwikkelingenals rentestijging en inflatie en afneming van de vraag door bijvoorbeeldkrimp blijven buiten beschouwing.NIEUWE BALANSDoor een combinatie van maatregelen kunnen in de koopsector alleregels worden afgeschaft, terwijl de woningwaarde en het besteedbareinkomen op peil blijven. Dit `bruteringspakket' bestaat uit:- afschaffing hypotheekrenteaftrek- afschaffing eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting14TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGROND- verlenging hypotheektermijn van 30 naar 50 jaar- verlaging inkomstenbelasting- afschaffing aflossingsvrije hypotheek.In de huidige situatie kan met een inkomen van 40.000,- bij 5%rente en 50% aflossing, een hypotheeklening worden verkregen vancirca 180.000,-. Hiervoor kan men, onder aftrek van verwervings- enoverdrachtskosten een woning van ongeveer 165.000,- kopen. Doorafschaffing van de hypotheekrenteaftrek kan iemand met een brutoinkomen van 40.000,- ca. 30% minder lenen. De woningprijzen dalendaardoor eveneens met 30%. Deze daling moet worden gecompenseerd.Het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting hebben hun ratioallang verloren en kunnen dus worden afgeschaft. In een markt metdalende prijzen veroorzaakt de overdrachtsbelasting nog eens een extraverlies waardoor koop en verkoop nog meer stagneren. Ook uitruil vancorporatiebezit en andere situaties waarin stedelijke herverkaveling vanbelang is worden er door belemmerd. Afschaffing van beide regelingenverruimt het besteedbare inkomen en verlaagt de aankoopkosten. Dedaling van de woningprijzen wordt hierdoor tot 19% beperkt.De verlenging van de hypotheektermijn van 30 jaar naar 50 jaar kan demaandlast verder beperken. We worden allemaal ouder en werken lan-ger door, dus we kunnen ook langer aflossen en rente betalen. Of dat nuaflossingsvrij is of niet, voor de fiscus is het geen probleem meer, wantde `eindeloze' hypotheekrenteaftrek bestaat niet meer. De daling van dewoningwaarde wordt zo verder gereduceerd tot 11%.Om weer tot een gezond stelsel te komen waarin weer normaal wordtgeleend en afbetaald gaan we ervan uit dat hypotheken weer volledigmoeten worden afgelost. Dat verhoogt de maandlasten weer enigszins,waardoor de daling van de woningwaarde weer toeneemt tot 14%.Om dit verlies van 14% te compenseren is nog een extra verruiming vanhet besteedbare inkomen nodig. Een verlaging van de inkomstenbelas-ting met 4 procentpunten is daarvoor toereikend. Bij een inkomen van 40.000,- betekent dit een verlaging van de belastingvoet van gemiddeld38% naar 34%. Het overige besteedbare inkomen (ca. 1300,- per maand)blijft dan op niveau.Kortom de woningwaarde blijft op peil, maar we zijn wel drie regelingenkwijt - met al hun rompslomp en gedoe -, de banken moeten ook aan zet- maar eigenlijk zonder risico -, en het sluitstuk is een eenvoudig toe tepassen maatregel binnen het huidige belastingstelsel.FRICTIEDe verlaging van de inkomstenbelasting vormt de schakel naar de huur-sector. Niet alleen voor kopers/eigenaren, maar ook voor huurders gaat debelastingdruk omlaag; het is immers een generieke maatregel. De huurderkan daardoor ? zonder dat zijn overige besteedbare inkomen vermin-dert ? meer huur betalen. Door hogere huren neemt het rendement vanhuurwoningen toe en daarmee de beleggingswaarde. Voor ontwikkelaars,beleggers en corporaties wordt investeren in huurwoningen daardooraantrekkelijker. De belastingmaatregel geeft voor iemand met een modaalinkomen ruim 100,- per maand meer bestedingsruimte. Vertaald naarde beleggingswaarde geeft dat een stijging van ca. 20.000,-. Echter, voorde producent blijft er een gat tussen de opbrengst bij koop en bij huur. Deoorzaak van die frictie zit in de wijze waarop de BTW wordt verrekend.Omdat de verhuur van woningen is vrijgesteld van BTW kan de verhuur-der de door hem betaalde BTW niet terugvorderen. Bij een nieuwbouw-woning in de koop betaalt de koper de BTW. De kosten van eenzelfdewoning zijn daardoor in de huur 19% hoger dan bij koop. Willen huur enkoop met elkaar uitwisselbaar zijn, dan moet voor beide typen hetzelfdebelastingregime gelden. Zowel de koop- als de huursector zou dan metBTW belast moeten worden.Bij een inkomen van 40.000,- kunnen de huisvestingslasten 880,-per maand bedragen. Onder aftrek van 100,- servicekosten kan aanhuur 780,- per maand worden besteed. Bij een doorbelasting van deBTW in de huur bedraagt de huursom 656,- exclusief BTW. Dit geeftBerekeningeffectenmaatregelenkoop-enhuursector.15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDeen beleggingswaarde die min of meer gelijk staat aan de koopprijsexclusief BTW van 138.000,-. Daarmee kan ook de grondprijs voorbeide typen gelijk zijn.Het maakt voor de producent weinig uit of de woning wordt verkocht ofverhuurd, en ook niet voor de grondexploitant. Aangezien we bij dezeberekeningen de woonlasten bij koop en huur gelijk hebben gehouden,is er ook voor de consument in deze geen verschil.Koop en huur zijn daardoor ook met elkaar in evenwicht en voor grond-exploitant, producent en consument uitwisselbaar.Omdesocialehuursectormetdemarkthuursectorinbalanstebrengen,volstaateeneenvoudigemaatregel:desocialehuursectorafschaffen.Andersgezegd:corporatiesmoetenhunwoningenopcommerci?lebasisontwikkelenenverhuren.Zerekenendanmarktconformehuren.Zowor-denzenietmeergehinderddoordiscussiesoverstaatssteun,DAEBenniet-DAEB,huurregulering,aftoppingsgrenzen,scheefwonersenaldieandereregelswaarmeeDenHaagenBrusselhenafhoudenvanwaarvoorzeeigen-lijkbestaan:mensenhuisvestendiedatnietopeigenkrachtnietkunnen.BESEFDat lijkt in tegenspraak met een commerci?le, marktconforme basis,maar is het juist niet. Marktconformiteit maakt consument en corpo-ratie scherper in de waardering van woningen en woonomgeving en deprijs die ze daarvoor willen betalen. Corporaties worden vrijer in huninvesteringsbeslissingen en komen tot een re?lere waardering van hunbezit. Bij consument en producent ontstaat meer besef van de re?leverhoudingen tussen prijs en product.Huurtoeslag is dan het aangewezen middel om degenen die niet op eigenkracht voor hun huisvesting kunnen zorgen, financieel te steunen. Opdit moment wordt op de sociale huursector 13 miljard euro toegelegd omde huren laag te houden. Door de huren naar een marktconform niveaute brengen kan dit bedrag worden geactiveerd en voor de huurtoeslagworden aangewend. Door niet meer de woningen te subsidi?ren, maarde mensen zelf, behoort bovendien een verspilling van 3 miljard euroaan scheefwoners tot het verleden. Een verruiming van de huurtoeslagnaar 12 miljard euro per jaar is dus voldoende (inclusief de 2 miljard eurohuurtoeslag die nu al wordt uitgekeerd).Het gehele bruteringspakket voor de woningmarkt bestaat dan uit:- afschaffing van de hypotheekrenteaftrek (en alle andere stimulerendemaatregelen)- afschaffing van het eigenwoningforfait- afschaffing van de overdrachtsbelasting- afschaffing van de aflossingsvrije hypotheek- afschaffing van de objectsubsidies in de sociale huursector- verlenging van de hypotheektermijn van 30 naar 50 jaar- verlaging van de inkomstenbelasting met 4 procentpunten- gelijkschakeling van het BTW-regime in de huur aan de koop- invoering van marktconforme huren in de sociale huursector- verruiming van de huurtoeslagDe woningmarkt is hiermee bevrijd van de wirwar aan regelingen. Decompenserende maatregelen zijn eenvoudig te realiseren binnen hethuidige fiscale stelsel: de inkomstenbelasting, de BTW en de toeslagen.De fiscus is daarmee het centrale verdeelpunt; een rol die vanouds bij deoverheid past. Het ligt dan ook voor de hand het budget voor de huurtoe-slag te voeden door een heffing bij de corporaties die hun huurinkom-sten fors zien stijgen.Zowel voor de consument als de producent is de kloof tussen koop enhuur opgeheven. De woningmarkt heeft daardoor meer te bieden. Koopen huur zijn als het ware uitwisselbaar en hebben hun eigen specifiekevoordelen: voor de eigenaar het opbouwen van vermogen, voor dehuurder de flexibiliteit. In de huidige economische en maatschappelijkerealiteit waarin meer huishoudens op huur zijn aangewezen, is deze uit-wisselbaarheid meer dan welkom. Niet gehinderd door de beperkingenvan de huidige regelingen, opent deze bovendien de deur voor allerleitussenvarianten en arrangementen op maat.De belangen bij aanpassingen aan de woningmarkt zijn groot, maar allesbij het oude laten is geen oplossing. Alle argumenten om vast te houdenaan de huidige regelingen zijn drogredenen, ingegeven door angst. Alser al bereidheid is aanpassingen bespreekbaar te maken, dan mogendeze alleen heel geleidelijk worden ingevoerd. Het mag geen pijn doen,maar op de keper beschouwd kiest men voor een lange en onzekere lij-densweg van wel 30 jaar. Als we 30 jaar terugkijken zitten we midden inde vorige crisis, met hypotheekrentes van 12% en een langdurige dalingvan de koopkracht. Wie weet hoe de situatie over 30 jaar is? Bovendienhelpt zo'n lang traject ons op dit moment geen stap verder om de frictiesin de woningmarkt tot een oplossing te brengen.Met een goed doordachte combinatie van maatregelen is het mogelijk hetgeperverteerde woningmarktstelsel grondig te saneren en tevens de posi-tie en belangen van ontwikkelaars, corporaties, beleggers, bouwers, finan-ciers, overheden en consumenten te waarborgen. We worden niet armer,maar wel wat rijker, al is het alleen al door een paar miljard aan frictiekos-ten weg te halen. Maar de echte winst zit in meer keuzevrijheid en meersouplesse in de woningmarkt zelf. Een woningmarkt waarin kosten enbaten weer helder tegenover elkaar staan, scheefwonen niet meer bestaat,discussies over staatssteun tot het verleden behoren en koop en huuruitwisselbaar zijn. Een woningmarkt die past bij de nieuwe maatschap-pelijke en economische realiteit die zich met krimp en crisis heeft aange-diend. Een nuchtere werkelijkheid waarin woningen eerder minder waardworden dan meer, aflossen normaal is, starters voor een koopwoning eerstmoeten sparen en huur een groter aandeel in de markt krijgt.Eigenlijk heeft iedereen baat bij een transformatie ineens, goed voorbe-reid en uitgebalanceerd: het is de hoogste tijd voor de grote bruteringvan de woningmarkt.Publicaties- CFV, 2010, Sectorbeeld realisaties 2010- IMF, 2011, The Netherlands 2011 Article IV Consultation: Preliminary Conclusions.Onlangs gepubliceerd rapport van het IMF over de Nederlandse economie- Koning, Romijn en Besseling, 2008, Agenda voor de woningmarkt, preadviezen 2008- NVM, 2011, Historische woningmarktcijfers.- SVN, 2009, Jaarverslag- Verbraeken H., 2010, artikel: Corporaties in de knel door extra heffing en geringehuurstijging. Publicatie in het Financieel Dagblad.- VROM, 2009, artikel: Gemeenten tekenen voor 220 miljoen in op stimuleringsregelingwoningbouw.Internetsites- www.cbs.nl- www.cfv.nl (publicaties Corporaties in Perspectief)- www.datawonen.nl (VROM/NEPRON/Aedes - Monitor Nieuwe Woningen)- www.dnb.nl