34TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015THEMA BETAALBAARHEIDHUURSOMBENADERING:STUREN OP PRIJS ?N KWALITEITNadat de Tweede Kamer eind 2014 unaniem instemde met de novelle op de herziene Woningwet, wachtBlok een van de laatste wetswijzigingen: de huursombenadering. Dit jaar volgt hiervoor eeninrichtingsvoorstel.DOOR ANOUK COR?L, PLATFORM31Momenteel zijn er grote prijsverschillen tussen verge-lijkbare woningen. Lang zittende huurders betalenvaak fors minder dan hun buren die onlangs dewoning betrokken. Daarnaast zijn de huurstijgings-percentages voor huurders met vergelijkbaar inko-men hetzelfde, waardoor de duurdere woning absoluut gezien eenhogere huurstijging krijgt en het verschil in euro's toeneemt. Bij dehuursombenadering krijgen corporaties een huurstijgingsplafond(huursom) opgelegd waarbinnen ze mogen vari?ren in de huurverho-ging. Dit maakt het mogelijk om woningen die nu relatief goedkoopzijn een hoger huurstijgingspercentage op te leggen dan woningenwaarvoor al een redelijke prijs wordt betaald. Hierdoor kunnen corpo-raties beter sturen op de prijs en kwaliteit van de woning.HUURBELEIDOm een bijdrage te leveren aan het debat over het huurbeleid steldePlatform31 samen met achttien corporatiepartners twee varianten vande huursombenadering op: een politieke en een inhoudelijke variant.We brachten de gevolgen in beeld voor de betaalbaarheid voor de(Foto:AlexSchroder)35TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015ACHTERGRONDhuurder (huurprijs), de betaalbaarheid voor het Rijk (huurtoeslag) ende betaalbaarheid voor de verhuurder (huurruimte corporatie).Hoewel de huursombenadering een van de laatste grote dossiers vanminister Blok lijkt, komen er twee hangijzers bij: de stijgende huurtoe-slag en de betaalbaarheid van het sociaal wonen.HUURTOESLAGAls gevolg van de gestegen huren en het dalende inkomen van huis-houdens namen de huurtoeslaguitgaven sneller toe dan verwacht. Zosterk zelfs, dat de huurtoeslag bij voortzettende stijging in de huidigevorm onhoudbaar dreigt. En daar ontstaat een huizenhoog knelpunt.Het Rijk is met de verhuurdersheffing medeverantwoordelijk voor deforse stijging van de huurprijzen. Huurders zijn door de fors stijgendehuren steeds afhankelijker gemaakt van een toeslag waarvan duidelijkis dat de houdbaarheid in het geding is. Het is in het belang van huur-ders, verhuurders en het Rijk dat de huurtoeslag de laagste inkomens-groepen blijft compenseren."De betaalbaarheid van de sociale huursectorraakt het armoedebeleid en grondbeleid vangemeenten, de verhuurdersheffing en dehuurtoeslag van het Rijk"De huursombenadering laat de stijging van de huurtoeslaguitgavennog sterker toelopen. In het huidige inkomensafhankelijke huurbeleidkrijgen huurders met midden- en hogere inkomens meer huurverho-ging en worden de huurders met lagere inkomens, waaronder dehuurtoeslagontvangers, ontzien. Bij de huursombenadering, die hethuurstijgingspercentage in beginsel alleen baseert op de prijs-kwali-teitsverhouding, worden de lasten gelijk verdeeld over de verschillen-de inkomensgroepen. Gecombineerd met de toezegging van het Rijkdat de totale huurruimte van de corporaties gelijk blijft, leidt dit erlogischerwijs toe dat de huurtoeslag sterker toeneemt bij de huursom-benadering dan bij het huidige inkomensafhankelijke huurbeleid.Aangezien een nog grotere stijging van de huurtoeslagkosten politiekeen zeer heikel punt is, klonken er al geluiden in de kamer om het hui-dige inkomensafhankelijke huurbeleid nog een paar jaar in stand tehouden.BETAALBAARHEIDEen andere groeiende opgave is de betaalbaarheid van het sociaalwonen. De huren voor zittende huurders stegen in twee jaar tijd met9,2%. Voor nieuwe huurders ging het in 2014 om een huurstijging van22,4%. In combinatie met een inkomensdaling zorgt dit ervoor datsteeds meer huurders de minimale kosten voor levensonderhoud ensociale participatie niet meer kunnen betalen.Terug naar de huursombenadering. In de Verkenning huursombena-dering stelden we verschillende varianten van de huursombenaderingop en brachten hiervan de gevolgen in beeld voor de belangrijkste aan-verwante dossiers: de huurtoeslag en de betaalbaarheid. En we maak-ten inzichtelijk wat de gevolgen zijn voor de huurruimte van de corpo-raties en het werkproces. Hiervoor rekenden we de varianten van dehuursombenadering modelmatig door op basis van de huurbestandenvan achttien deelnemende corporaties, van een rekenmodel en hetWoON2012. De onderstaande resultaten geven de verhoudingen tussende varianten weer en laten de verwachte effecten zien, maar hebbengeen voorspellende waarde.VARIANTEN HUURSOMBENADERINGBij de betaalbaarheid van een woning is, naast de prijs van de woning,uiteraard ook het inkomen van belang. We kozen er daarom voor omnaast de prijs-kwaliteit van de woning ook het inkomen een rol telaten spelen bij het bepalen van de huurstijging. Hierdoor kunnenwoningen betaalbaarder blijven voor mensen met lagere inkomens enkunnen mensen met een hoger inkomen sneller een prijs betalen diebij de kwaliteit van de woning en hun inkomen past. Dit leidde tottwee varianten:? Een met een staffel in prijs-kwaliteit en een inkomensafhankelijkecomponent? Een met een staffel in prijs-kwaliteitDe prijs-kwaliteitsverhouding is gebaseerd op de huidige huurprijsten opzichte van de maximaal redelijke huurprijs op basis van hetWoningwaarderingsstelsel (WWS). Voor de midden- en hoge inko-mens hanteerden we de inkomensgrenzen uit het huidige inkomensaf-hankelijke huurbeleid (prijspeil 2012) en voor de minima voegden weeen extra inkomenscategorie toe. Door deze categorie apart te nemen,kunnen zij op inflatievolgend huurbeleid worden gezet. Voor henkozen we 110% van het bijstandsniveau en vereenvoudigde deze grensvervolgens naar 15.000 euro.HUURSTIJGINGSTABELDe varianten zijn verwerkt tot onderstaande tabel. Voor de huursom-variant zonder inkomensafhankelijke component hanteren we vooriedere huurder het stijgingspercentage van de EU-doelgroep. Voor dehuursomvariant met inkomensafhankelijke component benutten wede hele tabel.Tabel 1 Huurstijgingspercentages boven inflatiePrijs-kwaliteitsver-houdingStaffel 110% bij-stand:15.000euroEU-doelgroep:15.000 tot33.614 euroMidden-inkomens:33.614 tot43.000 euroHogere inko-mens:43.000 euro enhogerLager dan65%1 0 % 3% 4% 5%Tussen 65%en 83%2 0 % 2% 3% 4%Tussen 83%en 100%3 0 % 1% 2% 3%Bron: Rapport Verkenning huursombenadering van Platforma31, www.platform31.nl/publicaties/verkenning-huursombenaderingGEEN HUURKORTINGDe huren van de 110% bijstand en de EU-doelgroep stijgen tot streef-huur. Dat is de huur die de corporatie redelijk vindt voor de woning enbedraagt vaak een percentage van de maximaal redelijke huur. Om tevoorkomen dat midden- en hogere inkomensgroepen onnodig huur-korting krijgen en daarmee volkshuisvestelijke middelen weglekken,kozen we ervoor om de huren voor deze groepen door te laten stijgentot maximaal redelijk. Dit geldt uiteraard alleen voor de inkomensaf-hankelijke huursomvariant, omdat bij de andere variant de inkomensniet bekend zijn.36TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015THEMA BETAALBAARHEIDEFFECT OP DE HUURTOESLAGVan de verschillende varianten zijn de kosten voor de huurtoeslaguit-gaven voor een periode van vijf jaar doorgerekend. Bij deze berekeningis gebruik gemaakt van gegevens uit het WoON 2012. Hierin staanwoning- en huishoudengegevens op microniveau over bijna 17.400huurders van zelfstandige corporatiewoningen. Aangezien het WoONgeen streefhuren kent en de meeste corporaties bij de huurverhogin-gen tegen het streefhuurplafond stuiten, hanteerden we hiervoor eenpercentage van 80% voor eengezinswoningen en 85% voor meergezins-woningen. Uit de berekeningen blijkt dat stijging van de huurtoe-slagguitgaven bij het huidige inkomensafhankelijke huurbeleid en deinkomensafhankelijke huursombenadering vergelijkbaar zijn. Bij de`platte' huursomvariant is de stijging veel groter. Volgens de modelma-tige benadering stijgt de huurtoeslag in vijf jaar met:? 8,1% bij voortzetting van het huidige inkomensafhankelijke huurbeleid? 8,8% bij de huursomvariant met inkomensafhankelijke component? 12,0% bij de huursomvariant zonder inkomensafhankelijke compo-nentBETAALBAARHEID VOOR DE HUURDEROm de betaalbaarheid in beeld te brengen, zetten we de doorgerekendewoonlasten af tegen betaalbaarheidsnormen. Die zijn gebaseerd op deNIBUD-budgetbenadering: de basisvariant inclusief sociale participa-tie. Zoals verwacht is het aantal huishoudens dat onder de betaalbaar-heidsnormen uitkomt in de categorie bijstand110% stabiel bij de huur-somvariant met inkomensafhankelijke component. Zij krijgen immersgeen huurverhoging. Indien het huidige huurbeleid wordt voortgezet,waarbij de laagste inkomens maximaal 1,5% boven inflatie krijgen,stijgt het percentage huishoudens dat onder de betaalbaarheidsnor-men komt van 50% naar 54%. De huursomvariant zonder inkomensaf-hankelijke component leidt ertoe dat 55% van deze huishoudens tehoge woonlasten krijgt.Grafiek 1 Aantal huurders met minimum inkomen dat onvoldoende overhoudtvoor overige levensbehoeftenV0=huidige huurbeleid V1=huursomvariant inkomensafhankelijk, V2=huursomvariantBron: Rapport Verkenning huursombenadering van Platforma31, www.platform31.nl/publicaties/verkenning-huursombenaderingHUURINKOMSTEN VAN DE CORPORATIEMet behulp van het rekenmodel is voor alle deelnemende corporatiesde huurruimte doorgerekend voor beide huursomvarianten. Uit deberekeningen wordt zichtbaar dat bij alle corporaties de huurruimtegeleidelijk afneemt, doordat meer woningen tegen gestelde prijspla-fonds aanlopen. De huursomvariant met de inkomensafhankelijkecomponent biedt bij de meeste corporaties een beperkte extra huur-ruimte. Bij corporaties die relatief veel lagere inkomens huisvestenleidt de inkomensafhankelijke huursomvariant juist tot minder ruim-te voor huurverhoging. Overigens raken de meeste corporaties hethuursomplafond van 2,75% boven inflatie niet. Voor corporaties diemomenteel veel ruimte hebben voor streefhuur is het na vijf jaar nietmeer mogelijk om de totale huursom door te rekenen, aangezien zijdan ook de streefhuren hebben bereikt.SCHEEFWONENBij de berekeningen maakten we gebruik van de streefhuren van decorporaties. De streefhuur bepaalt de corporatie zelf. Dit is vaak eenpercentage van de maximaal redelijke huur. Het streefhuurbeleid vande corporatie vormt een momentopname. De toegenomen betaalbaar-heidsopgave en de passendheidstoets die op 1 januari 2016 ingaat lei-den ertoe dat corporaties hun streefhuren aanpassen. Al voor de over-handiging van de Verkenning huursombenadering aan de ministerhadden veel corporaties hun huurbeleid bijgesteld op basis van denieuwe inzichten."Mogen corporaties inkomenspolitiek voeren?"WERKPROCESDe deelnemers aan het onderzoek gaven aan dat beide varianten goeduitvoerbaar zijn. Bij de start van het huidige inkomensafhankelijkehuurbeleid waren er de nodige kinderziektes, zoals problemen bij hetopvragen van gegevens bij de Belastingdienst. Die waren in 2014 nage-noeg opgelost. De invoering van een huursombenadering, in welke56%54%52%50%48%v0v1v2Bijstand 110%t0 t1 t2 t3 t4 t5(Foto:AlexSchroder)37TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 JUNI 2015ACHTERGRONDvariant ook, vraagt vooral van de beleidsafdeling veel inzet, omdat hethuurbeleid opnieuw moet worden ingericht en desgewenst gedifferen-tieerd toegepast op de verschillende woningen. Een meer gedifferenti-eerde huurverhoging leidt tot meer keuzemogelijkheden en het onder-bouwen en uitleggen van keuzes kost tijd. Een gedifferentieerd sys-teem vraagt daarnaast om meer administratief uitzoekwerk en diffe-rentiatie in de huuraanzeggingsbrieven. Dit zijn echter overkomelijkeopgaven.DEBATHet debat over de huursombenadering blijkt echter principi?ler vanaard. Het gaat over de vraag of corporaties wel inkomenspolitiekmogen voeren. Of is de huursombenadering ?berhaupt een instru-ment om op betaalbaarheid te sturen? Tegenstanders van de inko-mensafhankelijke huurverhoging vinden dat de huursombenaderingzich primair richt op de prijs-kwaliteitverhouding van de woning.Betaalbaarheid wordt via de huurtoeslag geregeld, via het woningbeziten door gematigd huurbeleid. Voorstanders zijn van mening dat debetaalbaarheidsopgave dusdanig prangend is dat een brede benade-ring van de huursombenadering gerechtvaardigd is. Al voordat hetrapport openbaar werd, maakten beide kampen zich op. De eerste opi-nieteksten lagen klaar voordat het rapport af was. Verontruste corpo-raties belden naar Platform31. Ook gemeentebestuurders mengdenzich in het debat. En dat is mooi. De discussie over betaalbaarheid gaatimmers niet alleen corporaties aan. De betaalbaarheid van de socialehuursector raakt het armoedebeleid en grondbeleid van gemeenten, deverhuurdersheffing en huurtoeslag van het Rijk. Mochten de voor- entegenstanders er niet uitkomen, dan is een compromi altijd mogelijk.Zelf ben ik voorstander van de inkomensafhankelijke huursombenade-ring waarbij we op lokaal niveau de mogelijkheid bieden om hier bear-gumenteerd vanaf te wijken. Dit biedt ruimte voor corporaties in delage drukgebieden, die het vaak toch al lastig hebben.POLITIEKDe Verkenning huursombenadering heeft inmiddels ook de politiekbereikt. De PvdA heeft aangegeven dat de weg naar de huursombena-dering weer open staat en het rapport de basis vormt voor de onder-handelingen over het huurbeleid. De uitkomst daarvan is nog onbe-kend. Wel is duidelijk wat de volgende opgave van minister Blokwordt: de hervorming van de huurtoeslag. Doordat corporaties geenenkele verantwoordelijkheid hebben bij het in de perken houden vande huurtoeslag, zoeken zij hierin de grenzen op. De kosten voor dehuurtoeslag rijzen de pan uit. De passendheidstoets is een poging omde kosten te beperken. Of deze ingreep het gewenste effect heeft, is devraag. Met de passendheidstoets worden corporaties gedwongen eengroot deel van hun bezit onder de 600 euro aan te bieden. Veel corpo-raties die wij spreken willen dit compenseren door de ruimte te benut-ten van woningen die nu een huurprijs onder de 600 euro hebben. Degevolgen moge duidelijk zijn; meer kosten voor de huurtoeslag en eenverminderde prijs-kwaliteitsverhouding van de woningvoorraad. Deinkomensafhankelijke huursomvariant biedt hiervoor geen oplossing.Die werkt enkel verzachtend. De enige structurele oplossing ligt in dehervorming van de huurtoeslag. Hoe? Daarover gaan we graag hetdebat aan.