13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSEHet kabinet moet meer met de markt praten om de doorstroom op de woningmarkt te verbeteren.De voorgestelde invoering van een inkomensgrens voor huurwoningen is ondoordacht, zal in dehuidige vorm weinig effect sorteren en de praktische uitvoerbaarheid is beperkt. Per saldo komenwe amper verder.INKOMENSTOETS ZETHUIZENMARKT JUIST NOGMEER OP SLOTDOOR L?ON MULLER, HOOFD RESEARCH EN BELEGGINGSSTRATEGIEBOUWFONDS REIMVrijwel overal was de teleurstelling groot toen het kabinetzijn visie op de woningmarkt presenteerde in het regeer-akkoord. De koopmarkt wordt met rust gelaten terwijlop de huurmarkt met goede bedoelingen de verkeerdemaatregelen worden genomen. In dit betoog zal ik hetmet name over die maatregelen hebben.Ik zal onderbouwing geven aan mijn twee argumenten: dat deinkomensgrens voor huurwoningen ineffectief is en dat het inde praktijk heel lastig zal zijn om het plan ten uitvoer te brengen.Vervolgens zal ik een aanzet doen tot een duurzame oplossing.Laten we echter eerst even terug naar de verkiezingsperiode, toen dehypotheekrenteaftrek ??n van de hete hangijzers was. Het dreef eenwig tussen links en rechts en was ??n van de hoofdoorzaken achter hetmislukken van Paars Plus. Toen formatie aan de rechterkant van hetpolitieke spectrum een aanvang nam, wisten we dat de afbouw vande hypotheekrenteaftrek een doodlopende weg was. Het maakte denieuwsgierigheid des te groter naar de nieuwe wegen die dit kabinetzou inslaan om de doorstroom op de woningmarkt te vergroten. Juistdaarom is de teleurstelling over de geopperde maatregelen in hetregeerakkoord zo groot.Ik som de belangrijkste punten nog eens op: de toewijzing vansociale huurwoningen wordt stapsgewijs beperkt tot lagereinkomensgroepen; de Vogelaarheffing wordt afgeschaft en vervangendoor een heffing ten behoeve van de huurtoeslag bij verhuurdersmet meer dan 10 woningen; in schaarstegebieden krijgen niet-geliberaliseerde huurwoningen maximaal 25 punten extra (afhankelijkvan de WOZ-waarde); huurders van corporatiewoningen krijgen hetrecht om hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. E?n van debelangrijkste maatregelen voor de huur- en beleggingsmarkt is datde maximale huurverhoging voor de gereguleerde huurwoningeninkomensafhankelijk wordt. Vanaf juli 2011 komt er een jaarlijksehuurverhoging op basis van de inflatie, plus tot maximaal 5 procentvoor alle huishoudinkomens boven de 43.000 euro. Daarom wordt eeninkomenstoets ingevoerd. Het kabinet hoopt dat het scheefwonerseen prikkel geeft om een woning op stand te zoeken. Ik vind het eenmagere oogst.WEINIG KANSDe voorgestelde maatregelen hebben naar mijn overtuigingweinig kans van slagen. De invoering van een inkomensgrens voorgereguleerde woningen is ondoordacht en zal weinig effect sorteren,en de praktische uitvoerbaarheid beperkt. Zo wordt het een kostbaaren tijdrovend karwei om de inkomensgegevens van huurders teverzamelen. In de komende tekst zal ik deze twee argumenten verderonderbouwen. Te beginnen met de doelmatigheid van de plannen. Ineen analyse die ik voor Bouwfonds REIM maakte over de Nederlandsewoningmarkt, MarketUpdate: de Nederlandse woningmarkt Q3 2010, was??n van mijn belangrijkste conclusies dat het te lang duurt voordat deplannen in werking treden. De resultaten van de nieuwe inkomenstoetsworden pas over anderhalf jaar zichtbaar. Deze vertraging komt metname doordat de maximale toegestane huurprijs voor gereguleerdehuurwoningen (maximaal 141 punten) wordt bepaald door eenpuntensysteem. Het probleem is dat het puntensysteem in detoekomst beperkt rekening houdt met de locatie van de woning1314TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSE(maximaal 25 punten), maar wel zorgt voor een plafond in dehuurprijs. De overheid voert nu een halve maatregel in. Huurwoningenin Amsterdam tussen de 50 en 75 m2 kunnen met die oppervlaktenooit boven de 141 punten komen. Hierdoor is de maximale kalehuurprijs altijd beneden de 647,53. Iedereen die nu scheef woont enhartje centrum huurt voor 400, zal heel lang nadenken voor hij of zijverhuist. Dat zet de huizenmarkt juist nog meer op slot.NIETS TE VREZENLaat me het voorbeeld verder uitwerken. Stel dat u in het centrum vanAmsterdam in een gereguleerde huurwoning woont en 400 euro permaand betaalt voor 50 vierkante meter. Uw gezinsinkomen bedraagt50.000 euro, ver boven de inkomensgrens van 43.000 euro die hetkabinet nu trekt. Dan gaat u elk jaar de inflatiecorrectie betalen, plus demaximale 5 procent extra huurverhoging. Uw woning krijgt daarnaastWie in het centrum van Amsterdam in een gereguleerde huurwoning woont, zal ondanks de inflatiecorrectie niet snel verhuizen(Foto Co de Kruijf / Hollandse Hoogte)15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSE25 extra punten omdat de locatie er een is met woningschaarste. Dankomt het erop neer dat u slechts een paar tientjes extra gaat betalenper maand. Daarbij komt dat het nog zeven jaar duurt voordat uhet huurplafond van 650 euro hebt bereikt. Het systeem van deschaarstetoeslag ? de extra punten voor de locatie - voor uw woningin het centrum treedt bovendien pas in werking wanneer de huidigehuurder verhuist. Deze maatregel bevordert de doorstroom dus pas opde langere termijn. Als u als huurder nu al tegen de grens van 650 euroaan kale huur zit, hoeft u nog minder te vrezen. De huur gaat dan vrijwelniet omhoog.Al met al weinig stimulering voor een alleenstaande in een appartementhartje Amsterdam om door te stromen naar een dure commerci?lehuurwoning of een koophuis. Er komt hier nog een probleem bij. Hetis in de huidige systematiek juridisch niet mogelijk om de ene huurder16TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2011ANALYSEvoor hetzelfde huis meer huur te laten betalen dan de ander. Hetgevolg is dat het puntensysteem op de schop moet als het kabinet deplannen wil doorzetten. Implementatie van de plannen vereist aldus eenommezwaai op administratief gebied. In het uitgewerkte voorbeeld ishet bovendien niet duidelijk of u een eenpersoonshuishouden bestiertof een gezin met kinderen hebt. De plannen van het kabinet houdener evenmin rekening mee. De maatregel van de inkomenstoets isgeneriek en houdt geen rekening met de heftige (regionale) verschillenbinnen de huidige woningmarkt. De inkomensgrens is bovendienarbitrair en abrupt. Vooralsnog weet Den Haag nog niet hoe en of hetdie nuances gaat integreren in het toekomstige beleid. Dit gebrek aanslagvaardigheid kan grote consequenties krijgen.TE WEINIGHet is van ongelooflijk groot belang dat dit kabinet een krachtigantwoord formuleert op het scheefwonen. Daartoe heeft het zichzelfgedwongen, omdat het weigert te tornen aan de hypotheekrenteaftrek.Nederland kampt met een uiterst ongezonde, dichtgeslibde woonmarkten kent slechts beperkt economisch herstel. Er zijn hervormingen nodigom de woningmarkt op gang te krijgen en eraan bij te dragen dat deeconomie uit het slop wordt getrokken. Aart Jan de Geus, voormaligminister van Sociale Zaken en momenteel plaatsvervangend secretaris-generaal van de Organisatie voor Economische Samenwerking enOntwikkeling (OESO), denkt ook dat het kabinet met de huidige plannenveel te weinig doet. Hij hekelde enige tijd geleden het gebrek aan ambitieop het gebied van de huizenmarkt. Als daar niet snel iets aan gebeurt,waarschuwde hij, dan `stagneert de economie en de verdere ontwikkelingvan Nederland'. De Geus vindt dat scheefwonen vanuit economischperspectief prioriteit heeft. Als de woningmarkt in beweging komt, gaanmensen volgens hem ook eerder op korte afstand van hun werk wonen.Dat is weer goed om mobiliteitsproblemen op de weg aan te pakken. Weweten dat ongeveer 400.000 huishoudens een huis in de gereguleerdemarkt huren op basis van een inkomen dat de grens van 43.000overschrijdt. Dat is circa 16 procent van de volledige sector.In het vorige deel bleek dat de huidige maatregelen in ontwerp te weinigkracht hebben om blijvende doorstroom te forceren op de woningmarkt.Laten we nu eens kijken naar de praktische uitvoerbaarheid van deplannen. Om te beginnen met de verzameling van inkomensgegevensdoor corporaties. De veronderstelling heerst dat het om bestanden gaatdie gemakkelijk zijn uit te wisselen. Dat is helaas niet zo. Corporatieshebben vooralsnog geen beschikking over de gegevens van hunscheefwoners, hoewel we dus weten dat ongeveer 400.000 huishoudensin de gereguleerde markt de beschikking hebben over een inkomen vanmeer dan 43.000. Het lijkt voor de hand te liggen dat de Belastingdiensteen rol gaat spelen. Corporaties zouden de Belastingdienst hunhuurderlijsten kunnen toesturen, waarop de Belastingdienstinkomensgegevens verstrekt. Maar is dat eigenlijk wenselijk?In de afgelopen jaren heeft de Belastingdienst laten zien dat het dedrukte en de veranderingen niet altijd kan managen. Zo liepen eerdereprojecten, zoals de introductie van huurtoeslag door de Belastingdienstin plaats van huursubsidie door VROM, niet bepaald uit op een succes.Er zijn alternatieven. Verhuurders kunnen bijvoorbeeld zelf aan hunklanten vragen of ze onder de inkomensgrens zitten. Het betekentveel werk voor de corporaties, die momenteel al moeite hebben omhun hoofd boven water te houden. Daarbij komt de vraag of we hetwenselijk vinden dat privacygevoelige informatie in de handen komt vandergelijke instanties. Een andere minder klantvriendelijke oplossing iservan uitgaan dat de huurder meer verdiend dan 43.000. Als dat niet zois moet de huurder dat aantonen aan verhuurder.OBSTAKELSEr zijn nog meer obstakels, waarvan de juridische nog het kleinst zijn.De huidige wet staat niet toe dat huurverhoging plaatsvindt op basisvan het inkomen van zittende huurders. Als gevolg daarvan is eenwetswijziging noodzakelijk. Het is niet duidelijk wat die wijzigingprecies inhoudt. Een aanpassing van de Uitvoeringswet Huurprijzenwetis genoemd, net als een wijziging van het Burgerlijk Wetboek. Hetmoet geen probleem zijn om deze wetten te veranderen, hoewel erflink wat tijd in kan gaan zitten. De bureaucratische gevolgen zijngroter en er moet een systeem worden ontwikkeld dat veranderingenvan situaties adequaat opvangt. De eerste vraag die rijst, is over welkjaar de inkomenstoets moet worden uitgevoerd. Er zijn bovendienveel hypothetische situaties te noemen die de zwakke plekken van hetsysteem blootleggen. Wat gebeurt er bijvoorbeeld wanneer iemand zijnbaan verliest of besluit parttime te gaan werken. En wat gebeurt er alsiemand een eigen zaak begint of zich laat inhuren als consultant? Dieveranderingen zijn niet alleen moeilijk te incorporeren in protocol,maar staan ook garant voor een vloed aan vragen van huurders. Wie gaatdie vragen beantwoorden? De Belastingdienst? De corporaties? Veelcorporaties melden sinds de aankondiging een vloed aan vragen. Diestroom zal nog veel groter worden naarmate de uitvoering dichterbijkomt.Hoeveel bewijs kan het kabinet aanleveren voor het welslagen van deplannen? Niet veel. Er is geen bewijs dat de inkomensgrens een adequateprikkel geeft aan scheefwoners. Evenmin is duidelijk hoeveel extrageld het de corporaties gaat opleveren. Van een simpele rekensom isgeen sprake, omdat corporaties mogelijk veel uren kwijt zijn aan deuitvoering van de inkomenstoets en de beantwoording van vragen. Persaldo kost de maatregel mogelijk zelfs meer dan dat zij oplevert. In demarkt zelf staan ze dan ook zeker niet te springen. Hoewel ik uiterstkritisch ben op de maatregelen die er momenteel liggen, ben ik geenprincipieel tegenstander en denk ik dat we pragmatisch moeten zoekennaar een oplossing. We moeten de plannen op hun merites beoordelenen constructief alle plooien proberen glad te strijken. De spelers moetenal polderend de mogelijkheden verkennen. Er is namelijk nog genoegspeelruimte. Zo kunnen we bijvoorbeeld een minimum huurprijsinstellen voor huurders met een inkomen boven de 43.000 euro,ongeacht de oppervlakte van die woning. Dat is weliswaar een even bottemaatregel, maar hij zendt een krachtiger signaal uit. Als je scheefwonerseen minumumbedrag laat betalen, dan gaan ze uiteindelijk toch denken:"voor de lage lasten hoef ik hier niet meer te wonen". Ook dan zal hetnog wel even duren voor de huurmarkt weer op dreef komt, maar deprikkel om te verhuizen neemt in elk geval toe. Vooral als je daarbovenoponderscheid blijft maken tussen locaties. Om in het voorbeeld van deHerengracht te spreken: het maakt nogal wat uit of je 400 euro permaand betaalt voor 35 m2, of een veelvoud daarvan. De prijs geeftuiteindelijk de doorslag in de aanpak van scheefwonen. Iedereen heeftzijn grenzen. De belangrijkste aanbeveling die ik het kabinet wil doenis de aanpassing van huurprijstabellen en de verplichtstelling vaneen jaarlijkse inkomenstoets. Het huishoudinkomen moet als extramaatstaf worden opgenomen in het woningwaarderingsstelsel en deinkomensbewijslast moet bij de huurder komen te liggen Dat heeftals gevolg dat er voor dezelfde woning, met hetzelfde aantal punten ?afhankelijk van het gezinsinkomen van de huurder - een kale huurprijskan worden berekend.