51TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDDat minimaal 90 procent van de sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aanhuishoudens met een inkomen tot maximaal 34.085, heeft de bewegingsruimte van (lage)middeninkomens beperkt. Regionaal zijn er wel verschillen waar te nemen. In grote delen vanhet land hebben (lage) middeninkomens behoorlijke mogelijkheden om te starten of door testromen op de woningmarkt.KANSEN VOOR MIDDEN-INKOMENS STERKREGIONAAL BEPAALDIn de noordelijke provincies, delen van Overijssel,Zeeland en Limburg wonen verhoudingsgewijsweinig mensen met een inkomen boven de 34.085 in de huurvoorraad en zijn er behoorlijkemogelijkheden om te starten of door te stromen opde woningmarkt.(Foto Herman Engbers / Hollands Hoogte)52TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDDOOR JEROEN WISSINK, ONDERZOEKER/ADVISEUR COMPANEN,BRAM KLOUWEN, DIRECTEUR COMPANENRuim anderhalf jaar is de regel van kracht dat minimaal 90procent van de sociale huurvoorraad moet worden toegewe-zen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal 34.085. Deze veranderde toewijzingsregels hebben een directeffect op de bewegingruimte van (lage) middeninkomens opde woningmarkt (net boven 34.085); een effect dat het afgelopen jaarveel aandacht heeft gekregen. Binnen de sociale huurvoorraad kunnenlage middeninkomens minder makkelijk doorstromen en de stap vanhuur naar koop is moeilijker geworden, door strengere hypotheekeisen.Deze analyse is veelvuldig gemaakt. De regionale verschillen zijn echtertot op heden onderbelicht. En die verschillen zijn substantieel. In ditartikel analyseren we de regionale verschillen: op basis van de inko-mensverdeling en verschillen in woningaanbod. Na deze analyse belich-ten we mogelijke interventies in verschillende regionale woningmarkt-situaties.Wiezijndelagemiddeninkomens?Deondergrensligtbijeenjaarinkomenvan34.085;ongeveereennettomaandinkomenvanongeveer1.850permaand.Eenveelvuldiggebruiktebovengrensiseenjaarinkomenvan43.000;nettomaandinkomenvancirca2.2501permaand.InNederlandheeftongeveer41procentvandehuishoudenseeninkomentot34.085enheeftcirca14procenteeninkomendatligttussende34.085en43.000.Debovengrensisarbitrairensterkregionaalbepaald,zoalsinhetvervolgvanhetartikelzalblijken.Echtervoordeonderlingevergelijkbaarheidvangebiedenhebbenwedezegrenzenalsvertrekpuntgenomen.WAT ZIJN BETAALBARE WOONLASTEN VOOR LAGE MIDDEN-INKOMENS?Demogelijkhedenopdewoningmarktvoorlagemiddeninkomenszijnafhankelijkvandewoonlastendiezijkunnenbetalen,opbasisvanhuninkomen.HetNibudheeftvoorhuishoudensmeteeninkomenvan 34.085 en 43.000 een doorrekening gemaakt van verantwoordewoonlasten (huur of hypotheek), na aftrek van een aantal vaste lasten: deverschuldigde belastingen en premies en overige kosten van levensonder-houd.HetNibudonderscheidtinzijnbenaderingtweevarianten:dehuidigehuurquoteendehuurquotedieinhetuiterstegevalnoghaalbaarzouzijn.Wijhebbendaarhetgemiddeldevangenomen(omdatjenietiedereenopdegrensvanhunmogelijkhedenwilplaatsen).Voortsisberekendbijwelkinkomenhetomslagpuntligt.Datwilzeggen:vanafwelkinkomeniemand665ofmeerhuurkanbetalen?Hetblijktdatdehuurprijs-mogelijkhedenvanhuishoudenssterkafhan-kelijkzijnvandehuishoudenssituatie.Overhetalgemeenkunnen65-plus-sers,rekeninghoudendemetaftrekvanvastelasten,meerbestedenaanhuurdanhuishoudensjongerdan65jaar.Vanallehuishoudensmeteeninkomenvan34.085zijnalleen65-plussersredelijkerwijsinstaatomeenhuurwoningtebetalenbovendesocialehuurprijsgrensvan665.Hetisechterweldevraagofzijditindepraktijkbereidzijnomeendergelijkehogehuurtebetalen.Veel65-plusserszijngewendaanrelatieflagemaand-lasten.Ookzijnerrelatiefveelouderendieeenlaaginkomenhebben.Naarschattingheeft85procentvande1-persoonshuishoudensvan65jaarenoudereeninkomenlagerdan34.085.Bij2-persoonshuishoudensvan65jaarofouderisditongeveer50procent.Tweepersoonshuishoudensmet2kinderenmeteeninkomenvan43.000kunnenmaximaal633permaanduitgevenaanhuurenzittendaarmeenetonderdesocialehuurprijsgrens.Indepraktijkheeftcirca11procentvanallegezinnenmet2kindereneeninkomentussende34.085en43.000.Tweepersoonshuishoudenszonderkinderenzittenmet665hiernetboven.Vandezehuishoudensheeftongeveer16%eeninkomentussende34.085en43.000.KANSEN OP DE WONINGMARKTVervolgensisuiteraardhetwoningaanbodbinnendegeschetstebeste-dingsruimtevanbelang:indesocialehuur,devrijemarkthuurendekoop-voorraad.KansenindesocialehuurCorporatieshebbendemogelijkheidomtotmaximaal10%vandesocialehuurwoningen(DienstenvanAlgemeenEconomischBelang,DAEB)toetewijzenaanlagemiddeninkomens.UiteenanalysevanhetministerieBZKvandeeffectenvanderegelingstaatssteun2blijktdatongeveer85procentvandewoningcorporatiesopeenofanderewijzebeleidheeftgeformuleerdtenaanzienvande10procentruimtedieeris.Zijhebbenspecifiekedoel-groepengeformuleerd:mensenmeteenurgentie,mensenmeteenzorgin-dicatieenherhuisvestingskandidatenbijherstructurering.Hierbijwordtvaaknietdevolledige10procentbenut.Sommigecorporatiesbenuttende10procentdooreendeelvandesocialevoorraadeenruimereinkomenseistestellen:bijvoorbeeld38.000ofzelfs43.000.Belastbaarinkomen34.085 43.000Huishoudenstype Huuro.b.v. Huuro.b.v. Gemiddelde Huuro.b.v. Huuro.b.v. Gemiddelde Inkomenshuidige maxhaalbare (a)en(b) huidige maxhaalbare (a)en(b) omslagpunthuurquote huurquote huurquote huurquote1pers.23-65 484 755 619 618 1.012 815 35.5001pers.65+ 530 925 727 733 1.210 971 30.2502pers.23-65 450 619 534 500 831 665 41.0002pers.65+ 505 850 677 642 1.176 909 32.5002pers.23-65+2kinderen 468 576 522 509 757 633 44.250Bron:Nibud201153TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGROND 53KansenindevrijemarkthuurDevrijemarkthuurbestaatuitallehuurwoningendienietonderdesocialehuurvoorraadvallen.Ditzijniniedergevalallehuurwoningenmeteenhuurprijsbovendeliberalisatiegrens(>665).Daarnaastvalthethuur-aanbodvanparticuliereverhuurders,beleggersendeniet-DAEBvoorraadvansocialeverhuurdersmeteenhuurprijstot665indecategorievrijemarksegment.In theorie zou dit deel van de huursector toegankelijk zijn voor lage mid-deninkomens. In de praktijk blijkt dat de beschikbaarheid, betaalbaarheiden de inkomenseisen vaak een belemmering zijn. Zeker de inkomenseisenzijn beperkend: vaak geldt als eis dat het maandinkomen minimaal 4,5keer de bruto maandhuur moet zijn.KansenindekoopsectorEenlaatstemogelijkheidligtindekoopsector.Dehypotheekeisenzijnechterzoveraangescherptdattoetredingtotdekoopwoningmarktisafge-nomen.Alleenverdienersmeteeninkomenvan34.000kunnenongeveer153.000lenenvoordeaankoopvaneenwoning.Terwijleenhuishoudensmettweeinkomensvangezamenlijk34.000slechts109.000kanlenen.Bijalleenverdienersmeteenbrutojaarinkomenvan43.000ligthetmaxi-malehypotheekbedragopongeveer198.000,bijtweeverdienersligtditopongeveer172.000.KANSENINDEX MIDDENINKOMENSDedefinitiesenalgemenemarktontwikkelingenhebbenwegeduid.Werichtenonsnuopderegionaleverschilleninmogelijkhedenvanmiddenin-komens.Hierbijzijndevolgendeindicatorenbelangrijk:? Hetpercentagehuishoudensmeteeninkomenboven34.085indesocialehuursector.Degedachtehierachterisdathoehogerhetpercen-tagehuishoudensboven34.085indesocialehuursector,hoeminderkansenlagemiddeninkomenshebbenopdewoningmarkt.Eenflinkaantalwaskennelijkdeafgelopenjarenaangewezenopeensocialehuur-woning.? Hetaanbodtekoopstaandewoningentot200.000.Deverhoudingvantekoopstaandeaanbodtot200.000tenopzichtevandetotalekoop-voorraadindegemeentegeefteenextraindicatievandemogelijkhedenindekoopsector.Hierbijisdegrensgesteldopeenvraagprijsvanmaxi-maal200.000.? Hetaandeelparticulierehuurvoorraadpergemeente.Corporaties hebben de mogelijkheid om totmaximaal 10 procent van de socialehuurwoningen toe te wijzenaan lage middeninkomensOpbasisvandezeindicatorenkomenwetoteeninschattingvandekansenvanlagemiddeninkomensopdewoningmarkt.Deuitwerkingvandezekansenkanoplokaalniveauuiteindelijkandersuitvallen,doorlokaalbeleid,desamenstellingvandewoningvoorraad(bijvoorbeeldveelappartemententerwijleengezinswoningengevraagdworden),veel/weinignieuwbouw,etc.Hetgeefteenindicatiedielokaalverfijndmoetworden.? MetnameindeRandstadendelenvanGelderland,enNoord-Brabantwonenrelatiefveelmensenmeteeninkomenboven34.085ineensocialehuurwoning.Indenoordelijkeprovincies,delenvanOverijssel,ZeelandenLimburgwonenverhoudingsgewijsweinigmensenmeteeninkomenbovende34.085indehuurvoorraad.? Ditbeeldvertoontgrotegelijkenissenmethetaanbodkoopwoningentot200.000.Ingebiedenwaarhetaandeelkoopwoningentot200.000hoogis,ishetaandeelinkomensvanaf34.085indehuurrelatieflaag.Stedelijkegebiedenlijkenhieropeenuitzonderingtevormen.Eenlogi-scheverklaringhiervoorisdatindiegebiedeninstadswijkenwelgoed-kopekoopappartementenaanwezigzijn,maardezenietgewildzijndoorBron:CBS,2012 Bron:CBS,2012Niet-doelgroep in huursector Aanbod koop < 200.000< 25%25% - 30%30% - 35%35% - 40%> 40%< 15%15% - 25%25% - 35%35% - 45%> 45%54TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGRONDofpassenbijdeleefstijlvanmiddeninkomens.? Departiculierehuurvoorraadconcentreertzichmetnameindestede-lijkeregio's.? Doordekaartlagenvanhetgoedkopekoopaanbod,hetaandeelniet-doelgroepindesocialehuurenhetaandeelparticulierehuurtecom-binerenontstaateenscorevoorkansenvan(lage)middeninkomens:dekansenindex.MetnamedeRandstad,Noord-VeluweendelenvanNoord-Brabantspringeneruitalsgebiedenwaarkansenvoormiddeninkomensrelatiefbeperktzijn.INTERVENTIES OM LAGE MIDDENINKOMENS TE VERGROTEN.Erzijnverschillendeoplossingsrichtingenomdekansenvan(lage)mid-deninkomenstevergroten:? Hettoevoegenvannieuwbouwkoopwoningen? Hettoevoegenvannieuwbouwhuurwoningen? HetbenuttenvanmogelijkhedenindebestaandesocialehuurvoorraadIn de huidige marktomstandigheden blijkt de afzetbaarheid van koop-woningen voor middeninkomens behoorlijk kansrijk. Keerzijde is weldat (mede door de BTW-verhoging en verlaging van overdrachtsbelas-ting) de concurrentiepositie van nieuwbouw ten opzichte van bestaandebouw is verslechterd.Het toevoegen van nieuwbouwhuurwoningen in het vrije marktseg-ment blijkt in de praktijk nog lastiger. De rendementen bij een huurtussen 550 en 800 is te laag voor beleggers en particuliere verhuur-ders. Enkel in de meest gespannen markten zullen zij in deze marktstappen.Nieuwbouw zal een deel van de oplossing zijn, maar zeker niet eentotale oplossing. De sleutel lijkt daarom te liggen bij het benutten vanmogelijkheden in de bestaande sociale huurvoorraad. In theoretischezin is die namelijk op de meeste plaatsen voldoende omvangrijk (ookblijkend uit de scheefheid).BENUTTEN VAN DE `SCHUIFRUIMTE' IN DE SOCIALE VOORRAADDe scheefheid in de sociale huurvoorraad biedt potenti?le (en nu nogtheoretische) marktruimte voor middeninkomens. Hoe ga je die markt-ruimte benutten voor middeninkomens. Enerzijds door scheefheid teaccepteren, en mensen met een middeninkomen in de sociale huur teblijven faciliteren. Politiek is dit echter vaak ongewenst. Anderzijdsdoor beleid te voeren om de mate van scheefheid te verminderen.Bron:CBS,2012Aandeel particuliere huur Kansenindex middeninkomens< 7%7% - 9%9% - 12%12% - 15%> 15%relatief weinig kansenrelatief veel kansenToelichting op strategie?n? De situatie grotendeels laten zoals het is. Dit zal met name van toepassing zijn in gebieden waarin de kansen van lage middeninkomens groot zijn. Indeze gebieden is geen aanleiding voor het nemen van extra maatregelen.? Een deel van de sociale huurvoorraad verkopen aan huishoudens met een inkomen tussen de 34.085 en 43.000. De afzet van woningen kan moge-lijk worden vergroot met de inzet van verkoop- of financieringsconstructies. Dit is kansrijk in regio's met een hoge druk op de woningmarkt en relatiefveel sociale huurwoningen.? Een deel van de sociale huurvoorraad liberaliseren, door de huur te verhogen tot boven de huurtoeslaggrens. Dit is kansrijker in regio's met eenhoge druk op de woningmarkt en veel sociale huurwoningen, en beperkt kansrijk in regio's met een lage druk op.? De huur voor mensen met een inkomen boven de 43.000 verhogen met 5 procent boven de inflatie.? Het toevoegen van sociale huurwoningen. Toevoeging van sociale huurwoningen is in principe alleen noodzakelijk in hoge drukgebieden en niet inlage drukgebieden. In woningmarktgebieden waar sprake is van lage druk gaat het eerder om een vervangingsbehoefte.TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2012ACHTERGROND 55Er zijn namelijk vervolgens diverse strategie?n om de ruimte die inge-nomen wordt door scheefwoners bewust te benutten voor middeninko-mens. Daarmee wordt de scheefheid als het ware een `schuifruimte' inde sociale huurvoorraad.De in te zetten strategie?n zijn sterk afhankelijk van de druk op dewoningmarkt en het aanbod sociale huurwoningen. In het volgendeschema geven we weer in welke situaties welke strategie?n voor benut-ting van de schuifruimte het meest kansrijk zijn. Hierbij maken weonderscheid tussen gebieden met veel/weinig druk op de woningmarkten gebieden met veel/weinig sociale huurwoningen.Naast nieuwbouw van woningen voor midden-inkomens ligt een belangrijke sleutel bij hetinzetten van het (nu nog) theoretische surplus aansociale huurwoningen? In een woningmarkt waarin de druk hoog en het aanbod socialehuurwoningen relatief laag is, zal de noodzaak om iets te doen voormiddeninkomens groot zijn. De vraag naar sociale huurwoningenis immers groot, er zijn weinig kansen voor (lage)middeninkomenselders in de woningvoorraad. Hier moet het accent liggen op toevoe-gen van woningen voor middeninkomens, het faciliteren van scheef-heid van (lage) middeninkomens en het tegengaan van scheefheiddoor hoge inkomens.? In een woningmarkt waarin de druk hoog en de sociale huurvoorraadgroot is, is de noodzaak om (lage) middeninkomens te helpen mindergroot. Verkoop van sociale huurwoningen, liberalisatie van delen van devoorraad en tegengaan van scheefheid zijn hier logische strategie?n.? In een woningmarktgebied waar sprake is van weinig druk en eenbeperkte sociale huurvoorraad, is de noodzaak om woningen voormiddeninkomens toe te voegen beperkt.? Als er sprake is van een lage druk op de woningmarkt en een grotesociale huurvoorraad is vooral het verminderen van de sociale voor-raad door huurverhoging bij scheefwoners en verkoop van huurwo-ningen denkbaar.Overigens lijkt de Herzieningswet extra kansen te bieden voor het ver-groten van het aanbod woningen dat als niet-DAEB mag worden ver-huurd en daarmee om (lagere) middeninkomens te helpen. In de Her-zieningswet is immers opgenomen dat corporaties een gemaximeerddeel van de voorraad naar het niet-DAEB deel mogen brengen; rond 10procent, mogelijk gedifferentieerd naar regio.CONCLUSIES: KANSEN ZIJN STERK REGIONAAL BEPAALDDe veranderde regels ten aanzien van sociale huurwoningen (DAEBen niet-DAEB) heeft de bewegingsruimte van (lage) middeninkomensbeperkt. Dit verschilt sterk per regio. In grote delen van het land hebben(lage) middeninkomens behoorlijke mogelijkheden om te starten ofdoor te stromen op de woningmarkt. Alleen in woningmarktgebiedenwaar veel druk op de markt is, hebben deze huishoudens (zeer) beperktemogelijkheden. Naast nieuwbouw van woningen voor middeninko-mens ligt een belangrijke sleutel bij het inzetten van het (nu nog) theo-retische surplus aan sociale huurwoningen. De uitdaging is om van dietheorie de praktijk te maken. Een uitdaging die er al decennia ligt, maarmogelijk door de recente veranderingen in de regelgeving (Herzienings-wet, hypotheekregels) versneld op gang komt. Uiteraard heeft dit ookneveneffecten (segregatie, kansen van andere groepen, etc) waar we indit artikel niet op ingegaan zijn, maar bij afwegingen van interventie-strategie?n uiteraard wel rekening mee gehouden moet worden.Noten1 Bron: www.loonwijzer.nl2 Bron: Analyse van de effecten van de staatssteun, Ministerie van BZK, januari 2012AantalsocialehuurwoningenWeinigsocialehuurwoningen Relatiefveelsocialehuurwoningen(tovinkomensdoelgroep) (tovinkomensdoelgroep)Veeldruk ? Toevoegenvan(sociale)huurwoningen ? Toevoegenvan(sociale)huurwoningenDrukopde ? Huur>43.000verhogenmet5%boveninflatie ? Verkoopvanhuurwoningenwoningmarkt ? Liberaliserensocialehuurwoningen? Huur>43.000verhogenmet5%boveninflatieWeinigdruk ? Verkoopvanhuurwoningen(beperkt) ? Verkoopvanhuurwoningen(beperkt)? Liberaliserensocialehuurwoningen(beperkt) ? Liberaliserensocialehuurwoningen(beperkt)