42ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014DOOR ANNE-JO VISSER EN RADBOUD ENGBERSEN, PLATFORM31, LINDAPETERS, HAVENSTEDER`De economische teruggang leidt tot bezuinigingen. Indat kader mogen onderwerpen als `zelfhulp', `zelfred-zaamheid', `zelfzorg' en `eigen verantwoordelijkheidvan de burgers' zich dan ook verheugen in een warmebelangstelling van de overheid en aanverwante instel-lingen.' Dit citaat komt niet uit een recente tekst over zelforganisatieen actief burgerschap, maar is afkomstig uit het proefschrift In deschaduw van de volkshuisvesting van Wouter Turpijn (1987). Turpijnschreef een kwart eeuw geleden helemaal in de geest van de Do ItYourself-beweging van vandaag de dag een studie over zelfwerkzaam-heid van bewoners.Turpijn stelde 25 jaar geleden vast dat ruim zeven miljoenNederlanders weleens wat aan hun woning deden, en dat van die zevenmiljoen zo'n 600.000 personen niet terugschrikken voor ingrijpendebouw- en verbouwklussen. Hij wees ook nog eens op de categorie vanillegale doe-het-zelvers in de sfeer van tuinhuisjes, houten keten enwoonwagens, en naar de enkele tienduizenden krakers waar in dejaren tachtig veel om te doen was. Zijn punt: er is een enorm reservoirvan klustalent aanwezig dat niet optimaal benut wordt door een sterkregelende, regulerende en juridiserende overheid en corporatiesector.Zijn boodschap blijft ook voor vandaag de dag onverminderd actueel.Bijvoorbeeld bij het verkennen van de potenties van klushuur.VAN KLUSKOOP NAAR KLUSHUURDeze tijd kent parallen met de jaren tachtig. Ook nu is er sprake van eeneconomische crisis. Mensen hebben minder geld, waardoor fenomenenals kluskoop en klushuur interessant voor hen worden. De overheidmaakt op tal van terreinen een terugtrekkende beweging. We zien deopkomst van de doe-het-zelf-samenleving, ook al is er een felle discussieover de kracht en reikwijdte ervan, en we krijgen van de ene na de ande-re nationale adviesraad te horen dat overheden en instanties burgersmeer ruimte en vertrouwen moeten geven ?n de boodschap mee dat hetKLUSHUUR BIEDT KANSENVOOR HUURDER ENVERHUURDERIn een tijd van een economische crisis en een terugtredende overheid zijn klushuizen interessantom burgers meer ruimte te geven. Klushuizen zijn synoniem voor meer variatie, eigenzinnigheid enzelfwerkzaamheid. Na kluskoop zijn er nu de eerste ervaringen met klushuur.43ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014hoog tijd is om standaardoplossingen te verlaten en meer variatie enverschil toe te laten. Het fenomeen van de klushuizen is daar een goedvoorbeeld van. Wie de kluswoningen kent, weet: meer variatie, eigen-zinnigheid en zelfwerkzaamheid is nauwelijks voorstelbaar.Nadat de eerste klushuizen in 2006 in het Rotterdamse Wallisblok in dewijk Spangen waren opgeleverd, verspreidde dit concept zich snel overde rest van de stad. Kluspanden zijn vervolgens een populair Rotterdamsexportproduct geworden en hebben onder andere navolging gekregenin Den Haag (onder meer ook aan studenten), Arnhem (karakteristiekepanden vlak bij het centrum), in de Utrechtse wijk Ondiep en in een vande laatste Bijlmermeerflats Kleiburg in Amsterdam.Kluspanden komen niet alleen tegemoet aan de wens van mensen eenuniek en betaalbaar huis te hebben waar ze hun hele ziel en zaligheidin hebben kunnen leggen, maar ook uit de wens van beleidsmakersminder gewilde buurten te upgraden. De meeste kluspanden staan inwijken met kwalitatief slechte, maar karakteristieke panden. Vaakwordt het concept ingezet bij woningen die aan het einde van hunlevensloop zijn. Slopen en vervolgens nieuw bouwen zijn tegenwoor-dig nauwelijks meer een optie. En niets doen leidt tot verzwakte buur-ten met woningen met achterstallig onderhoud die niet langer vol-doen aan woonwensen. Leegstand ligt dan snel op de loer.In gebieden met veel vraag naar goedkope huurwoningen kan het weernadelig zijn dat vooral mensen erop af komen die zich aan de onder-kant van de woningmarkt bevinden. De aanwezigheid van heel veelbewoners met een lagere sociale en economische positie zet in veelgevallen de leefbaarheid van de buurt onder druk. Om die reden is hetverstandig om te kijken of met klushuur andere typen bewoners teverleiden zijn in kwetsbare buurten te komen wonen. Door de ontwik-kelingen in de markt lijkt er een nieuwe doelgroep huurders te ont-staan: sterke stedelingen die tijdelijk of blijvend minder te bestedenhebben voor huisvesting, maar w?l over vaardigheden en kennis vanzaken beschikken.Denk in dit verband aan de vele architecten die buitenspel zijn komente staan door de crisis in de bouw. Ze hebben weinig geld, maar veelveerkracht en een grote wil om een woning met eigen handen aan tepakken. Bovendien zijn het vaak ge?ngageerde bewoners die nietonverschillig of apathisch tegenover hun buurt staan en die stadsbe-stuurders daarom juist graag willen vasthouden of aantrekken. Maarer zijn meer categorie?n te bedenken, bijvoorbeeld de vmbo-er of dembo-ers met de spreekwoordelijke gouden handjes. Tot nu wordt hetklusconcept voornamelijk in de koopsector toegepast, terwijl er juistook in de huursector vele mogelijkheden zijn.EERSTE ERVARINGEN MET KLUSHUURKlushuur is voor meerdere doeleinden in te zetten. Het varieert vanEenwoninginSolid vancorporatieStadgenoot.Solidszijngebouwen,bestaandeuiteenaanbodvanvolledigkaleruimtesenzogebouwddatzeeenmaximaleflexibiliteitkunnenbiedenvoordehuurderinkavelgrootte,kavelvormenindeling(FotoAlexSchr?der)44ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014betaalbare renovatieconcepten waarbij huurders een deel van de renova-tiekosten drukken door de inbreng van arbeid, tot het inzetten van klus-sen bij het terugbrengen van dure mutatiekosten bij uitgewoonde huur-woningen tot een middel om een meer gedifferentieerd woningaanbodte realiseren voor verschillende doelgroepen. Welk doel je ook nastreeft -betaalbare renovatieconcepten, verminderen mutatiekosten of een meergedifferentieerd aanbod - de overeenkomst is steeds: met minder mid-delen meer waarde cre?ren en niet alleen economische.In de Platform31-studie Klushuur: een realistische oplossing voorRotterdam-Zuid (2012) schrijft auteur Martijn Schutte dat door de eco-nomische crisis `huren het nieuwe kopen is'. Tegen deze achtergrondziet hij een enorme potentie voor klushuur. De eerste voorbeelden vanklushuur zijn er al. Zo is in Amsterdam en Utrecht het herbestem-mings- of renovatieconcept toegepast (Singelenberg 2012, Van Giezen2013). In beide steden zijn leegstaande panden met hulp van studentenverbouwd tot studentenwoningen. In ruil voor 48 uur klussen kreeg destudent 10% korting op de huur. Er is ervaring opgedaan met hetafklussen van nieuwbouw huurwoningen bij twee `Solid'-complexenvan woningcorporatie Stadgenoot in Amsterdam (Wallagh 2013).Voorts is in Rotterdam voor het mutatieonderhoud bij uitgeleefdewoningen (zo'n 40.000 euro kosten) door woningcorporatieHavensteder klushuur ingezet. En er zijn meer voorbeelden. VestiaFeijenoord heeft bijvoorbeeld klushuur op kleine schaal toegepast bijde renovatie van het karakteristieke pand op de kop van dePretorialaan in de Afrikaanderwijk in Rotterdam-Zuid.Klussende studentenIn Utrecht werkten 170 van de 192 toekomstige studenten-inwonersmee aan de verbouwing van het een voormalig opleidinggebouw op deArchimedeslaan naar studentenhuisvesting, atelier, kantoren en hore-ca. Ze plaatsten wanden, keukens en doucheruimten zelf. De meeringewikkelde werkzaamheden zijn door een aannemer Plegt-Vos ver-richt. Het was toegestaan door Plegt-Vos en door verhuurder StichtingTijdelijk Wonen dat ouders of vrienden meeklusten. Het werk is op tijdafgekomen en het project is positief door de klussende studentenge?valueerd (Van Giezen 2013). In de businesscase is ervan uitgegaandat studenten gemiddeld vijf jaar blijven wonen in hun kamer. De vol-gende huurder krijgt geen korting op de huur. Met deze aanname kaneen rendabele businesscase gemaakt worden.Ook in Amsterdam tekenden studenten of `zelfwerkers' een zelfwerk-zaamheidscontract. Maar liefst 460 studenten werkten minimaal 48uur mee aan de verbouwing van het voormalige Academisch Centrum(eigendom van corporatie De Alliantie) naar studentenhuisvesting,horeca, ateliers en kantoorruimte. Ze ontvingen 10% korting op dehuur van een studentenkamer. De studenten deden sjouwwerk, maak-ten schoon, plaatsen keukens en isoleerden gipswanden. De bouwduurde wel wat langer, omdat bij tentamenweken minder studentenkwamen opdagen. Ook voor woningcorporatie De Alliantie was deinzet van de zelfwerkers profijtelijk. De bouwsom is 450.000 euro ver-laagd door de inzet van de studenten.Afklussen van SolidsNaast ervaring met transformatie heeft men in Amsterdam ook erva-ring met het afklussen van nieuwbouw opgedaan bij `Solids' van cor-poratie Stadgenoot. Solids zijn gebouwen, bestaande uit een aanbodvan volledig kale ruimtes. Ze zijn zo gebouwd dat ze een maximaleflexibiliteit kunnen bieden voor de huurder in kavelgrootte, kavel-vorm en indeling. De huurder bouwt in de eigen unit zelf op eigenkosten een woon- werk- of recreatieruimte in en wordt daarmee ookeigenaar van de inbouw. Een hotel is mogelijk, een kantoor of kantoor-tje, garage, een penthouse of klein optrekje.HetklushuurprojectvancorporatieHavensteder(FotoHavensteder)45ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014Het evaluatierapport over de eerste huurders van de Solids, De onbeken-de toekomst huisvesten (2013) van Platform 31 maakt duidelijk dat zeeruiteenlopende kavelvormen en specifieke indelingen ontstaan zijn. Zo iseen vrije sectorwoning zo ingedeeld dat een gescheiden stel naast elkaarwoont, waardoor een optimale woonsituatie voor de opvoeding van hunzoon gecre?erd is. Je treft er ook sociale huurwoning aan waar nu nogeen tijdelijke tussenwand is aangebracht, waardoor deze bewoondwordt door twee studenten. Wanneer de hoofdbewoner 24 jaar is enrecht op een huurtoelage heeft, zal de tijdelijke tussenwand afgebrokenworden en is zij voornemens de woning geheel zelf te gaan huren. Hetzijn twee voorbeelden van de vele vari?teiten die je er aantreft.Saillant detail uit het evaluatierapport is dat veel huurders graag eenminder kaal casco gehad. Nu moesten ze zelf waterleidingen doortrek-ken en stopcontacten en meterkasten aanleggen. Blijkbaar ligt vooreen aantal hier de `kluslat' net te hoog. De investeringen van huurdersvari?ren enorm van 5.000 euro (sociale huurwoning) tot bijna 200.000euro (vrije sectorhuur).Een droomhuurhuis in het Oude NoordenBij het klushuurconcept van corporatie Havensteder staan we wat lan-ger stil, omdat het een doordacht uitgewerkt concept is dat nog nieteerder is ge?valueerd. Havensteder werkt als volgt: samen met de toe-komstige huurder en aannemer wordt een ontwerp en begrotinggemaakt voor - zoals dat heet - `de mutatiewerkzaamheden in dewoning'. Lees: een ontwerp voor de gedroomde woning. Daarbij is welde voorwaarde dat de woning na verbetering niet langer een socialehuurwoning is, maar een vrije sectorwoning. Vervolgens kiest de toe-komstige huurder uit de grote hoeveelheid klussen een aantal klussendie hij (of zij!) zelf wil doen (bijvoorbeeld slopen, schilderen, timmer-werk, gipswanden plaatsen). Het werk dat de huurder de aannemerhiermee uit handen neemt, vertegenwoordigt een bepaald bedrag datde huurder door te klussen als tegoed opbouwt aan huurbetaling. Dittegoed betaalt Havensteder vervolgens gedurende de eerste 5 jaar uitaan de huurder. Hierdoor betaalt de huurder dus de eerste 5 jaar eenlager netto bedrag per maand, waarmee de woning zeer betaalbaarwordt. Havensteder heeft hiermee lagere initi?le mutatiekosten,smeert de investering uit over meerdere jaren, bindt de klant aan dewijk en kan na 5 jaar harmoniseren tot huurprijzen van 850 - 950.Het concept klushuur is ontstaan vanuit de noodzaak om de operatio-nele (mutatie)kosten te verlagen zonder dat daarmee de kwaliteit vande woningvoorraad achteruit gaat. Daarnaast zocht Havensteder naarnieuwe kleinschalige manieren van wijkontwikkeling en woningverbe-tering als alternatief voor grootschalige herstructurering. Bovendienwil Havensteder met dit concept voor hen interessante huurders bin-den aan de wijk. Zo is dit concept in eerste instantie uitgetest in hetOude Noorden in Rotterdam. Weliswaar een wijk in opkomst, maarnog altijd kwetsbaar, betrokken bewoners blijven er hard nodig.Het principe dat ten grondslag ligt aan het klushuurconcept vanHavensteder staat in artikel 7:201 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek: er issprake van een huurovereenkomst als een woning in gebruik wordtgegeven tegen de voldoening van een tegenprestatie. Meestal is detegenprestatie uitgedrukt in geld, de maandelijkse huurprijs, maar hetook iedere andere vorm van tegenprestatie zijn, m?ts de tegenprestatievoldoende bepaalbaar is. Bij een kluswoning wordt door de toekomsti-ge huurder arbeid verricht. Dit wordt gezien als tegenprestatie. Deaannemer begeleidt de klusser in het juiste gebruik ervan en waar-borgt de kwaliteit. De hoogte van de vergoeding is vooraf vastgesteld.De prijzen van de aannemer liggen vast in jaarlijks bij te stellen con-tractafspraken, het zogenoemde prijzenboek. Daarmee is de tegen-prestatie voldoende bepaalbaar.Klushuur vraagt intensieve samenwerking tussen huurder en verhuur-der. De kunst is elkaars kwaliteiten te versterken, en wel zo dat beidener voordeel bij behalen. De huurder krijgt door eigen noeste arbeid dekans zijn droomhuis te realiseren, terwijl zijn netto maandlasten deeerste vijf jaar beperkt blijven. Voor Havensteder telt de tevredenheidvan de huurder, het `eigenaarsgevoel' over de woning en de bindingmet de wijk. En het levert financi?le voordeel op. Lagere kosten,omdat de huurder het werk goedkoper uitvoert dan een aannemer ende waardetoevoeging door het verhogen van de kwaliteit en daarmeede huurinkomsten. Een spilfiguur in het klusprogramma vanHavensteder is de `verhuurmakelaar'. Hij bezit bouwkundige kennis,kennis over verhuur en is in staat op maat oplossingen te bedenken bij(bouwkundige) tegenvallers. Hij heeft het talent om huurder, verhuur-der en aannemer bij te staan in de intensieve klushuurperiode.Havensteder heeft tot nu toe bij 3 woningen de klushuurmethodiektoepast. De selectie van de huurders vond enerzijds plaats aan de handvan een aantal harde criteria: het bruto huishoudinkomen ( 34.229 - 43.000 per jaar), een werkgeversverklaring en geen huurschuldver-klaring. Maar daarnaast telde ook de motivatiebrief waarin de kandi-daat-huurder uitlegt waarom hij/zij graag in het Oude Noorden wilwonen en waarom hij/zij denkt de beste kandidaat te is.Is hij of zij de selectie gepasseerd, dan wordt in het bouwteam vanhuurder, verhuurder en aannemer keuzes en afspraken gemaakt overindeling, materiaalkeuze, begroting, planning, werkverdeling en deopbouw van het woontegoed. Maar niet alles kan bij een corporatie.Als de huurder extra kwaliteit wil ten opzichte van het standaardProgramma van Eisen van een vrije sectorwoning, dan kan hij kiezenvoor een `zelf aangebrachte voorziening' of een `geriefsverbetering'. Inhet geval van een `zelf aangebrachte voorziening' (ZAV) betaalt dehuurder zelf voor de extra kwaliteit. Deze voorziening maakt dan geenonderdeel uit van het gehuurde en wordt ook uitgesloten van onder-houd door de verhuurder. De ZAV kan bij huuropzegging ter overna-me worden aangeboden aan de volgende huurder of aan de verhuur-der.Bij een `geriefsverbetering' betaalt de verhuurder voor de extra kwali-teit en verhoogt de netto huurprijs of brengt de investering ten lastevan de opgebouwde vergoeding. De voorziening maakt in dat gevalwel onderdeel uit van het gehuurde en wordt onderhouden door deverhuurder. De afspraken worden vastgelegd in een kluscontract enhuurcontract. Het kluscontract geldt voor de periode dat er verbouwdwordt. In deze periode wordt er geen huur betaald. Het huurcontractgaat in op de datum dat het kluscontract eindigt en de woning wordtopgeleverd.EPILOOG: HOE VERDER MET KLUSHUUR IN NEDERLAND?Klussen en zelfwerkzaamheid (doe-het-zelven) hebben een lange histo-rische basis. In de schaduw van de volkshuisvesting van WouterTurpijn (1987) maakt duidelijk dat het 25 jaar geleden ook al ging overminder overheidssturing en -regulering, over minder professioneelpaternalisme en meer zelf doen, en over meer vrijheid en autonomieaan burger geven. Het is goed dit in het achterhoofd te houden, voorwie denkt dat Nederland bij elke kabinetsnota het roer omgooit. In ditartikel zien we serieuze pogingen van corporaties en overige verhuur-organisaties om deze autonome sector beter te benutten via het instru-ment van klushuur.We zien daarin gradaties in klussen in huurwoningen. Van alles zelf-doen (Solids), tot de grote afwerking zelf doen (Havensteder) tot over-zichtelijke en gemakkelijke klussen zelf doen (studentenhuisvesting inAmsterdam en Utrecht). Hierbij kan als eerste voorzichtige conclusiesworden gesteld dat huurders minder dan kluskopers zitten te wachten464646op de meer ingewikkelde klussen, als leidingen doortrekken en volle-dig gestripte ruimten, zoals bij de Solids het geval was. Ook zien weverschillen in het vastgoed dat wordt opgeknapt. Van relatief kleinebestaande huurwoningen met groot achterstallig onderhoud tot deverbouw van grote leegstaande kantoren en gebouwen.Omdat het fenomeen nog nieuw is, is de ervaring van huurders en ver-huurders nog beperkt. Wat doet een hoofdaannemer als de huurdertoch niet twee rechterhanden blijkt te hebben? En wat is de rol van deverhuurder als er een reparatieverzoek komt voor iets wat de huurderzelf niet goed heeft gemaakt? Of is de huurder, zoals bij Solids, meteenook eigenaar van de inbouw? Een andere belangrijke vraag is welkecategorie?n huurders dit aanspreekt? Hebben we te maken met eenbrede doelgroep? Is klushuur zowel interessant voor de creatieve werk-loze architect, de gepensioneerde met veel tijd, als voor de handigembo-er? Is klushuur interessant voor iedereen met een inkomen onderde 34.000 euro die twee rechterhanden heeft of deze kan organiserenen die z?lf invloed wil hebben op zijn inrichting en geld wil besparen?De ervaringen met kluskoop doen vermoeden dat de groep potentieelge?nteresseerden in deze tijd weleens groot zou kunnen zijn. In hetgeval van kluskoop, leek eerst vooral de creatieve klasse daar gechar-meerd van te zijn. Zie de hippe pioniers van het Wallisblok inSpangen; maar later werd duidelijk dat de kluspanden in Rotterdam-Zuid andere doelgroepen trokken. Dat zien we ook in Amsterdam,waar kluskoop in flatgebouwen in de Bijlmermeer (Kleiburgflat) voetaan de grond heeft gekregen.Maar de vraag die Turpijn stelt, blijft wel gelden, en die is hoeveel vrij-heid en autonomie durven we aan klussers bij klushuur te geven? Inwelke mate gaat en moet klushuur gereguleerd worden?Durven gemeenten, corporaties en particuliere verhuurders het aanom collectieve werkplaatsen in te richten waar huurders gereedschapen advies kunnen krijgen, om vervolgens zelf aan de slag te gaan? Hetis crisis; de portemonnee van mensen, overheden ?n corporaties issteeds minder gevuld. Onconventionele oplossingen zijn meer danooit nodig. `In de schaduw' van de volkshuisvesting is veel creativiteitte vinden, hoe benut je die optimaal middels klushuur? Hoeveel vrij-heid, ruimte en vertrouwen ? het mantra van onze nationale adviesra-den ? durven overheden, corporaties en anderen partijen te geven,welke mate van regulering is nodig zonder initiatief te verstarren? Hetinrichten van een experimentenprogramma rond verschillende vor-men van klushuur rond verschillende doelgroepen op verschillendelocaties in Nederland lijkt relevanter en actueler dan ooit.Gebruikte bronnenGiezen, T. van. (2013), De transformatie van leegstaand vastgoed naar woonruimtevoor studenten en jongeren. Den Haag: Platform31.Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling (RMO) (2013), Terugtreden is vooruitzien.Maatschappelijke veerkracht in het publieke domein. Den Haag.Raad voor het openbaar bestuur (Rob) (2012), Loslaten in vertrouwen. Naar eennieuwe verhouding tussen overheid, markt en samenleving. Den Haag.Schutte, M. (2012), Klushuur: een realistische oplossing voor Rotterdam-Zuid.Den Haag: Platform31.Singelenberg, J. (e.a.) (2012) Wonen buiten kantoortijd. Rotterdam: SEV.Turpijn, W. (1987), In de schaduw van de volkshuisvesting. Een studie naar de zelf-werkzaamheid van bewoners. Dissertatie Utrecht.Urbannerdam, Klushuizen en Poolse arbeidsmigranten. Rotterdam: SEV 2012.Wallagh, G. (2013), De onbekende toekomst huisvesten. Den Haag: Platform31.Wetenschappelijke raad voor het regeringsbeleid (WRR) (2012), Vertrouwen in bur-gers. Den Haag.ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 2 APRIL 2014Hetconceptklushuurisontstaanvanuitdenoodzaakomdeoperationele(mutatie)kostenteverlagenzonderdatdaarmeedekwaliteitvandewoningvoorraadachteruitgaat(FotoHavensteder)