27TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012ACHTeRgRonDbeeldbepalende 19e eeuwse panden worden casco opgeknapt en vervolgens afgebouwd door detoekomstige huurders. dat is de kern van de klushuurder aanpak, waarmee woningcorporatie vestiarotterdam feijenoord, deelgemeente feijenoord, het albeda college en hulshof architecten deafrikaanderwijk een extra impuls willen geven. wat zijn de ervaringen? en wat kunnen we nu alconcluderen over bredere toepasbaarheid?Klushuurders gevenafriKaanderwijKnieuw elanEen klushuurder selecteert bruikbaar sloophout.28TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012ACHTeRgRonDDooR Fokke De Jong, onderzoeKer bij atriv?, en evalueert inopdracht van vestia rotterdaM feijenoord voortgang Klushuur-deraanpaKKinderen zorgen voor levendigheid op straat en voor sociale contac-ten tussen alles en iedereen. Gezinnen zijn de dragers van de nieuwestedelijkheid'.Larry Beasley, maart 2009De Afrikaanderwijk is van oudsher een arbeiderswijk. Methet verdwijnen van havenactiviteiten uit de stad viel voorveel mensen een belangrijke bron van inkomsten weg.Momenteel wonen er veel laag opgeleiden met weinig kan-sen op de arbeidsmarkt.De wijk grenst aan de dynamische Kop van Zuid, maar werd hiervan totvoor kort gescheiden door ruimtelijke barri?res. Nieuwe verbindingenscheppen mogelijkheden. Ook de historie biedt veel potentieel. Er zijnmooie laat 19e eeuwse panden te vinden, die samen met een levendigeopenbare ruimte de wijk karakter geven.Reden voor gemeente, deelgemeente en woningcorporatie om de han-den ineen te slaan, voor een betere Afrikaanderwijk in 2020. Er is eenstevig nieuwbouwprogramma, waarbij wordt ingezet op het beter latenaansluiten van de wijk op de behoeften van huidige en toekomstigebewoners. Dat gebeurt door de bouw van 1.350 nieuwe woningen, koopen huur en talloze voorzieningen, zoals een zwembad met sporthal,buurtparken en een doorlopende leerlijn met onder meer een havo/vwoen twee brede scholen Het kloppend hart is het Afrikaanderplein, dat inhet verleden al is opgeknapt. De Pretorialaan is de belangrijkste entree.Het straatbeeld is hier nog rommelig en de woningen zijn in slechtestaat. Vestia Rotterdam Feijenoord heeft hiervoor actief panden aange-kocht. Zo ook aan de kop van de Pretorialaan; `de voordeur van deentree'.In veel wijkprogramma's neemt fysieke vernieuwing een belangrijkeplaats in, maar is ook aandacht voor sociale interventies. De budgettenvoor de fysieke aanpak lopen echter terug. Dat betekent meer kleinscha-ligheid, maar ook een groter accent op interventies die bijdragen aan dediversiteit van de bevolking, ?n de kracht van wijkbewoners versterken.Denk aan het aantrekken van hoog opgeleide creatieve mensen ?n aanleren in de praktijk voor jongeren.Er zijn veel vooroorlogse wijken zoals de Afrikaanderwijk, met proble-men ?n met potentieel. Massale sloopnieuwbouw ligt hier niet voor dehand, omdat daarmee ook waardevolle kenmerken die de wijk aantrek-kelijk maken verloren gaan. Bovendien is dit, vanwege vaak versnipperdparticulier woningbezit, lastig te organiseren.In de Afrikaanderwijk is een fysieke aanpak nodig vanwege de slechtestaat van veel panden. Grootschalige sloopnieuwbouw van dePretorialaan zou echter het karakter van de wijk teniet doen. Bij behoudvan de panden zijn er verschillende opties. Renoveren en in bezit hou-De kop van de Pretorialaan.TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012ACHTeRgRonD 29den, renoveren en verkopen, alleen casco renoveren en verkopen alskluswoning, casco renovatie en verhuren. De laatste optie vraagt veelvan de betrokken organisaties, maar kan ook het meeste opleveren,omdat verschillende doelen van de wijkaanpak (fysiek en sociaal) metelkaar verknoopt worden.bIJzonDeRe AAnPAk koP PReToRIAlAAnDe kop van de Pretorialaan onderscheidt zich van de rest van de laan. Inplaats van `standaard' renoveren is ingezet op de klushuurder aanpak.Initiatiefnemers zijn Vestia Rotterdam Feijenoord, het Albeda College,Hulshof Architecten en de deelgemeente Feijenoord. Vestia RotterdamFeijenoord is eigenaar van de panden en wil deze in oude glorie herstel-len. Het Albeda College zoekt plekken waar leerlingen praktijkervaringkunnen opdoen en een startkwalificatie voor de arbeidsmarkt kunnenhalen. Hulshof Architecten is gerenommeerd in bewonersbegeleidingen is ook betrokken bij de realisatie van kluswoningen door eigenaar-bewoners. De deelgemeente zet zich in voor de openbare ruimte en debeeldkwaliteit van de Pretorialaan.Voorbeeldproject Mooi Nederland"Bewoners investeren in de identiteit van de stad'. Onder deze noemer is de klus-huurder voorbeeldproject in het stimuleringsprogramma Mooi Nederland: een initiatiefvan het ministerie van Infrastructuur en Milieu, waarin de identiteit van bebouwdgebied en landschap een rode draad is. Dit project was ??n van de 32 projecten diein 2010 werden gehonoreerd en in aanmerking kwamen voor een subsidie. Het pro-ject scoort op het thema `identiteit van de stad'.Inmiddels is het programma afgerond met een publicatie over alle projecten. Op hetkennisplein Mooi Nederland is meer informatie te vinden.Zie verder: https://kennispleinmooinederland.vrom.nl/homeMeT elkAAR veRbonDen DoelenIn het project komen veel ambities samen:? Huurderskrijgeneengrotematevanvrijheidomhuneigenidealewoning te realiseren. Zij hebben invloed op de grootte van de woning,de inrichting en indeling en de uitrusting en bouwen deze ondereigen regie af. Met deze aanpak willen de initiatiefnemers nieuwetypen huurders aantrekken. Ondernemende en creatieve mensen, dieveel voor de buurt kunnen betekenen en nieuwe impulsen kunnengeven.? Deaanpakleidttotgrotereenbeterewoningendanbijrenovatiegebruikelijk is.? Tegelijkertijdwordteenbeeldbepalendblokwoningengerenoveerd.Daardoor blijven karakteristieke panden behouden.? Depandenbevattenookbedrijfsruimtendiewordenopgeknapt.Dezepassen in het stimuleren van cultureel ondernemerschap in de wijk.Vestia Rotterdam Feijenoord draagt hieraan bij met het aanbod vangeschikte en betaalbare bedrijfsruimte.? DepandenwordengestriptdoorleerlingenvanhetAlbedacollege,zodat daarna een aannemer direct aan de slag kan met de renovatie.Vanuit het MBO-1 niveau dat zij hiermee halen, werken zij verder aanhun startkwalificatie voor de arbeidsmarkt (MBO 2).? QuaduurzaamheidwordtenergielabelAgerealiseerd.Eenongebrui-kelijk grote sprong in de energieprestatie, van oud naar nieuw.Tenslotte worden karakteristieke elementen uit de panden, maar ooknog goed bruikbaar sloophout, hergebruikt door klussers en jongerenin de wijk.? Bovendieniseringezetopketensamenwerking,omdesamenwerkingtussen alle betrokkenen bij de renovatie zo goed mogelijk te organise-ren.PRoJeCTSTRuCTuuRIn de aanpak zijn vijf fasen onderscheiden. Hierin kregen de ambitieshanden en voeten. In de fasen die al doorlopen zijn, blijken ook demogelijkheden en onmogelijkheden van deze aanpak. Voor een innova-tieve aanpak als deze staat niet van tevoren vast wat je tegen komt. Aldoende leren de betrokkenen en moeten er oplossingen worden gevon-den. Belangrijke stappen per fase zijn:Voorfase (najaar 2010 ? maart 2011)- Werving klushuurders; via een netwerkbenadering bleek er vrij vlotvoldoende belangstelling. In de 7 beschikbare woningen, komen ineerste instantie 9 mensen te wonen. De meeste klussers zijn jongealleenstaanden.- De klushuurders ontwerpen zelf hun woningplattegronden. De oor-spronkelijke vrij kleine woningen worden indien gewenst samenge-voegd. Het feit dat het om bestaande panden gaat stelt ook grenzen.Een door sommige kandidaten gewenste verplaatsing van trappen-huizen bleek bijvoorbeeld te kostbaar en kostte extra ruimte.- Interactie over de woninggrootte; woonwensen worden gerelateerdaan een huurniveau en dat kan een reden zijn om voor een bescheide-ner woonoppervlakte te kiezen. Met passen en meten bleken de woon-wensen te matchen.- Resultaat is duidelijkheid over de grootte van de woningen en over dekaders voor de inrichting; waar komen de leidingkokers, de trappen-huizen en waar zijn grote doorbraken nodig!Voorbereiding casco aanpak (januari 2011-juni 2011)- Leerlingen van het Albeda College strippen de panden, onder leidingvan een leermeester van het Albeda College. Bruikbaar materiaalwordt apart gehouden;- Op een `hergebruiksdag' maken de klussers kenbaar welke materialenzij graag zouden willen gebruiken. Originele paneeldeuren zijn ergpopulair, maar verschillende huurders zien ook een toepassing voorgewoon sloophout;- Ook gaat sloopmateriaal naar de Wijkschool Albeda. Jongeren metafstand tot de arbeidsmarkt maken hier meubels van, die in de wijkworden verkocht, eventueel ook aan de klushuurers;- Afronding vergunningstraject (omgevingsvergunning).Aanbesteding (juli 2011-december 2011)- Klussers en Vestia Rotterdam Feijenoord leggen voor elke woning deindividuele opties voor de casco renovatie vast;- De huurders zijn verantwoordelijk voor de afbouwfase. Hierondervallen keuken en sanitair. Hiervoor stelt Vestia Rotterdam Feijenoordeen budget beschikbaar, dat afhankelijk van de grootte van hunwoning, varieert van ongeveer 7 tot 14 duizend euro. De huurderskunnen alles zelf doen, maar kunnen ook een deel deze werkzaamhe-den uitbesteden aan de aannemer. Huurders en Vestia RotterdamFeijenoord leggen dit vast;- Het gehele pakket wordt integraal aanbesteed;Casco aanpak (januari 2012 ? juni 2012)- Uit te voeren door aannemer. Deze fase onderscheidt zich van gebrui-kelijke renovaties door dat alle woningen verschillend zijn en door devele individuele opties, waarbij de grens tussen wat de aannemer doeten wat de klusser doet voor elke woning anders ligt. Dit vereist een30TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012ACHTeRgRonDintensieve samenwerking in de bouwketen, tussen aannemer, onder-aannemers en leveranciers.Afbouw door klushuurders (augustus 2012 ? eind 2012)- Op het moment dat het casco is opgeleverd, wordt er een bruikleen-overeenkomst tussen Vestia Rotterdam Feijenoord en elke klushuur-der van kracht. De klussers mogen in de klusperiode niet in dewoning wonen en betalen gedurende deze periode ook geen huur. Ophet moment dat de afbouw gereed is en de huurders zich op het adresinschrijven, gaat deze overeenkomst over in een huurcontract.- Verdere afspraken tussen huurder en verhuurder zijn gebaseerd op debestaande regeling `Zelf Aangebrachte Voorzieningen' (ZAV). Hierinis opgenomen aan welke regelgeving (Bouwbesluit, veiligheid) zelf-werkzaamheid moet voldoen en wat de huurder aan restwaarde terugontvangt bij verhuizing. Zelf aangebrachte verbeteringen hebbengeen gevolgen voor de huur van de zittende bewoner.- De klushuurders voeren de afbouw uit, met een eigen aannemer ofdoor zelf de handen uit de mouwen te steken. Door zelfwerkzaamheidkan de klushuurder voor hetzelfde budget meer kwaliteit realiseren.- Het klusbudget wordt aan het begin van de klusperiode uitgekeerd.De klussers hoeven niet elke cent te verantwoorden. Tussentijds toetstde opzichter van Vestia Rotterdam Feijenoord de voortgang en of hetwerk aan de regelgeving voldoet.- Optie is dat de klussers hierbij weer leerlingen van het Albeda Collegeinschakelen.Ervaringen klushuurderMich?le Zeewijk, klushuurder en ondernemer, koos voor dit project vanwege deinspraak over de indeling en de grootte van de woning en omdat ze creatief met deruimte kan omgaan. Ze heeft haar oorspronkelijke wensen uitgesproken. Vervolgensheeft Vestia Rotterdam Feijenoord een verdeling gemaakt. "Oorspronkelijk zat ik op85 vierkante meter. Inmiddels is dat meer geworden". Ze overweegt om ook bedrijfs-ruimte op de begane grond te huren, voor winkel- en atelierruimte.De afbouwfase wil ze helemaal laten doen door de aannemer. Verder vindt ze hetgebruik van restmaterialen een interessante optie, bijvoorbeeld voor meubels, zoalseen salontafel. Ze denkt ook aan een hoogslaper van hergebruikt hout voor haarzoon.ReSulTATen en leeReRvARIngenHet is de initiatiefnemers gelukt om veel mensen ge?nteresseerd te krij-gen om als klushuurder in dit project te stappen. De kandidaten zijnjong, hoog opgeleid en hebben deels een achtergrond in de creatievesector. Inmiddels is er een wachtlijst, mochten er nog kandidaten afval-len. Verder groeit de sociale cohesie. Veel beslisstappen zijn in gezamen-lijke bijeenkomsten genomen en dat bevordert de onderlinge contactentussen de klushuurders. Zij wisselen in toenemende mate ervaringenuit.Ook is het gelukt om de verbinding tussen fysiek en sociaal handen envoeten te geven. Een half dozijn leerlingen heeft inmiddels hun MBO-1diploma gehaald, met als praktijkstage het strippen van de woningen.Van het sloopmateriaal uit de panden zijn door de Wijkschool inmiddelsdiverse meubels gemaakt.De andere kant van de medaille is dat de klushuurderaanpak bepaaldgeen routineproject is. De samenwerking met de klushuuders en tussende partnerorganisaties is geslaagd, maar wel bleek een langere door-looptijd nodig dan oorspronkelijk voorzien. Zo kent Vestia RotterdamFeijenoord standaardprocedures voor hoog-niveau renovaties, bijvoor-beeld voor de kostenberekening en de wijze van aanbesteding. Voor deklushuurder aanpak blijkt echter meer maatwerk nodig. In aangekochteoude panden zijn bouwkundige verrassingen niet ongebruikelijk.Bovendien is elke woning een project op zich, met alle individueleopties. Wel is het inmiddels gelukt om de casco renovatie, met alle indi-viduele inrichtings- en afwerkvarianten, voor ongeveer de geraamdebegroting aan te besteden.Met de deelgemeente is er afstemming de inbedding in de wijkaanpak.Hoe krijgt de openbare ruimte een impuls? Wat betekenen de bedrijf-ruimtes van Vestia Rotterdam Feijenoord voor ondernemerschap in dewijk?In bouwprojecten ligt het voor de hand dat de trekkracht en energie uit-gaat van de organisatie met het grootste bedrijfseconomische belang; deeigenaar van het vastgoed bijvoorbeeld. Zo ook in dit project. VestiaRotterdam Feijenoord bepaalt als trekker de snelheid in het proces enmoet ook keuzes maken en prioriteiten stellen om goed verder te kunnen.KetenintegratieDe klushuurder aanpak vraagt nogal wat van de productieketen. De gevoeligheid voorfouten of vertraging is relatief groot. Met ketenintegratie kunnen deze risico's vermin-derd worden. Met ketenintegratie in de bouw wordt over het algemeen gedoeld opeen structurele en intensieve samenwerking van alle betrokkenen bij een bouwpro-ject, die ten doel heeft om een betere kwaliteit te bereiken, kostenbesparingen terealiseren of tijdwinst te boeken.Een variant is om in het beginstadium met een aannemer, en liefst ook met onder-aannemers en leveranciers, in zee te gaan, en met de boeken open op tafel te zoe-ken naar optimalisatie. Voor de Kop van de Pretorialaan is prioriteit gegeven aan opti-malisatie van de samenwerking met de klushuurders, met heldere afspraken over dewoningplattegronden en de eventuele afbouwpakketten. Dat betekent dat de aanne-mer in een later stadium aanschuift. De vrijheidsgraden zijn beperkt want er is al eenomgevingsvergunning en met de klushuurders zijn gedetailleerde afspraken gemaakt.Niettemin kan de systematiek van de ketenintegratie ook hier veel betekenen.Wanneer aannemer en onderaannemers samen om de tafel zitten, kan de planningnauwgezet worden afgestemd en kan naar verdere optimalisatie worden gezocht.Bovendien krijgen de onderaannemers dan een beter begrip van de variatie perwoning. Ineke Hulshof (Hulshof Architecten) hierover: `Met ketensamenwerking willenwe bijvoorbeeld bereiken dat de klushuurders aan de slag kunnen, zonder dat zeeerst weer stukken moeten slopen'.ToePASbAARHeIDDe `proof of the pudding' moet nog komen en de eindbalans kan pasworden opgemaakt op het moment dat de klushuurders er wonen, eind2012. Wanneer we door de oogharen kijken hoe de investeringen zichverhouden tot de opbrengsten, dan valt het volgende op: de investerin-gen per woning zijn duidelijk hoger dan bij een `hoog niveau renovatie'.Naast extra investeringen in geld, dient ook extra in het proces te wor-den ge?nvesteerd.Hiertegenover staat voor een reeds bereikt ?n nog te verwachten maat-schappelijk rendement. De waarde van de aanpak zit in de bewezen aan-trekkelijkheid voor nieuwe, creatieve en ondernemende doelgroepen.Twee van de klushuurders hebben zich inmiddels als zelfstandigeondernemer in de wijk gevestigd. De verwachtingen voor de effecten opde leefbaarheid in dit stukje stad zijn hooggespannen.In hoeverre kan de kop van de Pretorialaan model staan voor een aanpakin vergelijkbare wijken?TIJDSCHRIFT VOOR DE volkSHuISveSTIng nummER 2 APRIl 2012ACHTeRgRonD 31Sinds de start van de klushuurderaanpak zijn de argumenten die aandeze aanpak ten grondslag liggen bepaald niet in kracht afgenomen. Erligt tegenwoordig een sterke nadruk op het behoud en de verbeteringvan bestaand bezit en op het verbinden van fysieke en sociale interven-ties. Ook worden oudere, vooroorlogse wijken in toenemende mate alswaardevol gezien en als medebepalend voor de identiteit van de stad.Een interventie als deze vraagt echter wel relatief veel inzet van de eige-naar en verhuurder van de panden. Dat maakt de klushuurderaanpakminder geschikt om regulier in te zetten bij woningrenovatie. In devorm van `acupunctuur in de wijk' lijkt de meerwaarde echter groot: alsinterventie op strategische en beeldbepalende plekken, in aanvulling opandere bredere interventies om de wijk te verbeteren.Dat geldt voor vooroorlogse wijken met veel particulier bezit. Ook inwijken met veel sociale huurwoningen waar een stevige opknapbeurtnodig is, valt de klushuurderaanpak te overwegen. Randvoorwaarde isdan wel dat er een behoorlijke flexibiliteit in de woningplattegrondenmogelijk is (woninggrootte en indeling).Het proces met de initiatiefnemers en de klushuurders is intensief,maar blijkt met een goede projectstructuur goed beheersbaar. VestiaRotterdam Feijenoord is, evenals de andere initiatiefnemers, tot opheden positief en overweegt nu reeds om deze manier van werken ookelders in de deelgemeente Feijenoord te zetten. Als investering in deleefbaarheid die waarde toevoegt aan de wijk!Een begeleider met een jongere aan het werk.