TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGROND36DOOR LISAN WILKENS, ONDERZOEKER/ADVISEUR RIGO, BAS VANMEGGELEN, BELEIDSADVISEUR SOCIAAL EN ECONOMISCH BELEID,GEMEENTE LEIDEN"De sociale huursector wordt meer toegespitstop degenen die geen alternatieven hebben."zo valt te lezen in het regeerakkoord van ditkabinet. Ook ligt er het wetsvoorstel om dehuren per 1 juli 2012 met 5% extra boveninflatie te verhogen voor huishoudens met een inkomen boven43.000. Deze initiatieven maken helder dat het kabinet scheefwo-nen wil tegengaan en komen bovenop de `Brussel-regeling'. Deinmiddels welbekende regel dat corporaties sinds 1 januari 2011minimaal 90% van hun vrijkomende sociale huurwoningen moe-ten toewijzen aan inkomens tot 33.614.Politici van diverse politieke kleur vinden scheefwonen ongewenst,ieder vanuit hun eigen opvatting geredeneerd. Vanuit `linkerzijde'is de opvatting doorgaans dat door scheefwonen de wachtlijstenlang zijn en er te weinig sociale huurwoningen vrijkomen voor delagere inkomens. Vanuit `rechterzijde' is te horen dat scheefwonersonterecht goedkoop wonen en de publieke middelen ineffici?ntworden ingezet. Anderen wijzen weer op positieve effecten, zoalshet voorkomen van segregatie, maar hun geluid is veel minderhoorbaar.Opvallend is dat de discussie over scheefwonen feitelijk niet ?chteen discussie is. Er wordt uiteen gezet waarom scheefwonen on-wenselijk is en vervolgens worden (generieke) maatregelen gepre-senteerd. Los van de uitvoerbaarheid van de maatregelen - waarde nodige kritiek op is - lijkt er weinig oog voor de omvang en hetkarakter van het scheefwonen, de te bereiken doelen en de mo-gelijke effecten van het aanpakken van scheefwonen. En juist d?everschillen sterk per gemeente of regio.SCHEEFWONERS SCHERPER IN BEELDScheefwonen aanpakken betekent scheefwoners bewegen om teverhuizen. De maatregelen van het rijk hebben dit ook als doel.Maar om hier effectief op te kunnen sturen is het belangrijk omeen scherper beeld te hebben van de scheefwoners. Zijn het al-Van alle kanten klinkt de wens om scheefwonen te bestrijden. Maar welke visie ligt er achterdeze wens, wie zijn de scheefwoners eigenlijk en wat werkt lokaal om scheefwonen aan tepakken? Een pleidooi voor een lokale benadering van het scheefwonen.LEER JE SCHEEFWONERSKENNEN!37TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGRONDleenstaanden, gezinnen, jongeren of ouderen?Wat zijn hun woonwensen en hun (financi?le)mogelijkheden? Zijn ze verhuisgeneigd ofniet? Als mensen namelijk al een verhuiswenshebben, zijn ze makkelijker te bewegen dan alsze beslist niet willen verhuizen.En dan is er nog het normatieve vraagstuk:wanneer woont iemand eigenlijk scheef?Vinden we bijvoorbeeld een gezin met eeninkomen van 40.000 een hoog inkomen?Zouden zij een plek moeten hebben in de so-ciale huursector? Is het gerechtvaardigd eenscheefwonend gezin en een scheefwonendealleenstaande gelijk te behandelen? Het is goedom over dergelijke vraagstukken op lokaalniveau in gesprek te gaan.Daarnaast is van belang om inzichtelijk temaken welke alternatieven de scheefwonersin de gemeente hebben. Niet alleen watbetreft prijs (zijn er voldoende betaalbarewoningen voor de middeninkomens?), maarzeker ook wat betreft kenmerken van de wo-ning (woningtype, grootte, ligging, etc.).Vervolgens is de vraag of de kenmerken vande scheefwoners matchen met het alterna-tieve aanbod. Met andere woorden: sluit hetaanbod aan op de kenmerken, wensen en mo-gelijkheden van de scheefwoners, waardoordoorstroming ook echt een re?le oplossingis? Een gezin met 2 of 3 kinderen zal niet snelverhuizen als het enige alternatief een 3-ka-merflat is. Pas als deze laatste vraag (deels)met `ja' beantwoord kan worden, heeft het nutom te sturen op het bewegen van de scheefwo-ners. Zij hebben immers een alternatief. Alshet antwoord `nee' is, is het zaak om terug tegaan naar de vraag: wat willen we bereiken methet aanpakken van het scheefwonen?DOELSTELLINGEN EN VISIE OP DE LOKALESAMENLEVINGMet alleen een definitie van scheefwonen eneen beeld van de scheefwoner zijn we er dusnog niet. Te weinig wordt stil gestaan bij dedoelstellingenvanhetterugdringenvanscheef-heid. Terwijl deze doelstellingen juist bepalendzijn voor de te kiezen aanpak. In het schemahiernaast staan vier strategie?n, met elk eenander doel voor ogen. Een voorbeeld om hette verduidelijken: als het doel is om de wacht-tijd voor een sociale huurwoning voor de lageinkomens te verkorten, heeft bijvoorbeeld hetverkopen van huurwoningen aan scheefwonersweinig nut. Hiermee komt er namelijk geenenkele extra woning beschikbaar en blijft dewachttijd onveranderd. Sturen op meer uit-stroom van scheefwoners ligt dan meer voor dehand. Maar als het doel is om de samenstellingvan de woningvoorraad te veranderen zodatvraag en aanbod beter op elkaar aansluiten, danis verkoop wel weer een logische optie.Bepalen van de doelstellingen van scheef-heidsreductie, vereist op zijn beurt weer eenvisie op de stad, op de lokale samenleving.Een gemeente die de functie wil hebben vanemancipatiemachine voor jongeren/ studen-ten, zal waarschijnlijk eerder kiezen voor hetbehouden van een groter aanbod aan goedko-pe woningen (strategie 3). Voor een gemeentedie zich profileert voor gezinnen en hogereinkomens aan zich wil binden, ligt het meervoor de hand om in te zetten op een anderesamenstelling van het aanbod (strategie 2 of4). Natuurlijk is het in de praktijk niet zo datgeheel voor het ??n dan wel voor het andergekozen moet worden. Wel gaat het om hetbesef dat de visie op de stad, de gemeente ofhet dorp onlosmakelijk verbonden is met hetwaarom en hoe de scheefheid aan te pakken.LEIDEN ALS VOORBEELDLeiden is een van de gemeenten waar scheef-wonen op de agenda staat. Uit onderzoekUitonderzoeknaarscheefwoneninLeidenbleekdateenforsdeelvandescheefwonersbestonduitgezinnenmetkinderen,aanbodinhetmidden-segmentiserechternauwelijks.Hetgezinopdefotokomtnietinhetverhaalvoor(Foto Roel Burgler / Hollandse Hoogte)1 Gewoon zo latenPassend bewoonde Scheef- Overigesociale huur heid woningen2 Een kleinere sociale huursectorPassend bewoonde Overige woningensociale huur3 Meer ruimte voor lage inkomensPassend bewoonde Overigesociale huur woningen4 Een marktconforme huurPassend bewoonde Dure Overigesociale huur huur woningen38TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2012ACHTERGROND38door RIGO naar scheefwonen in Leiden1bleek dat een fors deel van descheefwoners bestond uit gezinnen met kinderen.2Ook kwam naar vorendat ongeveer eenderde van de scheefwoners zou willen verhuizen binnentwee jaar.3Een relatief groot deel had een voorkeur voor een koopwoning.Dit geeft aan dat er binnen de scheefwoners een groep is die in potentiebest wel een volgende stap wil zetten. Als je je een gezin voorstelt in eenhuurwoning van 60 m2met 3 kamers, is die verhuiswens goed te begrij-pen. In Leiden is echter nauwelijks aanbod in het middensegment. Degemiddelde koopsom in Leiden in de periode 2009 t/m 2011was 249.000.Om hiervoor een hypotheek te krijgen, heb je als gezin al snel een inko-men nodig van circa 55.000.4Woningcorporaties verkopen wel wonin-gen die betaalbaar zijn voor de (lagere) middeninkomens, maar dit zijndoorgaans woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens.AANPAK VAN DE MISMATCHKort samengevat: er is in Leiden (en in veel andere gemeenten) geengoede match tussen de vraag van de scheefwoners en het aanbod. Met alsresultaat dat er te weinig beweging is. In ieder geval binnen de gemeente.Het is namelijk goed mogelijk dat scheefwoners die echt geen woningnaar wens kunnen vinden binnen de eigen gemeente, verhuizen naarelders. Natuurlijk is dit niet nieuw. Gemeenten als Purmerend en Al-mere danken immers hun bestaan grotendeels aan deze `overlopers'. Hetstrookt echter niet met de beleidsdoelstellingen van veel gemeenten omgezinnen en middeninkomens te behouden voor de stad.In plaats van de pijlen sec te richten op het tegengaan van scheefwonen,lijkt het verstandiger om in te zetten op het vergroten van een middens-egment dat een re?el alternatief vormt. In een groot deel van het landbieden de geliberaliseerde corporatiewoningen, de particuliere huursec-tor en de koopsector momenteel geen echt alternatief, vooral niet voorlage middeninkomens, in het bijzonder de gezinnen.5Hoe groot de groep scheefwoners is en wie het zijn, zal per gemeente entype woningmarkt verschillen. Ook het alternatieve aanbod is niet overalgelijk. Het zoeken naar oplossingen is eerder een kwestie van lokaal maat-werk dan het invoeren van ??n landelijke regel.Onze ervaring is dat de basis van de oplossing ligt bij het veranderenvan de samenstelling van de voorraad, zodat deze beter `matcht' met descheefwoners. Naarmate de samenstelling van het aanbod beter past bijdie van de vraag, neemt de kans op scheefheid af.Aangezien dit een kwestie is van lange adem (zeker in deze tijd), kan hetwenselijk zijn aanvullende maatregelen te nemen om scheefwoners ziente bewegen. In het schema hiernaast, opgesteld voor de gemeente Leiden,staan drie varianten met elk een pakket aan maatregelen.Welke maatregelen een gemeente of corporatie neemt, is afhankelijk vanhaar visie op de (lokale) samenleving. Ook vereist het, zoals gezegd, maat-werk en samenwerking.Aan gemeenten en corporaties dus het advies: leer uw eigen scheefwonerskennen, denk goed na over wat u wilt bereiken met het aanpakken van descheefheid, en pas maatwerk toe.Noten1 Scheefwonen in Leiden. Achtergronden, oorzaken en oplossingen. RIGO, 2010.2 Scheefwonen hier gedefinieerd als inkomens boven de d 33.000 in een socialehuurwoning tot de liberalisatiegrens.3 Landelijk blijkt 37,8% van de middeninkomens die in een sociale huurwoning wonen,te willen verhuizen (ten opzichte van 22,9% van alle huishoudens). Bron: Open deu-ren dichte deuren. Middeninkomensgroepen op de woningmarkt. RLG / Raad VenW/ VROM-raad -juni 2011.4 De berekening van dit bedrag is gebaseerd op de normen van het NIBUD.5 Tussen wal en schip. Twee deelstudies naar de gevolgen van de 90%-norm. RIGO,2010; Open deuren dichte deuren. Middenin% huishoudens met een inkomen van meer dan 33.614in corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens19% - 25%26% - 30%31% - 35%36% - 40%TeoverwegenmaatregelenvoordegemeenteLeidenin3varianten(Bron:ScheefwoneninLeiden.Achtergronden,oorzakenenoplossingen.RIGO,2010)(Bron:ScheefwoneninLeiden.Achtergronden,oorzakenen oplossingen.RIGO,2010)VoorraadaanpassenInstroombeperkenUitstroombevorderenHerinvoering huur/inkomenstabelUitsluitend inkomensonder grens doelgroepKwaliteitsvebeteringsociale huursectorVerkoop huurwoningenOntwikkeling midden-segment middeldurehuur / betaalbare koopBeperkte afname socialesectorBasisvariant Specifieke variant Scherpe variantVersterkt inzetten oprealiseren midden-segmentVerleidingsmaatregelenMaatwerk, individuele,specifiekebenaderingDrang- endwangmaat-regelenMarktconforme hurenInkomensafhankelijkhuurverhogingsbeleidKleine sociale huursectormet vangnetfunctie