Ooit waren we in Nederland trots op onze volkshuisvesting, maar tal van steden kampen met steeds meer dak- en thuislozen. Jongeren moeten jaren wachten voordat ze in aanmerking komen voor een betaalbare sociale huurwoning en veel senioren kunnen niet doorstromen naar een beter passende woning. Valt het tij nog te keren? Activist Melissa Koutouzis, ook bestuurslid van Huurdersnetwerk Amsterdam, gaat daarover in gesprek met Anne-Jo Visser, directeur-bestuurder van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) en lid van de redactie van Ruimte + Wonen. Over meer huurwoningen, veel meer financiële steun van het Rijk en de aanpak van schimmelwoningen.

Trots op de volkshuisvesting, de glorie van de monumentale sociale woongebouwen uit het verleden waar goed en betaalbaar werd gewoond, die trots is niet helemaal verloren gegaan, meent Anne-Jo Visser. “Vaak spreek ik mensen uit andere delen van de wereld. Zij zijn verbaasd dat ons land zoveel betaalbare woningen te bieden heeft. Vanuit dat perspectief gaat het nog niet zo slecht. Alleen, het zijn er gezien de inkomenspositie van veel Nederlanders niet genoeg.”

Visser kent als directeur-bestuurder van de AFWC - de federatie is al meer dan een eeuw hét samenwerkingsverband van Amsterdamse woningcorporaties en het vehikel voor samenwerking met de gemeente Amsterdam en vertegenwoordigers van huurders - de cijfers maar al te goed. “Senioren hebben moeite een passende woning te vinden. De stad kampt met een almaar grotere groep dak- en thuislozen, steeds meer mensen hoppen van bank naar bank. En jongeren moeten bijna tien jaar wachten voordat er een woning beschikbaar komt. Dat is een enorme lange tijd, maar in het verleden waren de wachtlijsten nog langer. Na een lange periode van krimp hebben de woningcorporaties de weg van groei weer weten te vinden. In Amsterdam, in de hele Metropoolregio. Vorig jaar kregen de 29 corporaties in de Metropoolregio Amsterdam meer dan vierduizend nieuwe woningen opgeleverd. Is dat genoeg? Nee. In vijftien gemeenten zijn in 2024 helemaal geen nieuwe sociale huurwoningen opgeleverd. Daarom pleiten wij ook voor nieuwbouw in alle gemeenten in de regio, zodanig dat overal sprake is van minimaal dertig procent sociale woningbouw.”
Dertig procent sociale huur, het is voor Melissa Koutouzis zwaar onvoldoende. “Vaker wordt gezegd: in Nederland gaat het in vergelijking met andere landen goed, maar we gaan er feitelijk al jaren zwaar op achteruit. Dat stemt mij verdrietig. In ons land gold lange tijd dat het voor een rechtvaardige maatschappij goed was om te investeren in volkshuisvesting. Die tijd lijkt voorbij, het woord solidariteit lijkt verdwenen. Huurders en kopers worden structureel ongelijk behandeld. Koop- en huurwoningen zijn ontzettend duur. Er is daardoor een enorme groep die het op de woningmarkt niet redt en die groep is veel groter dan dertig procent.”

In het verleden was er een beter evenwicht tussen vraag en aanbod, maar woningcorporaties hebben de afgelopen jaren duizenden en duizenden woningen verkocht. Door verkoop van sociale huurwoningen en de relatief omvangrijke bouw van koop- en dure huurwoningen is de sociale sector in een stad als Amsterdam gekrompen naar 37 procent van de totale woningvoorraad. Amsterdam steekt daarbij nog gunstig af ten opzichte van steden als Utrecht (31 procent) en Den Haag (30 procent). Visser: “Die daling is het gevolg van politieke keuzes in Den Haag; volgens toenmalig VVD-woonminister Stef Blok was ons land wel af. De politiek toonde zich een groot voorstander van eigen woningbezit. En corporaties kregen bovendien een extra belastingheffing opgelegd, de Verhuurderhefing. Verkoop van grote aantallen sociale huurwoningen was onontkoombaar.”  Wel dalen de verkopen fors, aldus Visser. In Amsterdam werden vorig jaar 612 woningen verkocht, veelal aan particuliere eigenaren.
Voor Koutouzis is elke verkoop er één te veel. In Amsterdam demonstreert de actiegroep ‘Niet te koop’ elke zaterdag voor een corporatiewoning die op nominatie staat voor verkoop. Het aantal demonstraties is inmiddels ruim de tweehonderd gepasseerd. “We moeten ontzettend zuinig zijn op de sociale huurwoningen die we nog hebben, soms worden zelfs benedenwoningen verkocht. Juist die woningen hebben we hard nodig voor mensen die minder mobiel zijn.” Valt er hoop te putten uit de opstelling van de gemeenteraad? Koutouzis heeft weinig vertrouwen in de politiek. Zij ziet dat in het conceptverkiezingsprogramma van de Amsterdamse PvdA - na de verkiezingen vormen de sociaaldemocraten één fractie met GroenLinks - is opgenomen dat er niet of nauwelijks nog ruimte is voor de verkoop van sociale huurwoningen, maar ze vreest een andere uitkomst. “Keer op keer breken politieke partijen onder het mom van coalitie-consensus hun beloftes en ik verwacht niet dat het deze keer anders zal gaan. Bovendien lopen de huidige prestatieafspraken door tot eind 2027. Die afspraken bieden ruimte voor verkoop en liberalisatie.”
Visser waarschuwt voor een nadelig effect van een verkoopstop op de bouw van nieuwe woningen en de snelheid waarmee sprake is van verbetering van de bestaande voorraad. “Corporaties zullen hun inspanningen temperen, als er geen woningen meer mogen worden verkocht. Ze hebben die opbrengsten simpelweg nodig; verkoopopbrengsten vormen een fors deel van hun inkomsten. Alle corporaties kampen nu al met exploitatietekorten. De huurstijgingen zijn beperkt, dat zorgt ervoor dat corporaties gemiddeld genomen elke maand op elke bestaande woning 75 euro tekort komen. Nieuwbouw en verduurzaming worden betaald door steeds meer geld te lenen. Daarover moet steeds meer rente worden betaald; die rente is maar deels aftrekbaar. Als hulp van de overheid achterwege blijft, dan zal het schip vroeg of laat kapseizen.”

In zogeheten Nationale Prestatieafspraken heeft de corporatiesector zich vastgelegd op de bouw van 30.000 nieuwe woningen per jaar vanaf 2030. Dat aantal wordt bij lange na nog niet gehaald. De overheid zal de sector beter moeten ondersteunen, daarover zijn Melissa Koutouzis en Anne-Jo Visser het roerend eens. Het Rijk zal veel meer geld moeten investeren in de gereguleerde huursector. Heel veel meer. Corporaties klagen al langer over de almaar stijgende Vennootschapsbelasting. De kosten daarvan, inclusief een beperking van de renteaftrek, zo berekende corporatiekoepel Aedes, lopen de komende jaren op tot een bedrag van 1,5 miljard euro per jaar. Visser: “Die extra belasting voor woningcorporaties moet door het komende kabinet worden afgeschaft. Maar dat is bij lange na niet genoeg. De overheid moet veel meer doen. En niet alleen het Rijk, ook gemeenten moeten zich achter de oren krabben. Met minder financiële lasten voor corporaties -corporaties moeten ook steeds meer Onroerende zaak belasting betalen -, minder regeldruk, snellere procedures, actief grondbeleid. Alleen dan kunnen corporaties het bouwtempo versnellen.”
In een stad als Amsterdam wonen nog veel mensen in een schimmelwoning. Koutouzis: “Een schimmelwoning is ontzettend slecht voor de gezondheid. Zo’n situatie mag niet voortduren, klachten moeten snel worden verholpen, maar dat gebeurt heel vaak niet. En de aanpak van die woningen is lang niet altijd effectief. Niet zelden zitten huurders na enige tijd weer in dezelfde problemen. In allerlei buurten leveren bewoners daarover een hard strijd met hun corporatie.” Koutouzis vermoedt dat de problemen ook nog eens veel groter zijn, dan corporaties denken. “Niet alle huurders durven bij hun corporatie over de slechte staat van hun woning te klagen. Die drempel is voor hen te hoog, of ze zijn bang voor een slepend proces. Daardoor zal het beeld over de schimmelproblematiek niet volledig zijn.”
Visser brengt daar tegenin dat corporaties samen met de gemeente Amsterdam, GGD, huurderskoepels en Stichting !Woon ontzettend hun best doen de problemen met schimmelwoningen aan te pakken.  Deze samenwerking heeft onder meer geleid  tot inspectie van woningen binnen twee weken na de melding en het oplossen van de oorzaak van schimmel binnen een maand.  Daarnaast zetten partijen in op het vergroten van de meldingsbereidheid én worden huurders geïnformeerd over het tegengaan van vocht – en daarmee schimmel – in hun woning. “Ook monitoren we de aanpak, zodat we tussentijds verbeteringen kunnen doorvoeren, bijvoorbeeld in de dienstverlening. De schimmelaanpak is twee jaar geleden gestart. We zijn er nog niet, maar zijn al wel een eind op de goede weg.”

Melissa Koutouzis denkt bij een meer rechtvaardige volkshuisvesting ook aan meer zeggenschap voor huurders, betere vertegenwoordiging bij het overleg tussen woningcorporaties en gemeenten en bewonerscommissies in elk flatgebouw. En het zou helemaal mooi zijn, als de omvang van woningcorporaties wordt verkleind.
Melissa Koutouzis voelt zich niet zelden onmachtig tegenover die grote woningcorporaties. Neem Amsterdam: de hoofdstad telt zes grote woningcorporaties, samen beheren zij meer dan 190.000 huurwoningen. Dan zijn er meer dan het totaal aantal huuren koopwoningen in een stad als Utrecht. “Het zijn grote, logge bedrijven met honderden werknemers. Ze worden bestuurd als grote ondernemingen. Efficiënt, soms kil. Het draait eerst om de cijfers, en dan pas om de huurders.” Een meer rechtvaardige volkshuisvesting betekent voor haar dat huurders zeggenschap hebben en structureel wordt gezien en gehoord. “Zij zijn niet die lastige huurders; het gaat gewoon om mensen die willen worden gehoord als er problemen zijn, maar in de praktijk van alledag kunnen zij bij klachten over hun woning alleen terecht bij een chatbot. Veel klachten worden vervolgens niet of slechts met grote vertraging verholpen. Huurders worden ook niet altijd op dezelfde manier behandeld; soms heb ik het gevoel dat hele buurten worden vergeten.”

Het zijn ook de kille cijfers, vervolgt Koutouzis, die bepalen dat ergens in de stad het beter is een huizenblok of een hele straat te slopen, want dat is goedkoper dan renovatie en verduurzaming. “Dergelijke keuzes worden gemaakt nadat woningen eerst gedurende lange tijd zijn verwaarloosd. Natuurlijk, huurders moeten met woningverbetering instemmen. Dan komt de corporatie wel langs, dan is er een informatieavond, maar er wordt bij zo’n keuze niet altijd nagedacht over het belang van sociale samenhang in een buurt. Mensen zijn al gauw een peildatum, vanaf dat moment mogen ze op zoek naar een woning elders. En worden buren die misschien al heel lang bij elkaar wonen en elkaar steunen, uit elkaar gehaald,” aldus Koutouzis. Ook als het gaat om beleid van de gemeente of om de afspraken over de prestaties van corporaties met de gemeente staan huurders volgens haar te vaak aan de zijlijn. “De FAH, de federatie van Amsterdamse huurdersorganisaties, zit formeel aan tafel bij het overleg over de prestatieafspraken met de gemeente Amsterdam. Dat doen ze met veel inzet. Tegelijkertijd vind ik het belangrijk te kijken hoe de vertegenwoordiging van huurders verder kan worden versterkt en verbreed. Een beter geborgde, meer representatieve vertegenwoordiging van huurders is belangrijk om een betere balans te bereiken tegenover de macht en de kracht van de andere partijen. Daar ligt een verantwoordelijkheid voor de gemeente. Juist de gemeente Amsterdam zegt te streven naar meer gelijkheid en een sterke democratische basis voor stedelijk woonbeleid.”

Kleinere organisaties De sector moet niet alleen democratischer worden ingericht. Met een betere positie voor de huurders. Koutouzis denkt ook dat de volkshuisvesting erbij is gebaat, als de omvang van corporatieorganisaties wordt verkleind. “Terug naar meer sociale bedrijven, naar verenigingen die zich verbonden voelen met de huurders en de buurten waarin ze actief zijn, kan ons ook helpen om de sociale huursector rechtvaardiger te maken.” Om de relatie tussen huurder en verhuurder te verbeteren en te werken aan meer gelijkwaardigheid, zou het volgens haar mooi zijn als woningcorporaties in elke flat de aanwezigheid van bewonerscommissies stimuleren. “Niet pas contact met elkaar hebben als er een probleem is ontstaan, maar standaard als fundament voor collectiviteit, goede communicatie en een sterke gemeenschap.” Tegenwerpingen, eerder door Amsterdamse corporatiebestuurders gedaan dat dan vooral de mensen met al een woning worden gehoord, wijst zij af. “De huurders weten heel goed dat hun kinderen en kleinkinderen en allerlei mensen om hen heen veel te lang moeten wachten op een woning.”