TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ACHTERGROND14OVERWAARDE VERZILVERJE NIET ZO MAKKELIJK65-plussers hebben gemiddeld meer dan 200.000 euro aan overwaarde in het eigen huis zitten.Dat klinkt als een mooie oudedagsvoorziening, maar overwaarde van het eigen huis laat zich niet ofnauwelijks verzilveren.DOOR DR ROB J. MULDER, VERENIGING EIGEN HUIS, DR PAUL J.G. TANG,BOER & CROONGepensioneerden in Nederland kunnen niet anders dan deeconomische en politieke ontwikkelingen met bezorgd-heid volgen. Pensioenen staan onder druk. De lasten stij-gen. Bezuinigingen op de zorg doen vrezen dat de eigenbetalingen alleen maar verder omhoog zullen gaan. Veelgepensioneerden zullen in deze situatie blij zijn als ze nog iets achter dehand hebben: het eigen huis. Tenminste, ze `lijken' iets achter de hand tehebben. De overwaarde van het eigen huis laat zich namelijk niet of nau-welijks verzilveren, zo zullen wij betogen. Het eigen huis is als eenspaarpot waar je wel iets in kan stoppen, maar waar je het geld vervol-gens nauwelijks meer uit krijgt. Tenzij de spaarpot wordt stuk geslagenen het eigen huis wordt verkocht. Maar juist ouderen zien er tegenopom te verhuizen zolang het niet per se hoeft. Kortom, het is een belang-rijk maatschappelijke probleem dat de overwaarde van het eigen huisnauwelijks te verzilveren is. En de vraag is hoe dat beter kan.De maatschappelijke discussie over de hypotheekschuld kan doen ver-geten dat de eigen woning de belangrijkste vorm van privaat vermogenin Nederland is, zeker als de leeftijd vordert. Voor 2010 becijfert hetCentraal Bureau voor de Statistiek de totale netto waarde van het eigen-woningbezit op 537 miljard euro en op ruim 91% van het nationaal pro-duct. Daarvan is ruim een derde in bezit van gepensioneerden.Gedurende de levensloop wordt dit bezit opgebouwd.Figuur 1 geeft een dwarsdoorsnede van de Nederlandse bevolking. In deeerste helft van het werkende leven hebben sommige huishoudens demarkt voor koopwoningen net betreden. Voor deze starters overtreft dehypotheekschuld de woningwaarde. In de tweede helft van het werkza-me leven is het huis met het vorderen van de leeftijd een duidelijkbelangrijkere vorm van vermogen geworden. Gemiddeld is de nettowaarde van het huis zeker zo groot als de netto waarde van het anderevermogen. Voor de huishoudens met gepensioneerde kostwinners laathet overige vermogen langzaam maar zeker een daling zien. Daar staatechter een verdere stijging van de netto woningwaarde tegenover.Voor vijf vijfjarige leeftijdsklassen na 55 is de bruto woningwaarde onge-veer gelijk maar de hypotheekschuld verschillend. De schuld daalt alspercentage van de woningwaarde van 50% op 55 via 24% op 65 naar min-der dan 10% op 75. Dit is door een combinatie van voortgaande aflossingvan de hypotheekschuld en van gestegen huizenprijzen tot stand geko-men. Dat betekent dat de 65-plussers beschikken over een flink vermo-gen dat direct of indirect voor hen een bijdrage aan een goede oude dagkan leveren. Gemiddeld hebben 65-plussers meer dan 200.000 euro aanoverwaarde in het eigen huis zitten.Ook in de toekomst zullen 65-plussers overwaarde in de woning hebben,waarbij wel aflossen belangrijker dan huisprijsstijging zal worden.Figuur 1 Gemiddeld netto vermogen per huishouden in 2010Bron: CBSMOTIEVEN OM TE SPAREN EN TE ONTSPARENGedurende de jaren bouwen huishoudens dus via de eigen woning veelvermogen op. Maar waarom doen ze dat? De verschillende motieven om25015050-50Leeftijdsklassen, kostwinnersn Huis n Ander vermogenGemiddeldvermogenvanhuishoudensineuro25-26-3031-3536-4041-4546-5051-5556-6061-6566-7071-7575+15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ACHTERGRONDDe overwaarde van het eigenhuis komt vrij als het wordt ver-kocht; maar juist ouderen ziener tegenop om te verhuizen zolanghet niet per se hoeft.(Foto Sabine Joosten/ Hollandse Hoogte)16TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ACHTERGRONDte sparen zijn onlangs door de economen Mastrogiacomo en Alessie(2011) in beeld gebracht.Anders dan soms wordt gedacht, is het schenken aan kinderen of klein-kinderen is voor Nederlanders geen belangrijk motief om te sparen.Deze uitkomst spoort met een bevinding van Toussaint (2011). Veruit debelangrijkste reden voor Nederlandse huishoudens om vermogen op tebouwen, is de kans op onvoorziene uitgaven. Het huis als `appeltje voorde dorst' (Haffner, 2005). Uit voorzorg wordt geld opzij gelegd om definanci?le gevolgen van ongelukken, ziekten en andere tegenvallers opte vangen. Het voorzorgsmotief is belangrijk voor alle leeftijden, maarde risico's veranderen gedurende de levensloop. Zo denken 65-plussersonder meer aan situaties waarin zij huishoudelijke diensten willen inko-pen, zorg aan huis nodig blijken te hebben of het huis aan hun fysiekebeperkingen willen aanpassen.Een andere reden om te sparen is dat men het vermogen in een later sta-dium kan gebruiken voor een aanvulling op het maandinkomen. Voorveel gepensioneerden is een dergelijke aanvulling zeer welkom. Dit geldtin het bijzonder voor hen die niet of nauwelijks een aanvullend pensioengenieten, maar wel vermogen hebben in stenen. Volgens cijfers van hetCBS zijn er in Nederland zo'n 300.000 huishoudens met een laag (pensi-oen)inkomen die beschikken over vermogen in de vorm van een eigenhuis.MOGELIJKHEDEN OM VERMOGEN UIT HET EIGEN HUIS TE HALENDe logische vervolgvraag is op welke wijze ouderen vermogen aan heteigen huis kunnen onttrekken. De spaarpot stuk slaan door de woningte verkopen en te gaan huren, heeft gemiddeld niet de voorkeur vanouderen. De bereidheid om te verhuizen is niet groot, zeker naarmate deleeftijd vordert, zo is een van de bevindingen van Rouwendaal (2007).De omkeerhypotheek lijkt in zekere zin detegenhanger van een hypotheek omdat derestschuld door aflossing niet afneemt, maar juistdoor opnames of rentebijschrijvingen toeneemt.Aan het einde van het leven komt er wel een moment dat de fysieke ofgeestelijke gezondheid ertoe dwingt om een andere woonplek te zoeken.Het percentage huishoudens in een reguliere woning daalt van 94%voor het cohort 55-64 naar 67% voor het cohort van 75+. Een deel van dieouderen zoekt z'n heil in een seniorenwoning, aanleunwoning, service-flat en dergelijke. Tegelijkertijd groeit het voornemen om zo lang moge-lijk in het eigen huis te blijven, zo blijkt uit het Eigen Huis Panel. Dit iseen enqu?te onder leden van Vereniging Eigen Huis die een aantal speci-fieke vragen over woning en overwaarde zijn voorgelegd. Een zeer ruimemeerderheid wil zo lang mogelijk in het eigen huis blijven wonen. Ditbetreft 57% in het cohort 66-75 en 78% in het cohort 76+. De responden-ten geven aan in het eigen huis te willen blijven uit een gevoel van zelf-standigheid. Hierachter ligt misschien het idee dat zelfstandig woneneen teken van zelfstandigheid is of misschien zelfs de vrees om de kin-deren tot last te zijn. In elk geval is duidelijk dat veel mensen aan heteinde van het leven pas verhuizen als de noodzaak onweerlegbaar is.Kortom, als huiseigenaren na pensionering het vermogen in het huisniet willen laten verstenen maar willen verzilveren, dan doen ze dat inde regel niet door te verhuizen naar een goedkopere koopwoning of eenbetaalbare huurwoning. Dit betekent dat zij veel baat kunnen hebben bijeen financieel product waarbij zij de overwaarde deels uitbetaald krijgenen het woonrecht behouden. De extra hypotheek of een omkeerhypo-theek ligt dan voor de hand.Het afsluiten van een gewone hypotheek is voor lang niet alle gepensio-neerden mogelijk, omdat bij het afsluiten altijd een inkomenstoets uit-gevoerd dient te worden. Deze eis is de laatste tijd alleen maar aange-scherpt door de toezichthouder op de financi?le markten, de AutoriteitFinanci?le Markten (AFM). Vooral gepensioneerden met alleen AOW ofmet een klein aanvullend pensioen hebben hiermee te maken. Het ver-mogen zit in de stenen en kan door de verplichte inkomenstoets niet inklinkend zilver veranderen.De omkeerhypotheek (`reverse mortgage') lijkt in zekere zin de tegen-hanger van een hypotheek omdat de restschuld door aflossing nietafneemt, maar juist door opnames of rentebijschrijvingen toeneemt. Deomkeerhypotheek wordt afgelost door de latere, feitelijke verkoop vande woning. Het is een manier om de overwaarde van de woning te verzil-veren. De omkeerhypotheek biedt het voordeel dat overwaarde ten delekan worden aangewend om de maandelijkse lasten te verlagen. Metname voor huishoudens met een laag inkomen is dit een voordeel; zijkomen juist niet (meer) in aanmerking voor een extra gewone hypo-theek.Op de Nederlandse markt zijn feitelijk maar twee partijen die een (soort)omkeerhypotheek aanbieden: de Florius Verzilverhypotheek enVerzilverd Wonen van Torenstad. Beide hebben gemeen dat de eigenwo-ningbezitters het recht behouden om in hun woning te blijven wonen,de overwaarde ten dele vrijvalt en er geen risico op een restschuld is. Erzijn ook belangrijke verschillen. Bij de Florius Verzilverhypotheek wordtde woning later verkocht. Daarbij blijft de bewoner verantwoordelijkvoor het onderhoud van de woning. De rente die wordt bijgeschreven bijde Verzilverhypotheek is met 7,3% aanzienlijk. Bij Verzilverd Wonen vanTorenstad wordt daarentegen de woning nu verkocht, aan een woning-bouwcorporatie of vastgoedbelegger.Feit is dat de twee producten geen hoge vlucht hebben genomen en datgeen nieuwe partijen zich melden. Sterker nog, het is op het momentniet mogelijk om van Verzilverd Wonen gebruik te maken.17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ACHTERGRONDWoningbouwcorporaties en vastgoedbeleggers zijn huiverig voor hetkopen van woningen. Het is echter niet alleen de onzekerheid door definanci?le crisis die voorkomt dat het verzilveren van de overwaarde eenvlucht neemt. Er zijn zeker twee belangrijke belemmeringen.BELEMMERINGEN VOOR HET VERZILVEREN VAN DE OVERWAARDEEen eerste belangrijke belemmering is wat wij noemen `bijziendheid'.Hiermee refereren we aan het feit dat huishoudens vaak vooral oog heb-ben voor het hier en nu en minder voor later. Mensen melden zich pasbij een geldverstrekker als veranderingen hen dwingen om in actie tekomen: dure medische behandelingen, groot onderhoud aan het huis,investeringen om de woning aan de fysieke (on)mogelijkheden aan tepassen. Geld is dan een middel om het gewenste doel te bereiken. Doorhet geld te koppelen aan een dienst, bijvoorbeeld in de sfeer van de zorg,kunnen producten beter aansluiten bij de behoeften en kunnen de pro-ducten aan populariteit winnen.Een tweede belemmering is een gebrekkig inzicht en vertrouwen incomplexe financi?le producten. Een omkeerhypotheek is zo'n complexfinancieel product, dat voor veel mensen niet of moeilijk te doorgron-den is. De Roon e.a. (2010) en Toussaint (2011) wijzen er dan ook op datmensen slechts in vertrouwen kunnen handelen. En dat dat vertrouwenderhalve ook kan ontbreken. Door de financi?le crisis heeft het vertrou-wen in financi?le aanbieders juist een deuk opgelopen. Het probleemvan dat onbekend onbemind maakt, is hierdoor alleen maar toegeno-men.Door het geld te koppelen aan een dienst,bijvoorbeeld in de sfeer van de zorg, kunnenproducten beter aansluiten bij de behoeften enkunnen de producten aan populariteit winnenAGENDA VOOR DE TOEKOMSTGeconcludeerd kan worden dat gepensioneerden op dit moment niet instaat zijn om de vaak forse overwaarde in de woning aan te spreken voorde zorgbehoefte of een noodzakelijke aanpassing van de woning in ver-band met fysieke beperkingen. Ook zijn er voor gepensioneerden meteen laag pensioeninkomen geen (voldoende) interessante producten opde markt die ? vanuit de opgebouwde overwaarde ? kunnen zorgen vooreen maandelijkse aanvulling op het pensioen. Dit moet veranderen.Een eerste gedachte gaat uit naar een taak voor de overheid. Zo pleitenDe Roon e.a. (2010) voor een actief overheidsoptreden om de markt vooromkeerhypotheken op gang te brengen. Zij wijzen erop dat ook in deVerenigde Staten het een tijd geduurd heeft voordat de omkeerhypothe-ken in zwang zijn geraakt. Het is nog wel zo dat deze hypotheek nogslechts een beperkt deel van alle hypotheken bedraagt. In de VerenigdeStaten is een organisatie American Association of Retired People, waar-van mensen vanaf hun 49ste lid mogen worden, en die voorlichtinggeeft over `reverse mortages'.De vraag is echter of de overheid eenzijdig in staat is de problematiekvan de versteende vermogens op te lossen. Zou het niet veel beter zijnals de meest betrokken maatschappelijke (markt)partijen hun kenniszouden bundelen en zich hiervoor gezamenlijk zouden inzetten? Omdeze reden heeft Vereniging Eigen Huis het initiatief genomen tot deoprichting van een Taskforce. Deze Taskforce moet kritisch kijken naarde bestaande belemmeringen bij en mogelijkheden voor het benuttenvan overwaarde door gepensioneerden.Samenwerking van diverse marktpartijen, onder andere woningcorpo-raties, banken en pensioenfondsen is noodzakelijk om tot ge?ntegreerdeoplossingen te komen. Elke partij heeft wel een deel van de oplossing inhanden, maar deze deeloplossingen moeten bij elkaar gebracht worden.Thans vindt een inventarisatie plaats onder de beoogde deelnemers aandeze taskforce. Bij voldoende animo kan de taskforce snel van start.Kan de overheid in dat geval lijdzaam toezien hoe private partijen ditmaatschappelijke probleem oplossen? Niet helemaal. Vereniging EigenHuis was erg blij dat, bij de aanbieding van het rapport waarop dit arti-kel is gebaseerd aan de minister van BZK, zij de steun van het ministerieheeft toegezegd voor het vervolgtraject. Deze steun kunnen we bijvoor-beeld nodig hebben als blijkt dat een oplossing aanpassing van de regel-geving zou vergen.(Dit artikel is gebaseerd op het gelijknamige rapport van Vereniging Eigen Huis(2012), dat op 29 maart 2012 is aangeboden aan minister Spies van BZK. Metdank aan de collega's Bob Maas, Michel Ligtlee en Nico Stolwijk voor hun bij-drage)Literatuur- Vereniging Eigen Huis (2012), Het pensioen staat als een huis, maart, Amersfoort- Mastrogiacomo. M., en R.J.M. Alessie (2011), Did You Really Save so Little for YourRetirement? An Analysis of Retirement Savings and Unconventional RetirementAccounts, Netspar Discussion Paper No. 12/2011-094- Toussaint, J. (2011), Housing wealth in retirement strategies; Towards understan-ding and new hypotheses, proefschrift, TU Delft- Haffner, M.E.A. (2005), Appel voor de dorst? Vermogen van ouderen op dewoningmarkt,DGW/NETHUR-partnership 29- Roon, F. de, P. Eichholz en K. Koedijk (2010), Housing with a silver lining, Tilburg- Rouwendal, J., en F. Thomese (2010), Homeownership and Demand for Long-TermCare, Netspar Discussion Paper No.11/ 2010-068