15TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDMeer vraaggericht ontwikkelen is nodig voor het vlottrekken van de woningproductie. De particulierlijkt hierbij aan zet, maar de macht blijft feitelijk liggen bij overheid en ontwerpers en de traditioneleontwikkelaar staat buitenspel. Net als voor traditionele ontwikkelaars geldt echter ook voor overheiden ontwerpers dat voor ?cht vraaggericht ontwikkelen een fundamentele herori?ntatie op de eigenrol nodig is.PARTICULIEREWENSENEN PRIVAAT OPDRACHT-GEVERSCHAPDOOR HANS-HUGO SMIT MSC MCD, SENIOR MARKTANALIST MABDEVELOPMENTVraaggericht ontwikkelen is `hot', in ieder geval als gespreks-onderwerp. Er gaat geen week voorbij zonder congres ofseminar over zelfbouw, organisch ontwikkelen of ParticulierOpdrachtgeverschap in de woningbouw. Deze begrippenzijn niet nieuw, maar lijken in de huidige crisistijd heront-dekt, hetzij als laatste strohalm, hetzij als een altijd al gewenste vormvan gebiedsontwikkeling, waarvoor nu eindelijk ruimte ontstaat.Wat deze begrippen gemeen hebben is de grote rol die aan de particulierwordt toebedeeld in het ontwikkelproces en de zeer bescheiden rol dieer doorgaans overblijft voor de traditionele projectontwikkelaar.Althans in de ogen van veel betrokken overheden, corporaties, steden-bouwkundigen en architecten, die dat bovendien lijken te verwelkomen."Eindelijk zijn die grote commerci?le partijen van tafel en is de particu-lier aan zet!"Ze zien daarbij tenminste drie dingen over het hoofd. In de eerste plaatshun eigen sturende rol in het ontwikkelproces, ten tweede het feit datvraaggericht ontwikkelen wat anders is dan de particulier meer betrek-ken in het proces en ten derde de schaal van de opgave, die het particu-liere niveau vaak overstijgt.Een meer vraaggericht ontwikkelproces is noodzakelijk, maar wordtniet bereikt door de particulier m??r en de ontwikkelaar minder tebetrekken, terwijl dat wel is wat er nu vaak gebeurt. Het gaat erom dat erwoningen worden ontwikkeld die optimaal aansluiten bij de wensen vande particulier. En d?t zit veel betrokken partijen niet in de genen.Van oudsher is de bemoeienis van de overheid met de woningproductiein Nederland groot. Zeker na de Tweede Wereldoorlog, toen het woning-tekort weggewerkt moest worden, ontstond gaandeweg een technocra-tisch en aanbodgedreven systeem, waarin aantallen en effici?ntie cen-traal stonden. Bij het draaiend houden van deze geoliede productiema-chine was de particulier niet of nauwelijks betrokken. Enerzijds omdathet procesverstorend zou werken en dus onwenselijk was. Anderzijdsomdat het ook niet nodig was; de woningen werden immers toch welafgezet."Eindelijk zijn die grote commerci?le partijen vantafel en is de particulier aan zet!"Met de komst van de Nota Wonen kwam hierin wat verandering.Burgers moesten meer zeggenschap krijgen over hun woning enwoonomgeving en dat kon ofwel door (collectief) particulieropdrachtgeverschap (CPO/PO) ofwel door consumentgericht bouwen.Van (C)PO was sprake als "een burger (of groep burgers zonder winst-oogmerk) de volledige juridische zeggenschap heeft over en verant-woordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en debouw van de woning" (VROM 2000). Consumentgericht bouwen konals alternatief voor (C)PO gelden, mits het om m??r zou gaan dan16enkel inspraak over indeling en afwerking van de woning. In totaalzou ??n derde van de nieuwbouwwoningen met ??n van deze vormenvan zeggenschap gerealiseerd moeten worden. Aanvankelijk was inpraktijk vooral sprake van consumentgericht bouwen door professio-nele ontwikkelaars, die dat aanduidden met termen als PersoonlijkWonen, Wenswonen of Wonen op Maat. Steeds vaker was ook sprakevan projecten met PO. Toch blijkt dat de afgelopen tien jaar slechts12% van de totale jaarlijkse woningproductie op deze vraaggerichtewijze tot stand komt (Beenders 2011) en dat het bovendien veelal gaatom monofunctionele, kleinschalige woningbouwprojecten. Het groot-ste deel van de Nederlandse woningproductie is nog steeds sterk aan-bodgestuurd.Woningen die niet voldoen aan de wensen van deconsument vinden geen afzet.Zeker nu de markt is omgeslagen van een aanbieders- naar een vragers-markt is niet-vraaggericht ontwikkelen feitelijk geen optie meer.Woningen die niet voldoen aan de wensen van de consument vindengeen afzet. De stelling dat de woningmarkt meer vraaggericht moetworden, kent daarom weinig tegenstanders. Maar w?t vraaggerichteontwikkeling precies is, is niet duidelijk. Er zijn veel begrippen inomloop, die hier iets mee te maken hebben. Er is onderscheid te makentussen benaderingen waarin inspraak van de particulier centraal staaten benaderingen waarbij de aansluiting op de vraag centraal staat (Smit2011).De eerste opvatting komen we onder andere tegen in het rijksbeleid.Voor meer vraaggerichte ontwikkeling is meer inspraak van de burgernodig, door die het liefst vroeg en intensief in het ontwikkelproces tebetrekken. In deze visie staat de traditionele ontwikkelpraktijk, waarbij"de consument" hooguit iets mag zeggen over de kleur van de tegels inde badkamer aan de ene kant van het spectrum. Aan het andere uiterstestaat particulier opdrachtgeverschap, waarbij de particulier in feite derol van projectontwikkelaar heeft overgenomen.In de tweede benadering van vraaggericht ontwikkelen draait het nietom inspraak van de particulier, maar om het zo goed mogelijk afstem-men van het eindproduct op diens wensen. Het centraal stellen van degebruikerswensen en het doorvertalen daarvan in een plan en grondex-ploitatie wordt wel aangeduid met de termen waardecreatieketen (ziefiguur 1), procesinversie of coalitiemodel (Franzen e.a. 2011).Veel mensen gaan uit van de eerste benadering en vertalen meer vraag-gerichtheid dus als meer zeggenschap voor de particulier. Niet alleenwordt er een grote rol in het ontwikkelingsproces toebedeeld aan de par-ticulier, ook wordt voor de traditionele ontwikkelaars vaak geen ? ofTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDIJburg, een locatie waar veel woningen te vinden zijn die in particulier opdrachtgeverschap ontwikkeld zijn. (Foto Marieke van der Velden / Hollandse Hoogte)17TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGRONDhooguit een zeer bescheiden - rol gezien. Als het aan de betrokken over-heden, corporaties, stedenbouwkundigen en architecten ligt tenminste.Impliciet lijkt de onderliggende gedachte dat als de grote commerci?lejongens van tafel zijn, er ook geen massaproductie en eenheidsworstmeer is en de particulier eindelijk aan zet is. Maar hiermee gaangenoemde partijen te gemakkelijk voorbij aan drie dingen, namelijk huneigen sturende rol in het ontwikkelproces, het feit dat vraaggericht ont-wikkelen wat anders is dan particuliere inspraak en ten derde de schaalvan de opgave, die het particuliere niveau vaak overstijgt. Deze drieargumenten om de ontwikkelaar niet te snel uit het ontwikkelproces teschrappen worden hierna nader toegelicht.1. DE PARTICULIER ZIT NOG STEEDS NIET AAN HET STUURDat er in het verleden veel werd gebouwd, wat niet goed aansloot bij devraag kwam niet enkel door ontwikkelaars. Ook overheden, corporaties?n ontwerpers bepaalden wat er waar gebouwd werd en hoe dat er uitkwam te zien. Meer macht voor de particulier lijkt door deze partijenvooral te worden uitgelegd als minder macht voor de projectontwikke-laar, en niet als minder macht voor zichzelf.Laten we eerst kijken naar de rol van de overheid. Natuurlijk moet zij inhet belang van goede ruimtelijke ordening op gebiedsniveau bepaaldekaders stellen. Maar bij veel (C)PO-projecten gelden ook op woningni-veau strikte spelregels. Niet alleen eisen die voortvloeien uit hetBouwbesluit, maar ook voorwaarden ten aanzien van grootte, eigen-domscategorie, materiaalgebruik, welstand etc. Soms wordt er ge?xpe-rimenteerd met minder regels, bijvoorbeeld op gebied van welstand.Dat is op zich lovenswaardig, hoewel je je kunt afvragen waarom eenparticulier dat "voordeel" wel ten deel mag vallen en de ontwikkelaar dieseriematig bouwt niet.Naast de overheid spelen ook ontwerpers bij veel (C)PO-projecten eenactieve rol. Toeval of niet, vaak is er ook een sterke aandacht voor deuiterlijke verschijningsvorm. Waar in hun verhalen het proces centraalstaat, tonen plaatjes steevast eindbeelden. Opvallend vaak eindbeeldenvan totaal verschillende gebouwen naast elkaar, hoog en laag, gestapelden grondgebonden. Afwisseling en differentiatie zijn het codewoord. Enwaar gevreesd wordt dat de consument misschien toch zou kiezen vooreenheidsworst ? want associeerden we tot voor kort zelfbouw ook nietsteevast met "witte schimmel"? - wordt differentiatie soms bij voorbaatgegarandeerd door verschillende architecten alvast enkele ontwerpen telaten maken, waaruit de kavelkoper dan mag kiezen. Niet de particulie-re, maar de esthetische invalshoek is dominant. Hier is geen sprake vantoegenomen particuliere macht, maar van staatsgereguleerde catalogus-bouw!De particulier heeft het nog steeds niet voor het zeggen en de overheiden ontwerper blijven ook bij particulier opdrachtgeverschap een sturen-de rol spelen. Dat is misschien niet eens erg, zo lang maar niet de valseschijn wordt gewekt dat de particulier aan het stuur zit of dat vraagge-richte ontwikkeling bereikt wordt door de projectontwikkelaar uit teschakelen. Ik betoog overigens niet dat voor vraaggerichte ontwikkelingaltijd ontwikkelaars nodig zijn. Ook weten we uit het verleden dat ont-wikkelaars niet per definitie vraaggericht ontwikkelen. Groot verschilmet het verleden is echter dat we nu niet meer leven in een schaarste-markt, maar in een vragersmarkt. In een dergelijke markt is het voor eencommerci?le partij als een projectontwikkelaar noodzakelijk om te vol-doen aan de wens van de particulier, de eindgebruiker, de consument.Ontwikkelaars die er niet in slagen producten te ontwikkelen die aan devraag voldoen, zullen niet overleven.Het gaat er niet om wie bepaalt wat er komt, maarof dat wat er komt aansluit bij de behoefte van deeindgebruiker.2. INSPRAAK IS NIET PER DEFINITIE VRAAGGERICHTVraaggericht ontwikkelen zou je volgens mij moeten defini?ren alsbewust sturen op realisatie van woningen, die zo goed mogelijk aanslui-ten bij de wens van de eindgebruiker. Inspraak van de eindgebruiker inhet ontwikkelproces is daarvoor g??n noodzakelijke voorwaarde. Hetgaat er niet om wie bepaalt wat er komt, maar of dat wat er komt aan-sluit bij de behoefte van de eindgebruiker. Afhankelijk van of het eind-product goed aansluit kan de eindgebruiker ? zeker in een vragersmarkt- kiezen om wel of niet tot aankoop over te gaan.Je kunt je ook afvragen of inspraak nodig is voor een goed eindproduct.Henry Ford zou gezegd hebben dat als hij had gedaan wat de klantvroeg, hij snellere paarden had moeten fokken. In plaats daarvan vondhij de T-Ford uit. In recenter tijden lijkt Steve Jobs bij Apple eenzelfdefilosofie ten aanzien van het betrekken van de consument bij product-ontwikkeling te hebben aangehangen. Deze filosofie komt erop neer datmensen alleen d?t vragen wat ze al kennen en dat dat zelden of niet leidttot innovatie. De T-Ford en i-Pad zouden nooit zijn ontwikkeld in parti-culier opdrachtgeverschap, maar waren wel zeker vraaggericht!Niet alleen is inspraak geen noodzakelijke voorwaarde voor vraaggerich-te productontwikkeling, ook blijken veel mensen helemaal niet actiefPartij:Focus:GrondeigenaarGrondopbrengstProjectontwikkelaarKostenBeleggerWaardeGebruikersHuisvestingslastGrondexploitatie Bouw / Ontwikkeling GebruikBeheerFiguur 1 Waardecreatieketen(Bron: Rompelberg & Hesp, 2008)18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2012ACHTERGROND1818betrokken te w?llen worden in het ontwikkelproces. Ze willen gewooneen goed eindproduct. Particulier opdrachtgeverschap betekent nietalleen dat je heel veel keuzes moet maken, maar bijvoorbeeld ook dat jezelf de onderhandelingen met derden moet voeren. In langdurige ont-wikkeltrajecten is de animo van veel particulieren om te participerengering, zeker als in een vroeg stadium ook (grote) financi?le deelnamevan hen gevraagd wordt (o.a. SEV 2008, Prins 2008). Voldoen aan devraag betekent in de meeste gevallen juist g??n inspraak. Andersgezegd: als je je ?cht op de vraag richt, blijkt (C)PO een nichemarkt!3. PARTICULIERE INSPRAAK EN BINNENSTEDELIJKE COMPLEXITEITDe geringe marktvraag en bijvoorbeeld ook de geringe bereidheid voor-investeringen te doen in lange ontwikkeltrajecten brengen ons bij hetderde argument om de ontwikkelaar niet te snel ter zijde te schuiven;namelijk de schaal van de opgave. De (weinige) geslaagde voorbeeldenvan (C)PO betreffen doorgaans vrij kleine en monofunctionele woning-bouwprojecten. Bij dergelijke projecten is het aantal gebruikers gering.Bij veel gebiedsontwikkelingen is echter sprake van meerdere groepengebruikers met uiteenlopende (of zelfs conflicterende) behoeften. Datgeldt in binnensteden, maar ook in een monofunctionele woonwijk,waar de wensen van de ene buur impact hebben op die van de andere.Juist daar waar individueel belang en maatschappelijk belang mogelijkbotsen of esthetische kwesties aan de orde zijn komen grenzen aan hetvoldoen aan individuele wensen in beeld en blijft een vorm van regie enbelangenafweging geboden.In grootschalige appartementencomplexen iszelfs op gebouwniveau sprake van uiteenlopendebehoeftenSpecifiek voor binnenstedelijke projecten geldt bovendien dat er vaaksprake is van een gemengd programma en hoge dichtheden. In groot-schalige appartementencomplexen, al dan niet gemengd met anderefuncties, is zelfs op gebouwniveau sprake van uiteenlopende behoeften.Wat de ene woningkoper wenselijk vindt, is voor een ander misschienonacceptabel (zoals een bepaalde architectuurstijl). Maar ook iets wat?lle woningkopers aantrekkelijk vinden, kan botsen met de wensen vande afnemers van andere functies in het complex, zoals winkels (denkaan een royale entree op maaiveld of een verbod op nachthoreca).Tot slot geldt voor binnenstedelijke ontwikkeltrajecten bij uitstek dat zelang duren en veel (voor)investering vragen. Dat schrikt veel particulie-ren af. In de praktijk zien we dan ook dat in veel projecten met (C)PO degemeente niet alleen de spelregels bepaalt, maar ook het financi?le risi-co draagt. Heeft de traditionele ontwikkelaar hier nou plaats gemaaktvoor de ontwikkelende particulier of voor de ontwikkelende overheid?ULTIEME PARTICULIERE MACHT; WILLEN WE DAT WEL ECHT?Meer vraaggericht ontwikkelen is nodig voor het vlottrekken van dewoningproductie. In de zoektocht naar een meer vraaggerichte vormvan gebiedsontwikkeling wordt de traditionele ontwikkelaar gemakke-lijk terzijde geschoven. Onder het mom dat de particulier dan meermacht krijgt, lijkt de macht feitelijk te (blijven) liggen bij overheid enontwerpers. Zij blijven aan het stuur en er blijft veel aandacht vooruiterlijke verschijningsvorm.Net als voor traditionele ontwikkelaars geldt echter ook voor deze partij-en dat voor ?cht vraaggericht ontwikkelen een fundamentele herori?n-tatie op de eigen rol nodig is. Dat betekent niet per se een stap terugdoen ten gunste van de particulier, of de particulier meer inspraakgeven, maar wel d?t ontwikkelen wat aansluit bij de behoeften van departiculier. En dat zit niet in de genen van alle partijen. Waar ontwikke-laars in een vragersmarkt wel mo?ten voldoen aan "de wens van deklant" dienen overheden en ontwerpers veel meer een publiek belang,dat niet noodzakelijkerwijs hetzelfde is als dat van de particulier, laatstaan van "de consument".Het verschillend aankijken tegen het belang van voldoen aan particulie-re behoeften is een grote belemmering voor een meer vraaggericht ont-wikkelproces. Recent onderzoek naar deze verschillende perceptie (Smit2011) toont bijvoorbeeld dat ontwikkelaars volgens veel overheden enontwerpers te weinig marktkennis hebben en/of deze op een opportu-nistische en risicomijdende manier aanwenden. Ook blijken veel ont-werpers a priori moeite te hebben met het moeten voldoen aan consu-mentenwensen en hebben zij - in de optiek van ontwikkelaar en over-heid - vaak een sterke machtspositie in het ontwikkelproces.Zolang meerdere partijen samen verantwoordelijk zijn voor woningont-wikkeling is gezamenlijk gedragen marktkennis een eerste stap in hetwegnemen van genoemde barri?res. In plaats van stapelen van afzon-derlijke ruimtelijke, programmatische en financi?le ambities moet ont-wikkeld worden vanuit een gezamenlijk beeld over het te ontwikkelenproduct en de wijze waarop daarmee voorzien wordt in particulierebehoeften. Iedere partij heeft daarbij vervolgens een eigen verantwoor-delijkheid: de ontwikkelaar moet dat ontwikkelen, de ontwerper moetdat ontwerpen en de overheid moet dat faciliteren. In de huidige vra-gersmarkt kan de particulier vervolgens kiezen om het eindproduct aldan niet af te nemen. Daarin toont zich de ultieme particuliere macht.Geraadpleegde literatuur? Beenders, R. (2011) Vraaggestuurd bouwen in Nederland. Literatuuronderzoek naarde stagnatie van vraaggestuurd bouwen bij gebiedsontwikkeling in Nederland.Delft; TU.? Franzen, A. , M. van Rhenen & F. de Zeeuw (2011) Gebiedsontwikkeling in een ande-re realiteit. Wat nu te doen? Handreikingen voor de praktijk. Delft: PraktijkleerstoelGebiedsontwikkeling TU Delft.? Prins, E. (2008) Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke gebiedsontwikkeling.Een onderzoek naar de meerwaarde van particulier opdrachtgeverschap in stedelij-ke gebiedsontwikkeling. Rotterdam: EUR/MCD.? Rompelberg, L.F.M. en M.A.S. Hesp (2008). Financi?le regie bij gebiedsontwikkeling.Rotterdam: Fakton.? SEV (2008). Evaluatie mede-opdrachtgeverschap in de koopsector. Rotterdam:Ecorys.? Smit, J.H. (2011). Binnenstedelijk balkons in beeld; uitstekende kwaliteit of heethangijzer. Een onderzoek naar het belang van het voldoen aan de wens van de con-sument in de optiek van bij binnenstedelijke appartementen-ontwikkeling betrokkenactoren. Rotterdam: EUR/MCD.? VROM (2000) Nota Mensen Wensen Wonen. Den Haag: VROM