37TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSEBelgen zijn met een baksteen in de maag geboren en Duitsers streven een Traumhaus na. Het zijnclich?s, maar geven wel aan dat Particulier Opdrachtgeverschap bij onze buren anders is. Maarleren kunnen we er wel van.PO BIJ DE BUREN ISVOORAL ANDERSDOOR KEES DOL, PASCAL DE DECKER EN CHRISTIAN LENNARTZDOL EN LENNARTZ WERKEN BIJ ONDERZOEKSINSTITUUT OTB, TU DELFTDE DECKER WERKT BIJ DE SINT LUCAS HOGESCHOOL VOOR ARCHITECTUURBRUSSEL/GENTEen typische Belgische verkaveling. Een deel van de men-sen koopt een `kavel' bij een zogenaamde verkavelaar. Eengrondbedrijfje die kavels aanbiedt die al zijn aangeslotenop alles en een toegangsweggetje hebbenIn de Nota Remkes van 2000 werd gepleit om het afnemende particu-lier opdrachtgeverschap een halt toe te roepen en nieuw leven in te bla-zen. Binnen afzienbare termijn zou ongeveer 30 procent van de totalewoningproductie moeten bestaan uit woningen die onder particulieropdrachtgeverschap (verder te noemen PO) zijn gebouwd. Het aandeelis echter afgenomen van 16 procent in 2000 tot 10 procent in 2008. InGroningen, Friesland en Zeeland reikt het aandeel thans tot ongeveer25 procent, maar hier is eveneens sprake van een afname ten opzichtevan 2000. Er zijn verschillende redenen voor het geringe PO in Neder-land te noemen, waaronder bijvoorbeeld het restrictieve ruimtelijkbeleid wat versterkt wordt door zelfrealisatierecht van projectontwik-kelaars met grondposities. Met dit zelfrealisatierecht mag de eigenaarvan de grond het bestemmingsplan zelf realiseren als hij/zij daartoeredelijkerwijs in staat is.Een mogelijke doorbraak om PO naar een hoger plan te trekken vormtde Grondexploitatiewet van 1 juli 2008 die vaststelt dat gemeenten bin-nen nieuwe bestemmingsplannen grond mogen aanwijzen voor PO enhiermee het zelfrealisatierecht (deels) buiten spel kunnen zetten. In hetverlengde hiervan is in het laatste regeerakkoord afgesproken dat hetPO bevorderd zal worden, zonder hierbij een streefcijfer te noemen.Verder ondersteunt een aantal gemeenten, waaronder het Almere vangangmaker Adri Duivesteijn, het PO in actieve zin. Almere heeft zelfseen speciaal bureau opgericht dat hulp biedt aan potenti?le particu-liere opdrachtgevers.Hoewel de Nederlandse context nog steeds barri?res opwerpt voorgrootschalig PO, mag toch wel gezegd worden dat het Nederland inWest-Europees perspectief is afgegleden naar een marginale positie.Zo bedraagt het aandeel PO in Duitsland en Belgi? meer dan 50 procentvan de totale jaarlijkse woningproductie. Zelfs in Duitslands meestverstedelijkte Bundesland, Nordrhein-Westfalen, komt het aandeel POuit op meer dan 50 procent. Het aandeel PO in Frankrijk, Oostenrijk enZwitserland ligt tussen de 35 en 45 procent, terwijl Zweden en Finlandruimschoots voldoen aan de Nota Remkes-ambitie van 30 procent.Voor de Nederlandse pleitbezorgers van het PO zijn dit jaloersmakendecijfers, die hen motiveren om inspiratie op te doen bij onze buren:Belgi? en Duitsland (1). De interesse in PO onder Nederlandse gega-digden voor nieuwbouw koopwoningen ligt rond de 30 procent, watbewijst dat er een potenti?le markt is, zij het niet zo groot als in onzebuurlanden.In dit artikel zullen we beargumenteren dat Belgi? en Duitsland geenblauwdruk leveren voor het Nederlandse PO. Bepaalde historischekeuzes en ontwikkelingen in nationaal volkshuisvestingsbeleid zorgenvoor specifieke uitkomsten die zichzelf vaak in stand houden. Beidelanden kennen echter praktijken die mogelijk, zij het op een aange-paste wijze, naar Nederland kunnen worden ge?mporteerd.PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP GEDEFINIEERDHet PO bevat een breed palet aan woningbouwactiviteiten. Er zijn tweeuitersten met daarbinnen een aantal mengvormen:1. Volledige eigenbouw op basis van een bestaand ontwerp of een`custom made' architectenontwerp2. `Sleutel op de deur woning' (Vlaamse term) waarbij men een eigenkavel heeft verworven en bij een gespecialiseerd bouwbedrijf eenzogenaamde cataloguswoning uitkiest (veelal met allerlei opties).De volledige eigenbouw kent vooral in Belgi? een grootse historie. Hetbeeld van de Belg die het weekend wijdt aan metselwerk of dakbedek-king voldoet aan een bekend clich?: de Belg is geboren met een bak-steen in de maag. Nog altijd wordt veel gespecialiseerde arbeid binnenvrienden- en familiekring uitgewisseld, zoals bekabeling, leidingenleggen, tegelzetten en timmerwerk. In het `eigenbouwparadijs' Belgi? isechter in toenemende mate sprake van inhuren van onderaannemers:ook de aankoop van een zogenaamde `sleutel op de deur woning' komtsteeds vaker voor (1).Hoewel ook Duitsland een eigenbouwtraditie kent, die institutioneelwerd ondersteund door Bauspar-leningen en soms speciale leningenals men eigen arbeid inzet, werken particuliere opdrachtgevers tegen-woordig vooral met aannemers. Een standaard wooncarri?re in Duits-land speelt zich tot het 35ste jaar vooral af in de huursector. De cultuuris om ??n maal in het leven, bij de start van de gezinsfase, de perfecte`gezins'woning te realiseren (2). Duitse particuliere opdrachtgevershalen doorgaans hun neus op voor sleutel-op-de-deurwoningen (Fer-tighauser) en willen waar voor hun geld met een eigen ontwerp van eenarchitect (3).GOEDKOOP BOUWEN VAN MOOIE WONINGEN?Allereerst wordt regelmatig verondersteld dat Vlaamse en Duitse kavel-bouwers hun woning goedkoop kunnen realiseren. Dit is volgens velen??n van de belangrijkste redenen waarom PO ook in Nederland navol-ging verdient. De Nederlandse koopwoningprijzen zijn immers hoog,ondanks prijsdalingen als gevolg van de crisis. De vergelijking gaatechter grotendeels mank. Een belangrijk deel van de totale kosten vaneen woning zit namelijk in de grond. Deze grondkosten zijn in Belgi?38TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSEEen `traumhaus' in de Berlijnse wijkKreuzberg, compleeet met tuin(Foto Erik-Jan Ouwerkerk / Hollandse Hoogte)en Duitsland over het algemeen lager: in Belgi? vanwege het mindergereguleerde ruimtelijk beleid en in Duitsland onder meer vanwegede geringere demografische druk. Bovendien blijkt dat ongeveer 15procent van de Belgische particuliere opdrachtgevers de kavel ondergunstige voorwaarden ontvangt van de familie. Ten tweede wordtvooral in Vlaanderen bespaard door eigen arbeid in te zetten. Ongeveer20 procent bouwt het huis (voor een groot deel) zelf. Daarnaast blijktdat ongeveer 30 procent van de Vlaamse particuliere opdrachtgeverszelf de co?rdinatie/aansturing van aannemers op zich neemt (1). DeNederlandse particuliere opdrachtgever zal dus zelf aan de slag moe-ten, wil hij/zij een dergelijk kostenvoordeel realiseren. Verder in dezetekst wordt overigens uiteengezet dat Duitse en Belgische zelfbouwersveel ondersteuning van architecten krijgen.Een zuivere kostenvergelijking van het PO ten opzichte van een `pro-jectontwikkelaarswoning' blijft echter lastig. Zo zal een particuliereopdrachtgever waarschijnlijk goedkoper uitzijn indien hij/zij eencataloguswoning bestelt in plaats van de aankoop van een iden-tieke woning van een projectontwikkelaar. Een projectontwikkelaarmaakt immers overheadkosten en wil winst maken. Dit laatste hoeftoverigens niet alleen door een marge op de bouwkost maar kan ookdoor slimme grondaankoop en `afwachten' met verkoop ten tijde vanstijgende woningprijzen. De geringe Nederlandse literatuur/prakrijk-voorbeelden over de veronderstelde betaalbaarheid van PO lijkt aante tonen dat het niet veel goedkoper uitvalt (4). In theorie is het voorde Nederlandse particuliere opdrachtgever natuurlijk mogelijk omeen rechttoe rechtaan standaardwoning uit catalogus te laten bou-wen waardoor de kosten relatief laag blijven. `Architectenwoningen'zijn eenvoudigweg duurder omdat naast het architectenhonorarium,unieke ontwerpen nu eenmaal hogere bouwkosten per kuub hebbendan seriematige standaardwoningen (1).Verder wordt met de bouw van betaalbare seriematige woningen nietvoldaan aan ander belangrijk voordeel van PO: de keuzevrijheid bijhet ontwerp van de woning. `Iedereen zijn eigen unieke huis' is eenwervend ideaal, maar roept in de Nederlandse stedenbouwkundigecultuur veel weerstand op. Nederlandse volkshuisvesters weten precieswat wordt bedoeld met `Belgische toestanden'. Zelfs Carel Weeber, debedenker van het welstandsvrije `wilde wonen' stuitte op Nederlandsepraktijkvoorbeelden die hem op zijn zachtst gezegd somber stemden(5). Donkers en Spierings geven overigens voorbeelden van variantenmet relatief basale stedenbouwkundige randvoorwaarden die ookacceptabel zijn voor welstandscommissies (5).DUITSLAND EN BELGI? VERSCHILLEN QUA WONINGMARKTSTRUCTUUREN ONTWIKKELINGSGESCHIEDENIS VAN HET PO STERKVan cruciaal belang is echter de verschillende wooncultuur in Belgi?en Duitsland. Zoals hiervoor al werd aangegeven, opteren vele Duitseparticuliere opdrachtgevers voor een grotere woning, waar zij gedu-rende lange tijd in gaan wonen. Zonder in clich?s te vervallen lijkt heterop dat het Duitse perfectionisme leidt tot de wens in ??n keer hetTraumhaus te bouwen, waar men vervolgens alleen bij hoge ouder-dom uit verkast. Het belangrijkste voor deze huishoudens is, naasthet woonplezier, dat men de (eventuele) hypothecaire lening afbetaalten dan op de oude dag tegen lage lasten woont. Waardebehoud enverkoopbaarheid zijn dan logischerwijs thema's waar men weinig aanzal denken. Opvallend is dat dergelijke geluiden ook werden gehoordtijdens interviews met Nederlandse particuliere opdrachtgevers inrecente nummers van het NVM-Magazine (6): men ambieert bij PO eenunieke woning, wil er langdurig blijven wonen, betaalt de hypotheekaf en `we zien wel verder'.Belgische huishoudens beginnen op jongere leeftijd aan PO, maarook hier geldt dat de context sterk verschilt van Nederland. Hoeweler schoorvoetend verandering in begint te komen, gaan de meesteBelgen ervan uit dat zij eenmaal in het leven een woning bouwen envervolgens niet meer verhuizen (2). Men verwerft (of krijgt soms) eenkavel en begint dan (in tegenstelling tot Duitsland) met een relatiefkleine woning, waarbij in een latere fase op- en aanbouwen mogelijkzijn. Soms anticipeert men daarbij op de oude dag en bouwt een slaap-kamer op de begane grond, zodat een verhuizing naar een zorgwoninglang uitgesteld kan worden. Op deze wijze doorlopen Belgische huis-houdens de wooncarri?re in hun eigen huis, terwijl in Nederland eenveranderende woningbehoefte doorgaans gepaard moet gaan met eenverhuizing.Voor Belgische huishoudens is verhuizen sowieso geen issue, omdatTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSE 3940TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSEde overheid al sinds het midden van de 19de-eeuw tegemoetkomingengaf voor woon-werkverkeer, mede gefaciliteerd door de aanleg vaneen zeer fijnmazig trein- en later tramnetwerk. Vanwege anti-urbaneideologie?n wilde de Belgische overheid de mensen namelijk buiten destad houden (7). Ruimtelijk beleid werd juist door overheden aanhou-dend geblokkeerd om `de gewone man' de gelegenheid te geven grondte verwerven en deze dan naar eigen inzicht en met eigen arbeid tebebouwen1.Kreten zoals `iedereen aan het particulier opdrachtgeverschap omdathet in Belgi? en Duitsland ook kan', lijkt gezien de verschillende his-torische ontwikkeling misplaatst. Door historische keuzes die vervol-gens tot de woningbouwtradities en praktijk verworden zijn de Duitseen Belgische tradities ten aanzien van het PO moeilijk te vertalen naarNederland. Waar een Vlaming of Duitser zich bij het zien van eenNederlandse uitbreidingswijk afvraagt wat mensen bezielt om daareen woning te kopen, zal menig Nederlander al snel opzien tegen alleregelarij die bij het PO komt kijken en liever kiezen voor een standaardnieuwbouwwoning (of bestaande woning) met wat aanvullende opties.Maar sommige Duitse en Belgische overheidsregelingen zouden het POook in Nederland kunnen versoepelen!De hiervoor genoemde regelarij is in Duitsland en Belgi? een min-der zwaar begrip dan in Nederland. In Nederland is de particuliereopdrachtgever in eerste instantie zelf degene die alles moet regelen.Hij/zij kan daarin worden bijgestaan bij door een bouwbegeleidings-team of een gespecialiseerde architect. Sommige gemeenten, zoalsAlmere, bieden hun inwoners hulp. In Belgi? en Duitsland heeft delange traditie van PO echter geleid tot een praktijk waarin de overheiddwingende regels oplegt voor het PO-proces. Cruciaal hierin is dat eenparticuliere opdrachtgever verplicht is een architect in te huren die derol van `regelneef' op zich neemt (1). De architect doet allereerst grond-onderzoek om te bepalen welke fundering nodig is en stelt zich op dehoogte van de stedenbouwkundige randvoorwaarden die de gemeentestelt. Vervolgens maakt hij/zij samen met de opdrachtgever een eersteontwerp en een bouwkostenraming.Als men het eens is, werkt de architect het ontwerp uit in bouwkun-dige tekeningen (veelal met assistentie van een constructiebureau) endient de architect de bouwvergunningaanvraag in bij de gemeente.Als in de volgende stap een opdrachtgever besluit om zelf aannemersin te huren, dan kan hij/zij wat kosten besparen, maar het voordeelvan de assistentie van een architect is dat deze veelal weet welke lokaleaannemers het beste werk leveren. De architect houdt in de realisatie-fase actief bouwtoezicht: hij/zij doet dit ook als de opdrachtgever zelfgaat bouwen of als deze een standaard cataloguswoning koopt bij eenbouwbedrijf. In beide landen is de architect hoofdelijk aansprakelijkvoor een gedegen bouwkundig ontwerp en toezicht op de uitvoeringvan de bouwwerken, hoewel er voor wat betreft het woningbouwtoe-zicht in Duitsland ook een bescheiden rol voor de gemeente is (1 en 8).In Nederland ligt het bouw- en woningtoezicht bij de gemeente.De rol van de architect vereenvoudigt het PO voor de Duitse en Belgi-sche consument behoorlijk. De klacht van veel Nederlandse particu-liere opdrachtgevers is namelijk dat men veel zelf moet doen, terwijlhet iets is dat men doorgaans maar ??n keer in het leven doet (6). DeNederlandse gemeente is bij bouwvergunningverlening en bouw- enwoningtoezicht gewend om met een klein aantal partijen te werkenen heeft daarop zijn organisatie afgestemd. Gemeenten zoals Almere,zetten extra personeel in om deze huishoudens te begeleiden, terwijlook het gemeentelijke bouw- en woningtoezicht een scala aan afzon-derlijke ontwerpen moet nalopen.41TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2011ANALYSEHet Belgische en Duitse stelsel van de architect als bouwmeester laatzich natuurlijk lastig naar de Nederlandse praktijk vertalen. De meesteNederlandse architecten zijn vooral opgeleid als ontwerper en zullenzich minder thuisvoelen bij de Belgische en Duitse woningbouwprak-tijk. Er zijn in Nederland echter wel gespecialiseerde architecten ofbouwondernemers (catalogusbouwers) die het gehele bouwproceskunnen begeleiden. Hoewel een wettelijke verplichting voor eenarchitect bij PO in Nederland waarschijnlijk niet haalbaar is, zou erwellicht een organisatie kunnen worden opgericht met gecertificeerdearchitecten en/of onafhankelijke bouwbegeleiders waar particuliereopdrachtgevers terecht kunnen.RUIMER BUDGETEr mag getwijfeld worden of promotie van het PO in Nederland leidttot beter betaalbare woningen, met name als we daarbij ook een grotemate van individuele ontwerpvrijheid nastreven. In dat geval gaat hetom PO van Traumhauser in een hoger woningmarktsegment, dat netals in Duitsland is voorbehouden aan mensen met een ruimer budgetdan de gemiddelde Nederlandse koopstarter. In Nederland heeft zicheen specifiek samenspel tussen woningbouwpraktijk en ruimtelijkeordening ontwikkeld waarin voor PO weinig ruimte is. In veel andereWest-Europese landen ontwikkelde zich een andere beleidscontextdie, zoals we in de rest van dit artikel zullen zien, meer ruimte aan POgeeft.Het strikte Nederlandse ruimtelijk beleid wordt vaak gezien als belem-mering van het PO. Hierdoor zouden particuliere opdrachtgeversmoeilijk kunnen concurreren met ontwikkelaars die grondpositieshebben. Voor Belgi? geldt zeker dat er vanwege minder ruimtelijkebeperkingen meer mogelijkheden zijn voor PO, maar het Duitse ruim-telijke beleid is vrij stringent. In Duitsland wijst men pas woning-bouwlocaties aan wanneer er voldoende vraag is, waarbij vervolgensruim baan wordt gegeven aan vrije kavels. De tijd zal uitwijzen of demogelijkheden van de nieuwe Grondexploitatiewet resulteren in eenverschuiving naar het Duitse model. Het belangrijkste voordeel vanhet Duitse en Belgische model is echter dat gemeenten niet allerleiactiviteiten hoeven te ontplooien om de particuliere opdrachtgeversop weg te helpen: het PO zit verankerd in de wooncultuur, terwijl dewettelijke taak van architecten het proces vereenvoudigt en gemeentenveel werk uit handen neemt.Tot slot blijkt dat vooral in Belgi? het PO een `hardnekkig' fenomeenis dat in de afgelopen jaren een nieuwe vorm heeft gekregen. Thanskopen starters uitgewoonde woningen die men vervolgens slooptof tot het casco stript en vervolgens weer, geheel naar eigen smaakopbouwt (1). In Nederland noemen we dit kluswoningen, die vooralenthousiasme oproepen bij hoogopgeleiden (9). Voor een regis-teraccountant of docent klassieke talen levert zelf klussen aan eenkluswoning op zich al een verhoogd risico op een hoofdrol in het TV-programma `Help mijn man is klusser', terwijl natuurlijk ook de inNederland ontbrekende zelfbouwcultuur weinig zal bijdragen aan eengeslaagde operatie. De kans dat buren, vrienden en familie van Neder-landse klussers een helpende hand kunnen bieden bij het oplossen vanstruikelblokken is nochtans klein. Er is echter ook een Vlaamse versievan het programma die volgens de berichten goed wordt bekeken.....Noten1 Verder is in Belgi? vanwege de geringe oorlogsschade na de tweede wereldoor-log geen grote druk geweest om de bouw massaal ter hand te nemen. InDuitsland speelde PO overigens een niet te onderschatten rol bij de wederop-bouw.Literatuur1 Dol, C., Lennartz, C. en H. van der Heijden (2010) Particulier opdrachtgeverschap inBelgi? en Duitsland: de cases Vlaanderen en Nordrhein Westfalen.Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft.2 Elsinga, M., De Decker, P., Toussaint, J. and Teller, N. (eds) (2007) Home ownershipbeyond asset and security. Perceptions of housing related security and insecurity ineight European countries. Amsterdam, IOS Press.3 Gill, J. (2010) Individualisierung als Standard. Uber das Unbehagen an derFertighausarchitektur. Transcript Verlag, Bielefeld.4 SEV (2010) Zelf bouwen in Nederland: 10 jaar experimenteren. StichtingExperimenten Volkshuisvesting, Rotterdam.5 Donkers, H. en N. Spierings (2011) Wild wonen in de Hollandse polder. Geografie,januari 2011.6 NVM-Magazines vanaf 2010 bevatten in bijna elk nummer een rubriek over de erva-ringen van een particuliere opdrachtgever.7 De Decker, P., (2008) Facets of Housing and Housing Policies in Belgium. Journal ofHousing and the Built Environment 23:155-171.8 Meijer, F., Visscher, H. en L. Sheridan (2002) Building regulations in Europe Part I: Acomparison of the systems of building control in eight European countries. Housingand Urban Policy Studies 23. DUP Science, Delft.9 USP Marketing Consultancy (2008) Kluswoning populair alternatief voor dure koop-woning. Met name hoger opgeleiden en hogere inkomens staan open voor kluswo-ning. Persbericht USP Woonsignalen dd 17 juli 2008. USP Marketing Consultancy,Rotterdam.