18TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2013ANALYSERESTSCHULD ALS OMSLAG-PUNT VOOR HET FINANCI?LEROLTRAPMODEL?Doorstroming op de koopwoningmarkt wordt wel eens beschreven als `een roltrapmodel': eenhuishouden begint klein en verhuist langzaam maar zeker door naar grotere woningen. Lange tijd heeftdat model goed gefunctioneerd, maar de crisis op de koopwoningmarkt roept een belangrijke vraag op:hebben we te maken met een onderbreking van dit model, of met een werkelijke trendbreuk? Immers, definanci?le hefboom die ontstond door snel toenemend eigen vermogen in combinatie met ruimerekredietvoorwaarden lijkt definitief buiten werking.Startersvindennogaltijdhunwegnaardekoopwoningmarkt.Zijkopenechternietde`starterswoningen'vandevorigestarters,maarvergelijkbarewoningenvanbijvoorbeeldouderen.(Foto: David Rozing / Hollandse Hoogte)19TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2013ANALYSEDOOR FRANS SCHILDER EN JOHAN CONIJN, AMSTERDAM SCHOOL OFREAL ESTATEDe financi?le crisis heeft grote invloed op het functionerenvan de koopwoningmarkt. In verschillende publicatieshebben we onder meer de omvang en financierbaarheidvan de restschuld en de relatie tussen restschuld en ver-huismobiliteit onderzocht. In dit artikel presenteren weenkele belangrijke resultaten uit deze eerdere onderzoeken. Vervolgensbezien we het roltrapmodel en een eventuele terugkeer ervan in hetlicht van de schuldenproblematiek.Met name de koopsector lijdt sterk onder de crisis. Sinds het hoogstepunt van de koopwoningenindex van het CBS in het derde kwartaal2008 tot het laagste punt in het tweede kwartaal van 2013 is de prijsvan een woning nominaal zo'n 20% gedaald. De daling van de woning-prijzen staat bovendien nog in schril contrast met de daling van hetaantal transacties, dat nagenoeg gehalveerd is.Figuur 1 Prijs- en transactieontwikkeling, 2000 ? 2012 (index; 2000 = 100)Bron: Schilder & Conijn (2013a)Lange tijd werd verondersteld dat starters het moeilijk hadden op dekoopwoningmarkt en dat hierdoor de `treintjes' van woningtransactiesniet tot stand kwamen. Immers, door gebrek aan afzetmogelijkheden bijstarters zouden potenti?le doorstromer hun eigen woning niet kunnenverkopen. De eerste gepresenteerde resultaten van het nieuwste woning-behoeftenonderzoek, onder meer te vinden in het rapport `Wonen inongewone tijden' van het Ministerie van BZK, toonden echter anders aan.Figuur 2 Ontwikkeling aantal verhuizingen in de koopsector, in duizenden perjaar, 2002 ? 2012Bron: Schilder & Conijn (2013a) ? WBO2002 ? WoON2012; eigen bewerkingUit Figuur 2 volgt dat het aantal starters in de koopsector niet noe-menswaardig is afgenomen sinds de crisis. Wel is duidelijk te zien dathet aantal instromers vanuit de huursector is afgenomen. Dit is echtereen trend die voor de crisis al is ingezet. Wat vooral veranderd is sindsde financi?le crisis is het aantal verhuizingen van doorstromers in dekoopsector. Het aantal doorstromers binnen de koopsector is bijnagehalveerd. De grote terugval bij doorstromers is bovendien buitenge-woon groot bij de jongere eigenaar-bewoners, zoals blijkt uit Figuur 3.Figuur 3 Aantal kooptransacties bestaande woningvoorraad, naar leeftijdsca-tegorie, 2005 ? 2012Bron: Schilder & Conijn (2013a) ? gegevens van het KadasterConcluderend kan gesteld worden dat de verhuismobiliteit in de koop-sector sinds de financi?le crisis fors onder druk staat. Dit roept eenaantal vragen op, zoals de vraag of we met een conjunctureel dipje inde dynamiek te maken hebben of dat er mogelijk iets structureels aanhet verhuisproces verandert. Aan de hand van een vergelijking van dewoonsituatie van huishoudens binnen eenzelfde cohort wordt hetNederlandse roltrap-model in de volgende paragraaf in enig perspec-tief geplaatst.Lange tijd werd verondersteld dat starters hetmoeilijk hadden op de koopwoningmarkt en dathierdoor de `treintjes' van woningtransacties niettot stand kwamenDE ROLTRAP IN PERSPECTIEFIn de introductie is gerept van het roltrapmodel op de Nederlandsekoopwoningmarkt. In de ruimtelijke literatuur wordt hiermee verwe-zen naar het proces dat jonge huishoudens zich in een stedelijkeomgeving als Amsterdam vestigen en dat gezinnen naar het buitenge-bied vertrekken (Hassink et al. 2012). Ook zonder de regionale verhuis-component is het aantrekkelijk om de Nederlandse woningmarkt alseen roltrap te beschrijven: jonge huishoudens beginnen onderaan dewoningladder en via kleine stapjes klimt men omhoog. Door prijsstij-gingen in de koopsector was het meer dan twintig jaar mogelijk omzonder aflossingen als vanzelf hoger op te komen; eerder een roltrapdan een ladder. Vanwege het `automatische' karakter van doorstromingop de koopwoningmarkt in de afgelopen decennia gebruiken we, ookal beschrijven we geen ruimtelijk migratieproces, de term (financi?le)roltrap. Op eenvoudige wijze wordt in Figuur 4, aan de hand van gege-vens uit diverse woningbehoeftenonderzoeken, het financi?le roltrap-model op de koopwoningmarkt ge?llustreerd.16014012010080604020090.00080.00070.00060.00050.00040.00030.00020.00010.00001401201008060402002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Prijs Transacties2009 2010 2011 20122002 2006 2009 2012Semi-starterStarter DoorstromerkoopDoorstromerhuur-koop2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012jonger 25 25-35 25-35 25-35 25-35 ouder dan 65Figuur 4 Mediane woningprijs eigenaar-bewoners, naar geboorteperiode,x 1.000, prijspeil 2012Bron: WBO 1998 ? WoON 2012; eigen bewerkingFiguur 4 toont de mediane woningprijs van door eigenaar-bewonersbewoonde woningen, uitgedrukt in het prijspeil van 2012. Hiervoorzijn de prijzen gecorrigeerd met de prijsindex van het CBS op Corop-niveau. Er is bovendien rekening gehouden met de peildatum van deWOZ-waarde. De prijzen over de verschillende jaren zijn dus metelkaar vergelijkbaar. Resultaten worden alleen gepresenteerd indien er,gewogen met het huishoudensgewicht in het woningbehoeftenonder-zoek, meer dan 100.000 eigenaar-bewoners van een cohort zijn.Het functioneren van het financi?le roltrapmodel blijkt bijvoorbeeld uitde opgaande lijn van eigenaar-bewoners geboren na 1970. Opvallend isdat de prijs van de mediane woning die door deze generatie huizeneige-naren wordt bewoond zeer vergelijkbaar is met de prijs van de medianewoning van de generatie na 1960 10 jaar eerder. Bekijk hiertoe het prijs-niveau van de rode lijn in 2012 met het prijsniveau van de groene lijn in2002. De jongere generaties eigenaar-bewoners vertonen soortgelijkgedrag, waarbij met name op jongere leeftijd de stijging van het media-ne prijsniveau relatief snel toeneemt. De generaties geboren voor 1950vertonen aanmerkelijk minder duidelijk `roltrapgedrag'. Het is op basisvan de eenvoudige methodiek niet mogelijk om te stellen of dit komtdoordat deze huishoudens ouder zijn en daarom minder klimmen op dewoningladder (een `life-cycle effect'), of dat dit veroorzaakt wordt dooreen verschil tussen de generaties en dat het financi?le roltrapmodel paswerkt vanaf de babyboomgeneratie (een cohort effect).Het functioneren van het financi?le roltrapmodel op de Nederlandsekoopwoningmarkt kent echter een twijfelachtige motor. Immers, decijfers in Figuur 4 zijn gecorrigeerd voor de prijsontwikkeling. Hetrelatieve consumptieniveau van eigenaar-bewoners geboren na 1970 isdus goed vergelijkbaar met dat van eigenaar-bewoners geboren na1960 10 jaar eerder. In euro's uitgedrukt is de opgenomen hypotheek-schuld echter aanmerkelijk hoger. Dit komt ook tot uiting in de medi-ane loan-to-value (LTV: verhouding tussen hypotheekschuld enwoningwaarde) van huishoudens, zoals blijkt uit Figuur 5.In tegenstelling tot het mediane prijsniveau is de financiering vanhuishoudens tussen generaties volstrekt onvergelijkbaar. Eigenaar-bewoners geboren na 1970 hebben veel hogere hypotheken ten opzich-te van de waarde van hun woning dan eigenaar-bewoners geboren na1960. In 2012 is de mediane LTV hoger dan 100%; eigenaar-bewonersgeboren na 1960 hadden 10 jaar eerder een mediane LTV rond 60%.Het financi?le roltrapmodel op de Nederlandse koopwoningmarktheeft, ondanks de forse prijsstijgingen, nog jarenlang goed gefunctio-neerd. Dit is vooral het gevolg van het feit dat eigenaar-bewoners veelmeer zijn gaan lenen. Jonge kopers hebben grote initi?le leningengenomen om de hoge woningprijzen op te brengen; oudere eigenaar-bewoners hebben hun ontstane eigen vermogen doorgerold en aanvul-lend geleend. Zonder de ruimere kredietmogelijkheden was het rol-trapmodel waarschijnlijk veel eerder spaak gelopen. Dit roept de vraagop of we na een eventueel herstel van de koopwoningmarkt de terug-keer van het roltrapmodel mogen verwachten.RESTSCHULD EN DE TERUGKEER VAN DE ROLTRAP?Hypotheekschuld heeft een belangrijke rol gespeeld in het functione-ren van het Nederlandse roltrapmodel. Zonder meer hypothecair kre-diet en ruimere verstrekkingsnormen had de roltrap eerder opgehou-den te draaien als gevolg van de wisselwerking tussen stijgende prij-zen en ongewijzigde financieringsmogelijkheden. In dit artikel latenwe in het midden of en in welke mate dit gunstig zou zijn geweest voorde woningmarkt. Wel willen we in het slot van dit artikel nog stil staanbij de rol van krediet bij het herstel van de markt.De jonge huishoudens die de vermogens-ontwikkeling al dan niet noodgedwongen mogelijkhebben gemaakt, zitten met een groot probleemIn Figuur 4 is de mediane woningprijs van eigenaar-bewoners percohort gegeven. Deze prijzen zijn allemaal naar prijspeil 2012 doorge-rekend om het financi?le roltrapmodel te illustreren. De prijzen zijn indie periode, zoals blijkt uit Figuur 1, spectaculair gestegen. Door deprijsstijgingen is een groep eigenaar-bewoners in korte tijd veel rijkergeworden. Het gaat hierbij echter niet om een werkelijke toename vanwelvaart, maar om een herverdeling van middelen van nieuwe eige-naar-bewoners naar de zittende eigenaar-bewoners. De herverdeling isontstaan door de prijsstijgingen in de koopsector, die op hun beurtkonden ontstaan door een mogelijke onderschatting van risico's vanhet eigenwoningbezit door huizeneigenaren en ruimere financierings-mogelijkheden als gevolg van een dalende en zeer lage rente, aflos-singsvrije hypotheken en hogere hypotheken op basis van het tweedeinkomen.Nu de prijzen dalen verdampt het ontstane vermogen van de oudeeigenaar-bewoners. Door de relatief grote omvang het eigen vermogenin de woning is er voor deze huishoudens niet veel aan de hand: er isimmers een forse buffer. De jonge huishoudens die de vermogensont-wikkeling al dan niet noodgedwongen mogelijk hebben gemaakt, zit-260240220200180160140na1980na1970na1960na1950na1940na1930na19201998 2002 2006 2009 20121,210,80,60,40,20na1980na1970na1960na1950na1940na1930na19201998 2002 2006 2009 2012Figuur 5 Mediane LTV eigenaar-bewoners, naar geboorteperiodeBron: WBO 1998 ? WoON 2012; eigen bewerking20TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2013ANALYSEten echter met een groot probleem. De restschuld is in tegenstellingtot het eigen vermogen wel re?el. De nieuwste generatie eigenaar-bewoners kan door de gedaalde prijzen momenteel relatief gunstiginstappen. Daar komt bij dat zij door nieuwe regelgeving verplichtaflossen op hun hypotheek. Tussen de oude eigenaar-bewoners en denieuwste kopers zit een generatie huishoudens ingeklemd die, zoalsook blijkt uit Figuur 3, vast is komen zitten in hun huidige woning enniet verhuisd. Voor hen is de (financi?le) roltrap stil komen staan.Zoals blijkt uit Figuur 2 vinden starters nog altijd hun weg naar dekoopwoningmarkt. Zij kopen echter niet de `starterswoningen' van devorige starters, maar (min of meer) vergelijkbare woningen van bij-voorbeeld ouderen. De heterogeniteit van het aanbod aan de onder-kant van de markt resulteert in het feit dat deze segmenten zich nietanders ontwikkelen dan de rest van de markt (Schilder & Conijn,2013c). De vraag is daarom of en hoe je de huishoudens die met eenrestschuld gevangen zitten in hun huidige woning vooruit wilt hel-pen.Oplossingsrichtingen voor huishoudens met een restschuld moetenvooral gezocht worden in manieren om het verlies op de huidigewoning te financieren bij de aankoop van een andere woning die beterbij de woonwensen past. In de huidige situatie kan een huishoudenhet verlies dat geleden is alleen in de huidige woning accepteren enproberen af te lossen. Aflossen op de hypotheek is echter een zeerlangzaam proces, zelfs voor huishoudens die iedere maand wat extrageld overhouden. Voor die huishoudens die voldoende middelen heb-ben om de restschuld te financieren zou het mogelijk moeten zijn omte verhuizen en het verlies in een beter passende woning te nemen.Het gaat hierbij overigens om een niet onaanzienlijke, maar ook nieta-selecte groep huishoudens.Uit Tabel 2 volgt dat voornamelijk huishoudens met een hoog inko-men binnen hun huidige financi?le situatie hun eigen woning zoudenkunnen financieren. Van de huishoudens met een bruto inkomen van-af 60.000 kan bijna 90% binnen de geldende voorwaarden de eigenwoning opnieuw financieren als de restschuld kleiner is dan 30.000.Voor middeninkomens in de categorie 40.000 - 60.000 geldt bijeen restschuld van tussen de 10.000 en 20.000 dat maar de helftvan de huishoudens de eigen woning binnen de geldende regels nogkan financieren. Indien de restschuld echter niet in 10 jaar afgelost zoumoeten worden, maar gewoon met de hypotheek meegefinancierd zoumogen worden neemt dit aantal fors toe naar 73%.Zonder meer financieringsruimte om het verlies te nemen of een nieu-we herverdeling van vermogen zal deze generatie huishoudens alszijnde de `restschuldgeneratie' vast blijven zitten in hun huidigewoning en geen vervolgstap op de woningmarkt kunnen zetten.CONCLUSIEJonge huishoudens hebben niet de eigen middelen noch het inkomenom meteen een grote woning te kopen. De roltrap zal daarom uitein-delijk weer op gang komen, maar wellicht meer de kenmerken van eenladder hebben. De snelheid waarmee de roltrap zal draaien en de hoog-te waartoe deze zal reiken, zal naar alle waarschijnlijkheid anders zijndan in het recente verleden. Hier spelen onder meer het hernieuwderisicobewustzijn van (potenti?le) eigenaar-bewoners en (mogelijke)hervormingen van de koop- en de huursector een belangrijke rol in.Onder meer de aankondiging dat op termijn de hypotheek niet meerdan 80% van de waarde van de woning mag zijn, zal ertoe leiden dat deroltrap korter zal worden.Op de korte termijn is er echter een urgent probleem: een grote groepeigenaar-bewoners staat bij wijze van spreken op de oude roltrap enkan niet overstappen op de nieuwe roltrap. Zelfs bij een herstel van dewoningmarkt is het twijfelachtig of deze huishoudens de stap naar denieuwe roltrap kunnen maken en zich min of meer normaal op dewoningmarkt kunnen bewegen. Het betreft een duidelijk afgebakende`restschuldgeneratie'. Deze generatie is alleen geholpen met nieuweforse stijgingen van de koopprijzen, maar dat ligt niet in de lijn derverwachtingen.LiteratuurHassink, W., Dro?s, M., Manshanden, W. en J. Steegmans (2012) De starter op deAmsterdamse woningmarkt. Rapport in opdracht van het Ministerie vanBinnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (2013) Wonen in ongewo-ne tijden: De resultaten van het woononderzoek Nederland 2012.Schilder, F. en J. Conijn (2013a) Verhuizen in de crisis. ASRE Research paper 2013-11.Schilder, F. en J. Conijn (2013b) Financierbaarheid van de restschuld. ASREResearch paper 2013-01.Schilder, F. en J. Conijn (2013c) Restschuld en het functioneren van de koopwoning-markt. ASRE Research paper 2013-02.Tabel 1 Percentage eigenaar-bewoners dat de woning in 2013 zou kunnen financieren, naar inkomen, naar omvang restschuld, naar aflossingstermijn restschuldRestschuld-categorieGeen restschuld 0 - 9.999 10.000 - 19.999 20.000 - 29.999 30.000 - 49.999 boven 50.000Restschuld aflossen in : 10 jaar 30 jaar 10 jaar 30 jaar 10 jaar 30 jaar 10 jaar 30 jaar 10 jaar 30 jaar 10 jaar 30 jaarInkomensgroep tot 34.000 42% 42% 16% 22% 4% 16% 1% 20% 1% 15% 0% 8%34.0000 - 39.999 67% 67% 43% 51% 28% 58% 8% 52% 3% 47% 0% 28%40.000 - 59.999 82% 82% 73% 77% 54% 73% 43% 78% 16% 74% 1% 60%60.000 - 79.999 92% 92% 87% 88% 84% 90% 78% 91% 60% 90% 16% 81%80.000 - 99.999 97% 97% 95% 95% 98% 98% 89% 95% 91% 95% 43% 89%boven 100.000 99% 99% 97% 97% 95% 97% 98% 100% 94% 97% 78% 96%Totaal 80% 80% 62% 66% 50% 64% 45% 69% 38% 71% 29% 72%Bron: WoON2012; eigen bewerking21TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2013ANALYSE