^? LH ?It] i Vk^mmsomDE VEELZIJDIGEKWALITEITS-BOUWERSVenioSchaesbergMaastricht # ^In de ruim vijftig jaar van haar bestaan heeftBouwbedrijven Jongen BV zich ontwikkeld toteen van de meest veelzijdige bedrijven in hetzuiden van het land. Door de decennia heengroeide het bedrijf uit tot een aktieve, gespe-cialiseerde partner o.a. in de ontwikkeling vanleefbare woning- en stedebouw. In de laatstejaren werd het werkgebied sterk uitgebreiddoor diverse zelfstandige werkmaatschappijenin Schaesberg, Maastricht, Roermond, Venloen Geldrop, die voortbouwen op de reputatievan het moederbedrijf.JONGEN BVBouwbedrijven Jongen BVTel. 045-722851*Telex 56 616Hompertsweg 34Postbus 310076370 AA Schaesberg. Gemeente LandgraafAannemersbedrijf Jongen BV, SchaesbergAannemersbedrljf Van Kan-Jongen BV, MaastrichtAannemersbedrijf Louis Scheepers BV, RoermondAannemersbedrijf Van Nieuwenhuizen^ongen BV, VenloAannemersbedrijf Jongen Geldrop BV, Geldropvrije universiteltamsterdamDe subfacultelt der Sociale Geografie en Planologleverzorgt eenuniversitaire avondopleidingsociale geografieDeze opieiding is bedoeld voor hen die niet in staat zijn eenacademische dagopleiding te volgen.De avondopleiding duurt circa zes jaar. De collegesworden gegeven op twee avonden per week van 18.30 tot21.30 uur. Studenten dienen ten minste te beschikkenover 23 uur studietijd per week.Tot de studie kunnen worden toegelaten zij die in het bezitzijn van een VWO-diploma. Bezitters van een HBO-diplomakunnen op grond van de colloquium doctum regeling omtoelatingverzoeken; hunzullenafhankelijkvandeaardvanhet diploma aanvullende eisen worden opgelegd.Ookpersonenvan25jaarenouder, diegeenVWO-of HBO-diploma bezitten, kunnen van de colloquium doctumregeling gebruik maken.Geinteresseerden, die per September 1983 de avondstu-die Sociale Geografie willen gaan volgen, wordt verzochtdit schriftelijk mee te delen aandrs. W. Wolters, kamer 7A-20, Hoofdgebouw V.U.,De Boelelaan 1105, 1081 HV Amsterdam.Zij ontvangen dan een uitnodigingvoor een voorlichtingsavond overdeze studie in de maand maart.' V.U.,10VakaturesI I I I I I II I I I I I II I I I I I II I I I I I I PROGRAMIVIERINGSOVERLEG RUIIVITELIJK ONDERZOEK IsJHet Prog ram men ngsover leg is in 1 981 ingestelden heefttottaakadviesuitte brengen aan de Minister van Volkshuisvesting, RuimtelijkeOrdening en Milieubeheer over de aard en richting van het onderzoek dat in het belang van de ruimtelijke ordening dient te wordenverricht Daartoe isonderandere het bevorderen van overleg tussen overheden en onderzoekinstellingen van belang. Het secretariaat vanhet PRO is ondergebracht bij het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting.Ten behoeve van het Programmeringsoverleg zoekt het NIROV gegadigden voor de functie vanADJUNCT-SECRETARIS (M/V)Functie-informatie: De adjunct-secretaris zai zich in het bijzonderbezighouden met het leggen en onderhouden van contacten metonderzoekinstellingen. Tevens is hij/zij belast met het onder-bouwen van de onderzoekthema's weike in het overleg naar vorenworden gebracht. En tenslotte bereidt hij/zij, met name op grondvan deze inbreng, in overleg met de voorzitter en de secretaris debesluitvorming binnen het PRO. voor.Vereisten:-- voltooide universitaire opieiding, bij voorkeur met specialisatiein een van de ruimtelijke wetenschappen;-- wetenschappelijke belangstelling, zo mogelijk tot uiting ko-mend in aantoonbare ervaring in het universitaire onderzoeken/of in contractonderzoek;-- kennis van projectmanagement bij onderzoek;-- goede contactuele eigenschappen;-- goede schriftelijke uitdrukkingsvaardigheid;-- leeftijd tot 35 jaar.Geboden wordt: De adjunct-secretaris treedt in dienst van hetNederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisves-ting Het NIROV volgt waar mogelijk de arbeidsvoorwaarden vande Rijksoverheid. Opname in het Pensioenfonds PGGM is ver-plicht. Aanstelling gedurende het eerste jaar vindt plaats in tijde-iijke dienst.Het salaris bedraagt, afhankelijk van kennis en ervaring, maximaalj 4.893,-- per maand met een mogelijke uitloop tot maximaalf 5.705,-- per maand.Schriftelijke sollicitaties, bij voorkeur eigenhandig geschreven,tot drie weken na het verschijnen van deze advertentie, te richtenaan de secretaris van het Programmeringsoverleg Ruimtelijk On-derzoek, Van Speijkstraat 29, 2518 EV 's-Gravenhage.KonstruktiebedrijvenFa. H. de Jongopgerlcht 1892fde Jong jf^ constructiewerkplaatsalle constructies op maat- en op tijdfsiTLrDScIr Telefoon 078-16 39 36KONSTRUKTIEBURO VAN ECK& PARTNERS B.V. 070 - 9914 28*Adviezen voor? Gew. betonconstructies? StaalconstructiesPostbus 606, 2280 AP RIJSWIJK ZHAdviezen en tekenen voor? Bouwkunde? Installaties-- Bestekken-- BegrotingenPROJECT-SERVICE BUREAU070 - 99 14 33* >D1Vakaturesde rijksoverheidvraagtOe rijksoveitieid wil meer vrouwen indienst nemen. Daarom worden vooralook zjj uitgenodigd te solliciteren.medewerkers (mmyvri.)Ministerie van Volkshuisvesting, RuimtelijkeOrdening en MilieubeheerDirectoraat-Generaal voor de Volkshuisvesting,directie van de Voll75.000 2 3 4 5 6 6 7 7 8 8 9 9 9 9 9Het getal op de kruising van inkomenklasse en normwoonkwote geeft de kwaliteitsklasseaan (1 = zeer slecht; 9 = zeer goed).82 Stedebouw en Volkshuisvesting, maart 1983inkomenskwaliteits-woonlastenPer woning is dus een exploitatiesub-sidie nodig, indien de van kwaliteit eninkomen afhankelijke woonlasten ( =subjekthuur) lager zijn dan voor eensluitende exploitatie benodigde objekt-huur. De hier bedoelde subsidie is zowelsuhjektief {a.i\va.nk&\\\k van I), als objek-//(?/(afhankelijk van K). Het lijkt weinigzinvoi hierbij een objektief en een sub-jektief subsidie te onderscheiden. Sim-peier lijkt het werken met een geinte-greerde, objekt-subjekt-subisidie, zie af-beelding.In de voorgestelde opzet dringen desubjektieve elementen de exploitatiere-kening in. De bewoner betaalt W + E;de huuraanpassingen worden geformu-leerd als funktie van W. De verhuurderontvangt van het rijk een geintegreerdeobjekt/subjektsubsidie waarvan dehoogte dus mede afhankelijk is van be-wonerskenmerken (pijl gearceerd).Nu geldt:inkomsten= W + E + Suitgaven = /(N,V) + E + Odus de exploitatievergelijking luidt:/(N, V) + E + 0= W + E + S,dus:/ (N, V) + O = W + SVoordeel van de hier geschetste situa-tie is dat de bewoner met een woonlas-tenbegrip heeft te maken, de subjekt-woonlasten. Deze voor de woningmarktzo belangrijke vereenvoudiging komttot stand ten koste van een gekomph-ceerde exploitatierekening.De geschetste opzet zou gepaard kun-nen gaan met jaarlijkse woonlastenaan-passingen waarvan de algemene trenddoor de Overheid dient te worden vast-gesteld. Jaarlijks kan het bedrag perkwaliteitspunt door de overheid wordenaangepast in een tempo gelijk aan destrukturele inkomensontwikkeling, dieongeveer gelijk wordt geacht aan destichtingskostenontwikkeling minuseen verouderingsfaktor van 1 a 1 Vi% perjaar.1.4. Enkele konsekwentiesEen woonlastensysteem zoals hier isgeschetst, heeft alleen zin als de desbe-Woningexploitatie bij toepassing van een geintegreerde objekt-subjektsubsidief(N,V) - kapitaals- yL.lasten ^naar financierE + O = overige exploitatiekostenz\ inkl. fondsvorming(variabel en vast)naar exploitantexploitatie-rekening7^~^van overheidgeintegreerdeobjekt/subjekt-subsidievan bewonerW + EW = Vaste' woonlastenE = Variabele' woonlastentreffende verhuurders bereid zijn desubsidie "door te geven" aan de bewo-ners, bereid zijn te werken in een kaderwaarin de huren en huuraanpassingenin sterke mate door de overheid wordengereguleerd, en bereid zijn uit de inkom-sten fondsen te reserveren voor gewoonen groot onderhoud. Ervaringen in hetverleden leren dat partikuliere verhuur-ders er niet voor voelen in een dergelijkkader te werken (mislukking van de WetGrootboek Woningverbetering). Hetaangeduide kader vereist dan ook eentype non-profitverhuurder dat bereid isdoelen van het volkshuisvestingsbeleidmede na te streven. Zijn administratie zalmoeten worden ingericht op niet alleende betalingen van bewoners, maar ookde subsidies (en heffingen) van de over-heid.Een volgende konsekwentie van hethier geschetste systeem is dat de gehelevoorraad dient te worden geregistreerden dat een puntensysteem wordt gehan-teerd met behulp waarvan men, opgrond van de geregistreerde kenmerken,de woning in een kwaUteitsklasse kanindelen. Hierbij kan men in Nederlandvoortbouwen op de ervaringen die wor-den opgedaan met het puntensysteemdat bij het vigerende huurbeleid wordttoegepast. Het hoeft geen betoog dat hethier geschetste systeem een goede de-centraal te hanteren databank vergt metaktuele gegevens over het belastbaarhuishoudeninkomen (relatie met Belas-tingdienst) en met gegevens over fysiekekenmerken van de woning (relatie metvastgoedbestand mede t.b.v. woon-ruimtebeleid, stadsvemieuwingsbeleide.d.).Een derde belangrijke konsekwentiedie men kan verbinden aan het introdu-ceren van de formule W = f (K, I), is dathet relateren van de woonlasten aankwaliteit en inkomen niet alleen toepas-sing vergt in de voorraad, maar ook in denieuwbouw- en vernieuwbouwsektor.Daarmee zou de wijze waarop hurenworden vastgesteld, voor de gehelehuursektor gelden.Introduktie van de formule W = f (K,I) in de nieuwbouw- en vernieuwbouw-sektor maakt het mogelijk om, bij eeneenmaal geformuleerd kwaliteitsniveau,de woonlasten tevoren (dus voor debouw of de verbeteriug) te bepalenwaarbij de relatie met de werkelijkestichtingskosten of verbeteringskostennaar de achtergrond verschuift (zoalsook in de huurwoningvoorraad het ge-val is).Tegenvallers bij de uitvoering (meer-en minderwerk e.d.), voorzover niet metkwahteitswijziging gepaard gaande,kunnen dus niet langer leiden tot tegen-vallers in de woonkosten. Dit houdttwee konsekwenties in:Stedebouw en Volkshuisvesting, maart 1983 83inkomenskwaliteits-woonlastena. De noodzaak van een scherpe toet-sing en/ofbudgettering door de overheidvan nieuw- en verbouwkosten, omdatanders elke rem op deze kosten afwezigis.b. Een nauwe aansluiting tussen denormstelling in de nieuwbouw en ver-nieuwbouwsektor en het waarderings-stelsel volgens welke in de voorraad hetbegrip "kwaliteit" wordt geoperationa-liseerd.De loskoppeling5) van woonlastenbe-leid en kostprijshuur betekent dat deprijsvorming op de woningmarkt opmikroniveau wordt losgekoppeld vande prijsvorming op de woningbouw-markt. Beslissingen op de woningbouw-markt vloeien dus niet rechtstreeksvoort uit impulsen op de woningmarkt(die veelal tot verkeerd getimede en ver-keerd gedoseerde reakties aanleidinggeven), maar uit een doelbewuste pro-grammering van woningbouwaktivitei-ten waarbij de beherende instanties vande woningvoorraad een belangrijke rolkunnen spelen.1.5. "Ingebouwde" subjektsubsidiesen "ingebouwde" subjektheffingenIn het voorgaande is nog in het middengelaten of de inkomenskwahteitshurenalleen worden toegepast voor zover dezehuur lager is dan de objekthuur (dus inrelatie met een "ingebouwde" subjekt-subsidiering), of dat het systeem inte-graal wordt toegepast, dus ook in relatiemet een "ingebouwde" subjektheffing.Er lijken drie aanleidingen te zijn omook de introduktie van "ingebouwde"subjektheffingen te overwegen:a. Alleen het werken met subsidies doeteen dermate groot beroep op de algeme-ne middelen dat binnen de volkshuis-vesting ook "inkomstenbronnen" moe-ten worden aangeboord om de budget-taire lasten te verlichten.b. Het streven naar een "eerlijke" ver-deling van woonlasten betekent niet al-leen dat men de zwakkeren enigszinssteunt, maar ook dat men de sterkerenenigszins afremt.c. Als men eenmaal op subjektwoonlas-ten overstapt, verhoogt het de eenvouden de doorzichtigheid van de woning-markt, als men dit beginsel uiteindelijkintegraal invoert.Op grond van deze overwegingen lijkter veel voor te zeggen om dezelfde for-mule ook aan te houden voorbij hetpunt waar de objekthuur = subjekt-huur. Daardoor immers verliest 't laat-ste restje objekthuur z'n praktische be-tekenis. De mensen met hogere inko-mens verliezen in het goedkopere deelvan de voorraad een deel van de extrakansen die zij t.o.v. de mensen met lage-re inkomens hebben. Overigens dientmen de woningmarkteffekten van eendergelijke heffing niet te overschatten.Of men er b.v. de doorstroming meebevordert, is de vraag. Dat hangt van dekwantificering van de relatie W = f (I,K)af.Als men voor ingebouwde heffingenzou zijn Hgt de konklusie voor de handdat men bij een geleidelijke introduktievan het hier geschetste woonlastenbe-leid niet met heffingen zal beginnen,maar hooguit de invoering van heffin-gen als sluitstuk zal zien.1.6. VereistenOver de hele linie zijn in het geschetstesysteem, woonlasten gerelateerd aanwoningkwaliteit en inkomen. Dus: ie-mand met een gegeven inkomen betaaltvoor een betere woning meer dan vooreen slechtere woning. En: voor een ge-geven woning betaalt iemand met eenhoger inkomen meer dan iemand meteen lager inkomen. Achtergrond van hetlaatste is dat de verschillen in kansen opde woningmarkt ten gevolge van inko-mensverschillen flink worden geredu-ceerd. Een dergelijk woonlastensysteemvergt:- een door de betrokkenen aanvaard,simpel waarderingssysteem, door deoverheid vast te stellen;- een door de overheid te bepalenrange van genormeerde woonkwotes;- een regulering van woonlasten en66k een regulering van transaktieprij-zen. Zonder zo'n regulering zouden tochweer marktprijzen intreden. Voor deeigen-woningsektor betekent dit een ex-tra probleem bij de introduktie van hetbeginsel van inkomenskwaliteitswoon-lasten;- een exploitatie van huurwoningen eneigen woningen waarbij subsidies desluitpost vormen en waarbij de hoogtevan de subsidies al'luinkelijk is van hetinkomen van de bewoners, dus:- een integratie van objekt- en subjekt-subsidies tot een subsidie (die in degeschetste situatie ook wel eens eennegatieve waarde kan hebben) waarinzowel objektieve elementen (= kenmer-ken van de woning) als subjektieve ele-menten (= kenmerken van de bewoner)zijn verdiskonteerd;- woonlasten die op projektniveau losstaan van wat een lonende exploitatievergt. Diskrepanties tussen de woon-lasten en de eisen die een doelmatigenon-profit exploitatie stelt, wordendoor de geintegreerde objekt/subjekt-subsidies overbrugd.De geschetste opzet introduceert denoodzaak van een integraal woonruim-tebeleid, het instrument bij uitstek datnodig is ter verwezenlijking van een vande doelen van het woningmarktbeleid:streven naar een "rechtvaardige" verde-ling van de beschikbare woonruimte.Zowel een integraal woonlastenbe-leid als een integraal woonruimtebeleidveronderstellen belangrijke wijzigingenin de huidige eigendoms- en beheersver-houdingen.2. Problemen bij de operationalisering2.1. Neveneffekten en beperkingenDe geschetste methodiek heeft voor hendie een groot belang hechten aan eenrechtvaardige verdeling van woonlastenen woonruimte een zekere aantrek-kingskracht. De woningnood koncen-treert zich bij de laagstbetaalden, diebovendien ten opzichte van hun inko-men de hoogste huurkwotes hebben.Een prijsstelling naar inkomen en kwa-84 Stedebouw en Volkshuisvesting, maart 1983inkomenskwaliteits-woonlastenliteit lijkt een oplossing voor dit pro-bleem te bieden.Echter, bij de operationalisatie van degeschetste methodiek doemen tal vanproblemen, beperkingen en neveneffek-ten op. In het nuvolgende trachten wijdaarvan een overzicht te geven.2.2. Noodzaak van intensievekontroles, kans op grootscheepsesabotage1. Uitvoering van de regeling vergt datondubbelzinnig vaststaat hoe een huis-houden is samengesteld, en wie daar welen niet bijhoort. Naarmate het stereoty-pe beeld van het gezin met kinderenwordt teruggedrongen, neemt de kansop verwarring toe. Duurzame samen-woning en groepsbewoning kunnen zo-wel worden gemaskeerd als in scenegezet (al naar gelang een bepaalde kon-struktie beter uitkomt). Scheiding vantafel en bed kan zich voordoen, maarkan ook worden voorgewend. Het zelf-standig wonen van jongeren kan werke-Hjkheid zijn, maar ook worden gesugge-reerd. Naarmate de individualiseringvan huishoudenleden toeneemt, wordtde ondubbelzinnige afbakening vanhuishoudens problematischer. Omdathet hier gaat om kwesties die direkt depersoonlijke levenssfeer betreffen, iseen effektieve kontrole in het algemeenin ons pohtieke en maatschappelijkestelsel niet mogelijk.2. Het beeld van huishoudens met eenfull time werkzame kostwinner wordtsteeds meer vervangen door pluriformepatronen. Vaak zijn er in een huishou-den meer kostwinners, al of niet met eendeeltijdbaan. Het aantal uitkeringsge-rechtigden (AOW, AWW, WAO etc.)neemt toe, waaronder steeds meer niet-kostwinners voorkomen. Er is onmis-kenbaar een tendens gaande in de rich-ting van een individualisering van inko-mens. Het zal steeds moeilijker wordenom het inkomen van huishoudens vast testellen, terwijl dit steeds meer de meestrelevante maatstaf zal zijn.3. In het algemeen is het kontrolerenvan inkomens al een hachelijke zaak. DeBelastingdienst heeft de handen vol aanhet binnen de perken houden van onjui-ste opgaven. Feige (1981) schat datthans reeds ongeveer 25% van het natio-naal inkomen niet of te laag wordt opge-geven. Dit percentage stijgt snel. Naar-mate het lonender wordt om een laaginkomen voor te wenden, zullen meerburgers proberen de fiskus om de tuin teleiden. Het wonen naar draagkrachtverschaft een krachtige extra reden totfrauderen.4. Het inkomen is een sterk aan veran-dering onderhevige grootheid. Doorwijzigingen in de huishoudensamenstel-ling, het verlies van een baan, het aan-vaarden van een werkkring, het veran-deren van werkkring, het maken vanpromotie, verandering in uitkeringen endoor algemene loonontwikkelingen,verandert het huishoudeninkomenvoortdurend. Dit vereist een voortdu-rende aanpassing van de woonlasten inovereenstemming met de inkomensont-wikkehng. De wijzigingen in het inko-men van zelfstandige ondernemers(vrije beroepen, middenstanders) vor-men een probleem op zich, benevens dekontrolemogelijkheden van deze fluk-tuerende inkomens.5. Het moment van bepalen van hetinkomen is van groot belang. Als dewoonlasten naar draagkracht wordengeheven, zou het aktuele inkomen demaatstaf moeten zijn. In de praktijk ismen veelal gedwongen om te refererenaan het inkomen van een jaar geleden.Vooral in de eerste en de laatste fasenvan de huishoudencyclus kunnen zichvanjaar tot jaar grote wijzigingen in hetinkomen voordoen (McLeod en Ellis,1982). Voor jongeren betekent dat eengerede kans op het ten onrechte ontvan-gen van financiele steun; voor oudereneen kans op het ontvangen van te weinigsteun. De kontrole op de inkomensge-gevens, via de Belastingdient komt pasjaren later en heeft mede daardoor eenbeperkte effektiviteit. Zouden de gege-vens van de Belastingdienst wordengebruikt voor het vaststellen van het inaanmerking te nemen inkomen, dandreigt het inkomen van een aantal jarengeleden als maatstaf te worden gehan-teerd, gezien de vertragingen waarmeegegevens in de Belastingdienst beschik-baar komen. Effektieve kontroles opinkomensgegevens door de Belasting-dienst houden een zware belasting van,deze dienst in.6. Door de veranderlijkheid der gege-vens is een jaarlijkse opgave van rele-vante gegevens, zoals het inkomen on-vermijdelijk. Daarmee is ook een jaar-lijkse "means test" in feite niet te ver-mijden, met alle bezwaren van dien.7. De maatschappelijke aanvaardingvan het wonen naar draagkracht wordtsterk beperkt door het feit dat bij eenhuurstelling naar draagkracht indivi-duele aspekten doordringen in de ex-ploitatie van de verhuurder. In de Ne-derlandse non-profithuursektor kentmen ook thans reeds in het kader van deindividuele huursubsidiering de huur-matiging, waarbij de bewoners de huurminus individuele subsidie betalen enhet Rijk de individuele subsidie met deverhuurder verrekent. Deze procedurebrengt mee dat de privacy van de huur-der t.o.v. de verhuurder niet langer isgegarandeerd. Vooral in de partikulierehuursektor (maar ook in de non-profit-huursektor) stuit dit op principiele pro-blemen. Bovendien blijkt dat de huur-matiging gepaard gaat met hoge uitvoe-ringskosten voor de verhuurder. Bij toe-passing van het beginsel "wonen naardraagkracht" zal dit in nog sterkeremate het geval zijn.8. Als huurder en verhuurder samen-spannen (b.v. bij kleine partikuliere ver-huurders), kunnen zij samen een hogehuur afspreken, ten koste van 's Rijksschatkist die een claim voor een hogehuursubsidie' ontvangt. Het systeemveronderstelt een monopolie van non-profitverhuurders die bereid zijn aktiefaan de effektuering van inkomenskwa-liteitshuren mee te werken.9. Het status-effekt van de woning diemen bewoont, is voor velen zeer groot.Als men een zodanige herverdeling vanwoonlasten en woonkwaliteit teweeg-Stedehouw en Volkshuisvesting, maart 1983 85inkomenskwaliteits-woonlastenbrengt, dat men inkomensverschillenniet meer of niet meer in voldoendemate kan uitdrukken in de woonsitua-tie, zal dit door velen, m.n. in de mid-dengroepen, niet worden aanvaard.10. Het dynamische effekt van iiet wo-nen naar draagkracht, kan zijn dat huis-houdens met meer dan een (potentiele)kostwinner worden