22TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014ACHTERGRONDVERKOOPCORPORATIEWONINGENIS GEEN WONDERMIDDELDOOR BAREND WIND, UNIVERSITEIT VAN TILBURGNederlandse woningbouwcorporaties staan onder druk.Sinds de financi?le banden met de overheid in 1995 doormiddel van de bruteringsoperatie zijn doorgeknipt,moeten corporaties op eigen benen staan. Om nieuweinvesteringen te kunnen dragen en om financieel`gezond' te blijven hebben de woningbouwinstellingen de laatste jarenaanzienlijke hoeveelheden sociale huurwoningen verkocht. Tijdens dekabinetten Balkenende paste de verkoop van corporatiewoningen in destrategie om zwakke wijken te verbeteren. De ministers Spies enDonner gingen verder. Zij werkten aan voorstellen om corporaties tedwingen ongeveer 65% van hun voorraad af te stoten. Hoewel de ver-koop van corporatiewoningen in de campagne voor de gemeenteraads-verkiezingen in 2014 vooral gepresenteerd werd als middel om de mid-denklasse toegang te geven tot de stedelijke woningvoorraad, zijnsociale doelstellingen van dit beleid altijd nadrukkelijk aanwezig.Uit de mond van politici en beleidsmakers kan opgetekend worden datwoningbezit empowerend werkt en eigenaar-bewoners meer verant-woordelijkheidsgevoel koesteren voor hun buurt. Als deze effecten zichdaadwerkelijk voordoen, is het niet zo vreemd dat overheden de verkoopvan corporatiewoningen omarmen als een wondermiddel. Echter, desociale gevolgen van de verkoop van corporatiewoningen op een grotereschaal zijn volstrekt onduidelijk, wordt beweerd in een rapport datgeschreven is in opdracht van Aedes: "Over de mogelijkheden om jaar-lijks een omvangrijk aantal corporatiewoningen te verkopen is nog wei-nig bekend. Ook over de consequenties tasten we nog in het duister"(Conijn & Kramer, 2010, p.31). Genoeg reden om in kaart te brengen hoehet Nederlandse buurten is vergaan waar corporaties de afgelopen vijf-tien jaar een flinke hoeveelheid woningen hebben verkocht.De verkoop van corporatiewoningen staat al jaren hoog op de politieke agenda. Eerst met het doelom leefbaarheid in volksbuurten te verbeteren, nu steeds nadrukkelijker om ruimte te maken voorde stedelijke middenklasse. De afgelopen jaren gingen er stemmen op om corporaties te dwingenminstens 50 procent van hun woningbezit af te stoten. Wat betekent dit voor de buurt?23TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014BUURTKAPITAALDe verkoop van corporatiewoningen heeft positieve gevolgen voor desociale cohesie in de buurt, kan geconcludeerd worden uit een handvol studies (Brounen et al., 2011; Kleinhans, 2005; Kleinhans & Elsinga,2010). Wittebrood en Permentier (2011) concluderen in een SCP-studiedat de sociale cohesie is toegenomen in krachtwijken waar de verkoopvan corporatiewoningen is ingezet om de buurt te verbeteren. Het isaannemelijk dat echter niet de `vaste' sociale cohesie, maar juist sub-tielere vormen van menselijke interactie in dit kader belangrijk zijn.Hierbij valt te denken aan sociaal vertrouwen, lichte vormen van soci-ale controle of andere externe effecten van sociale interactie waar allebewoners van profiteren, zoals toegenomen veiligheid of het ontbre-ken van afval en overlast.Veldboer (2011) en Veldboer et al. (2011) vinden dat het `buurtvertrou-wen' (dat een aantal van de bovenstaande concepten omvat) toeneemtin een aantal buurten waar corporaties veel woningen hebben afgesto-ten. De beschikbare Nederlandse studies geven geen samenhangendperspectief op de dynamiek die in een buurt ontstaat wanneer socialehuurwoningen worden geprivatiseerd. Men richt zich ofwel op pro-bleemwijken, dan wel op gentrification-wijken, waar de sociale gevol-gen louter zijn toe te schrijven aan de instroom van een nieuwe kapi-taalkrachtige bevolkingsgroep. Over de sociale gevolgen van de ver-koop van corporatiewoningen in de overgrote meerderheid van deNederlandse buurten, is niets bekend.Uit Angelsaksisch onderzoek naar de gevolgen van eigenwoningbezitkan geconcludeerd worden dat eigenaar-bewoners meer verantwoor-delijke en meer ge?ngageerde burgers zijn dan huurders, en dat buur-ten met meer koopwoningen meer sociaal kapitaal hebben (DiPasqualeand Glaser, 1999; Roskruge, 2013). Het projecteren van deze conclusiesop de Nederlandse context is gevaarlijk omdat het instrumentariumvan de meeste onderzoekers in het veld tekort schiet. Men bestudeertte vaak de vaste vormen van sociale cohesie en wanneer men een ruim-telijke invulling wil geven aan het niet-ruimtelijke concept sociaalkapitaal, wordt alleen de omvang en niet de waarde van het sociaalkapitaal in ogenschouw genomen. De waarde is alleen te bepalen doorde sociale status van de buurt te analyseren. Uit literatuur over buur-teffecten blijkt namelijk dat de sociale status van de buurt de kans opsociale stijging van de bewoners, flink be?nvloedt. Je profiteertimmers meer van goede contacten in een villawijk, dan van interper-soonlijke relaties in een achterstandsbuurt.De omvang en waarde van het sociaal kapitaal binnen een buurt omvatde sociale status van de buurt, buurtbinding en sociale controle. Dezedrie bouwstenen vormen gezamenlijk het nieuwe concept buurtkapi-taal. Buurtkapitaal geeft aan in hoeverre de buurt een hulpbron is voorhaar bewoners. Om een oordeel te kunnen vellen over de wenselijkheidvan de verkoop van corporatiewoningen, moeten we in kaart brengenin hoeverre het buurtkapitaal stijgt of daalt wanneer sociale huurwo-ningen verkocht worden. Dan wordt duidelijk of de buurt een belang-rijkere of een minder belangrijke hulpbron wordt voor haar bewoners.Wanneer de assumptie onder het woningbouwbeleid van de laatstejaren correct is, zouden buurten waar veel corporatiewoningen ver-kocht zijn, een positieve buurtkapitaal ontwikkeling moeten hebbendoorgemaakt.ACHTERGRONDIndeAmsterdamseIndischeBuurtismedevoorsloop/nieuwbouweenprocesvangentrificationgaande;desamenstellingisermindereenzijdigdoorgeworden(MarietteCarstens/HollandseHoogte)24TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014ACHTERGRONDBuurtkapitaal is gemeten op basis van survey- en registergegevens uitverschillende bronnen. Vanaf 1998/1999 zijn surveydata verzamelddoor de grote steden (Leefbaarheid & Veiligheidsenqu?tes). Vragenover verbondenheid met lokale sociale netwerken, trots op de buurt eninzet voor de leefomgeving, operationaliseren de buurtbinding ensociale controle. De dimensie `sociale status' is gemeten aan de handvan CBS-gegevens over de inkomensverdeling. Vanaf dezelfde periodehoudt het Kadaster bij welke huurwoningen verkocht zijn. Op dezemanier is van 500 buurten in 31 Nederlandse steden in kaart gebrachtwelk percentage van de totale woningvoorraad door corporaties is ver-kocht en hoe het buurtkapitaal is veranderd tussen 1998 en 2012 (voorsommige steden is de tijdspanne korter).De veranderende dynamiek tussen kopers enhuurders is essentieel om te begrijpen waaromsommige buurten vooruit gaan wanneer socialehuurwoningen verkocht worden, terwijl anderebuurten achteruit gaan.CORPORATIEWONINGEN IN DE VERKOOPLaten we eerst eens kijken in welke buurten sociale huurwoningenverkocht zijn. Onderzoek uit Groot-Brittanni? leert namelijk dat deverkoop van public housing sterk selectief van aard was. Vooral de bestewoningen op de meest geliefde locaties gingen als zoete broodjes overde toonbank, terwijl een verouderd en gestigmatiseerd deel van dewoningvoorraad overbleef voor de sociale huurders (Forrest & Murie,1988). In Nederland lijkt dit niet op landelijke schaal het geval te zijn.Corporatiewoningen zijn verkocht in buurten waar een groot deel vande voorraad uit sociale huurwoningen bestaat ? vooral naoorlogsehoog- en laagbouw buurten.In sommige steden is het proces echter veel selectiever dan in andere.In tegenstelling tot de Engelse gemeentelijke woningbedrijven, zijnwoningcorporaties in Nederland vrij om hun eigen koers te bepalen.Sommige corporaties verkopen woningen puur om de financi?lebalans op orde te krijgen, terwijl andere hun bezit strategisch verko-pen om buurten te verbeteren. In het eerste geval zal de corporatie veelselectiever de meest geliefde woningen verkopen. Wanneer deze ver-koopstrategie?n naast elkaar voorkomen, is het niet verwonderlijk dathet verkoopproces op landelijke schaal niet selectief van aard is.In buurten waar corporaties ieder jaar minstens een 0,5 procent van dewoningvoorraad (in tien jaar dus meer dan 5 procent) hebben ver-kocht, is het buurtkapitaal afgenomen in 61 gevallen, terwijl hetbuurtkapitaal maar in 37 buurten toenam. Wat verklaart deze tegenge-stelde ontwikkeling? Op basis van een clusteranalyse zijn alle 500bestudeerde buurten ingedeeld op basis van het `buurtstartkapitaal',de ontwikkeling van het buurtkapitaal en de hoeveelheid verkochtesociale huurwoningen. Buurten waar jaarlijks meer dan een 0,5 pro-cent van de woningen is verkocht, komen terecht in twee clusters; deoverige buurten zijn minder interessant omdat hier geen aanzienlijkehoeveelheid woningen verkocht is.Het eerste relevante cluster omvat buurten met dalend buurtkapitaal,het tweede cluster buurten met een constant of stijgend buurtkapitaal.Het cluster met een stijgend buurtkapitaal verschilt op een drietalpunten van het cluster met een dalend buurtkapitaal. Ten eerste is hetgemiddelde buurtstartkapitaal hoger in de buurten waar het buurtka-pitaal daalt. Ten tweede is in deze buurten met een negatieve ontwik-keling vaker aan zittende, dan aan nieuwe bewoners verkocht. Dit isniet verwonderlijk, omdat in de bewoners van dit type buurt een hoge-re sociaal-economische status hebben en daardoor gemakkelijker instaat zijn een woning te kopen. Het derde verschil tussen de twee clus-ters springt meer in het oog. Buurten met een positieve of een negatie-ve ontwikkeling verschillen van elkaar in fysiek opzicht.Centrum-stedelijke en vooroorlogs-stedelijke buurten zijn oververte-genwoordigd onder de buurten met een stijgend buurtkapitaal. Demarktprijzen liggen hier relatief ver boven de sociale huurprijzen lig-gen. Verkoop van corporatiewoningen leidt daarom tot een instroomvan kapitaalkrachtige bewoners (milde gentrification), wat een positiefeffect heeft op de sociale status. Op deze manier neemt het buurtkapi-taal in deze wijken toe. In de naoorlogse laag- en hoogbouwwijken,gaat verkoop ongeveer even vaak gepaard met een daling, als met eenstijging van het buurtkapitaal. De kopers hebben hier een vergelijkba-re sociale status als de huurders.BEWONERS AAN HET WOORDIn verreweg de meerderheid van de onderzochte buurten waar veelsociale huurwoningen zijn geprivatiseerd, is geen kapitaalkrachtigerebevolkingsgroep ingestroomd. Ontwikkelingen in het buurtkapitaalkomen in dat geval voort uit veranderingen in de sociale omgang in debuurt. Echter, de sociale omgang is zowel in negatieve zin, als in posi-tieve zin, veranderd. Om te begrijpen welke mechanismen de verande-ringen in de sociale omgang bepalen, zijn bewoners en buurtprofessi-onals ge?nterviewd in twee buurten waar tussen 1998 en 2012 tussen 10en 15 procent van de woningvoorraad is geprivatiseerd. Woudhoek inSchiedam is een laagbouw `bloemkoolwijk' uit de jaren zeventig, meteen vrij hoog, maar dalend buurtkapitaal. Molenberg in Heerlen is eenlaagbouw arbeiderswijk die gebouwd is tussen 1920 en 1950, met eenlaag maar stijgend buurtkapitaal. Beide buurten zijn geen centraalgelegen, gentrification-wijken waar het buurtkapitaal toeneemt, louteromdat een hogere inkomensgroep de buurt instroomt. In zowelWoudhoek, als Molenberg zijn 13 buurtprofessionals en bewonersge?nterviewd.De veranderende dynamiek tussen kopers en huurders is essentieel omte begrijpen waarom sommige buurten vooruit gaan wanneer socialehuurwoningen verkocht worden, terwijl andere buurten achteruitgaan. De dynamiek lijkt klasse gebonden te zijn, maar wordt sterkdoor instituties gevormd. In Woudhoek, waar het buurtkapitaal isgedaald, laten veel ge?nterviewde bewoners zich in negatieve termenuit over de resterende sociale huurders. Een koopwoning wordt eenhuis genoemd, een sociale huurwoning heet `een flatje' (hoewel langniet alle sociale huurwoningen zich in appartementencomplexenbevinden). De middenklasse eigenaar-bewoners gebruiken hunwoning om hun identiteit op een ruimtelijke manier te benadrukken.Uitbouwen, dakkapellen, gekleurde kozijnen en tuinafscheidingenzijn d? manier om indruk te maken op de buren. De sociale huurwo-ningen met hun uniforme uitstraling worden door een deel van dekopers gezien als onverzorgd. In Molenberg, waar het buurtkapitaal istoegenomen, zien de meeste kopers de huurders als gelijken. Hetgroepsgevoel is in Molenberg sterk ontwikkeld. Men heeft het idee datiedereen in de buurt een gelijke, maar tamelijk lage sociale positie25TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 3 JUNI 2014ACHTERGRONDbekleedt. De meeste kopers hebben niet de financi?le middelen omhun woning ingrijpend te veranderen. Bovendien gelden er in bepaal-de gedeelten beeldkwaliteitsplannen, waarin de uniformiteit van hetuiterlijk van de woningen is vastgelegd.Een tweetal institutionele factoren is bepalend voor de dynamiek tus-sen kopers en huurders in buurten waar corporatiewoningen zijn ver-kocht.1. Ten eerste is de verkoopstrategie van de corporatie bepalend voorhet sociale weefsel dat in de buurt ontstaat. Wanneer ? zoals inWoudhoek - selectief de beste eengezinswoningen verkocht wordenen de resterende meergezinswoningen worden toegewezen aan soci-aal-economisch zwakkere doelgroepen, is het niet verwonderlijk datkopers en huurders een grotere afstand tot elkaar ervaren. Wanneerde corporatie, zoals in Molenberg, alle woningen opknapt en eengedeelte daarvan, verspreid over de wijk verkoopt, is een fysiekonderscheid tussen koop- en huurwoningen nauwelijks mogelijk.Zeker wanneer in beeldkwaliteitsplannen is vastgelegd aan welkecriteria het uiterlijk van de woningen en de buitenruimte moet vol-doen.2. Ten tweede is de manier waarop de corporatie betrokken blijft bij debuurt belangrijk. Spanningen tussen huurders en kopers wordenvoorkomen in Molenberg, waar de corporatie zich actief inzet voorleefbaarheid. In Woudhoek heeft de corporatie zich volledig terug-getrokken waardoor conflicten tussen sociale huurders en eigenaar-bewoners soms verzanden in een loopgravenoorlog.Hoewel de verkoop van corporatiewoningen pastin de beleidstrend om `ruimte te geven aan deburger' en uit te gaan van `burgerkracht', moetgeconcludeerd worden dat de betrokkenheid vande corporatie doorslaggevend is voor het slagenvan het verkoopproces.BUURTKAPITAAL HEEFT EEN PRIJSDe verkoop van corporatiewoningen is geen wondermiddel om hetbuurtkapitaal op te vijzelen, zoals aangenomen door politici en beleid-smakers. In meer dan de helft van de onderzochte wijken, daalt hetbuurtkapitaal wanneer een aanzienlijke hoeveelheid sociale huurwo-ningen is verkocht. Alleen op locaties waar de marktprijs van dewoning ver boven de gemiddelde huurprijs ligt, stijgt het buurtkapi-taal vrijwel automatisch omdat een nieuwe, kapitaalkrachtige groepde buurt instroomt. In alle andere buurten wordt een stijging of dalingvan het buurtkapitaal echter bepaald door de omgang tussen kopersen huurders. Hoewel de verkoop van corporatiewoningen past in debeleidstrend om `ruimte te geven aan de burger' en uit te gaan van`burgerkracht', moet geconcludeerd worden dat de betrokkenheid vande corporatie doorslaggevend is voor het slagen van het verkooppro-ces.Alleen wanneer corporaties hun bezit gespreid over woningtypen enwijken verkopen, en een co?rdinerende rol in de buurt blijven spelen,kan de sociale afstand tussen kopers en huurders beperkt blijven.Wanneer de verkoop van corporatiewoningen op kleine schaal en wel-overwogen wordt ingezet, kan het bijdragen aan wijkverbetering. Hetis echter de vraag welke ideologische agenda grootschalige verkoopvan corporatiewoningen dient. Een agenda van zelfredzaamheid inieder geval niet, omdat de corporatie een belangrijke rol zal moetenspelen om een terugval in buurtkapitaal te voorkomen. Een socialeagenda al evenmin, omdat in minstens de helft van de wijken eennegatieve prijsontwikkeling op de loer ligt.LiteratuurBrounen, D., Cox, R. & Neuteboom, P. (2012): Safe and satisfied? External effects ofhomeownership in Rotterdam. In: Urban Studies, vol. 49 (12), pp. 2669-2691.Conijn, J. & Kramer, B. (2010): Omvangrijke verkoop corporatiewoningen. [online] DiPasquale, D. and Glaeser, E. (1999): Incentives and social capital: are homeow-ners better citizens? In: Journal of Urban Economics, vol. 45(2), pp. 354?384.Elsinga, M & Hoekstra, J. (2004): De betekenis van het eigenwoningbezit, essay inopdracht van de VROM-raad ? achtergrondstudie bij het advies `Op eigen kracht,Eigenwoningbezit in Nederland', Delft: OTBForrest, R. & Murrie, A. (1988): Selling the welfare state: The privatisation of publichousing. London and New York: RoutlegdeKleinhans, R.J. (2005): Sociale implicaties van herstructurering en herhuisvesting.Proefschrift. Delft: TU Delft.Kleinhans, R.J. & Elsinga, M (2010) `Buy your home and feel in control' does homeownership achieve the empowerment of former tenants of social housing?International Journal of Housing Policy, 10(1), pp. 41-61Roskruge, M., Grimes, A., McCann, P. & Poot, J. (2013): Homeownership, socialcapital and satisfaction with local government. In: Urban Studies, pp. 1-18.Veldboer, L., Bergstra, M. & Kleinhans, R. (2011): Meer inkomensdiversiteit, meerbuurtvertrouwen? Sociale tectoniek of vreedzame coexistentie in Amsterdamsegentrificationwijken, Den Haag: NICIS InstituteWittebrood, K. & Permentier, M. (2011): Wonen, wijken & Interventies ?Krachtwijkenbeleid in perspectief. Den Haag: SCP