TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGROND6VOLKSHUISVESTINGKAN GROEIEN BIJ KRIMPKrimp is vaak synoniem voor vergrijzing, afnemende werkgelegenheid en wegtrekkendejongeren. In plaats van alle energie te steken in de ongemakken van krimp kun je beterinvesteren in impulsen om het woonmilieu te verbeteren. Zoals Sas van Gent laat zien, waargemeente en corporatie een renaissance mogelijk hebben gemaakt.DeoudstesocialehuurwoningenvanSasvanGent(uit1920),zijnmetveelzorggerenoveerdalsofhetmonumentenbetrof.DOOR GUIDO WALLAGH (PARTNER-ADVISEURBIJ INBO) EN HAN MICHELKrimp is in Sas van Gent (Zeeuws-Vlaanderen) niet meer eenabstract verschijnsel of eenrekensom uit een of ander onder-zoeksrapport, maar zichtbaar envoelbaar in het straatbeeld. Momenteel staaner zo'n honderd op de ruim achttienhonderdwoningen te koop, waarvan er een aantal ookfeitelijk leeg staat. Hetzelfde geldt voor enke-le winkels en bedrijfspanden. Enkele terrei-nen liggen zichtbaar braak op nieuwebestemming te wachten. Wanneer in 2012 denieuwe brede school zijn deuren opent, heeftSas van Gent er een prachtige accommodatievoor onderwijs, sport en welzijn bij. Maar dekeerzijde hiervan is dat de voorzieningen diehier naartoe verhuizen, behoorlijk wataccommodaties achter laten waarvoor geennieuwe bestemming is.De dalende bevolking, de leegstand en vooralde impact ervan op de beleving, leefbaarheiden vitaliteit van de Sasser gemeenschap zijnvoor woningcorporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en de gemeente Terneuzen aan-leiding geweest om een kwaliteitsoffensief inte zetten: de Renaissance van Sas van Gent.Een aanpak die gekenmerkt kan worden alsondernemend, activistisch, optimistisch enin de afgelopen drie jaar de eerste concreteresultaten heeft opgeleverd. Maar op de lan-gere termijn zal de aanpak alleen duurzaameffect hebben als de corporatiesector en deprovinciale overheid het ondernemerschapvan individuele corporaties en gemeenten inkrimpregio's financieel ondersteunen.DUBBELFOCUS AANPAKDe corporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderenis, met bijna dertig procent van de 1.870woningen, de enige grote woningeigenaar inSas van Gent. Dat betekent dat de corporatieen Sas van Gent onlosmakelijk met elkaarverbonden zijn. Als het niet goed gaat metSas van Gent, gaat het niet goed met dewoningen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. Maar ook het omgekeerde is hetgeval. Hetgeen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen al snel tot de conclusie brachtdat de situatie `woning zoekt bewoner' omeen breed kwaliteitsoffensief vraagt.Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft hier-voor de steun gezocht en gevonden bij degemeente Terneuzen en ondernemers enbewoners in Sas van Gent. In Zeeuws-7TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDVlaanderen gelooft men, terecht, in `kleinewillen dragen grote gewichten weg'.De Renaissance van Sas van Gent accepteertdat met extra economische impulsen debevolkingsontwikkelingen niet te keren zijn.Op de daadwerkelijke krimp moet totaalanders worden gereageerd. Namelijk met hetherwaarden van de cultuurhistorische kwali-teiten van Sas van Gent. Met het versterkenvan de kwaliteiten van de kleine gemeen-schap. En met het concreet benoemen vanpijnlijke maar onontkoombare maatregelen,zoals de sloop van woningen. Deze benade-ringswijze is vertaald in een zogenoemdedubbelfocus aanpak. Een aanpak die gerichtis op concrete maatregelen in het hier en nu,maar tegelijkertijd ook een koers uitzet voorde middellange en langere termijn. Of zoalsde Sassenaren dit noemen: een aanpak vandenken en doen.Het doen bestaat uit kleine concrete projec-ten, die snel resultaten zichtbaar maken enbovendien een belangrijke toets zijn. Slaande projecten aan? Keert het vertrouwen terugbij bewoners? Opent krimp de ogen voorbestaande en cultuurhistorische kwaliteiten,bijvoorbeeld van de architectuur? Of blijfthet enthousiasme beperkt tot de medewer-kers van de corporatie, de gemeente en exter-ne adviseurs zoals de auteurs van dit artikel?Markeert, zoals nadrukkelijk bedoeld, zo'nproject een keerpunt of, in het geval van Sasvan Gent, zelfs een wedergeboorte?Voor de Renaissance van Sas van Gent was delakmoesproef de monumentale renovatie van41 woningen in de Vredestraat. Deze wonin-gen, de oudste sociale huurwoningen vanSas van Gent (1920), zijn met veel zorg gere-noveerd alsof het monumenten betrof. Dooreen uitbouw aan de achterkant kregen dewoningen aanzienlijk meer leefruimte. Toenze vanaf 2010 fasegewijs opgeleverd werden,waren ze snel verhuurd. Hoe anders was ditin 2007, toen de monumentale renovatiegeopperd werd en velen zich afvroegen ofinvesteren in dit zogenaamde afvoerputjevan Sas van Gent wel verantwoord was.Een tweede project dat snel ter hand geno-men is en aan bewoners liet zien dat krimptot kwaliteitsdaden leidt, was de sloop vaneen drietal blokjes met kleine duplexwonin-gen uit 1950 in de Witte Wijk van Sas vanGent. Omdat `minder en beter' het enige ant-woord is op krimp, wordt dit gebied dekomende tijd heringericht voor de uitgiftevan vrije kavels in een veel lagere dichtheid Hetongeriefvankrimp:veeltekoopstaandehuizen.SAS VAN GENT IN CIJFERSAantal inwoners 4015 (CBS, peildatum 1 januari 2010)Bevolkingsopbouw 800 jonger dan 20 jaar, 1725 tussen 18 ? 55 jaar en 1490 ouder dan 55jaar (CBS, peildatum 1 januari 2010)Aantal woningen 1870 waarvan 530 (28%) in eigendom van Woongoed Zeeuws-VlaanderenVerwachte krimp 5 - 10% in Zeeuws-Vlaanderen (Gerrichhauzen en partners, 2007)Woningen in verkoop 100 waarvan het merendeel nog in bewoonde staat (Funda, septem-ber 2011)Leegstand sociale huur 9 woningen voor mutatie, 15 woningen voor verkoop en 6 woningenvoor sloop ofwel 5,6 % van totale sociale woningvoorraad(Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, september 2011)SLOOP ? EN TRANSFORMATIEOPGAVE SOCIALE HUURSECTOR ZEEUWS-VLAANDEREN? Vervangingsopgave van 1860 woningen? Nieuwbouwopgave van 2450 woningen? Uit de markt nemen van 865 woningenBron: Topteam Krimp voor Zeeland (oktober 2009)INVESTERINGSRAMING SOCIALE HUURSECTOR ZEEUWS-VLAANDEREN"(...) 500 miljoen euro voor vervanging, nieuwbouw, uit de markt nemen en energetische maat-regelen, waarvan 150 miljoen onrendabel. De Zeeuws-Vlaamse corporaties geven aan dat zijdeze last niet zelf kunnen dragen. Door de ontspannen markt, biedt verkoop van huurwoningenonvoldoende soulaas. Zeeuws-Vlaanderen kent door een relatief hoog aandeel particulier bezit(ongeveer 70%) ook een forse opgave in de particuliere sector. Hiervoor zijn nog geen ramingengemaakt."Bron: Topteam Krimp voor Zeeland (oktober 2009)8TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDdan de oude bebouwing. Uit de vele gesprek-ken met bewoners bleek immers een duide-lijke vraag te zijn voor vrije kavels in Sas vanGent.Juist door van start te gaan met concrete pro-jecten groeide al snel het besef om een lange-re termijnkoers te formuleren. Maar laten wijeerlijk zijn. Dit besef was er aanvankelijkvooral bij de corporatie en de gemeente. Inde Sasser samenleving heerste in eersteinstantie scepsis en frustratie over al diekoersen, visies en plannen uit het (recente)verleden die toch vooral in grote woorden enweinig daden waren blijven steken. Maardoor de langere termijnkoers vanuit eenandere invalshoek te benaderen, namelijk decultuurhistorie en levende cultuur van Sasvan Gent, groeide ook in de samenlevingbelangstelling, draagvlak en zelfs betrokken-heid bij de planvorming.De langere termijnkoers voor Sas van Gent iseen gebiedsvisie geworden. Opgesteld doorMust stedenbouw in opdracht vanWoongoed Zeeuws-Vlaanderen, financieelmede mogelijk gemaakt door hetStimuleringsfonds voor Architectuur. Degebiedsvisie is voor kennisgeving aangeno-men door de gemeente Terneuzen. Degebiedsvisie openbaart de rijke geschiedenis;Sas van Gent als sluisstad, als vestingstad,als industriestad, als groeistad en als dubbel-stad met nog eigenlijk aardig wat ruimtelijkedynamiek. Op basis van deze karakteriseringformuleert de gebiedsvisie voor de toekomstvijf Sasser principes, die de opmaat vormenvoor vele fysieke projecten in Sas van Gent.Overmaat aan ruimteRode draad door degeschiedenis en toekomst van Sas van Gentis de overmaat aan ruimte. In het verledenkwam deze ruimtelijke overmaat tot uitdruk-king in openbare ruimtes als het kanaal, desluis en de vestingwerken. Nu en in de nabijetoekomst zal deze vooral ontstaan door leeg-stand, sloop en vermindering van economi-sche activiteiten. In de gebiedsvisie zijn ver-schillende suggesties gedaan voor een pas-sende en hoogwaardige nieuwe bestemming.Zoals: de aanleg van een groenstructuur inde vorm van nieuwe `bolwerken', de intro-ductie van een nieuwe kreek in de wijk SintAlbert en het helen van wanden in de histori-sche pit. Deze voorstellen werden als inspire-rend en belangwekkend gezien, maar riepenook de nodige vragen bij de corporatie, degemeente, ondernemers en bewoners op.Zijn er geen alternatieve invullingen moge-lijk, die minder aanspraak doen op midde-len, die dichter bij initiatieven uit de samen-leving staan en die ook door anderen opge-pakt kunnen worden dan de gemeente en decorporatie?Dankzij een tweede financi?le bijdrage vanhet Stimuleringsfonds voor Architectuur ende gemeente Terneuzen is een vervolgstudieop de gebiedsvisie verricht. Met als vraag omtijdelijke herbestemmingen van leegstaandegebouwen en braakliggende terreinen in Sasvan Gent te verkennen. Diverse opties voorkrimpgemeenten zijn in beeld gebracht.Uiteindelijk rolden er voor Sas van Gent vierkleine projecten en ??n grootschaliger pro-ject uit, steeds gekoppeld aan een concrete`projecteigenaar'. Momenteel wordt nadruk-kelijk geprobeerd om enkele van deze tijdelij-ke herbestemmingsprojecten van de grond tekrijgen.BEWONERS DRAGEN DE STADDe Sasser gemeenschap lijkt op het eerstegezicht iets tegenstrijdigs te hebben. Aan deene kant valt het rijke verenigingsleven op.Uit een korte inventarisatieronde blijkt datde ongeveer 3.600 inwoners zich georgani-seerd hebben in niet minder dan 71 vereni-gingen en stichtingen. Sassenaar zijn is voorvelen een `full time job'. Aan de nadere kantwerd de Renaissance van Sas van Gent aan-vankelijk met behoorlijk wat ongeloof, jazelfs cynisme, onthaald.Voor zowel Woongoed Zeeuws-Vlaanderenals de gemeente Terneuzen was duidelijk datde Renaissance van Sas van Gent gedoemdwas te mislukken als het niet zou aansluitenbij de samenleving. En dus moesten de lan-gere termijnkoers, en vooral de concrete pro-jecten, anders georganiseerd worden. Demethode, al snel genoemd de Tafels van Sas,was nieuw en is uitermate effectief gebleken.DeVredestraatnadeopknapbeurt.9TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDDe Tafels van Sas zijn als het ware uit zich-zelf ontstaan. Voor de start moet terugge-gaan worden naar een gesprek tussen dedirectie van Woongoed Zeeuws-Vlaanderenen een aantal betrokken bewoners. Doel vandit gesprek was om te vernemen of en hoebetrokkenheid vanuit de samenleving zoukunnen ontstaan. Op een moment dat decorporatie nog nauwelijks idee?n had over deRenaissance van Sas van Gent. Eigenlijk waser niet veel meer dan deze mooie naam.Dit prille moment in de planvorming en hetfeit dat de corporatie zich zo open en zoe-kende opstelde, bleek op waardering te kun-nen rekenen. Maar tegelijkertijd bleek eenantwoord uit, toen gevraagd werd of bewo-ners met hun eigen contacten verder wildengaan denken over de Renaissance van Sas vanGent. Althans, zo leek het.Want geen direct antwoord betekent inZeeuws-Vlaanderen dat men even de tijdnodig heeft om zich te preparen. Enkeleweken daarna hadden zes sleutelpersonen uitSas van Gent hun eigen achterban georgani-seerd. Bewust niet via institutionele lijnen,maar via persoonlijke contacten.En zo waren de Tafels van Sas geboren. Eentafel met vooral jongeren. Een tafel rondomeen aantal ondernemers. Een tafel met lief-hebbers van de historie van Sas van Gent. Eneen aantal bijzonder gemengde tafels. Tafelsdie elk vanuit uiteenlopende invalshoekenhet verleden, het heden en de toekomst vanSas van Gent bespraken en zo op bijna acti-vistische wijze invulling geven aan degebiedsvisie, aan projecten, aan de commu-nicatie over visie en projecten en aan verras-sende eigen initiatieven, zoals het onlangsuitbrengen van de ansichtkaarten `Groetenuit Sas van Gent'.Deze werkwijze ? klein, persoonlijk en actie-gericht ? heeft onmiskenbaar geleid totbetrokkenheid bij de Sassenaren, tot meerfeeling met de opgave bij de woningcorpora-tie, tot positief kritisch commentaar en totgoede suggesties en enkele gouden idee?n.Waaronder de eye opener dat het in Sas vanGent ontbrak aan vrije kavels. En waardoorvooral jonge en initiatiefrijke bewoners diegraag in een kleine kern als Sas van Gent eeneigen woning willen bouwen, bij gebrek aanvrije kavels noodgedwongen moeten vertrek-ken naar Terneuzen of andere kernen. Bij eeninwonertal van 3700 betekent het vertrek vaneen jong gezin meteen een bevolkingsdalingvan zo'n 0,15 procent.KOESTER KWALITEITENHet ongerief van krimp wordt vaak breeduitgemeten. Vergrijzing, geen draagvlak voorvoorzieningen en andere problemen.Veroorzaakt door onomkeerbare ontwikke-lingen die al een tijd gaande zijn en doorkrimp vooral worden versneld. Zij maken hetleven vooral voor de mensen die niet (auto-)mobiel zijn zwaarder. Corporaties en zorgin-stellingen kunnen hier soelaas bieden metenkele praktische oplossingen. Maar het isniet verstandig om alle energie te stoppen inhet bestrijden van de krimpongemakken.Investeer vooral in impulsen voor het toe-komstige woonmilieu. Koester de oude kwa-liteiten en voeg er nieuwe aan toe. Poets devroegere pronkstukken, zoals de eerste soci-ale huurwoningen in de Vredestraat, weergoed op. De eigenheid van het oude stadjewordt zo gecultiveerd en de goede karakter-eigenschappen worden, bewust, uitvergroot.Dit brengt vertrouwen in de toekomst terug.De ondernemende woningcorporatie eigendezich op deze wijze de hoofdrol toe in DeRenaissance van Sas van Gent. Het gaat indeze situaties vaak om een beleidsmatigebreuk met het verleden, met forse investerin-gen door de corporatie waarbij de besluitvor-ming niet business as usual is. Een breedscala aan argumenten, in elk geval meer danafweging op zuiver financi?le gronden,speelt een rol. De argumenten die uiteinde-lijk de doorslag geven, zullen vast en zeker inhet directe verlengde liggen van de doelstel-ling van de corporatie. Elke ondernemendecorporatiebestuurder doet er echter goed aanom zijn raad van commissarissen deelgenootte maken van zijn afwegingen bij deze inves-teringen, waaraan gezien de marktsituatieonmiskenbaar ook risico's verbonden zijn.UIT DE KRIMPKLEMCorporaties zullen in de lage drukgebiedenvan de woningmarkt het effect van de krimp-klem aan den lijve gaan ondervinden. Huninkomsten door verkoop van woningen zul-len bijna wegvallen als gevolg van de ijlewoningmarkt. Maar zeker voor corporaties isniets doen geen optie. De corporaties moetenwel handelen, alleen al om de wurggreep vaneen koude sanering in de krimpende kernente voorkomen waarvan ook zij slachtofferzullen worden. Zij staan voor een reusachtigeopgave. Vaak gaat het om kleine of middel-grote lokale of regionale corporaties. Diekunnen deze opgave uiteindelijk niet alleenaan. De hele corporatiesector moet de ogenwijd gaan openen voor de problemen in dekrimpgebieden. Financi?le samenwerking-constructies zullen nodig zijn, ondermeermet corporaties in de grote steden. Die heb-ben weliswaar ook een grote opgave, maar zijzitten in de relatief comfortabele omgevingTIJDELIJKE HERBESTEMMINGSPROJECTEN IN SAS VAN GENT? Dieren in Sas: is een voorstel om de huidige kleine kinderboerderij uit te breiden tot de groot-ste van Zeeuws-Vlaanderen. En wel door de terreinen en de gebouwen van twee scholen diebinnenkort vrij komen te annexeren en ??n van de leegstaande scholen te gaan gebruiken alsstal voor de dieren.? Nieuwe bolwerken voor Sas van Gent: wil Sas van Gent zijn totale bolwerken in een nieuweverschijningsvorm weer teruggeven? En wel door een deel van het materiaal van geslooptewoningen uit Sas van Gent te gebruiken om het trac? van de noordelijke bolwerken in hetlandschap te reconstrueren.? De Silo van Sas: de karakteristieke silo van de suikerfabriek in Sas van Gent staat leeg. Hetgebied er omheen is afgesloten en verwaarloosd. Dit derde project behelst het weer openstellen van het gebied door er een Sasser Speeldernis voor kinderen van te maken. De silo zaltijdelijk in gebruik genomen worden door lawaai veroorzakende sportactiviteiten, zoals skatenen oefenruimtes voor bands.? Sas Canvas: is het voorstel om gevels van (tijdelijk) leegstaande winkels, woningen en de siloom te toveren tot markante plekken in Sas van Gent. Een aanzet wordt door ondernemersgegeven door historische foto's te exposeren in leegstaande etalages in de winkelstraat. SasCanvas gaat een stap verder door een duidelijke routing te markeren met een doorgaandbeeldverhaal. Uit een van de Tafels van Sas kwam het thema `suiker' naar boven. Dit is bepa-lend geweest in de geschiedenis van Sas van Gent, maar biedt ook vele moderne en aanspre-kende toepassingsmogelijkheden om een brug naar de toekomst te slaan.? Tomaten Sas: is tenslotte het voorstel om lege kavels en terreinen, vari?rend van de voortuinvan woningen tot grotere braakliggende gebieden, tijdelijk in te richten voor de verbouw vangroente en fruit. Voor consumptie, maar ook ter opfleuring van Sas.10TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 5 OKTOBER 2011ACHTERGRONDmet het perspectief op langdurige groei. Veelgrote steden blijken steeds attractiever teworden voor jongeren, vooral vanwege hethoogwaardige en tot de verbeelding spreken-de aanbod van onderwijs, werk en cultuur.Juist vanuit die steden moet de krimpopgaveook worden opgepakt. "Als wij vanuit de stadniets doen, gaat het daar spoken", zei deAmsterdamse burgemeester Van der Laanonlangs. De Amsterdamse corporaties zou-den hem in zijn voorbeeldige wijsheid moe-ten volgen.GERICHTE ACTIES VOOR OVERTOLLIGEWONINGENIn de krimpgemeenten staan simpelweg teveel woningen. De overtollige woningenmoeten vroeg of laat uit de circulatie wordengenomen. Het gaat met name om particulie-re woningen, want de corporaties regulerenhun eigen bezit zoals in Sas van Gent. Eenonbeteugeld proces van koude sanering opde markt van particuliere woningen is nietaanvaardbaar vanwege de dramatische effec-ten voor de leefbaarheid. Er moeten regelin-gen komen voor gerichte aankoopoperatiesvan particuliere woningen. Kleine gerichteacties, afgestemd op de specifieke locatie,zullen meer effect sorteren dan generiekebrede operaties. Nu het rijk de brievenbusheeft afgeplakt voor alle correspondentie ophet gebied van de volkshuisvesting, kunnende provincies bij deze maatwerkacties eeneffectieve rol gaan vervullen, ook met inzetvan beperkte budgetten. Voor Sas van Gent isuitgezocht om welke particuliere woningenhet zou moeten gaan, tegen de achtergrondvan een afnemende bevolking van vijf tottien procent en een samenhangende visie opde toekomst in de vorm van de gebiedsvisie.Op de achterkant van een sigarendoosje isuitgerekend wat het opkopen van slopen vanovertollige woningen kost: voor WoongoedZeeuws-Vlaanderen die al zoveel investeertonaanvaardbaar, voor een provincie goed teoverzien.IEDERE KERN ZIJN EIGEN RENAISSANCEVolkshuisvesting kan wel een oppeppergebruiken. Een wereld van uniforme regelsen te weinig oog voor het rijke leven buitende burelen van de overheid en corporatie. Devolkshuisvesting zou zijn overleefd.Corporaties kunnen met hun aanpak van dekrimpopgave een andere toon zetten en latenzien dat zij er niet voor niets zijn. Altijd trok-ken de corporaties als sector op, maar nu zalhet veel meer gaan aankomen op het onder-nemen van individuele corporaties.In vitale coalities, zoals met de samenlevingaan de Tafels van Sas. In samenwerking metde gemeente Terneuzen, zodat een nieuwebrede school ? als extra icoon voor de toe-komst ? gerealiseerd wordt, de openbareruimte verder heringericht wordt en letter-lijk en figuurlijk ruimte geboden kan wordenaan het brede en sprankelende verenigingsle-ven. In projecten met bewoners en bedrijfsle-ven, zoals rond de tijdelijke herbestemmingvan gebouwen en braakliggende gebieden. Insamenspraak met andere corporaties omdatde sociale woningmarkt in krimpregio's pre-cisie vraagt. En hopelijk binnenkort ook metde provincie Zeeland om de aanpak compleette maken voor wat betreft de aankoop ensloop van overtollige particuliere woningen.De opgaven en oplossingen liggen in iederekrimpende regio en elke kern anders. Wantgemeenten die groeien blijken steeds meerop elkaar te gaan lijken, maar gemeenten diekrimpen moeten dat ieder op hun eigen wijzegaan oplossen. Iedere kern zijn eigenRenaissance!BEVINDINGEN EN CONCLUSIES TOPTEAM KRIMP ZEELAND"(...) De gevolgen van de demografische ontwikkelingen (met name veranderende bevolkingssa-menstelling in Zeeuws-Vlaanderen hebben consequenties voor de woningmarkt. Zoals aangege-ven in het rapport `Onverkende Paden' van de provincie Zeeland en in de gesprekken van hetTopteam met provincie, gemeenten en woningcorporaties staat de woningmarkt onder druk. Hetuitblijven van groei leidt tot een ontspannen woningmarkt en daarmee tot waardedaling vanwoningen, langere verkooptijden, onverkoopbare woningen, leegstand en hier en daar tot ver-paupering.Particuliere woningbezitters kunnen hun vermogen, dat in de woning zit, niet vrijmaken voor hetdoen van investeringen in een nieuwe woning. Of zij krijgen, vanwege de waardedaling van hunwoning, geen krediet voor het opknappen van de huidige woning.Hetzelfde geldt in zekere zin ook voor woningcorporaties. Corporaties zijn nog wel in staat omoverbodig geworden woningen uit de markt te nemen en nieuwe gewenste woningen toe te voe-gen. Echter, zonder verdiepcapaciteit zullen ook woningcorporaties snel tegen de financi?legrenzen aanlopen. Huurwoningen verkopen is in een ontspannen markt lastig."".(...) De provincie Zeeland verwacht dat een ontspannen woningmarkt kansen biedt voor star-ters en doorstromers van huur naar koop. Dat zijn op het platteland van Zeeuws-Vlaanderen nietde grootste groepen. Bovendien moet elke startende koper zich afvragen of de woning overenige tijd ook weer verkoopbaar zal zijn. Onverkoopbaarheid van woningen leidt ertoe dat bewo-ners als het ware de gevangene worden in hun eigen woning en niet de noodzakelijke verhuis-bewegingen kunnen maken.""(...) Ook stelt de provincie dat de vergrijzing een redmiddel kan zijn voor een krimpende ont-spannen woningmarkt. De groei van huishoudens in de leeftijdscategorie van 60 tot 80 jaar zoukansen bieden om de doorstroming op peil te houden. (...) Het Topteam vraagt zich af in hoever-re vergrijzing op de lange termijn daadwerkelijk kansen biedt voor het op gang brengen en hou-den van de woningmarkt. Dit zal ook afhankelijk zijn van goede zorgvoorzieningen, die nu alonder druk staan."Bron: Topteam Krimp voor Zeeland (oktober 2009)ArtistimpressionvandeVredestraat.