TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ANALYSE10WONINGMARKT INVERKIEZINGSPROGRAMMA'S:KANS OP HERVORMING?Wat hebben de politieke partijen voor met de woningmarkt als we op 12 september naar de stembusgaan? Ligt een hervorming in het verschiet? Wat betreft de koopsector lijkt een concreet compromis ? lahet akkoord Wonen 4.0 tussen PvdA, D66, GroenLinks en ChristenUnie mogelijk; PVV en VVD willen hetliefst zo min mogelijk veranderen. Voor de huursector ligt het nog veel gecompliceerder.DOOR HUGO PRIEMUS, ONDERZOEKSINSTITUUT OTB, TU DELFTIn deze bijdrage worden de woningmarktparagrafen van de con-cept-verkiezingsprogramma's bekeken. Met excuses aan partijenals SGP en Partij voor de Dieren heb ik mij beperkt tot de verkie-zingsprogramma's van acht politieke partijen: VVD, SP, CDA,Partij van de Arbeid, PVV, D66, GroenLinks en ChristenUnie.Twee vragen staan centraal:- wat heeft elk van deze programma's over het wonen te melden?- in hoeverre is hierin de basis voor een zinvolle hervorming van dewoningmarkt te vinden?Allereerst kijk ik naar de politieke extremen: PVV en SP, die overigenshelemaal niet ver uit elkaar liggen.PVVDe Partij voor de Vrijheid presenteert een program met als motto `H?nBrussel, ?ns Nederland'. Onder de kop `Onze omgeving' lezen we: "Dewoningcorporaties moeten weer terug naar waar ze voor zijn opgericht:het verhuren van goede woningen. Wij schrappen alle extra huurverho-gingen boven inflatie."Onder het kopje `Onze economie' kiest de PVV voor handhaving van dehypotheekrenteaftrek. Wat de PVV betreft blijft op de woningmarktalles bij het oude. De paragraaf `Bouwen' (hier niet besproken) bevat welenkele hervormingspunten.SPHet SP-programma heeft als motto `Nieuw vertrouwen'. Onder het kopje`Bouwen en Wonen' presenteert de SP een reeks voorstellen. De SP wil dehypotheekrenteafrek in tien jaar tijd aftoppen voor schulden tot 350.000. Het maximum aftrekpercentage gaat omlaag van 52 naar 42%.Het aflossen van hypotheekschulden wordt aangemoedigd. De over-drachtsbelasting daalt structureel tot 2%. Starters ontvangen "een tijde-lijke startersaftrek".Voor woningcorporaties komt "een aanzienlijk bedrag beschikbaar" alsonderdeel van een economisch stimuleringspakket om de bouw vangoedkope huurwoningen te verhogen. Hierover worden met de corpora-ties harde afspraken gemaakt.De zeggenschap van huurders over corporaties wordt versterkt. Zij krij-gen een wettelijk vastgelegd initiatiefrecht, waarbij zij verhuurders kun-nen verzoeken redelijke maatregelen te treffen. Grote corporaties kun-nen worden opgeknipt, als zij onder de maat presteren. Er komt geenextra huurverhoging voor inkomens boven 43.000. Huurverhogingenmogen niet meer stijgen dan inflatie (identiek aan het PVV-verkiezingsprogramma). De liberalisatiegrens gaat van 650 naar 850per maand. De Donnerpunten vervallen.Woningcorporaties worden terughoudend met de verkoop van wonin-gen. Starters die een corporatiewoning kopen krijgen korting en eenterugkoopregeling (maatschappelijk gebonden eigendom).Gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties maken perio-diek prestatieafspraken. De Europese doelgroepdefinitie wordt onge-daan gemaakt. Er komt meer toezicht op vastgoedtransacties door11TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ANALYSEwoningcorporaties. De Wet kraken en leegstand wordt herzien.Tijdelijke huur mag maximaal vijf jaar huren. Gemeenten bestrijdenleegstand en zorgen voor opvang van dak- en thuislozen.De overheid stimuleert duurzaam en energiezuinig bouwen en renove-ren. Hoe beter het energielabel, des te lager het eigenwoningforfait. DeSP wil de huursector versterken en stimuleren en pakt de eigenwoning-sector stevig aan.VVDHet verkiezingsprogramma van de VVD ? `Niet doorschuiven maar aan-pakken' ? kent een woningmarktparagraaf die de contramal vormt vanhet SP-beleid. De VVD wil het eigenwoningbezit bevorderen en het ver-trouwen in de woningmarkt herstellen. De hypotheekrenteaftrek moetgericht zijn op het afbetalen van schulden. Vanaf 2013 is de hypotheek-rente voor nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar als men aflost. Er komtmeer ruimte voor belastingvrije schenkingen voor de aankoop van eenwoning. De overdrachtsbelasting bij aankoop van het eerste huis wordtafgeschaft. In de tophypotheek zijn kosten koper en kleine aanpassin-gen aan de woning begrepen. De eerste vijf jaar is het volle rentebedragaftrekbaar. Jongeren tot 35 jaar moeten een hypotheek kunnen afsluitenmet een looptijd van 35 jaar. Banken mogen carri?reperspectievenbetrekken bij de vaststelling van de hoogte van de hypotheek. De VVD isdus v??r het verhogen van de risico's van het eigenwoningbezit.Woningcorporaties moeten zich weer richten op hun kerntaak: het bou-wen van woningen voor mensen met een laag inkomen.Huurcommissies en puntensystemen worden afgeschaft. Corporatiesmoeten `een normale huur' in rekening brengen. De huren mogen elkjaar omhoog met inflatie + 3%. Binnen 5 tot 10 jaar moeten corporatiesde helft van hun woningen te koop aanbieden. Het VVD-programma wilhet marktaandeel van woningcorporaties substantieel terugdringen.CDAHet CDA verkiezingsprogramma heet `Iedereen' en meldt onder het kop-je `Nederland sterker uit de crisis' onder meer dat een toekomstzekerewoningmarkt vraagt om duidelijke keuzen en hervormingen.Woningcorporaties krijgen meer armslag om te investeren in huurwo-ningen. Voor een eigen woning wordt het bouwsparen ingevoerd. Wieversneld de hypotheekschuld aflost, krijgt een bonus.Onder de paragraaf `Degelijke financi?n' wordt, vreemd genoeg, dewoningmarkt behandeld.Het CDA stelt dat herstel van vertrouwen in de woningmarkt om eenomvattend plan vraagt, dat de koop- en huurmarkt omvat.Het CDA laat echter ? evenals de VVD ? de hypotheekrenteaftrek voorbestaande hypotheken ongemoeid en wil wel de hypotheekschuldafbouwen. Daartoe mobiliseert het CDA een `aflossingsbonus' voorbestaande gevallen. Jaarlijks moet tenminste voor 20% boetevrij kunnenworden afgelost. Starters worden verwend met een bouwspaarregeling,een verruiming van het schenkingsrecht en minder strenge `hypotheek-regels'. Door invoering van de vlaktaks wordt het fiscale voordeel van deeigen woning eerlijker verdeeld.Op de huurmarkt moet een evenwichtige verhouding worden gevondentussen huur, economische waarde en woonkwaliteit. WoningcorporatiesEen compromis ? la Wonen 4.0 in de huursector is politiek nog ver weg. Geen enkele partij rept over de commerci?le huursector,die aan belang zal winnen als de huren naar het marktniveau tenderen. (Foto Marcel van den Bergh / Hollandse Hoogte)12krijgen meer mogelijkheden om te investeren in combinaties van wonenen zorg en de bouw van huurwoningen voor de middengroepen. Zemogen huurprijzen vaststellen op basis van de "werkelijke huurwaarde","mits zij gezinnen met een laag inkomen dan ook een korting op de huurgeven". Corporaties moeten zich dus met inkomensbeleid bezighouden.Als ze geen invulling geven aan hun maatschappelijke taak, krijgen ze als-nog een heffing opgelegd. Over het kooprecht van huurders (ge?nitieerddoor CDA-bewindslieden Donner en Spies): geen woord.Het CDA ziet kans om de huursector met onwerkbare maatregelen op tezadelen en hier nog meer chaos te brengen.PVDADe PvdA heeft als verkiezingsmotto `Nederland sterker & socialer'.Onder het kopje `Onze keuzes voor wonen' worden oplossingen voor deomvangrijke woningmarktproblemen aangeboden:De hypotheekrente wordt `eerlijk' hervormd. De maximale aftrek looptstapsgewijze terug van 52% naar 30%. Het schuldbedrag waarover rentemag worden afgetrokken, wordt ten hoogste 1 miljoen euro in 2013. Ditbedrag loopt geleidelijk terug tot de gemiddelde huisprijs (= nu 237.000). Over 30 jaar kan iedereen tegen 30% de rente aftrekken vooreen schuld die maximaal gelijk is aan de gemiddelde woningprijs. Voornieuwe hypotheken gaat de fiscus uit van een forfaitair annu?taire hypo-theek. De overdrachtsbelasting gaat structureel omlaag tot 2% en ver-dwijnt voor starters. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting en de BNGzorgen voor een starterslening met "een zeer lage rente". Het rijk staatborg. Hiermee worden 25.000 starters ondersteund. Er moeten meerbetaalbare huur- en koopwoningen komen. Bij nieuwbouwprojectenmoet tenminste 30% van de woningen beschikbaar zijn voor starters.Hoe dat moet worden gerealiseerd, meldt de PvdA niet.Het kooprecht van huurders van sociale-huurwoningen moet van tafel.Wel wil de PvdA dat huurders in overleg met de verhuurder een woningkunnen kopen. De kosten van nieuwbouw moeten omlaag. Er moeten dekomende jaren veel goede huurwoningen worden bijgebouwd die laterkunnen worden omgezet naar koopwoningen. Energiebesparing moetde bijkomende woonlasten verlagen.De Donnerpunten in schaarstegebieden worden ingetrokken. De PvdAkiest voor een gematigd huurbeleid. Via de huursombenadering krijgencorporaties de mogelijkheid om een beperkte huurverhoging boveninflatie te realiseren. De huurtoeslag blijft. De huurstijging mag niet deliberalisatiegrens overschrijden. Mensen met een hoger inkomen beta-len een extra huurverhoging. Als het inkomen daalt, gaat de huur weeromlaag. De PvdA wil dus woningexploitatie en inkomensbeleid combi-neren. Hoe dit uitvoerbaar kan worden gemaakt, wordt niet onthuld.Leegstaande kantoren worden getransformeerd tot kamers voor studen-ten en werkende jongeren. Leegstand van kantoren wordt fiscaal onaan-trekkelijk. De EU-doelgroepgrens, destijds door minister Van der Laan(PvdA) ge?ntroduceerd, moet van de PvdA van tafel. Wat de PvdA laatzien is een dubbele afbouw van de hypotheekrenteafrek, een combinatievan inkomensbeleid en woningexploitatie en voor het overige een tame-lijk conserverend beleid voor de sociale huursector.D66Het D66-verkiezingsprogramma heeft als titel: `En nu vooruit. Op wegnaar een welvarende, duurzame toekomst'. Onder het hoofdstuk`Ruimte' wordt het wonen besproken. D66 juicht het plan Wonen 4.0 toeen gaat uit van een (annu?taire) aflossing van de hypotheek in 30 jaar.Voor bestaande gevallen geldt een overgangsregeling van vijf jaar. Hetpercentage waartegen kan worden afgetrokken, loopt van 52% terug tot30% in 2035. Het eigenwoningforfait wordt afgebouwd en de over-drachtsbelasting wordt afgeschaft, te beginnen met de starters. Dehypotheekrenteaftrek verhuist van box 1 naar box 3.De huren worden zodanig aangepast dat woongenot en omgeving meertot uitdrukking komen. Huurders met een hoog inkomen in een socialehuursector ondergaan een hogere huurverhoging. De huurtoeslag blijft.Woningcorporaties moeten terug naar hun kerntaak: het bouwen enbeheren van betaalbare sociale huurwoningen. Bestuur en toezicht moe-ten worden verbeterd. Het aandeel sociale huurwoningen kan omlaag;het aandeel markthuurwoningen kan omhoog. Hergebruik moet wor-den gestimuleerd, leegstand voorkomen, nieuwbouw en verbouw wor-den energiezuinig. D66 was en blijft voorstander van een integrale her-vorming van de woningmarkt.GROENLINKSGroenLinks presenteert haar verkiezingsprogramma als `Groene kansenvoor NL'. Onder het kopje `Woongeluk voor iedereen' wordt het woning-marktbeleid ontvouwd.Corporaties verkopen alleen woningen aan huurders onder voorwaardevan een terugkoopplicht voor corporaties. Wie met een hoog inkomenin een sociale huurwoning blijft wonen, gaat meer huur betalen.Huurtoeslag blijft. Huurders van (studenten) kamers en mensen inwoongroepen komen ook in aanmerking. Het kraakverbod wordt terug-gedraaid. Er blijft een brede, gedifferentieerde sociale huursector.Huurders krijgen meer zeggenschap. Gemeenten, corporaties en huur-ders maken prestatieafspraken. Er komen ook woonco?peraties op basisvan zelfbestuur van huurders. Corporaties moeten zich primair richtenop hun sociale taken.De overheid moet kunnen ingrijpen als huisjesmelkers of verenigingenvan eigenaren hun taken verwaarlozen. Bij nieuwbouw krijgt particulieropdrachtgeverschap ruim baan. Energiebesparing en duurzaamheidworden door GroenLinks bevorderd.De hypotheekrenteaftrek wordt geleidelijk afgeschaft. Voor nieuwbouwis het maximum bedrag in 2013 500.000, voor bestaande hypotheken 1 miljoen. In 25 jaar wordt de aftrekbaarheid afgebouwd tot nul. Dewaarde van de eigen woning wordt geleidelijk betrokken in de vermo-gensrendementsheffing, met een vrijstelling ter hoogte van de waardevan een gemiddeld huis. Tegelijkertijd worden eigenwoningforfait enoverdrachtsbelasting geleidelijk afgebouwd. De Wet-Hillen vervalt.GroenLinks is het eens met het akkoord Wonen 4.0 en laat zich duidelijkkennen als voorstander van een integrale hervorming van de woning-markt.CHRISTENUNIEDe ChristenUnie heeft haar verkiezingsprogramma de titel `Voor de ver-andering' meegegeven. De paragraaf over het wonen heet`Woningmarkt: gezond en rechtvaardig'.De ChristenUnie vindt het belangrijk dat overheidssteun wordt ingezetom huurders met lagere inkomens te ondersteunen en het eigenwo-ningbezit te stimuleren. Het eigenwoningbezit moet op maatschappelij-ke gronden worden bevorderd. Toch vindt de ChristenUnie Wonen 4.0`zeer prijzenswaardig'. Extra steun is nodig voor starters en huiseigena-ren met restschulden. De baten van overheidsstimulering van de koop-sector moeten evenwichtiger worden verdeeld over arm en rijk.Hypotheekschulden moeten worden afgelost. De overheid moet haargreep op de woningmarkt verminderen.De ChristenUnie is voor een annu?taire belastingaftrek gedurende 30jaar, voor nieuwe gevallen. Voorts wordt de hypotheekschuld waarvoorrenteaftrek geldt, gemaximeerd tot 750.000 en op termijn tot 500.000. De hypotheekschuld moet niet hoger zijn dan 100% van deTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ANALYSE13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2012ANALYSEwaarde van de woning. Op termijn moet de hypotheekrenteaftrek vanbox 1 (arbeid) naar box 3 (vermogen). Het eigenwoningforfait wordt ver-vangen door een vermogensrendementsheffing voor de eigen woning.Voor box 3 geldt een aftrektarief van 30%. Starters worden geholpendoor ouders en andere familieleden die meer dan nu belastingvrijeschenkingen kunnen inzetten. Vervroegd aflossen moet zonder boetemogelijk zijn. Het werknemersdeel van de pensioenpremie moet kun-nen worden ingezet voor aflossing van de hypotheekschuld. Voor star-ters wordt de overdrachtsbelasting afgeschaft.Huren moeten geleidelijk naar een marktconform niveau (4,5% van deWOZ-waarde). Huurstijgingen kunnen maximaal 2% boven inflatie uit-pakken. De huursombenadering wordt toegepast en de huurtoeslag stijgtmee. Huurders verstrekken inkomensgegevens aan de fiscus, niet aan ver-huurders. De huurtoeslag wordt uit een heffing bij corporaties gefinan-cierd. De EU-inkomensgrens gaat omhoog en wordt op termijn afge-schaft. Huurders krijgen geen kooprecht, maar vrijwillige huurkoopcon-structies en koopopties worden gestimuleerd. Ook de ChristenUnie kiestondubbelzinnig voor een integrale hervorming van de woningmarkt.HERVORMING VAN DE KOOPSECTOREr zijn twee partijen die in de eigenwoningsector weinig zullen verande-ren: de PVV wil alles bij het oude laten, de VVD wil alleen het aflossenvan nieuwe hypotheken stimuleren. Het CDA wil het aflossen vanbestaande hypotheken met nieuwe subsidies (bonus) stimuleren. Bijveel partijen is de toepassing van een forfaitaire annu?teitenhypotheekals basis voor hypotheekrenteaftrek voor nieuwe gevallen populair.De overige partijen (PvdA, D66, GroenLinks, ChristenUnie) willen deaftrekbaarheid van rente van zowel bestaande als nieuwe hypothekenaanpakken. Daarbij wil men veelal de starters ontzien of zelfs stimule-ren. Qua techniek loopt de aanpak per partij uiteen. Enerzijds heeft hetdenken in termen van de villabelasting furore gemaakt en wil men gelei-delijk het maximale bedrag waarover de rente kan worden afgetrokken,afbouwen tot de gemiddelde huisprijs ( 237.000) of zelfs nul.Anderzijds willen vele partijen (PvdA, CDA, D66, GroenLinks,ChristenUnie) het aftrekpercentage stapsgewijze laten dalen tot 30% endan de hypotheekrenteaftrek van box 1 naar box 3 overhevelen. In veelgevallen zullen het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting sneu-velen. De SP wil het maximum aftrekpercentage afbouwen tot 42% engaat hier dus minder verder dan de andere parttijen. Tussen PvdA, D66,GroenLinks en ChristenUnie lijkt over de hervorming van de koopsectoreen concreet compromis ? la het akkoord Wonen 4.0 mogelijk. Het CDAis minder duidelijk, maar lijkt van de hypotheekrenteaftrek geen breek-punt meer te maken. De VVD is zo ver nog niet. Veel hangt af van hetgehoor dat opiniemakers als Sybilla Dekker, Pieter Winsemius, EdNijpels en Gerrit Zalm binnen hun VVD vinden, alsmede de overtui-gingskracht van DNB en AFM. Als het onvoldoende aanpakken vanhypotheekschulden een reden zal vormen voor ratingbureaus omNederland af te waarderen, zouden VVD en CDA over de brug kunnenkomen. Het verkiezingsprogramma van de VVD biedt echter weinig per-spectieven. De VVD wil de risico's in de koopsector op verschillendemanieren zelfs vergroten, alsof het motto van het VVD-programmaluidt: `Niet aanpakken maar doorschuiven'.HERVORMING VAN DE HUURSECTORDe PVV wil geen hervorming van de huursector. Het PVV-programmamaakt zelfs geen woord vuil over de EU-doelgroep van corporatiebeleid.De SP wil ook geen ontwikkeling naar markthuren. Integendeel: dehuuraanpassingen blijven inflatievolgend, de liberalisatiegrens gaatomhoog en de woningcorporaties krijgen extra geld om meer goedkopehuurwoningen te bouwen. Als het om hervorming van de huursectorgaat, zijn zowel PVV als SP spookrijders. PvdA, CDA, D66, GroenLinksen ChristenUnie willen de huursector w?l hervormen door huurverho-gingen boven inflatie (al of niet met toepassing van de huursombenade-ring). De meeste partijen willen af van de EU-doelgroepdefinitie, willeneen brede, gedifferentieerde sociale huursector en willen het scheefwo-nen bestrijden door toepassing van inkomensafhankelijke huurverho-gingen. Zonder zich om uitvoerbaarheidsproblemen te bekommeren wilde PvdA dat de huur weer omlaag moet als het inkomen daalt. Eigenlijkbaant de PvdA hiermee de weg voor een veel sterkere rol van huurtoe-slag of woontoeslag om de betaalbaarheid te garanderen, conform hetgedachtengoed van het akkoord Wonen 4.0.Er zijn twee partijen die in de eigenwoningsectorweinig zullen veranderen: de PVV wil alles bij hetoude laten, de VVD wil alleen het aflossen vannieuwe hypotheken stimulerenHet kooprecht wordt ?f niet genoemd (PVV) ?f wordt als een te zwaarinstrument verworpen. Alleen de VVD koestert een aanbiedingsplicht,niet van 75% maar 50% van het corporatiebezit. Wel is er alom sympa-thie voor een beleid waarin het kopen van een corporatiewoning wordtbevorderd, zo mogelijk met een Koopgarant-achtige formule.Over de zwaarte van ligging, omgeving en regio in het waarderingsstel-sel lopen de meningen uiteen: SP en PvdA willen de Donnerpunten vantafel, terwijl veel andere partijen een geleidelijk zwaarder gewicht vande WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel bepleiten. De PvdAstelt zich overigens nogal aarzelend op, als het om de hervorming vande huursector gaat.De VVD heeft geheel eigen idee?n over de toekomst van de sociale huur-sector. Corporaties moeten `een normale huur' in rekening brengen.Vermoedelijk bedoelt de VVD daarmee de markthuur. De huren mogenper jaar omhoog met inflatie + 3%. Daarmee is de VVD huurverhogings-kampioen. De helft van de corporatiewoningen moet binnen 5 tot 10 jaarte koop worden aangeboden. De VVD is duidelijk: de corporaties moetenvele stappen terugzetten, hun marktaandeel moet kleiner. Tegenstrijdiglijkt het streven naar hoge huren en het binden van corporaties aan hunkerntaak: bouwen van woningen voor huishoudens met een laag inko-men. De VVD stelt de corporatiesector voor een onmogelijke taak. Overde toenemende betekenis van de huurtoeslag rept het VVD-programmamet geen woord.Al met al is het niet eenvoudig om overeenstemming te bereiken overhervorming van de huursector. Geen enkele partij rept over de commer-ci?le huursector, die aan belang zal winnen als de huren naar het markt-niveau tenderen. Tussen PvdA, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnielijkt een zinvol compromis mogelijk, waarbij het is te hopen dat dezepartijen inkomensgerelateerde huurverhogingen inwisselen voor eenrobuuste huur- of woontoeslag. De PVV wil op dit terrein niets, de SPwil niet de weg op naar een meer marktconform huurbeleid. De VVD wilde corporatiesector een flinke kop kleiner maken. Een compromis ? laWonen 4.0 in de huursector is politiek nog ver weg. Wellicht zorgt deParlementaire Enqu?te Woningcorporaties binnenkort voor politiekmasseerwerk.