29TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014ACHTERGRONDZELFBEHEER VAN SOCIALEHUUR KOMTLEEFBAARHEID TEN GOEDEDat Engelse huurders een Right to Buy hebben is alom bekend onder Nederlandse volkshuisvesters.Minder bekend is hun Right to Manage, het recht om het beheer van sociale huurwoningen collectiefover te nemen. Uit de ruim 35 jaar ervaring hiermee blijkt dat de kwaliteit van het onderhoud sterkverbetert en de leefbaarheid vooruit gaat.xxxx30ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014DOOR TREVOR JAMES, VANNIMWEGENPas in 1974 kregen Engelse woningcorporaties recht op over-heidssubsidie. In die tijd was de sociale woningbouw voor99% in bezit van gemeenten. De wet, 1974 Housing Act,maakte niet alleen de groei van woningcorporaties moge-lijk. Er werd ook geregeld dat gemeenten het beheer vansociale huurwoningen mochten overdragen aan Tenant ManagementOrganisations, TMO's.In 1980 heeft de conservatieve regering van Margaret Thatcher deRight to Buy ingevoerd. Een wet met een dubbele doelstelling:- het bevorderen van het eigenwoningbezit- het breken van de macht van de grote (Labour gedomineerde)gemeentelijke diensten voor sociale woningbouwEr zijn in de eerste jaren circa 1,5 miljoen woningen (?20% van de soci-ale voorraad) verkocht, minder dan beoogd. Daarom bepaalde de FairHousing Act van 1988 dat als een meerderheid (minimaal 60%) van dehuurders van een complex stemmen voor een nieuwe verhuurder, datde eigenaar de woningen dan moet overdragen. De hoop was dat huur-ders massaal zouden kiezen voor overdracht aan particuliere verhuur-ders. Dat is niet gebeurd. Het stemrecht heeft wel een belangrijke rolgespeeld bij de overdracht/verkoop van bezit van gemeenten aanwoningcorporaties. Huurders hebben een beslissende stem in welkecorporatie de woningen overneemt.De 1992 Affordable Housing Act bepaalde dat huurders het recht heb-ben om het beheer over te nemen(Right to Manage) van de sociale ver-huurder. Net zoals de Right to Buy geldt dit recht voor bezit vangemeenten en voor voormalig bezit van gemeenten, niet voor het bezitvan housing associations (woningcorporaties) met een charitatieve sta-tus. Momenteel is de Engelse regering een verdere versterking van Rightto Manage aan het voorbereiden in het kader van de `Localism' agenda.TMO'S IN DE PRAKTIJKHoewel de oudste TMO's stammen uit 1975 is er weinig onderzoekgedaan naar deze vorm van huurderszelfbeheer. Door hernieuwdebelangstelling voor Big Society en localism is er de laatste jaren hierinverandering gekomen. De National Federation of Tenant ManagementOrganisations (NFTMO) heeft op verzoek van de minister in april 2013een eigen onderzoek gedaan . Dit report was mede gebaseerd op eerdereigen onderzoek en onafhankelijk onderzoek verricht door UrbanForum en Centre for Housing Policy van de University of York .Als de huurders van een complex in meerderheid besluiten dat zij hetbeheer over willen nemen, dan moeten zij eerst een eigen businessplanmaken. Het businessplan moet aantonen dat zij in staat zijn om hetbeheer op verantwoorde wijze over te nemen. In principe mag de eige-naar de overdracht niet weigeren. In de praktijk blijkt dat eigenaren deoverdracht kunnen traineren door allerlei (aanvullende) eisen te stel-len aan de TMO. TMO's in oprichting kunnen subsidie aanvragen omhet businessplan uit te werken en leden te scholen.Eenmaal opgericht sluit de TMO een contract met de eigenaar waarinde verdeling van verantwoordelijkheden en budgetten wordt vastge-legd. Standaard onderdeel van het contact is het verplichte "continuityballot". Eens in de 5 jaar moet de TMO haar leden onderwerpen aan eenanonieme schriftelijke stemming over de voortzetting.Er zijn circa 190 TMO's in Engeland die Circa 80.000woningen behe-ren, ?5% van de gemeentelijke sociale voorraad. De meerderheid vande TMO's (55%) bestaat langer dan 14 jaar, enkele vanaf 1975.Er zijn verschillen in grootte. Ongeveer de helft beheert 200 woningenof minder. De kleinste TMO's beheren enkele tientalen woningen, degrootste 9.500 woningen. De gemiddelde grootte is 349 woningen, 35%beheert minder dan 120 woningen.In de Nederlandse discussie over burgerinitiatieven wordt aangeno-men dat het vooral de beter opgeleide en beter gesitueerde huurderszijn die initiatief nemen en dat er in de armste wijken de minste kansis om dergelijke initiatieven te realiseren. Het is daarom frappant datTMO's in Engeland juist ontstaan in gebieden met cumulaties van ach-terstand, aangeduid door de Index of Multiple Deprivation, IMD. Uitonderzoek blijkt dat ruim de helft van de TMO's zich bevindt in buur-ten die de meeste achterstand hebben.IMD scores of TMOsTMO dates of establishmentProperties managed per TMOMostdeprived181614121086425045403530252015105059%2nd32%3rd7%4th3%Leastdeprived0%1975NumberofTMOsNumberofTMOs(total170)Number of properties101-2001-100 201-300 301-400 401-500 501-600 601-700 over 70019771979198119851987198919911993199519971999200120032005200731ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014Omdat de IMD-scores heel verfijnd zijn, kan de verklaring niet wordengezocht in een enclave van beter opgeleiden in een anders verpauperdebuurt. De federatie van TMO's heeft als verklaring dat in de gebiedenmet de grootste achterstand er weinig vertrouwen is in de instanties enpolitiek om de problemen aan te pakken. Als het lukt om als huurderszelf te organiseren is de stap naar zelf overnemen klein, zeker als er inde omgeving voorbeelden zijn van geslaagde TMO's.WAT DOEN TMO'SDe verdeling van verantwoordelijkheden tussen de eigenaar en de TMOverschilt van geval tot geval.Taken Tenant Management Organisation PercentagerespondentenDagelijks en klachten onderhoud 94%Monitoring en onderhoudsklachten aannemen 87%Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes 87%Onderhoud van de omgeving van de woningen 84%Huismeesterservice 81%Bewoners consulteren ? overleg, spreekuur, etc. 81%Community development 65%Administratie van de woningtoewijzing 61%Woningtoewijzing - besluiten 52%Huurachterstanden innen 52%Huurinning 32%Bron: Survey 2011Volgens de NFTMO zijn TMO's niet alleen goed voor de huurders dieeen betere dienstverlening ervaren. Door de kleinschaligheid en debetrokkenheid zijn de TMO's in staat om in te spelen op de specifiekeomstandigheden van de huurders waardoor sociale problemen en beta-lingsachterstanden worden verminderd. TMO's bieden een hogere matevan dienstverlening tegen lagere kosten. De eigenaar behoudt heteigendom en ziet dat het bezit en de huurders baat hebben bij dezevorm van beheer. Voor de verhuurder zijn de kosten van het beheer nietminder, maar de kwaliteit van het beheer en de betalingsdiscipline wor-den in het algemeen beter.HET WAAROM EN DE SUCCESFACTORENDe meeste TMO's worden geboren uit ontevredenheid met de dienstver-lening van de eigenaar en uit gevoelens van frustratie en onveiligheid.Er zijn ook TMO's die begonnen zijn omdat de huurders een verbeteringvan de wijk en hun eigen situatie liever zelf bewerkstelligen. De motiva-tie om zelf het beheer over te nemen is vooral de overtuiging van dehuurders dat zij het beheer beter en/of anders zullen uitvoeren. Hetzelfbeheer heeft geen financi?le gevolgen voor de huurders, hun huurwordt niet verlaagd. Voor velen van hun wordt de huur zelfs door deuitkeringsinstantie betaald. Wat wel blijkt is dat door de betrokkenheiden de kleinschaligheid de kwaliteit van het beheer en onderhoud sterkworden verbeterd en ook de leefbaarheid gaat vooruit. Incidenteel kun-nen huurders werk vinden bij de eigen TMO of door vrijwilligerswerkzich ontwikkelen.Een factor van belang is peer supportgroepen in de omgeving die adviesgeven en laten zien hoe zij het zelfbeheer aanpakken. Voor Spa Greenwas de aanwezigheid van veel Housing Co-operatives in Islington eensteun bij het opzetten van de TMO. Housing Co-operatives zijn zelfeigenaar van de woningen, maar zij laten zien dat `gewone' mensen instaat zijn om collectief te beheren.32ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2013DE VOOR- EN NADELEN VOOR HUURDERS ENVERHUURDERSZoals uit de beschrijvingen van Spa Green enMEMO blijkt, heeft een TMO voordelen voorde huurders als het gaat om de kwaliteit vanhet beheer, de leefbaarheid en de veiligheid.De organisatie biedt mogelijkheden om com-munity activiteiten te ontwikkelen en te ont-plooien. Het feit dat huurders zich zelf moe-ten organiseren zou als nadeel gezien kunnenworden, maar uit het onderzoek en de casesblijkt dat dat niet zo wordt ervaren. Het iswel zo dat het bestuur fouten kan maken dienadelig zijn voor de TMO. Daarom is de con-tinuity ballot van groot belang.Sommige gemeenten zien TMO's als een goedvoorbeeld van hoe bewoners meer verant-woordelijkheid kunnen nemen voor huneigen situatie. Maar verhuurders zijn nietaltijd blij met TMO's. Het ontstaan van eenTMO wordt vaak gezien als hun eigen falen.Daarnaast speelt dat veel gemeenten speciale`Arms Length Management Organisations'hebben opgericht die het beheer over hebbengenomen. Deze ALMO's zien de TMO's vaakals een ondermijning van hun eigen (financi-ele) positie. Uit de case studies blijkt echterdat de betrokken ALMO's een deel van hetbeheerbudget zelf houden waardoor de TMOhet beheer goedkoper moet uitvoeren.DE RELEVANTIE VOOR NEDERLANDIn Nederland zijn in de jaren `80 en `90 allerleizelfbeheerinitiatieven ontstaan waarvan deovergrote meerderheid nog springlevendzijn. Omdat het niet mogelijk was om, netzoals de Engelse Housing Co-operatives, zelftoegelaten te worden hebben de meeste eenrelatie met een woningcorporatie. In feitezijn ze een vorm van TMO, met een beheer-contract waarin de verdeling van middelenen verantwoordelijkheden wordt geregeld.In de participatiesamenleving wordt vooralvan bovenaf bedacht wat de burger/de huur-der zelf moet oppakken. Als bewoners ietszelf willen moet dat passen in het beleid vanrijk, gemeente of woningcorporatie. DeEngelsen hebben dat omgedraaid. De huur-ders hebben het recht ? ze hoeven niet maarze mogen wel. Als ze het recht willen uitoefe-nen moeten ze wel het aannemelijk makendat zij het kunnen. Als ze dat doen mag deeigenaar niet weigeren.Veel volkshuisvesters zullen beweren dat dewoningcorporaties het beheer veel beter oporde hebben dan de Engelse gemeenten endat daardoor de noodzaak voor het vormenvan een TMO ontbreekt. Dat het beheer betergeregeld is klopt. Dat betekent niet dat huur-33ACHTERGRONDTIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 1 FEBRUARI 2014ders altijd tevreden zijn of geen ambities hebben om in hun buurt ini-tiatief te nemen. Ik kom, net zoals in de jaren `80 en `90, weer bewo-ners tegen die aangeven zelf initiatief te willen nemen om in hun eigensituatie verandering te realiseren. Een Recht om te Beheren zou totverrassende initiatieven kunnen leiden.SPA GREEN MANAGEMENT ORGANISATION, SGMOSpa Green is een complex van 128 woningen gebouwd in de jaren `30door Islington Council. Het ontwerp is van Berthold Lubetkin, voor-man van het Nieuwe Bouwen. Hij vond: "Nothing is too good for ordi-nary people".Begin jaren `90 was Spa Green een `sink estate' met een hoge concen-tratie van kansarme huurders en problemen met onveiligheid, vervui-ling en overlast. De huurderscommissie besloot om zelf aan de slag tegaan. Na enkele jaren voorbereiding hebben zij in 1996 het beheerovergenomen.Dat SGMO het verschil heeft gemaakt, is voor bewoners evident. SpaGreen heeft nu de hoogste veiligheidsscore in Islington. De tevreden-heid van de huurders is hoog (85% zeer tevreden) en bij de laatsteschriftelijke stemming stemde 99% voor verlenging. Op de jaarlijkseledenvergadering wordt de verlenging altijd voorgelegd aan de aanwe-zigen (opkomst tussen de 40 en 50% van alle bewoners). Elk jaar stemtde overgrote meerderheid voor verlenging.SGMO wordt bestuurd door een board van 14 bewoners die een mana-ger en een huismeester in dienst heeft. De organisatie doet het dage-lijks beheer, mutaties inclusief onderhoud, planmatig onderhoud ensociaal beheer. De huurinning en de woningtoewijzing (aanbodmodel) is in handen van de gemeente. SGMO heeft de afspraak dathuurders die binnen het complex willen verhuizen voorrang hebben.Voor 20% van de woningen mag voorkeur worden verleend aan eenkandidaat uit de wijk. De SGMO ontvangt een vergoeding van degemeente voor haar werkzaamheden en moet 3 keer per jaar verant-woording afleggen over de financi?n. Budgetten voor grote ingrepenworden in overleg bepaald.Door de oprichting van de TMO en de daarop volgende verbeteringenhebben meerdere huurders hun Right to Buy gebruikt. Vooral nu dekorting op de marktprijs in Londen ?100.000 bedraagt. Momenteel iseen derde van de woning een eigenwoning. Omdat de oorspronkelijkehuurders vaak relatief kort na koop de woning doorverkopen is eenmix ontstaan van de allerarmste en welgestelde professionals.Recentelijk is een 3-kamerwoning verkocht voor ?525.000, dezelfdewoningtype heeft een huur van ?130 per week. Omdat de Right to Buyanti-speculatiebedingen niet toelaat, kan de TMO speculatie niet tegengaan.Door de mix is de board van SGMO versterkt. Momenteel is 50% huur-der en 50% koper. De penningmeester is een werkloze alleenstaandemoeder die les krijgt in boekhouding van de manager en de voorzitterdie werkt als financieel controller. Een voorbeeld van hoe SGMO werktaan het verbeteren van de kansen van haar leden .MILLBANK ESTATE MANAGEMENT ORGANISATION, MEMODe Millbank Estate bestaat uit 630 woningen, gebouwd in 1899 door deLondon County Council en in eigendom van Westminster Council. Delocatie achter Tate Britain in de wijk Pimlico is top.In de jaren `90 waren slecht onderhoud, toenemende problemen rondveiligheid, leefbaarheid en ontevredenheid over het beheer door degemeente reden voor de huurderscommissie om een TMO op te zetten.In 1997 heeft de minister de overdracht bezegeld.In de beginjaren was er onenigheid onder de leden van de board overde koers. Medewerkers wisselden elkaar in rap tempo af. Hoewel dekwaliteit van het beheer en de tevredenheid van de huurders toenam,waren de beginjaren geen groot succes.Sinds 2004 gaat het goed met MEMO, de board heeft het beheer hele-maal in orde. De organisatie heeft een team van 10 medewerkers (deelsparttimers) die in opdracht van de board het beheer uitvoeren. MEMOis verantwoordelijk voor het dagelijks beheer, mutaties inclusiefonderhoud, planmatig onderhoud en sociaal beheer. De huurinning enwoningtoewijzing (aanbodmodel) is in handen van de gemeente.Jarenlang ontving MEMO een budget van ?630.000 voor haar werk-zaamheden. Dit was ontoereikend voor het goed op peil houden van dewoningen. MEMO heeft zelf de kwaliteit van de woningen in kaartlaten brengen en de hoogte van de budgetten van de gemeente voorvergelijkbare werkzaamheden onderzocht. Met als gevolg dat het bud-get is verdubbeld.Net zoals bij Spa Green heeft een deel van de huurders gebruikgemaakt van de Right to Buy. Inmiddels is ruim de helft van de wonin-gen een eigenwoning. De verhouding tussen huur en koop komt terugin de board die voor de helft uit kopers bestaat. De samenstelling qualeeftijd en etniciteit is divers.Bij het recentste tevredenheidsonderzoek onder de bewoners gaf 84%van de huurders en 99% van de eigenaren aan tevreden te zijn met hetbeheer door MEMO. Hoewel de gemeente de board als amateurs ziet,lukt het wel om een betere dienstverlening te bieden dan de gemeentezelf.MEMO ontvangt slechts ?139,16 voor `community activities'. De opga-ve is echter groot. Nieuwe huurders zijn meestal uit de categorie?ndakloos, mensen met psychische problemen, verslaafden of mensendie hun geld verdienen op straat onder andere in de prostitutie. Veelspreken de taal niet of nauwelijks. Van de oorspronkelijke huurders isdeels (hoog)bejaard.Daarom onderneemt MEMO allerlei sociale activiteiten die uit inkom-sten van fundraising en sponsoring worden bekostigd. Huurders wor-den regelmatig bezocht. Omdat de instituties te weinig ondersteuningbiedt, houdt MEMO de zwakkere huurders in de gaten. Bijvoorbeeld dehoog bejaarden tijdens strenge winters. Met de basisscholen is hetproject "Millbank Junior Citizen" opgezet, met als doel jonge kinderente ondersteunen en te activeren om verantwoorde burgers te worden.In samenwerking met de Tate is een forum opgezet. MEMO heeft eencommunity radiostation en een sociale onderneming i.o.. De binnen-terreinen bij de blokken worden door de omwonenden schoongemaakten onderhouden .Noten1 Tenant Led Housing management, Evidence of Success, NFTMO, april 20132 Tenant Empowerment: Spending Review Evidence, NFTMO, juli 20103 Lessons for Localism:Tenant self management, Urban Forum in samenwerkingmet Centre for Housing Policy van University of York, 20124 Interview Thomas Cooper, Housing Manger Spa Green ManagementOrganisation, 21 november 2013.5 Interview met Kellie Carson, Estate Director, en Wilfried Rimensberger,Chairman of the Board, Millbank Estate Management Organisation, 22 novem-ber 2013