Kennisnetwerk over de leefomgeving

De imperfecte woningmarkt
Andere aanpak is hard nodig en vraagt rigoureuze maatregelen van de rijksoverheid
Karin Schrederhof

di 19 februari 2019

Het online journalistiek platform De Correspondent wenste de wethouders Wonen na hun aantreden veel succes. Zij hebben de opgave om de druk op de woningmarkt op te lossen. Dat was niet mogelijk volgens De Correspondent, want veel regels die op rijksniveau zijn vastgelegd, belemmeren de mogelijkheden.

De grenzen die nu worden gesteld aan een hypotheek maken het starters lastig of bijna onmogelijk om te kopen. Daarnaast zijn de investeringsmogelijkheden van corporaties door de verhuurdersheffing ingeperkt. Dat maakt bouwen lastig. Ook in Delft is de druk op de woningmarkt groot. De wachttijd voor een sociale huurwoning is gestegen van 45 naar gemiddeld 53 maanden.

Woningcorporaties ontwikkelen weinig en de sociale woningvoorraad is hier met 40% relatief groot. Het liefste wil de gemeente Delft dat de regiogemeenten sociaal bijbouwen om de balans tussen stad en regio te herstellen. Er is een grote vraag naar sociale huurwoningen en deze woningen staan vaak in dezelfde buurten. Daarom is het onze opgave de doorstroming te bevorderen. Bij nieuwe, grotere ontwikkelingen, moeten we sociaal bijbouwen, om ook andere gebieden toegankelijk te maken voor mensen die op een sociale huurwoning zijn aangewezen.

In Delft is het percentage scheefwoners in corporatiewoningen ongeveer 8%. Deze mensen willen vaak wel verhuizen naar middeldure huurwoningen, maar die zijn er niet veel meer in de Randstad. Willen wij dat er wordt gebouwd tussen de €720 en €900? Dan moeten wij daarop sturen. Dat kan bij uitgifte van de grond, maar Delft heeft weinig eigen grond. Wel maken we afspraken in overeenkomsten met projectontwikkelaars en overwegen wij om nieuwe verhuurcriteria op te stellen voor wie in een middeldure huurwoning wil wonen. Daarmee geven we echt sturing aan doorstroming.

"Een goede doorstroming in de sociale woningbouw kan alleen met meer middeldure huur."

Het was leerzaam om de afscheidsrede van Johan Conijn te lezen. Bij zijn afscheid als bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam schetste hij de recente historie van de hervormingen van de rijksoverheid in het woonbeleid. Mijn conclusie is dat er een reeks aan maatregelen is voorgesteld, maar dat wel alles in samenhang moet  worden uitgevoerd. Gerichte keuzes zijn dus nodig:

  1. Is het sturen op imperfecties in de woningmarkt een taak van de overheid? Zo ja, doe dit op gedegen analyses en houd het langjarig vol.
  2. Bepaal de positie van de woningcorporaties in de woningmarkt en stem daar langjarig het beleid op af. Kortgeleden bedienden de woningbouwcorporaties een bredere doelgroep en konden zij middeldure huur- en koopwoningen bouwen. Dat is afgeschaft  door de Woningwet 2015. Nu lijkt er weer ruimte te zijn. Dat maakt een langetermijnbeleid voor de sector lastig.
  3. Durf regionaal het verschil te maken. Maak rijksregelgeving die daarop aansluit. Stuur op middeldure huur waar schaarste is. Laat corporaties bouwen voor en verhuren aan een bredere doelgroep als dit regionaal nodig is.
  4. Wees helder over de koopmarkt. Als het voor iedereen mogelijk moet zijn te kopen, werkt het systeem voor de starter nu niet. Wil de overheid dat de starter eerst spaart? Maak daar dan ook een systeem voor. Zorg ook voor een goed en betaalbaar alternatief: de middeldure huur.
  5. Zorg voor maatregelen die een langetermijneffect hebben. Maatregelen die de bouwproductie voor lange termijn kunnen garanderen. Dat zorgt voor een verbetering van de samenwerking tussen overheid, corporaties en markt.

Natuurlijk kunnen wij in Delft ook duidelijkheid en ruimte bieden. Dat doen wij door de woonvisie te vertalen naar de wijken. Daarmee wordt duidelijk welke opbouw van de woningvoorraad de wijk op termijn heeft en welk nieuw soort woningen kunnen worden bijgebouwd. Voor grote ontwikkellocaties maken wij duidelijk welk woonprogramma gewenst is. Wij geven aan welke rol de nieuwbouw speelt voor de doorstroming en dat het toevoegen van middeldure huur belangrijk is. Wij maken snel duidelijk of en hoe wij hierop willen sturen.

Genoeg te doen dus en reden om snel aan de slag te gaan. Maar wel met goed afgestemde processen tussen het Rijk en gemeente en binnen beleidsregels die passen bij de opgave.

Reacties

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren