Kennisnetwerk over de leefomgeving

Doorbraak in de sociale huursector en het middensegment
Guus Haest

di 13 oktober 2020
artikel

Voor de woningcrisis worden vele oorzaken genoemd, zoals gebrek aan (betaalbare) locaties en bouwcapaciteit, stijgende bouwkosten, beperkende en vertragende regelgeving, te weinig slagkracht en politieke prioriteit, te weinig doorstroming, te weinig investeringsruimte door de verhuurdersheffing, VPB en ATAD en dat alles tegen de achtergrond van een steeds verder oplopende vraag.

Kern van de opgave is een tekort aan betaalbare woonruimte voor starters - waaronder lage middeninkomens - kwetsbare doelgroepen  en spoedzoekers. Het gaat vooral om nieuwelingen of buitenstaanders op de woningmarkt. Woningzoekenden met een woning - de gevestigden - zien hun woonwensen laat of onvoldoende gerealiseerd, waardoor ook de doorstroming stagneert.
Er worden in de media en diverse rapporten [1] interessante suggesties en pogingen gedaan om het tekort aan woonruimte op te lossen. Dit artikel bespreekt drie benaderingswijzen: 1. behouden van betaalbare voorraad; 2. woningen en locaties toevoegen; 3. voorraad anders inzetten. Daarbij wordt ook ingegaan op belangrijke randvoorwaarden: middelen en regie.

Betaalbare voorraad behouden: normeren en herstellen

Betaalbaarheid is niet alleen een probleem van de lage middeninkomens. Voor ruim een vijfde van de huurders met recht op huurtoeslag is de betaalbaarheid sluipenderwijs verslechterd: zij zijn door de armoedegrens van het Nibud / SCP gezakt [2]. De betaalbare sociale voorraad is mede door het huurbeleid afgenomen. De overheid stelt alleen inkomenseisen bij nieuwe verhuur via passend toewijzen en de Europese sociale huurgrenzen. De oorzaken van de verslechterde betaalbaarheid komen niet scherp is beeld. Wat komt door inkomensdaling, wat door huurverhoging en wat door stijgende kosten voor levensonderhoud? Illustratief is de conclusie van het PBL dat betaalbaarheid vooral een zaak van inkomens (beleid) zou zijn en de rol van het woondomein beperkt blijft tot ‘pleisters plakken’[3]. Mijn stelling is echter dat woningaanbieders onvoldoende worden aangesproken op hun verantwoordelijkheid en mogelijkheden voor betaalbare woningen te zorgen. Dit aanbod wordt steeds kleiner, het maatschappelijk onbehagen groter.
In het geweld van ‘wooncrisis’ en ‘bouwen-bouwen-bouwen’ raakt de betaalbaarheid ondergesneeuwd. Het zou beter zijn dat de overheid normen voor sociale huurprijzen en het (lage) middensegment oplegt op basis van het inkomen en ‘Nibud-normen’. En de verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid bij de woningcorporaties neerlegt, de huurtoeslag afschaft en uitruilt tegen belastingen als de verhuurderheffing. Er zit een gat van ongeveer € 1,2 miljard tussen huurtoeslaguitgaven en verhuurderheffing (€ 3,2 om 2,0 miljard). Dekking daarvoor kan uit twee bronnen komen: de ruimte voor huurharmonisatie bij goedkoop scheefwonen (ca € 0,5 miljard) en beschikbare bestedingsruimte in de sector (0,7 miljard). Normering en herstel van betaalbare sociale huisvesting heeft prioriteit. Het is de bestaansgrond van woningcorporaties.
Ook door verkoop is het aantal betaalbare sociale huurwoningen afgenomen. Toch is het verwerpen van elke vorm van verkoop - zoals steeds meer gebeurt[4]- niet terecht. Want bij de verkoop van goedkoop scheef bewoonde en niet-DAEB-woningen - vaak duurdere woningen - is het verlies aan sociale huur niet aan de orde. Er is juist veel voor te zeggen dit bezit beter te benutten door het te verzilveren.

"Betaalbaarheid is niet alleen een probleem van de lage middeninkomens."

Toevoegen van sociale huur

Woningcorporaties kunnen op vier manieren betaalbare woonruimte toevoegen. Allereerst door meer sociale huurwoningen te bouwen dan de ongeveer 11.000 van de afgelopen jaren. Corporaties geven de verhuurderheffing en de verduurzamingsopgave aan als redenen voor deze veel te lage productie. Maar er kan meer investeringsruimte worden verkregen door de (extra) verkoop van woningen, zonder verlies van betaalbare voorraad. Dit biedt bovendien mogelijkheden voor een beter vermogensbeheer en lagere rentelasten. Verduurzamen moet budgettair neutraal kunnen, met mogelijk zelfs een plusje voor huurders. Waar de investeringsruimte te krap is, - er zijn grote lokale en regionale verschillen - kan onderlinge ondersteuning of verevening uitkomst bieden. De corporatiesector beschikt over zo’n 30 miljard euro aan (extra) bestedingsruimte en realiseert slechts twee derde van haar ingerekende plannen.[5] Het Rijk zet 1 miljard euro ‘woningbouwimpuls’ in voor gemeenten en voor corporaties eenzelfde bedrag aan ontheffingen, plus een verduurzamingsbudget van 0,7 miljard euro.
Een tweede, snellere manier is het op grote schaal bouwen van tijdelijke woningen zoals prefab, tiny houses, modulaire woningen.
Een derde manier is het herontwikkelen van kantoren, winkels, leegstaande  gebouwen en vakantieparken. Obstakel voor nieuwbouw is vaak het gebrek aan ruimte en geschikte bouwlocaties. Voor verruiming kan worden ingezet op meerdere maatregelen: locaties herbestemmen; naast groen verdichten ook zo ecologisch mogelijk uitbreiden aan de randen van steden en dorpen; werken met tijdelijke locaties en ‘mobiele’ woningen.
Een vierde weg is het met raad en daad ondersteunen van wooninitiatieven vanuit een steeds energiekere samenleving. Dat leidt tevens tot meer draagvlak, tot inclusief samenleven en passende woonconcepten: klein; levensloopbestendig; (on) begeleid gemengd wonen; wooncoöperaties en woongroepen voor jong en oud, met ontmoetingsruimte; collectief particulier opdrachtgeverschap; (klus) woningen en energie-coöperaties. Dit vergt wel ‘participerende’ overheden en organisaties, die faciliteren, maatwerk leveren en andere oplossingen, spelregels en financieringsvormen aandurven. Ook is een ondersteunend OZB- en grondprijsbeleid van gemeenten een belangrijke succesvoorwaarde om voor genoemde doelgroepen betaalbare woonruimte mogelijk te maken.

Betaalbaar middensegment

Het inperken en belasten van asociale ‘buyto-let’-beleggers is stap één voor behoud van het betaalbare middensegment, zowel huur-als koop. Het is goed te verdedigen dat de overheid de markt stuurt richting meer middensegment door het speelveld van ontwikkelaars te reguleren op bouwprogramma, huur/ koopprijzen en rendement. De bijdrage van marktpartijen kan prima vorm krijgen door overleg, deals en de uitgifte en gunning van ontwikkeltenders. Dat kan ook om een gemengd woningaanbod gaan, zeker in samenwerking met woningcorporaties. Als corporaties daarnaast hun speelruimte bij toewijzing, het huurbeleid en niet-DAEB optimaal benutten, is ook de angst voor segregatie onnodig en draagt dit bij aan diverse en leefbare wijken. Daarbij: een sluitende keten zorg-wonen-welzijn en het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen, criminaliteit en sociaaleconomische uitsluiting zijn effectiever en belangrijker. Dat levert meer op dan een grote(re) rol van woningcorporaties bij de nieuwbouw van middensegment.
Marktregulering is nodig om een betaalbaar middensegment met huren tot € 1.000 en koopprijzen tot € 250.000 te kunnen ‘afdwingen’. Mits landelijk ingevoerd is dit bij grote schaarste in stedelijke gebieden - die er nog jaren zal zijn - de enige mogelijkheid. Marktpartijen maken daar onnodig forse winsten. Rendementspercentages van 8-10% en hoger zijn ‘normaal’.

Voorraad beter benutten: woonruimteverdeling en doorstroming

De bestaande voorraad is flexibeler en sneller (bij) te sturen dan traag nieuw vastgoed. Er zijn drie kansrijke manieren om met de bestaande voorraad de ‘buitenstaanders’ beter te bedienen.
De eerste is deze doelgroepen veel eerder toegang te geven en wachtpunten (van gevestigden) minder te laten meewegen. Daarvoor dient als aanbod een voldoende grote ‘buffervoorraad’[6] (flexibel segment) te worden benoemd.
De tweede insteek is het stimuleren van woningdelen - in plaats van dat te bestraffen - door de voordeurdelersnorm te schrappen. Dan kan ook beter in de behoefte aan ‘friendswoningen’ worden voorzien. Een aanvullende oplossing is het verbouwen van onderbenutte grote (eengezins-)woningen tot kleinere woonruimte.
De derde insteek: er is een persoonlijke benadering nodig van potentiële ‘doorstromers’. Zij kunnen worden overgehaald te verhuizen door hen voorrang, verhuisbegeleiding, een vergoeding en het meenemen van de oude huurprijs aan te bieden. Op de koopmarkt zou het voor ouderen mogelijk moeten worden de eigen woning in te ruilen tegen een huurwoning en pensioengeld (‘verzilverd wonen’).

"Geen aanjaagteams, geen woondeals, maar doorbraken."

Conclusie: meer regie en doorzettingsmacht

Ondanks dat de bouwproductie de afgelopen jaren al fors is gestegen, blijft er een schreeuwend tekort aan betaalbare woningen voor starters, middeninkomens en spoedzoekers.  Woningcorporaties (maar zij niet alleen) blijven veel te veel hangen in oude discussies en overlegstructuren, maar komen niet in een versnelling. Misschien kan een sterkere, domeinoverstijgende Rijksregie, - zoals PBL en BMH[7] adviseren -  al  dan niet via een nieuw Ministerie voor Wonen, op de middellange termijn voor enige verlichting zorgen. Ook zullen corporaties en marktpartijen met alle bestaande middelen extra onder druk gezet moeten worden om snel ook echt te gaan leveren. Geen aanjaagteams, geen woondeals, maar doorbraken.
De coronacrisis gaat een hoge rekening geven, ook voor de overheid. Het is twijfelachtig of de corporaties met claims vooraan in de rij moeten staan, zonder eerst overtuigend de eigen mogelijkheden te benutten en serieus beleidsvarianten te onderzoeken als verkoop, inkomenshuren en soberder verbeteren en in stand houden. Hetzelfde geldt voor de stellingname dat een corporatiesector zonder subsidie niet op eigen kracht (‘revolving fund)’ zou kunnen voortbestaan.[8] Laat deze coronacrisis dienen ter inspiratie. Voor de volksgezondheid zijn zeer onorthodoxe werkwijzen en maatregelen ingezet met een tijdshorizon van weken en maanden in plaats van jaren. Het kan dus.

Zie voor een verdere onderbouwing: ‘Hoe woningcorporaties hun maatschappelijke waarde vergroten’, De Haagse Hogeschool, Lectoraat Grootstedelijk Ontwikkeling, november 2019.
https://platformstadenwijk.nl/2020/01/07/hoe-woningcorporaties-hun-maatschappelijke-waarde-vergroten/

[1]   Zoals: Naar een hervorming van de woningmarkt - Niets doen is geen optie, Peter Boelhouwer en K. Schiffer, TU Delft, 2016; Ruimte voor wonen - de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2018, Companen / BZK, april 2019; Aantal daklozen sinds 2009 meer dan verdubbeld, CBS Centraal Bureau voor de Statistiek, augustus 2019; Plan voor de volkshuisvesting - Goed wonen is een mensenrecht, Woonbond, januari 2020; Oud en zelfstandig in 2030 - Een reisadvies, Commissie Toekomst zorg thuiswonende ouderen, januari 2020; Verhuurdersheffing op de helling, Peter Hendriks, Follow The Money, januari 2020; Aan de politiek van morgen - Zeven aanbevelingen voor de volkshuisvesting, De Vernieuwde Stad, maart 2020; Hoe de overheid zelf de woningnood creëerde, NRC, Bernhard Huisman & Sam de Voogt, april 2020; Ruimte voor wonen - Brede maatschappelijke heroverweging, Ministerie van Financiën, april 2020
[2]   Betaalbaarheid van het wonen in de huursector - verkenningen en beleidsopties, PBL Planbureau voor de Leefomgeving, 2016 en ook: Gevolgen van het rijksbeleid voor de toekomst van het sociaal wonen, RIGO Research en Advies, april 2020
[3]   Wonen en gevoelens van onbehagen? - Een verkenning naar de relatie tussen onzekerheid, controle en het Nederlandse woonbeleid, PBL Planbureau voor de Leefomgeving, maart 2020
[4]   Effecten van de verhuurderheffing op wonen in Nederland - Een evaluatie 2013 - 2020, Companen en Thésor, 4 maart 2020; en: Gevolgen van het rijksbeleid voor de toekomst van het sociaal wonen, RIGO Research en Advies, april 2020
[5]   De staat van de Corporatiesector 2019, Autoriteit woningcorporaties, januari 2020
[6]  zie ondermeer: Herstel begint met een huis - Dakloosheid voorkomen en verminderen, RVS Raad voor Volksgezondheid en Samenleving, maart 2020; en: Zo flexibel als een huis - Oplossingsrichtingen voor meer dynamiek op de woningmarkt, Hanneke Schreuders en Frank Wassenberg, Platform 31, 2015
[7]   Brede maatschappelijke heroverwegingen, Ministerie van Financiën, april 2020
[8]   Een duurzaam bedrijfsmodel: een financiële invalshoek, Johan Conijn, Marc Eggermont, Stan Wetzels, Finance Ideas, april 2020; zie ook de rapporten van RIGO en Companen & Thésor van een dergelijke strekking

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Ruimte en Wonen en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over zijn producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2020 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren