In het essay dat prof. Peter Boelhouwer, hoogleraar TU Delft, recent voor Pieter Omtzigt schreef passeert vrijwel alles de revue (‘Woningcrisis in Nederland; achtergronden en oplossingen’, 2023). Maar in zijn poging volledig te zijn, vergeet hij de meest strategische keuze te benoemen. Is wonen een publiek goed? Of is het een investeringsobject waar het optimaliseren van rendement geoorloofd is? Mijn antwoord is eenvoudig. Particuliere en institutionele beleggers moeten worden geweerd van de sociale huurmarkt.  De afgelopen jaren hebben we gezien dat de woningproductie beter niet afhankelijk kan zijn van beleggers. Als andere investeringen een dubbeltje meer opleveren, dan zijn die betaalbare huurwoningen verdwenen voor je het weet. Ook in de bestaande voorraad kunnen we beleggers vanwege het jaarlijks maximeren van huurverhogingen missen als kiespijn. Verder weten we intussen ook, onder meer door het gedrag van de Zweedse belegger Heimstaden, dat de grote spelers bij een ‘onsje’ meer overheidsbemoeienis hun portefeuille voortijdig te koop zetten. Uit mijn Rotterdamse praktijk weet ik dat een dergelijke uitverkoop veelal de start is van huisjesmelkerij of woningspeculatie. De zekerheid over voldoende betaalbare bouwproductie kan daarom beter worden overgelaten aan woningcorporaties, coöperaties en CPO-projecten.

In dat kader is het gewenst dat de Rijksoverheid zo spoedig mogelijk de zogenoemde DAEB-grens verhoogt tot zestig- à zeventigduizend euro. Dat geeft corporaties de mogelijkheid om door het WSW geborgde leningen te verkrijgen. In veel publicaties lees ik dat dit slechts kan met toestemming van Brussel. Naar mijn idee is dat flauwekul. Lidstaten mogen die grens zelf vaststellen. Dat verklaart ook de uiteenlopende DAEB-grenzen van de lidstaten. De lage Nederlandse grens hebben we aan toenmalig minister Eberhard van der Laan te danken, die als opvolger van Ella Vogelaar in het 4e Kabinet Balkenende het speelveld van de corporaties wilde beperken.

Voor de bouw van middeldure (huur)woningen is het cruciaal dat gemeenten tegen een redelijke prijs gronden uitgeven. Dat staat haaks op het Grondbedrijf als verdienmodel. In dat kader is een actief grondbeleid van de gemeenten vereist. Daarbij moet hard worden opgetreden tegen grondspeculanten. Weliswaar ben ik een groot voorstander van een beter, nieuw eigentijds wettelijk instrumentarium, maar vanuit mijn eigen praktijk kan ik melden dat onteigening, mits deskundig ingezet, een korte doorlooptijd kan hebben en dat ‘het beginsel van zelfrealisatie’ uiterst eenvoudig kan worden gepareerd. In de periode 1995 - 2021 zijn 2.254 onteigeningsvonnissen (waarvan 58% betrekking hebbend op woningbouw) uitgesproken, waarmee duizenden percelen (3.008 ha) zijn overgedragen. Mocht een gemeente de corporaties niet kunnen voorzien van grond voor de bouw van sociale en middeldure (huur)woningen, dan wil ik ze in overweging geven zelf een onteigening op te starten.

Al vanaf de invoeging van Titel IV van de Onteigeningswet bestaat deze mogelijkheid. Na een positief Koninklijk Besluit kan in een gerechtelijke procedure de hoogte van de schadeloosstelling worden uitgevochten. Ik heb daarbij de stellige indruk heb dat die prijs altijd lager zal zijn, dan de speculatieve prijs op de vrije markt.

En die marktpartijen? Laat hen met innovatieve, creatieve en duurzame projecten voor de hogere inkomensgroepen bouwen. Uiteraard op daarvoor door gemeenten aangewezen locaties.