Kennisnetwerk over de leefomgeving

Inspelen op de vraag naar huurwoningen
Aandeel particuliere verhuur groeit
Paul de Vries, Gelske van Daalen, Marleen Geerdinck, Frank van der Harst, Femke Hitzert

ma 6 januari 2020
artikel

Nadat de particuliere verhuur op de Nederlandse woningmarkt decennialang afnam, zit dit segment sinds enkele jaren weer in de lift. Opvallend hierbij is dat de groei uit de bestaande voorraad koopwoningen komt en niet uit de nieuwbouw. Deze ontwikkeling is niet overal in Nederland duidelijk zichtbaar, maar concentreert zich in een aantal specifieke steden en regio's.

Rond de laatste eeuwwisseling waren de twee dominante smaken op de woningmarkt: koopwoningen en sociale huurwoningen. We vergeten soms dat de groei van beide eigendomscategorieën pas goed begon na de Tweede Wereldoorlog. Nederland kende een eeuw geleden een omvangrijke voorraad particuliere huurwoningen. In de tweede helft van de vorige eeuw nam dit echter sterk af. De wederopbouw vroeg allereerst om sociale huurwoningen en vanaf halverwege de jaren zeventig kwam ruimte voor de ontwikkeling van de koopsector. Pas na de kanteling van de economie in 2013 nam het aantal en aandeel woningen in bezit van particuliere verhuurders duidelijk weer toe. Maar het aandeel binnen de hele woningvoorraad blijft, met zes procent in 2018, nog steeds beperkt. Deze groei van afgelopen jaren vindt zijn oorsprong niet in nieuwbouw, maar in het opkopen van bestaande koopwoningen. De particuliere verhuur concentreert zich in een beperkt aantal regio’s. We zien dat in meerdere populaire wijken in Nederland één  op de vijf koopwoningen die zijn verkocht, opgekocht zijn door particulieren om te verhuren. Maar er zijn ook wijken waar niet of nauwelijks sprake is van particuliere verhuur.

Omvang particuliere huursector

In 2018 bestond de totale Nederlandse woningvoorraad uit 7,7 miljoen woningen. Bijna 3,3 miljoen (42 procent) van deze woningen zijn huurwoningen. De meerderheid van deze huurwoningen is in bezit van een woningcorporatie: bijna 70 procent. De overige 30 procent is in het bezit van overige verhuurders: dit zijn bedrijven, organisaties, institutionele beleggers én particuliere verhuurders.
In 2018 bezaten ruim 280 duizend personen een of meer woningen voor de verhuur. Deze particuliere verhuurders verhuurden samen ruim 475 duizend woningen. Dit zijn de woningen, inclusief de tweede woningen, die worden bewoond door iemand anders dan de eigenaar. Dat is zes procent van de totale woningvoorraad.
Verschillende ontwikkelingen werkten de sterke toename van de particuliere huursector in de hand. In de crisisperiode (2008- 2013) daalde de aankoopprijzen voor koopwoningen terwijl de huren stegen. Tegelijkertijd daalde de hypotheekrente ook door het beleid van de Europese Centrale Bank. Hierdoor werd de verhouding tussen aankoopprijs, de financieringskosten en verhuurinkomsten voor beleggers aantrekkelijker, zeker omdat de rendementen op andere financiële producten flink tegenvielen. Daarnaast werd in het najaar van 2015 het puntenstelsel voor huurwoningen aangepast. De WOZ-waarde werd een onderdeel van de berekening. We zitten dan al in een periode waarin de woningprijzen weer stijgen. In aantrekkelijke woningmarktgebieden gaf dit voor steeds meer woningen de mogelijkheid om een huur boven de liberalisatiegrens te vragen, wat erg aantrekkelijk is voor verhuurders die op zoek zijn naar financieel rendement. Ook de vraag naar huurwoningen nam toe. Daarbij speelden de strengere hypotheekeisen ongetwijfeld een rol, maar waarschijnlijk ook de verdere internationalisering van de G4 en de studentensteden. Verder werd in dezelfde periode ook de toewijzing van sociale huurwoningen strenger door het stellen van harde inkomenseisen. Hierdoor konden minder huishoudens met een middeninkomen in de sociale huursector terecht dan voorheen en zal een deel van hen naar de particuliere huursector kijken. Een gevolg is dat de vraag naar het middenhuursegment toeneemt. De particuliere verhuurders spelen hier op in.

"Particuliere verhuurders kopen vooral goedkope, kleine appartementen"

Aan- en verkopen

Van 2009 tot en met 2013 zagen we dat het aantal aankopen van particuliere verhuurders lager was dan het aantal verkopen, het bezit kromp. Dat veranderde vanaf 2013. In dat jaar kwamen er achtduizend particuliere huurwoningen bij en namen particuliere verhuurders afscheid van zevenduizend woningen; de omvang van de particuliere huurmarkt groeide voor het eerste sinds de Tweede Wereldoorlog. In dat jaar was het resultaat nog beperkt. Het verschil tussen aan- en verkopen nam snel toe naar achtduizend woningen in 2017. Hierbij hebben we het over woningen die zijn gekocht en verkocht door particulieren met twee of meer huurwoningen, tweede woningen worden in deze cijfers dus niet meegenomen. De groei van het aantal particuliere huurwoningen komt vooral op het conto van het aan- en verkoopgedrag van de kleine particuliere verhuurders met een portefeuille van drie tot en met vijf woningen.
Als we het aandeel van de particuliere verhuur bezien in relatie tot de andere deelmarkten van de totale woningmarkt, dan wordt duidelijk dat zeven procent van alle woningaankopen worden gedaan door particuliere verhuurders. Dat was nog geen vier procent in 2013. Het gaat dus om het aandeel van de particuliere huurmarkt op de totale woningmarkt waar alle woningen op worden verhandeld door zowel bedrijven als particulieren.
Op de particuliere verhuurmarkt kunnen we onderscheid maken tussen aankopen en verkopen van particuliere verhuurders. De groei van zowel de aankopen als de verkopen laat zien dat de particuliere verhuurmarkt sneller groeit dan andere deelmarkten zoals de aankopen en verkopen van eigenaar-bewoners.

Wat gekocht en verkocht?

Particuliere verhuurders zijn vooral actief binnen de segmenten van goedkope, kleine appartementen. Bijna de helft van hun aankopen is onder de 150.000 euro (WOZ-waarde 2017). Zij verkopen relatief veel duurdere woningen, hierdoor wordt hun verhuurportfolio steeds meer homogeen. Diezelfde trend is zichtbaar in de grootte van de woning. De groep particuliere verhuurders koopt kleinere woningen (40 procent onder de 75 vierkante meter) en verkoopt juist de laatste jaren haar iets grotere woningen. Het aandeel appartementen in de aankoop is 65 procent.
Als we naar de financiële stromen kijken, dan schatten we de stromen voor 2017 in op 3,8 miljard euro voor de aankopen en 3,1 miljard euro aan verkopen. Het zijn vooral kleine particuliere verhuurders die woningen aankopen (2,1 miljard in 2017) en verkopen (1,5 miljard euro). Wat opvalt is dat het saldo van de financiële stromen in het segment van de middelgrote particuliere verhuurder (zes tot en met negen woningen) over de hele periode negatief is. Men verkoopt duurder dan waarvoor men koopt terwijl het saldo van het aantal woningen in de woningportefeuille van deze groep eigenaren toeneemt. In de loop van de afgelopen jaren groeiden de stromen tussen de deelmarkt van particuliere verhuurders en eigenaar-bewoners. Eigenaar-bewoners gingen steeds meer aan particuliere verhuurders verkopen en omgekeerd. Deze trend is het meest duidelijk bij de verkopen van eigenaar-bewoners. Tot en met 2013 was het saldo van de stromen in het voordeel van de eigenaar-bewoners. Men kocht meer van de particuliere verhuurder dan omgekeerd. Vanaf 2014 is het saldo in het voordeel van de particuliere verhuurmarkt. Met andere woorden: sinds 2014 worden er meer koopwoningen omgezet in particuliere huurwoningen dan omgekeerd. Echter, het eigenwoningbezit groeit wel in Nederland. Dit komt doordat veel nieuwbouwwoningen koopwoningen zijn en ook huurwoningen van woningcorporaties op beperkte schaal worden verkocht aan eigenaar-bewoners.

"De meeste particuliere verhuurders verhuren maar één of enkele woningen"

Koopstarters

Koopstarters kopen deels dezelfde woningen als particuliere verhuurders, maar de overlap van de markten is niet overal even groot. Een eerste vergelijking is die naar prijsklasse. Hier zien we dat 26 procent van de gekochte woningen door koopstarters een WOZ-waarde (2017) heeft van onder de 150.000 euro en 58 procent onder de 200.000 euro. De verdeling naar prijsklassen van particuliere verhuurders is een andere: 55 procent van de aankopen heeft een WOZ-waarde onder de 150.000 euro. De overlap qua prijsklasse zien we dus deels terug. Als we naar het woningtype kijken, dan blijken er ook grote verschillen te zijn. Particuliere verhuurders kopen vooral appartementen (88 procent). Slechts 33 procent van de koopstarters koopt een appartement. En ook als we de oppervlakteklassen naast elkaar zetten, zien we geen grote overlappende marktsegmenten. Het marktsegment van woningen tot 75 m2  is voor particuliere verhuurders het allerbelangrijkste segment (60 procent van alle aankopen) terwijl slechts 20 procent van de koopstarters kiest voor zo’n kleine woning.
Nationaal zien we beperkte overlappen wat koopprijs, woningtype en oppervlakte betreft. Koopstarters kopen net iets duurder en groter en veel vaker tussenwoningen. Als we echter inzoomen op regionale markten, bijvoorbeeld Amsterdam of Groningen maar ook Deventer, dan zien we wel overlap en concurreren koopstarters met particuliere verhuurders om dezelfde woningen.

De verhuurders

Verreweg de meeste particuliere verhuurders, acht op de tien, hebben één woning in de verhuur. En tien procent heeft twee huurwoningen. Een kleine groep, vier procent van de particuliere verhuurders, verhuurt vijf of meer woningen. Er zijn bijna geen particuliere verhuurders met een echt grote portefeuille; er zijn maar 250 particuliere verhuurders die elk meer dan vijftig woningen in bezit hebben voor de verhuur.
Ruim een kwart (27 procent) van de particuliere verhuurders verdient zijn belangrijkste inkomen als zelfstandige. Voor een op de vijf verhuurders is de pensioenuitkering de voornaamste inkomensbron en ruim een derde is werknemer (37 procent). Het zijn vooral de zelfstandigen en pensioengerechtigden onder de particuliere verhuurders die meerdere huurwoningen hebben (respectievelijk 31 en 26 procent heeft twee of meer huurwoningen). Het is niet bekend welk deel van hun inkomen vanuit de verhuur van hun woning(en) wordt gegenereerd. Ook aankoopmotieven zijn tot dusver onvoldoende onderzocht, bijvoorbeeld of de woning als pensioenvoorziening wordt gezien.

"Particuliere verhuur is geconcentreerd in de G4, studentensteden en recreatieregio's"

Randstad

Particuliere verhuurders zijn vooral actief in de Randstad. Ruim een kwart (27 procent) van de particulier verhuurde woningen staat in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Utrecht. Het aandeel van de particulier verhuurde woningen op de totale woningvoorraad is vooral groot in steden als Groningen (vijftien procent), Den Haag (dertien procent) en Amsterdam (twaalf procent). Gemiddeld in Nederland is dat zes procent. Ook in toeristische gemeenten als Vaals en Valkenburg aan de Geul is het aandeel relatief hoog (respectievelijk vijftien en elf procent). Deels gaat het hierbij om woningen die niet officieel worden bewoond. Dit kan betekenen dat sprake is van leegstand, maar het lijkt waarschijnlijker dat hier ook woningen bij zijn die gebruikt worden voor vakantieverhuur aan toeristen, bijvoorbeeld via AirBnB of andere platforms.
Van de woningen die gedurende 2016 overgingen van koop naar particuliere huur stond iets meer dan de helft (54 procent) in de woongemeente van de eigenaar. Vooral bij eigenaren met tien of meer huurwoningen is de G4 populair voor de aankoop van nieuwe huurwoningen. De eigenaren met een of enkele huurwoningen hebben weer vaker een woning in hun eigen woongemeente verkregen.

Woningen in eigendom van particuliere verhuurders 2018. Bron CBS

Sterke groei, bescheiden aandeel

Uit bovenstaande wordt duidelijk dat de particuliere huursector afgelopen jaren sterk is gegroeid. De groei zit vooral in de bestaande woningvoorraad: voormalige koopwoningen die worden omgezet in huurwoningen. Het blijft echter een beperkt aandeel van de totale woningvoorraad. Zes procent van de voorraad betreft particuliere huurwoningen. Regionaal zijn er echter wel duidelijke verschillen, variërend van twee procent tot vijftien procent per gemeente. Amsterdam is met twaalf procent één van de koplopers. In de cijfers wordt alleen op enkele lokale woningmarkten, zoals Amsterdam maar ook de binnenstad van Groningen, zichtbaar dat koopstarters en particuliere verhuurders op dezelfde markt opereren. Ondanks de sterke groei van de particuliere huursector afgelopen jaren, blijft het aandeel binnen de Nederlandse woningmarkt met zes procent bescheiden. Dit geldt zeker als de vergelijking wordt gemaakt met de vooroorlogse woningvoorraad. De groei zal nog enkele jaren moeten doorzetten om te kunnen spreken van een woningvoorraad die gefundeerd is met een gelijk aandeel van koopwoningen, sociale huurwoningen en private huurwoningen. Vooralsnog blijven de koopwoning en sociale huurwoning de belangrijkste smaken van de woningmarkt.

Het CBS en het Kadaster hanteren verschillende definities voor het begrip ‘particuliere huursector’. Het CBS definieert in dit artikel particuliere huurwoning als ‘een huurwoning waarbij de eigenaar een natuurlijk persoon is en die bewoond wordt door iemand anders dan de eigenaar’, terwijl het Kadaster de definitie ‘woning in bezit van een natuurlijk persoon die drie of meer woningen bezit en zelf niet in de woning woont’ hanteert. Het grootste verschil in definities zit dus in de wijze waarop met eigenaren met twee woningen wordt omgegaan.
Meer informatie over de onderzoeksrapporten van het CBS en het Kadaster over de particuliere huursector is te vinden op de websites van deze organisaties.

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Ruimte en Wonen en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over zijn producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2020 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren