Kennisnetwerk over de leefomgeving

Landelijk bouwen voor het hogere Rotterdamse segment
Plan Park 16Hoven na de crisis op onderdelen aangepast
Ton van Leeuwen

do 26 september 2019
artikel

De Rotterdamse economie groeit en de stad is populair om te wonen. De havenstad biedt ook steeds meer aantrekkelijke woonruimte voor de spreekwoordelijke sterke schouders. Een belangrijke bijdrage hieraan levert nieuwbouwwijk Park 16Hoven. Kort nadat de eerste paal de grond in ging brak de crisis los. Inmiddels is de helft van Park 16Hoven ontwikkeld en staat de woningmarkt er heel anders voor. Een mooi moment voor reflectie.

Als het om de ontwikkeling van Rotterdam gaat, worden vaak projecten in of rondom de binnenstad genoemd, zoals het nieuwe Centraal Station, de Markthal en de herinrichting van Katendrecht. Lang daarvoor werden al de plannen gesmeed voor een moderne nieuwe wijk. “Rond de eeuwwisseling dreigde de koopkracht uit Rotterdam weg te vloeien”, vertelt Patrizia Ottochian, programmamanager Park 16Hoven bij de gemeente Rotterdam. “Deels had dat te maken met onze geschiedenis als arbeidersstad. Het gemiddeld inkomen en de werkloosheidcijfers stonden er minder goed voor dan in andere grote steden. Op de woningmarkt hadden we vooral veel sociale huur beschikbaar. Mensen die zich economisch konden verbeteren trokken weg; dat proces wilden we stoppen.”

"Dat Rotterdam een te eenzijdige woningvoorraad had, was voor de gemeente wel duidelijk"

Dat Rotterdam een te eenzijdige woningvoorraad had, was voor de gemeente wel duidelijk. Minder helder was waar nieuwe woningen dan precies aan zouden moeten voldoen. Om dit in kaart te krijgen, besloot Rotterdam  gebruik te maken van het stedelijk leefstijlenonderzoek van marktonderzoeksbureau SmartAgent Company. Aan de hand van waardenpatronen kunnen publieksgroepen daarmee worden onderverdeeld in vier leefstijlen, ieder met een eigen kleur. “Analyse toonde aan dat we in Rotterdam vooral weinig aanbod hadden voor mensen met een blauwe leefstijl,” vertelt Ottochian. “De mensen met die leefstijl hechten gemiddeld veel waarde aan zaken als representativiteit, kwaliteit en ordelijkheid, op het gebied van zowel wonen als buitenruimte. Dat werd dus de belangrijkste doelgroep voor Park 16Hoven.”

Masterplan

Op dat moment was al duidelijk waar nog ruimte was voor nieuwbouw. In de polder bij vliegveld Zestienhoven – tegenwoordig Rotterdam The Hague Airport - was een perceel van 400 hectare beschikbaar; een gebied met vooral sportvelden en volkstuinen dat voor het grootste deel al in handen was van de gemeente. Er waren toen ook al plannen voor de Randstadrail, een lightrail-verbinding tussen Rotterdam, Den Haag en Zoetermeer. Daarmee zou het woongebied ook voor OV-reizigers een goede ontsluiting krijgen. Bij het opstellen van het masterplan Park 16Hoven hield de gemeente echter niet alléén rekening met de wensen van de doelgroep. “We hebben ook gestreefd naar maximale inpassing van de landschappelijke elementen,” vertelt Ottochian. “We hadden ook als een spreekwoordelijke bulldozer door de polder kunnen gaan, maar dat was zonde geweest. We wilden de specifieke kenmerken binnen het gebied zoveel mogelijk benutten.”

"We hebben gestreefd naar maximale inpassing van landschappelijke elementen"

Een belangrijk onderdeel hiervan was de inpassing van verschillende woningdichtheden. “Aan de zuidwestkant van Park 16Hoven hebben we bewust de meest luxueuze woningen gepland, met de laagste woningdichtheid. Daar is het gebied namelijk aangesloten op een bestaand park en het meest groen en waterrijk. Het laagst gelegen plandeel bevat twintig procent water; daarmee is het bijvoorbeeld geschikt voor woningen op eilanden en langs oevers en voegt het een specifieke sfeer toe. Het bestaande park is vernieuwd tot Park De Buitenplaats, waar naast een bijzonder woonmilieu ook een hoogwaardige horecavoorziening komt.”
Van het westen naar het oosten loopt de dichtheid op van tien tot 40 huizen per hectare en aan de noordoostkant wordt de woondichtheid met 60 woningen per hectare het hoogst. Daar liggen inmiddels ook twee stations van de Randstadrail, en daarmee een goede ontsluiting voor forenzen. “Met deze opbouw hoopten we binnen Park 16Hoven verschillende doelgroepen te kunnen bedienen, met de blauwe voorkeuren als leidraad.”

Karakteristieke eigenschappen

Bij de planvorming is op verschillende manieren rekening gehouden met de karakteristieken uit het oude polderlandschap. Langs de oude dijken en watergangen zijn bijvoorbeeld langzaam verkeersroutes aangelegd. En aan de zuidwestkant van Park 16Hoven is in Park de Buitenplaats De IJskelder in stand gehouden; een bewaard gebleven stukje polderlandschap waar beschermde dier- en plantensoorten voorkomen.
Ook de HSL moest ingepast worden. “Hoewel de hogesnelheidslijn hier volledig ondergronds loopt, moest de grond erboven wel aan bepaalde voorwaarden voldoen,” legt Ottochian uit. “Met oog op de veiligheid moesten er bijvoorbeeld op bepaalde plekken hekjes worden geplaatst. Precies boven het traject van de HSL loopt nu het langgerekte Johanna Westerdijkpark; hier hebben we met groenvoorziening en speel- en recreëermogelijkheden een optimale invulling gegeven aan een gebied waar restricties op van toepassing zijn.”
In het stedenbouwkundig plan is ook een hedendaagse vertaling van de traditionele lintbebouwing opgenomen. Hiervoor is de Beekweg in stand gehouden, een originele landweg. “Vroeger bouwde iedereen zijn eigen huis,” legt Ottochian uit. “Sommige mensen voelen nog steeds die behoefte; die willen welstandsvrij hun eigen droomwoning realiseren. Aan de Beekweg bieden we die mogelijkheid. En door de oplopende dichtheid van west naar oost worden verschillende woningtypen gerealiseerd.”

De IJskelder, een open weiland in Park 16Hoven, een stukje stadsnatuur waar een aantal beschermde plant – en diersoorten voorkomt. Foto: Gina Kranendonk

Robuust watersysteem

In de planvorming ging ook veel aandacht uit naar de waterhuishouding. Vanaf de start heeft de gemeente daarbij intensief samengewerkt met het hoogheemraadschap. Niet alleen om aan de norm van tien procent oppervlaktewater voor nieuwbouwgebieden te voldoen, maar ook om de infrastructuur van de watergangen en de waterkwaliteit te verbeteren. Ottochian: “Vanuit elf verschillende peilniveaus zijn we naar één robuust watersysteem gegaan, met een flexibel peilniveau.” Voor twee volkstuincomplexen, die beide lager liggen en gespaard werden in de planvorming, werd een uitzondering gemaakt: die hebben een eigen, lager waterpeil gekregen, anders zouden zij onder water zijn gelopen. “Het dijkje dat daarvoor rondom de complexen nodig was, hebben we voorzien van een wandelpad en een paar honderd fruitbomen en bessenstruiken. Dat is nu het ‘plukdijkje’ geworden.”
De aanpassing van het peilniveau ging wel ten koste van een aantal bestaande bomen. Daar staat tegenover dat we weer veel nieuwe bomen hebben aangeplant. Ook zijn er veel natuurvriendelijke oevers gekomen, met schuin aflopende waterkanten. “Die dragen niet alleen bij aan de leefmogelijkheden voor flora en fauna, maar verbeteren ook de waterkwaliteit. Om dezelfde redenen is veel aandacht besteed aan de rietpartijen. Die hebben een waterzuiverende werking en zien er bovendien aantrekkelijk uit.”

Meer dan uitgeefbare meters

De eerste paal van Park 16Hoven ging maart 2006 de grond in. Typerend voor het gebied is de combinatie van brede, ‘formele’ lanen en binnenwerelden met een speelsere opzet. Een van de eerste ontwikkelaars die met een laan aan de slag ging, was NBU (Nederlandse Bouw Unie). “Zo’n ruime opzet als in Park 16Hoven zie je niet vaak meer”, vertelt Jan-Kees Fait van NBU.“ Bij veel nieuwbouwprojecten gaat het vooral om maximalisatie van het aantal uitgeefbare vierkante meters, in dit geval kregen we van de gemeente een maximaal aantal huizen per hectare mee.” Binnen dat kader probeerde ook NBU doelgroepgericht te denken. “In dit marktsegment gaat het niet alleen om kwaliteit, maar ook om exclusiviteit. Van een net verspringend erkertje tot een kwartslag gedraaide entree: bijna alle huizen zijn uniek, maar ze passen wel binnen dezelfde familie. Zo geven we ruimte aan individuele wensen, maar bewaken we ook de kwaliteitsuitstraling van het gebied als geheel.”
Bij de promotie van het gebied heeft de aandacht voor groen en ruimte vanaf het begin centraal gestaan. De animo was direct groot, maar er was er ook een uitdaging: het nabijgelegen vliegveld. “Inmiddels wordt die nabijheid eerder als een voordeel ervaren, omdat je makkelijk en snel het vliegtuig kunt nemen. Maar in die eerste jaren was dat nog heel anders,” weet Fait. “De wijk moest nog naam maken, en wonen bij het vliegveld werd als risico gezien.” Hier kwam bij dat er snel na de uitgifte van de eerste percelen een gat in de bouw viel: voor de woningen die erna gepland waren, moest de grond eerst worden voorbelast. “De eerste bewoners zijn daardoor best lang ‘alleen’ geweest. Inmiddels plukken zij de vruchten van het pionieren, want de huizen zijn flink meer waard geworden.”

Klankbordbijeenkomsten

Naast de communicatie met (potentiële) kopers, besteedde de gemeente de eerste jaren ook veel aandacht aan het contact met de omwonenden. Zij stonden niet direct te springen om het nieuwe uitzicht en de bouwwerkzaamheden. “Vanaf het begin hebben we hen via klankbordbijeenkomsten meegenomen in onze plannen,” vertelt Ottochian. “In de loop van de tijd hebben we in overleg met hen diverse concessies gedaan. Een aantal woningen dat oorspronkelijk gesloopt zou worden, is bijvoorbeeld toch blijven staan. En in overleg met de volkstuinvereniging zijn er uiteindelijk minder volkstuinen verdwenen dan eerst de bedoeling was. Die ruimte voor flexibiliteit en voortschrijdend inzicht heb je nodig.”
Ook onvoorziene marktontwikkelingen vroegen soms om aanpassingen van het originele masterplan.  Zo zouden er aan de noordoostkant van het gebied eerst nog kantoren komen, maar sneuvelde dat plan mede door veranderingen in de kantorenmarkt. En ook de ideeën over winkels in het gebied werden bijgesteld, vertelt Ottochian. “In de eerste plaats hadden we een klein buurtwinkelcentrum voorzien, maar mede door het online shoppen en de schaalvergroting in de detailhandel is het retaillandschap de afgelopen jaren flink veranderd. In de plaats van dat centrum bieden we in onze plannen nu ruimte voor een buurtsuper.” Timing blijft in dit soort gevallen lastig, weet de programmamanager. “Ook de eerste bewoners wil je al wat kunnen bieden, maar tegelijkertijd moet een te vroege start niet leiden tot een faillissement bij gebrek aan klandizie.”
Zo’n zelfde soort dilemma speelt bij het bouwen van basisscholen. De eerste basisschool in Park 16Hoven startte al in 2012, op het moment dat daar vanuit ‘economisch’ oogpunt eigenlijk nog te weinig mensen voor woonden. En nu er inmiddels in hoog tempo jonge gezinnen in de wijk bij komen, ontstaat er een enorme piek in de vraag naar schoolcapaciteit. Ottochian: “We weten dat een nieuwe wijk altijd te maken heeft zo’n piek, en dat de behoefte in latere jaren langzaam weer zal teruglopen. Voor onderwijs is het een uitdaging om een goede inschatting te maken, waarmee het gebruik van noodlokalen tot het minimum wordt beperkt, en later geen overcapaciteit ontstaat. Uiteindelijk hebben we aan de oostkant van Park 16Hoven nog een tweede basisschool gepland.”

Een van de 31 woningen van Project Arundo, in Park 16Hoven, ontworpen door MIX Architectuur. Foto: NBU/Riesjard Schropp

Geen last van de crisis

Ongeveer de helft van de 1730 geplande woningen in Park 16Hoven is nu opgeleverd. Op dit moment kent de huizenmarkt een flinke piek, maar zelfs tijdens de crisisjaren is de verkoop van huizen goed door blijven lopen. “We hebben het masterplan in die periode slechts zeer beperkt hoeven aanpassen,” vertelt Ottochian. “In één van de deelgebieden en bij de particuliere kavels hebben we besloten de bouwplots iets te verkleinen, maar daarbij hebben we geen concessies hoeven doen aan de stedenbouwkundige opzet van het gebied.” Waar andere bouwprojecten van de gemeente tijdens de crisis soms volledig stil kwamen te liggen, liep de verkoop in Park 16Hoven gestaag door. “Al was het aantal woningen dat in die periode beschikbaar kwam niet groot, toch was dat bijzonder. We kunnen dit alleen verklaren door de schaarste van dit type woonmilieu in Rotterdam.”
Ook NBU was positief verrast over de verkoop in die periode. “Toen we plannen maakten voor de Van der Waalslaan, ons tweede project in Park 16Hoven, zaten we nog midden in de crisis. Dat was best spannend,” vertelt Fait. “Toch hebben we ook in die fase gekozen voor kwaliteit en veel aandacht besteed aan materiaalgebruik en detaillering. Daarnaast hebben we in dat project ontzettend veel ruimte geboden op het gebied van individualisering, in de vorm van indelingsvarianten en uitbreidingsmogelijkheden. Toen deze huizen in de verkoop gingen, begon de huizenmarkt precies weer aan te trekken. Toen hadden we de wind in de zeilen.”

"Zelfs tijdens de crisisjaren is de verkoop van huizen in Park 16Hoven door blijven lopen"

Inmiddels zijn we weer een paar jaar verder en is de situatie totaal veranderd; ‘verdichting’ is nu het sleutelwoord. Het roept de vraag op of de gemeente Rotterdam met de kennis van nu destijds dezelfde keuzes zou hebben gemaakt. “Inderdaad hebben we ook in Rotterdam te maken met een grote verdichtingsopgave,” zegt Ottochian. “Rotterdam wil daarbij nadrukkelijk kwaliteit en variatie blijven bieden, zodat we verschillende woonstijl- en inkomensdoelgroepen kunnen bedienen. De keuzes die we hebben gemaakt in het masterplan speelden daar al op in. Bijvoorbeeld door de hoogste woondichtheid te plannen bij het openbaar vervoer, en de laagste woningdichtheden bij het bestaande groen en in de laagst gelegen en waterrijke gebieden.”
Naast de verdichtingsopgave, gaat tegenwoordig ook veel aandacht uit naar tekorten aan sociale huur en menging van inkomensgroepen. “Het huidige college streeft na dat verschillende inkomensgroepen in diverse delen van de stad een woonplek kunnen krijgen,“ beaamt Ottochian. “Om die reden is ons gevraagd  te onderzoeken hoe we een deel sociale huur kunnen inpassen. Dat doen we in een deel van Hof van Maasdam. Die buurt leent zich daar in stedenbouwkundig opzicht het beste voor. Hier komt namelijk het centrum van de wijk waar ook gestapelde woningen zijn voorzien.” Het college ziet echter ook de unieke positie van Park 16Hoven en het belang om daar ruimte te blijven bieden voor het hogere segment. “Het is geen kwestie van ‘of-of’, maar van ‘en-en’.”
Een tussentijds onderzoek toonde enkele jaren geleden aan dat de wijk inderdaad de gewenste blauwe leefstijldoelgroep aantrekt. Hoewel de gemeente dus niet haar ogen sluit voor actuele ontwikkelingen, blijft de nadruk liggen op het hogere segment. Dat betekent dat ook de projectontwikkelaars en architecten in de huidige, krappe woningmarkt geen concessies hoeven te doen aan de kwaliteit. “Dat gezamenlijke uitgangspunt bevordert ook de samenwerking en ook juist de snelheid,” weet Fait. “Vorig jaar zijn we gestart met alweer ons derde project in Park 16Hoven: Royaal Rotterdam. We hebben dit project in mei 2017 verworven en gingen maart 2018 in de verkoop: dat is echt heel snel.”

Duurzame keuzes

In 2017 was het nog de vraag hoe de huizen van Royaal Rotterdam verwarmd zouden worden, vertelt Fait. “Passend bij het exclusieve karakter van het project hebben we besloten om die huizen niet aan te sluiten op het gasnet. In de plaats daarvan kozen we voor warmtepompen met bodembronnen. Achteraf een goede keuze, want een half jaar later barstte de klimaatdiscussie los.” Met het vele groen en water, de snelfietspaden en de Randstadrail is Park 16Hoven ook wat duurzaamheid betreft een moderne wijk. “De Randstadrail is inmiddels een heel populaire verbinding geworden,” weet Ottochian. “Je kunt het je bijna niet voorstellen, maar in de beginjaren vroegen sommige mensen zich nog af of er wel voldoende ‘reizigerspotentieel’ zou zijn. Zo zie je maar hoe belangrijk het is om een langetermijnvisie te hebben…”

Van de Waalslaan in Rotterdam. Foto: Gina Kranendonk

Vlakbij centrum

“Sander Schinkel (37) ging twee jaar geleden met partner en twee kinderen aan de Van der Waalslaan wonen. “We kwamen uit een jaren ’30 woning in Rotterdam-Noord en zochten meer ruimte, liefst in de buurt. Omdat we een huis en omgeving met karakter zochten, zijn we bij Park 16Hoven uitgekomen. Eerder waren we nog best sceptisch over deze locatie. Je zit er precies tussen A20, vliegveld en HSL. Uiteindelijk stelden andere bewoners in de wijk ons gerust. En inderdaad woon je hier heel rustig. Wat me opvalt is dat de gemeente er alles aan doet om het gebied snel leefbaar te maken. Vlak na onze verhuizing werd de definitieve straat bijvoorbeeld al aangelegd. In veel nieuwbouwgebieden moet je het eerst een tijdje met rijplaten doen. Verder heeft Park 16Hoven alle voordelen van een nieuwbouwwijk: er is een school, het is veilig en er zijn veel kinderen. Er is veel buitenruimte en je zit toch dichtbij de stad. Via de fietsbruggen ben je binnen tien minuten in het centrum.”

Drie grote kiezels

Eind maart is de ontwikkelaar van De Buitenplaats bekend geworden. BVR Groep zal in samenwerking met wUrck architectuur drie bijzondere woongebouwen en een horecapaviljoen ontwikkelen. De woongebouwen, ‘De Kiezels’, hebben door hun afgeronde vormen altijd een wijds uitzicht op hun omgeving én veel privacy. Het ontwerp van horecapaviljoen ‘De Schelp’ onderscheidt zich onder meer door het gebruik van transparante materialen. Daardoor wordt de omgeving als het ware naar binnen getrokken en gaat het horecapaviljoen de interactie aan met het park en het water. De bouwwerkzaamheden starten naar verwachting medio 2020 en de opening van de Schelp is gepland in het voorjaar van 2021.

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Ruimte en Wonen en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over zijn producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren