13TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 4 AUGUSTUS 2011INTERVIEWMAAKBAARHEID VAN DESAMENLEVING IS VERLEDEN TIJDDe vastgoedsector heeft zich jarenlang een heleboel idealen kunnen permitteren, aldus Hans-Hugo Smit,senior marktanalist bij MAB. Idealen die in tijden van overvloed makkelijk tot dogma's kunnen leiden. "Pasnu het crisis is gaan we echt kijken waar mensen behoefte aan hebben."DOOR ERIC HARMSOp de woningmarkt heeft het aan-bod het vele jaren voor het zeg-gen gehad. En dat is volgensSmit niet zonder gevolgengebleven. "Eigenlijk zijn we alsinds de Tweede Wereldoorlog met eensteeds groter wordende groep mensen aanhet nadenken over hoe Nederland geordendmoet worden en hoe de Nederlanders gehuis-vest moeten worden. Dat konden we doenomdat er al die tijd schaarste was. Wat deaanbieders ook met elkaar bedachten, zijhoefden zich nooit zorgen te maken over devraag of het eenmaal gerealiseerde productwel afgezet kon worden."Zowel de commerci?le als de sociale ontwik-kelaars, maar ook de overheid, de ontwerpersen de bouwers hebben voortdurend eigenwensen en ambities kunnen stapelen. Overde hoofden heen van de mensen om wie heteigenlijk had moeten gaan: de burger, deconsument, de klant. Smit: "Het had moe-ten gaan om het zo goed mogelijk op elkaarafstemmen van vraag en aanbod. Want daar-mee voorzie je in een behoefte en cre?er jewaarde. Maar het was niet nodig en eigenlijkalleen maar lastig, omdat marktonderzoekwerd gezien als verstoring van het proces. Endus besloten projectontwikkelaars, gemeen-ten en woningcorporaties gewoon zelf watgoed voor de mensen was."IDEAAL ALS DOGMABij veel mensen in de sector is idealisme inde loop der tijd dan ook verworden tot dog-matiek, aldus Smit. "Op zich is de wens ofhet ideaal om de wereld te veranderen in eendoor jou gewenste richting heel lovenswaar-dig. Maar je moet oppassen dat je je eigendenkbeelden niet teveel oplegt aan anderemensen. Want in dat geval worden idealen alsnel dogma's. En in ons vak hebben dogma'sde afgelopen jaren regelmatig de boventoongevoerd."Totdat de financi?le crisis en de economischerecessie die daarop volgde daar rigoureuseen einde aan maakten. "Nu de vraag hetaanbod begint te domineren komen we meteen schok tot de ontdekking dat het huidigesysteem niet meer werkt. Nu de wal het schipkeert komen we erachter dat het ideaal van demaakbaarheid van de samenleving verledentijd is. Want wat de consument wil hebbenblijkt opeens heel iets anders te zijn dan watmarktpartijen en de overheid willen maken."PROJECTONTWIKKELING 2.0Waarmee hij niet gezegd wil hebben datvraag altijd rechtstreeks moet worden door-vertaald in het aanbod. "Maar het begint weldegelijk bij de vraag van vandaag. Als je dieuit het oog verliest krijg je nooit de handenop elkaar. Dat is de tucht van de crisis: par-tijen worden nu met harde hand gedwongenhun idealen te toetsen aan de dagelijksepraktijk."De wereld verandert in hoog tempo; succes-sen uit het verleden bieden geen garantiemeer voor de toekomst. Volgens Smit ismenigeen in de vastgoedsector zich daarvaninmiddels bewust. "Hoewel een deel van deoude garde nog altijd denkt dat het vanzelfwel weer goed komt, leeft zeker bij de jongeregeneratie het besef dat het echt anders moet:op naar projectontwikkeling 2.0."Dat getuigt niet zozeer van idealisme, alswel van flexibiliteit, denkt hij. "De huidigegeneratie is minder gesloten voor invloedenvan buitenaf en staat meer open voor veran-dering. Mede dankzij internet en de opkomstvan sociale netwerken. Want die hebben dewereld een heel stuk transparanter gemaakt.Degene voor wie we het eigenlijk allemaaldoen komt steeds meer centraal te staan. Enwie daar niet mee om kan gaan, gaat verlie-zen."Mede daarom is Smit ook zeer positiefgestemd over de toekomst. "Over vijf jaarwerken er in ieder geval veel minder mensenin deze sector. Dat is voor de beroepsgroepnatuurlijk zeker niet prettig. Maar voor onzemaatschappij zou het best wel eens een zegenkunnen zijn."Hans-HugoSmitIDEALEN