Kennisnetwerk over de leefomgeving

Oversampling WoON: inzicht in de lokale woningmarkt
De cases Den Haag en Lelystad
Joost Zonneveld

vrij 19 april 2019
artikel

De resultaten van het driejaarlijkse WoON-onderzoek geven inzicht in landelijke trends over de woonsituatie van huishoudens in Nederland. Door die onderzoeksgegevens op lokaal niveau aan te vullen komen data beschikbaar over een specifieke provincie, gemeente of zelfs een buurt. Dit levert voor lagere overheden en woningcorporaties belangrijke informatie op die zij kunnen gebruiken voor hun woonbeleid. Zoals in de gemeenten Den Haag en Lelystad.

Voor partijen die vat proberen te krijgen op ontwikkelingen van de woonsituatie van Nederlanders, biedt het WoON-onderzoek een schat aan informatie. Op tal van gebieden kunnen trends in kaart worden gebracht. Er is echter een belangrijke beperking: het ontbreekt vaak aan voldoende respons om op lokaal niveau betrouwbare uitspraken te kunnen doen. Oversampling, het nemen van grotere steekproeven op lokaal niveau, helpt dat tekort aan te vullen. Björn Janssen, projectleider dataverzameling bij het CBS: “Stel dat je als gemeente inzicht wilt hebben in de verhuisbereidheid van inwoners. Dan is een aantal van bijvoorbeeld honderd respondenten in het WoON te weinig om daar uitspraken over te doen. Met zeshonderd respondenten kan dat wel. Eigenlijk een simpele rekensom. Bij oversampling verhogen we dus het aantal respondenten in opdracht van een lagere overheid.” 
Voor de oversampling van het WoON2018 liep het veldwerk van oktober 2017 tot en met april 2018. In het half jaar daarna verwerkt het CBS deze, legt Saskia Janssen-Jansen, projectleider analyse en output uit. “Oversamplingdeelnemers kunnen van te voren aangeven over welke groep of regio ze een beeld willen krijgen. Meestal gaat het dan om de presentatie van gegevens op wijk- of buurtniveau. Soms richt een deelnemer zich op een specifieke groep. Den Haag wil bijvoorbeeld de woonsituatie van huishoudens in een particuliere huurwoning analyseren.”

Den Haag

De gemeente Den Haag doet al jaren mee met de oversampling van het WoON en richt zich daarbij op de particuliere verhuur. Die concentreert zich in de Hofstad in de oudere wijken rond het centrum. “Het is het deel van de woningmarkt waar wij via andere beschikbare onderzoeken het minste zicht op hebben, zegt onderzoeker Marlies Grimbergen. “De particuliere verhuur omvat met ruim twintig procent van de woningvoorraad en bijna veertig procent van het aanbod, een behoorlijk deel onze woningmarkt. Het gaat veelal om eigenaren die slechts enkele panden in portefeuille hebben. Inzicht in de huurprijzen die zij rekenen hoeven zij de gemeente niet te geven, maar voor ons is dat wel van belang om een goed beeld te hebben hoe onze woningmarkt zich ontwikkelt. Uit de resultaten van de oversampling komt veel informatie die wij voor ons woonbeleid kunnen gebruiken. In de afgelopen jaren hebben we bijvoorbeeld gezien dat de goedkope particuliere voorraad sterk afneemt. Van 70 procent in 2012 naar 56 procent in 2015. Een deel van de particuliere voorraad komt dus in de vrije sector terecht. Wij denken dat met name de toegenomen WOZ-waarde van de woningen zich hier doet gelden. En niet bijvoorbeeld het energielabel, omdat het veelal om oudere woningen gaat.”

Appartementen in Den Haag. Foto: Joost Zonneveld

Appartementen in Den Haag. Foto: Joost Zonneveld

Starters in Den Haag

“De goedkope particuliere huursector heeft in Den Haag altijd een belangrijke functie gehad voor jonge starters en semi-starters”, zegt Vivianne van Liebergen, beleidsadviseur Wonen bij de gemeente. “Maar ook voor mensen die van buiten Den Haag de stad binnenkomen en van daaruit verder zoeken.” De data van de oversampling in het WoON geven daarover het nodige inzicht. Grimbergen: “Wij weten wel welke huurprijzen ongeveer gevraagd worden, maar wat huurders jaren later betalen voor hun woning, dat weten we niet. Op basis van een eerdere oversampling weten we al dat er relatief veel scheefwoners in de particuliere huursegment zitten: mensen die voor hun inkomen en leeftijd een relatief hoge huur betalen.” Van Liebergen vult aan: “Dat is belangrijke informatie voor ons woonbeleid, omdat het er op lijkt dat huurders onvoldoende mogelijkheden hebben om uit te wijken naar de sociale huur of de koopmarkt en daarom niet anders kunnen dan relatief hoge huren betalen. Het kan een argument zijn het goedkope segment van de corporaties uit te breiden. Of bijvoorbeeld om naar mogelijkheden te zoeken om de particuliere verhuur te reguleren.”

Uitbuiting aanpakken

De gemeente Den Haag pakt excessen als overbewoning en daarmee gepaard gaande uitbuiting al aan met een zogenoemde pandbrigade. Voor de langere termijn wordt ingezet op het vergroten van doorstroommogelijkheden, naar zowel het goedkope als het middensegment. Met het doel om de lokale woningmarkt beter te laten functioneren. Van Liebergen: “De woningcorporaties voegen in de komende jaren gemiddeld 750 woningen per jaar toe en we zijn met beleggers in gesprek voor de bouw van veel meer woningen in het middensegment. Voor nieuwbouw geldt dat zij voor die woningen voor minimaal twintig jaar een huur tot maximaal 950 euro per maand mogen vragen.” De gemeente Den Haag hanteert voor nieuwbouw momenteel een verhouding van 30 procent sociaal, 20 procent middenhuur en 50 procent vrije sector, zowel huur als koop.
De resultaten uit het WoON 2018 moeten de gemeente Den Haag meer inzicht bieden in de functie en positie van de particuliere huursector. Daarnaast is beleidsadviseur Wim van Bogerijen bijvoorbeeld benieuwd welke doelgroepen meer of juist minder geïnteresseerd zijn in de geplande nieuwbouw bij de Haagse stations. De gemeente wil vooral op die locaties verdichten met stedelijke woonmilieus.

Nieuwbouw in Den Haag. Foto: Joost Zonneveld

Nieuwbouw in Den Haag. Foto: Joost Zonneveld

Lelystad

Een overslaghaven voor de binnenvaart, de bouw van een distributiecentrum en uitbreiding van de luchthaven. Het kunnen op termijn belangrijke aanjagers zijn voor de economie van Lelystad. En daarmee ook de woningmarkt in de vijftig jaar jonge stad beter in balans brengen. Althans, dat is waar beleidsmakers in de polderstad op inzetten. “Lelystad heeft eigenlijk een valse start gehad,” zegt André van Schaik, adviseur strategie en beleid bij woningcorporatie Centrada, die zo goed als alle sociale huurwoningen in Lelystad beheert. “Het Rijk heeft tot begin jaren negentig te lang aangedrongen op het bouwen van extra woningen terwijl daar geen vraag naar was. De corporaties waar Centrada uit is ontstaan hebben vervolgens zo'n vijfduizend huurwoningen aan zittende huurders moeten verkopen, maar een deel daarvan kon de lasten maar net betalen.”
Lelystad kent dan ook relatief veel eigenaar-bewoners die het niet breed hebben. Bovendien vergrijst deze groep in rap tempo, zegt Ilse Habets, beleidsadviseur Wonen bij de gemeente. “Daarnaast hebben we net als andere gemeenten een stevige verduurzamingsopgave, maar we zien dat veel huiseigenaren in Lelystad daar de financiële middelen niet voor hebben. Voor ons zijn data uit de oversampling dan ook interessant omdat die ons onder meer een beeld geven van de verhuiswensen van bewoners.”

Oversampling naar wijk

Lelystad heeft een oversampling naar wijk laten doen. Habets: “Als daaruit blijkt dat veel senioren graag willen verhuizen en woningen zoeken die beter op hun levensfase zijn afgestemd, dan is dat belangrijke input voor ons woonbeleid. Daarmee kunnen eengezinswoningen vrijkomen voor jonge gezinnen. We zien dat ook als een kans om de woningvoorraad te verduurzamen, omdat jonge gezinnen eerder bereid zijn te investeren.” “Dat is voor ons als woningcorporatie ook goed om te weten”, vult Van Schaik aan. “Wil een deel van de senioren bijvoorbeeld terug naar de sociale huur? Dat weten wij nu niet, maar het is wel van belang om ons beleid met de gemeente daar op af te stemmen.”

Tweedeling

Een ander belangrijk thema op de woningmarkt in Lelystad is tweedeling. Habets: “De woningmarkt van Lelystad is vanwege de grote verschillen tussen arm en rijk niet goed vergelijkbaar met de woningmarkt van een andere gemeente met 70.000 inwoners. De oversampling biedt ons die specifieke lokale informatie wel.”

Bevolkingssamenstelling

De gemeente wil de bevolkingssamenstelling op het gebied van inkomen meer in balans brengen. Habets: “In het verleden zijn veel Amsterdammers met een smalle beurs naar Lelystad gekomen. Daarnaast hebben we ook een paar buurten waar grote en dure woningen staan. Het middensegment is heel beperkt.” Daar liggen overigens ook kansen in nieuwbouw, aangezien Lelystad de ambitie heeft om qua inwonertal weer te groeien. Habets: “Als het gaat om het soort woningen dat we toe willen voegen, kunnen we niet alleen uitgaan van het WoON. Drie jaar geleden bleek dat de behoefte aan middenhuur in Lelystad niet heel groot was, maar we weten inmiddels dat die vraag er van buiten Lelystad wel is.”

Kentering

Hoewel de woningmarkt in Lelystad het lange tijd lastig had, is er volgens Van Schaik nu een kentering zichtbaar: “We zien dat de woningmarkt ook hier aantrekt. De prijzen liggen in Lelystad voor bijvoorbeeld Amsterdamse begrippen nog laag en daar krijg je veel woning en mooie natuur in de omgeving voor terug. Meer mensen lijken dat te waarderen: tegenwoordig bieden kopers hier ook boven de vraagprijs en het aantal woningen dat te koop staat neemt zienderogen af.”

De bouw van appartementen in Lelystad. Foto: Joost Zonneveld

De bouw van appartementen in Lelystad. Foto: Joost Zonneveld

Wie doen er mee?

In de oversampling van het WoON 2018 deden achttien 'contractpartijen' mee. Dat zijn vooral gemeenten. Björn Janssen van het CBS: “Alleen lagere overheden mogen opdrachtgever zijn, maar zij doen dat veelal samen met woningcorporaties. Het ministerie van Binnenlandse Zaken stimuleert dat ook. Gemeenten, provincies en woningcorporaties committeren zich op die manier aan dezelfde data op basis waarvan zij lokale prestatieafspraken maken.” Soms doen gemeenten als regio mee. “Dit keer gold dat voor de Westelijke Mijnstreek”, zegt Janssen. Hij benadrukt dat oversampling de meeste toegevoegde waarde heeft als opdrachtgevers dat over een langere periode doen. “Dan worden trends op een betrouwbare manier zichtbaar.”

Reacties

xMet het invullen van dit formulier geef je Ruimte en Wonen en relaties toestemming om je informatie toe te sturen over zijn producten, dienstverlening en gerelateerde zaken. Akkoord

Copyright 2019 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren