TIJDSCHRJFT VOOR DE*->.;:-VDlki'Siui5ye:* ; > f-^"'- ' ^SAMSOM / NEDERLANDS INSTITUUT VOOR RUIMTELIJKE ORDENING EN Vo L K S H U I S V ES T I N GTENNERGROEPTGPTenner Groep omvat drie adviesbureaus, die in netwerkverband intensief metandere bureaus samenwerken.TCNNERMANAGEMENTCONSULTANCY?voor opbouw en onderhoud van de resultaatgerichte organisatie?vertaling bedrijfsstrategie naar jaarplannen en managementcontracten voor afdelingenen afdelingsmanagers?opstellen van resultaatgerichte functiebeschrijvingen met bevoegdheden en budgetten?opbouw en onderhoud van informatiestromen tussen functies op basis van de vraag naarinformatieContactpersoon: ing. Peter JansenTENNER/NTERCIRCLE?voor opzet en onderhoud van branchegerichte, gesloten Internettoepassingen - hetCircleWeb?.?virtueel secretariaat van tijdeUjke of langdurige themagroepen, functiekringen of anderesamenwerkingsverbanden?open gedeelte voor presentatie van de branche en van deelnemende bedrijven?uitgebreide emailfaciUteiten voor deelnemers onderling en tussen deelnemers en klanten?bezoek de site van het CircleWeb? voor Woningcorporaties: www.circle-web.comContactpersoon: drs. Janine Lie A KwieTENNER TRAININGCENTER?voor het werken met en in succesvolle teams? individuele training voor functionarissen om - in welke teamrol dan ook - binnen teamsbij te dragen aan het teamresultaat.Contactpersoon: ing. Peter JansenTenner Groep is partner in de Batavia Groep BV , gespecialiseerd in het beheer van destrategiecyclus - de cyclus van vaststellen, operationeel vertalen, evalueren, bijstellen -met een INTRANET als hulpmiddel.Bezoek de site van de Batavia Groep BV: www.bataviagroep.nlTenner Groep werkt voor zowel de profit als de not-for-profitsector; woningcorporatiesmaken een belangrijk deel van ons relatiebestand uit.Meet informatie? Een afspraak maken?T 071 5154553F 0715157480E mailbox@tennergroep.comOf bezoek de site van Tenner Groep: www.tennergroep.comTenner Groep is lid van de sectie adviesbureaus van het NIROV.Tijdschrift voor de Volkshuisvesting6e jaargang, mei 2000, nummer 3Onafhankelijk Tijdschrift voor de Volkshuisvesting.Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond devolkshuisvesting in Nederland. Het tijdschriftverschijnt eike zes weken.Het Tijdschrift voor de Volkshuisvesting komt totstand onder auspicien van het Nederlands Instituutvoor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting(NiROV) en onderzoekschool Nethur.Redactie-adresNIROV Postbus 30833, 2500 GV Den HaagTelefoon 070 - 302 84 27, fax 070 - 361 74 22E-mail: smit@nirov.nlBezoekadres: Mauritskade 23, Den HaagHoofdredacteur Jan van der MoolenEindredactie Michiel SmitRedactie Edo Arnoldussen, Johan Conijn,Richard Drewes, inge Drontmann, Jan Franke,Leo Gerrichhauzen, Vincent Smit, Theo Stauttener.Redactie Onderzoeksdosslers Johan Conijn,Kees van der Flier, Sako Musterd, Co Poulus,Jan van WeesepRedactleraad Tineke Bool, Frans Dieleman,Peter Dordregter, Jaap Modder, Len de Klerk,Peter Kuenzli, Carel de Reus, Martin van RijnCoordlnatle en secretariaatJan Kadijk, Helma van der SchaafUitgever Corinne RodenburgAbonnementen De abonnemenstprijs bedraagt/ 197,- per jaar, Voor studerenden / 99,- per jaar.Voor NIROV-leden / 152,50 per jaar.informatie: Samsom.Opzegging schriftelijk tot uiteriijk 1 december vanhet lopende abonnementsjaar. Bij niet-tijdigeopzegging wordt het abonnement automatischmet een jaar verlengd.AbonnementsadminlstratieSamsom, Postbus 4, 2400 MA Alphen aan denRijn, telefoon 0172 -466 822AdvertentiesSamsomSylvia de Jong, telefoon 0172 - 466 672Vormgeving en opmaakDupuis Communicatie, RotterdamDruk Den Haag Offset, RijswijkNederUiiulsuiigeversverbondGroep vaktijdschriften5 RedactioneelJan van der Moolen6 Speculatienomaden van de woningmarkt weren?Weike vormen van anti-speculatiebeleid zijn er te onderscheiden,wat is het doel, wat zijn de voor- en nadelen en wat zijn de ervarin-gen tot nog toe?Peter Boelhouwer en Kees Dol13 Woning deugt, woonomgeving nietZorgen voor de VINEX?Nu de eerste VINEX-wijken gereed zijn, kunnen echter pas de eersteconclusies worden getrokken over de kwaliteit. Een bewonersonder-zoek in de (pre) VINEX-wijk Zenderpark.Cerben Helleman18 Directeuren van woningcorporatiesCorporaties hebben de laatste jaren een grote omslag meegemaakt.Dat vereist nogal wat van de directeur en het management. Zij zijnin staat om die omslag inhoud te geven?Jan Wachtmeester24 Het einde van het grotestedenbeleid?Begin dit jaar verscheen het CPB-rapport 'Op weg naar een effectie-ver grotestedenbeleid' dat bol staat van kritiek. Heeft het CPBgelijk?Ronald van Kempen29 Volkshuisvesting in SpanjeSociaal beleid in een kopersmarktIn Spanje heeft het eigenwoningbezit de slag volledig gewonnen.Beleid om woningen voor minder koopkrachtige huishoudensbetaalbaar te houden, richt zich dan ook sterk op de koopsectorHelen Kruythoff en Montserrat Pareja3 5 Netwerk Bouwen en Wonen38 Agenda Bouwen en Wonen103]ass.eDeze uitgave is mede mogelijk gemaakt door:Deloitte&Touche/y VB Deloitte & ToucheRabobankRabo VastgoedISSN 1382-4112? SamsomBij de omslag: woningen in de wijk Barceloneta, bin-nenstad Barcelona, (foto: Montserrat Pareja,Barcelona)Er zijn veel redenenom QuintlS in te schakelen.We noemen er drie: Quintis biedt u adviesproducten op maatVoor vrijwel elk onderwerp in de volkshuisvesting" heeft Quintis een scala aan kwatitatief hoogwaar-dige adviesproducten. U kunt bij ons terecht voorbeleidsadvisering en organisatieontwikkeling.Voor woon- en bouwmanagement. Voorinformahemanagement en financieel advies.Quintis helpt u met het realiseren van veranderingenKritischer consumenten, toenemende concurrentieen veranderende verhoudingen met de overheidzorgen voor nieuwe uitdagingen. Nieuwe vraag-stukken ontstaan met gevolgen voor alle lagen inuw organisatie. Quinfa's helpt u met deskundigeadviezen en gespecialiseerde diensten.Quintis kent de volkshuisvesti'ngQuintis kent de volkshuisvesting als geen ander.Zowel de tandelijke als de regionale woningmarkt.Corporaties, gemeenten en zorginsteltingen kun-nen bij ons terecht. Onze adviseurs zijn specialis-ten op hun vakgebied. Samen met u zorgen wevoor een goed resultaat.Drie redenen om Quintis in te schakelen.Ze spreken voor zich.Wilt u weten wat Quintis voor u kan betekenen?, , Bel, fax of schrijf ons dan.OUintlS Qu'itis, Postbus 264, 3740 AG BaarnT (035) 543 19 10, F (035) 629 96 00baarn@quintis.nlKoop een "^Ofnieuw hui?alti/d metGlW-garantie!^Garancic Instituut WoningbouwKruisplein 25, postbus 18573000 BW Rotterdamtel. (010)433 22 44fax:(010)433 25 72e-mail: giw@giw.nlinternet: www.giw.nlREDACTIONEELDe w^aarde van een corporatiebestuurderIk behoor niet tot het slag mensen dat gelijk aanailes een financiele waarde wil toekennen danwel meteen klaar staat om, als dat wel isgebeurd, daar een kant en klare mening over te geven.Maar af en toe frons ik toch wel de wenkbrauwen. Datgebeurt bijvoorbeeld bij de overgang van een voetballervoor 65 mjljoen gulden (die uiteindelijk niet doorging,maar toch). De bedragen in dit soort transacties hebbeneen hoog gebakken-lucht-gehalte. Dat fronsen over-kwam me ook bij de vraagstelling van het KamerlidPoppe, die de staatssecretaris van VROM vroeg, of hethem bekend was dat er inmiddels al vijf Nederlandse cor-poratiedirecteuren meerdan een miljoen gulden perjaarverdienen. De eerste gedachte was toen wel van 'don-ders, dat is niet mis'. Is dit een uitvloeisel van de verzelf-standiging of gaat het om enige bijklussende directeu-ren?Vervolgens ga je je afvragen waarom zo'n vraag wordtgesteld. Heeft het Kamerlid informatie die hij verder wilverspreiden of gaat het om een signalering van een inzijn ogen ongewenste ontwikkeling? Het afgelopen jaarhebben zich in sectoren als de sociale zekerheid en degezondheidszorg ook voorbeelden voorgedaan vanhonoreringen die als (zeer) hoog zijn te duiden. De staats-secretaris gaat in zijn antwoord in op de CAO in debedrijfstak woningcorporaties en op de salariering van(statutair) directeur-bestuurders. Een door Aedes inge-stelde adviescommissie heeft recent een advies met daar-in een aantal functieprofielen vastgesteld, waarbij naasteen vaste looncomponent ook de mogelijkheid bestaatvan variabele beloning. Het vaste salaris loopt van mini-maal / 120.000,- tot maximaal / 290.000,- (inclusiefvakantietoeslag, een eventuele dertiende maand enandere vaste uitkeringen, maar exclusief variabele belo-ningselementen). Vervolgens geeft de bewindsman aanniet op de hoogte te zijn van hetgeen het Kamerlidvraagt, maar ook dat hij een dergelijke beloning binnende corporatiesector buiten alle properties vindt.Maar wat is dan binnen de proporties? Dat boven demaximale schaal van de CAO werd betaald, is al jarengemeengoed en niet alleen binnen de corporatiesector.Moeten we de marktsector als referentie nemen? HetNCD (Nederlands Centrum voor Directeuren) geeft jaar-lijks een overzicht van marktindicaties over beloningsni-veaus voor directeuren in een achttal toonaangevendebedrijfstakken, gebaseerd op de databases van HayManagement Consultants, die gegevens bevatten vancirca 60.000 functies in meer dan 600 bedrijven. Hetonderstaande tabelletje is daaraan ontleend.Jan van der MoolenAantal Aantalwerknemers werknemersSector 30-100 100-200Chemie 203.000 277.000Industrie 188.000 256.000Handel 223.000 262.000Financiele dienstverlening 201.000 275.000Automatisering 196.000 267.000Zakelijke dienstverlening 180.000 246.000Kijken we naar de eerder genoemde profielen, dan star-ten corporatiedirecteuren bij bepaalde profielen lager dande marktsector. De genoemde top van / 290.000,- lijktniet af te wijken van de marktsector, maar het Aedes-rapport geeft aan dat het in die gevallen om zwarebestuurdersfuncties gaat. Toch blijft er een essentieel ver-schil: in de marktsector gaat het om het onderkennen envaststellen van risico's in de markt. De hogere beloning inde marktsector is daar altijd uit verklaard. Het aspect 'risi-co's lopen' is in de volkshuisvesting van recente datumen bepaald (nog) niet van dezelfde intensiteit als in demarkt.De honorering van een bestuurder is een zaak ter beoor-deling van de interne toezichthouder Die dient zich inmijn ogen goed te orienteren op een beloningspakketdat past bij de zwaarte van de functie, de mate van risicolopen en de toegevoegde waarde van de bestuurder. Datdan vervolgens uiteenlopende beloningspakketten ont-staan is logisch. Gelijkschakeling aan de honorering in demarkt past daar echter nog niet in. De honorering vanbestuurders en interne toezichthouders dienen in de jaar-stukken te worden aangegeven. Lastig is dat bij een indi-viduele bestuurder het salaris direct herleidbaar is. Dat iseen in Nederland niet gebruikelijke gang van zaken.Beloning is een onderdeel van de waardering voor dewijze waarop een functie wordt uitgeoefend. Een zwarefunctie en een uitstekend presteren rechtvaardigen eendaarop afgestemd salaris met vaste en variabele elemen-ten. Het is gewenst dat de sector via de Bedrijfstakcodevoor meer openheid en transparantie op dit onderdeelvan het corporatiebeleid gaat pleiten in navolging van deAngelsaksische praktijk. Dat komt de beeldvorming tengoede.105]a8SaSpeculatienomadenvan de woningiIn de zomer van 1999 sprak staatssecretaris Remkes van volkshuisvesting zijn zorg uitover de sterke koopprijsstijgingen op de woningmarkt. Hierdoor zou het voor starters enalleenverdieners vrijwel ondoenlijk zijn geworden om een betaalbare koopwoning tebetrekken. Een gemeentelijk anti-speculatiebeleid zou hierop een antwoord kunnenvormen. Welke vormen zijn er te onderscheiden, wat is het doel, wat zijn de voor- ennadelen en wat zijn de ervaringen met anti-speculatiebeleid tot nog toe?[06]ae9Peter Boelhouwer en Kees DolOnderzoeksinstituut OTB, TU Delft^g ^H e prijsstijgingen op de markt van bestaan-^K ^1 de koopwoningen werden met name ver-^^^^H oorzaakt doordat de vraag en het aanbodvan koopwoningen onvoldoende op elkaar aansluiten,w/aarbij vooral de vraag naar kwalitatief hoogwaardigekoopwoningen de vraag velen malen overtreft.' De prijs-ontwikkeling in de nieuwbouw was eveneens fors, maarloopt toch nog achter op die van bestaande koopwonin-gen. Hierdoor wordt liet prijsverschil tussen nieuwbouwen bestaande koopwoningen ieder jaar groten Deze situ-atie was voor de staatssecretaris aanleiding om gemeen-ten met veel nieuwbouwactiviteiten te adviseren om deintroductie van anti-speculatieregelgeving serieus inoverweging te nemen. Gemeenten die dit advies willenovernemen, kunnen zich orienteren op verschillende ver-koopregulerende maatregelen die de afgelopen jaren inhet leven werden geroepen om woningspeculatie tegente gaan. Zo kan ailereerst gedacht worden aan een ver-bod op doorverkoop binnen een bepaalde periode. Tentweede kan men denken aan het vorderen van (een dee!van) de overwinst bij doorverkoop. Als laatste zijn erregelingen die de eigenaar verplichten om de woningtegen de oorspronkelijke (geindexeerde) koopprijs teverkopen.DoelstellingenAlvorens we de argumenten voor en tegen het voerenvan een anti-speculatiebeleid bespreken, staan we in hetkort stil bij het doel dat met een dergelijk beleid wordtnagestreefd. Hierbij onderscheiden we zowel verkoopre-gulerende als prijsregulerende doelstellingen.Verkoopregulerende maatregelen hebben als doel ompersonen te weren die puur vanuit speculatieve overwe-gingen een (nieuwbouw)woning aankopen. Door desterke prijsstijgingen van bestaande koopwoningen in dejaren '90 en de achterblijvende prijsstijging van nieuw-bouwwoningen zijn de mogelijkheden om in korte ter-mijn door enkele verhuizingen een omvangrijk vermo-gen op te bouwen sterk toegenomen. Zo is het in deRandstad niet ongebruikelijk dat voor nieuwbouwkoop-woningen die in de verkoop gaan zich tien maal zoveelgeinteresseerden aanmelden dan er woningen beschik-baar zijn. Dit terwiji bestaande koopwoningen toch vaakenkele weken tot maanden te koop worden aangebo-den. Het feit dat nieuwbouwwoningen soms ver onderde feitelijke marktwaarde worden aangeboden wordtdoor diverse factoren bepaald. Genoemd kunnen wor-den de gemeentelijke prijsafspraken die soms enkelejaren voor de verkoop van de woningen tot stand kwa-men, de toepassing van een gemeentelijke kosten-kwali-teitstoets, het soms weinig marktgeorienteerde optredenvan gemeenten (grondbeleid) en projectontwikkelaars(verkoopprocedure en prijsbepaling) en de zeer hogeprijsstijgingen in de bestaande voorraad. In sommigegemeenten die de afgelopen jaren een continue bouw-stroom hebben gekend, is het geen onbekend verschijn-larkt weren?sel dat huishoudens binnen enkele jaren diverse nieuw-bouwwoningen betrekken. We zouden deze personenmet de term speculatienomaden willen aanduiden. Omeen indruk te krijgen van de omvang van dit verschijnselis het leerzaam om eens op de NVM-site gemeenten tebekijken die recent begonnen zijn met de bouw van eennieuwe wijk. In deze gemeenten blijken dan vaakopmerkelijk veel woningen te koop te staan in wijkendie kort daarvoor werden opgeleverd.Door enkele verhuizingenkan men een omvangrijkvermogen opbouwenNaast de introductie van anti-speculatieregelgeving kun-nen er prijsregulerende verordeningen worden opge-steld. In strikte zin is er dan geen sprake van anti-specu-latiebeleid. Omdat er geen speculatiewinst meer tebehalen valt, worden echter eveneens potentiele specu-lanten geweerd. Zo kan men er in een prijsregulerendeverordening voor kiezen om koopwoningen ook in detoekomst nog toegankelijk te houden voor lagere- enmiddeninkomensgroepen. Dit kan met name een over-weging zijn bij de verkoop van sociale-huurwoningen ofsociale-nieuw/bouwkoopwoningen. Het heeft echterweinig nut om anti-speculatieregelingen in te voeren omde sterke koopprijsontwikkeling af te remmen. Zo zijndeze prijsstijgingen geen gevolg van speculate, maarontstaat speculate juist door sterke prijsstijgingen alsgevolg van een krappe woningmarkt.Ten slotte is een anti-speculatieregeling alleen zinvol inde volgende twee specifieke omstandigheden. In de eer-ste plaats kan er sprake zijn van een substantieel aan-bod van (nieuwbouw)koopwoningen onder de markt-waarde. Dit kan vanuit de toegankelijkheisdoelstellingworden nagestreefd. Een tweede omstandigheid kan zijndat er door krapte (in bepaalde segmenten) op dewoningmarkt sprake is van snelle prijsstijgingen,waardoor het financieel aantrekkelijk wordt om de nieu-we woning na de opievering binnen korte tijd door teverkopen. Beide omstandigheden kunnen zich natuurlijkook tegelijkertijd voordoen. Als deze omstandighedenzich niet voordoen is het ook niet zinvol om een anti-speculatiebeding te hanteren. In een ruime, dngesubsidi-eerde woningmarkt met een beperkt nieuwbouwaanbodzai men immers geen grote winsten kunnen boekendoor snelle doorverkoop van woningen. De ervaring inonze buurlanden Belgie en Duitsland leert dat dezewoningen bij doorverkoop zelfs veelal minder opbren-gen dan het door de koper geinvesteerde bedrag. Desmaak van de eerste koper is vaak zo specifiek dat demarktwaarde van de woning lager komt te liggen.Argumenten pro en contraDe belangrijkste overwegingen voor de introductie vaneen anti-speculatiebeleid hangen sterk samen met dezojuist gepresenteerde doelstellingen. Zo is er allereersthet argument dat speculatieve aan- en doorverkopenbestreden dienen te worden. In een krappe markt wor-den woningen gebouwd om in te wonen en niet om degelukkige koper (binnen korte tijd) van extra financielemiddelen te voorzien. Dit geldt met name voor de doorons beschreven speculatienomaden en voor medewer-kers van aan de volkshuisvesting gelieerde partijen(gemeenten, bouwondernemers en makelaars).Een tweede argument heeft betrekking op de doelmati-ge besteding van overheidsmiddelen. Als woningen doorde inzet van een niet-marktconforme grondprijs en/ofsubsidies onder de marktprijs worden aangeboden endirect weer kunnen worden doorverkocht, verdwijnen erin zeer korte tijd gemeenschapsgelden. Het derde argu-ment is hiermee sterk verbonden. Veel woningen wor-den onder de marktprijs aangeboden aan huishoudensdie daar na een strenge selectie (inkomenstoets enloting) voor in aanmerking kwamen. Het is voor velenonrechtvaardig als deze huishoudens de woning sneldoorverkopen, om vervolgens de opbrengsten aanandere uitgaven te kunnen besteden. Er zullen in hunplaats namelijk veel gegadigden zijn die wel de intentiehebben om voor langere tijd in de woning te gaanwonen.[07]ae3o>ea?aHVINEX-locatie LeidscheRijn. De prijzen vannieuwbouwwoningen stij-gen minder snel dan deprijzen van bestaandeKoopwoningen. Daardooris er een enorme vraagnaar, hetgeen speculatiein de hand wferkt.Sommige huishoudensbetrekken binnen enkelejaren diverse nieuwbouw-woningen. (foto:Joliannes Abeling,Amsterdam)oo108]sJ31Bit^*!WfeW' uWJv^.iJS"'^? ' - me^.^ ^^'^f^m^^m'^mU'mt zDe belangrijkste bezwaren tegen het anti-speculatiebe-leid kunnen gedeeltelijk in liberale kring en bij consu-mentenorganisaties worden gevonden. Door de tegen-standers van het regulerende beleid wordt ten eerstebeargumenteerd dat de vrijheid van huishoudens om deeigen (!) woning te verkopen, wordt beknot. Ook hetbeperken van de vrije-marktwerking wordt veel alstegenargument gebruikt. Overigens kan deze zienswijzeeenvoudig worden gepareerd als nieuwbouwwoningenonder de marktprijs worden aangeboden. In de uit-gangssituatie is er dan al geen sprake van een vrije-marktwerking. Zouden de woningen wel marktconformworden verkocht, dan is er ook weinig reden om eenanti-speculatiebeleid te introduceren.Met name in de jaren '90 was de doorstroming eenbelangrijk thema in de volkshuisvesting. Door nieuw-bouw van woningen zouden er weer woningen vrijko-men (verhuisstromen van goedkoop naar duur) voorandere huishoudens. Een anti-speculatieregeling werktechter belemmerend op de doorstroming. Dit geldtzeker als de regeling inhoudt dat er overwinst moetworden afgedragen, waardoor de eerste koper niet naareen duurdere woning kan verhuizen.Tot slot kan anti-speculatieregelgeving slechts als symp-toombestrijding worden opgevat. Door (snelle) toevoe-gingen aan de woningvoorraad ontstaat er meer ruimteop de woningmarkt en zai speculatie als sneeuw voor dezon verdwijnen. Aanhangers van deze visie zijn vaak tevinden onder marktpartijen zoals bouwondernemers enmakelaars. Door het sterk gereguleerde ruimtelijkeorde-ningsbeleid is deze optie in veel gemeenten echter veelaleen utopie.Een nadere verkenningOp basis van veldwerk onder 25 gemeenten die deafgelopen jaren de meeste bouwvergunningen in degoedkope en middeldure koopsector afgaven en debeschikbare literatuur^ geven we nu in het kort eenoverzicht van de verschillende wijzen waarop het anti-speculatiebeleid in concrete instrumenten kan wordenuitgewerkt. In het begin van dit artikel werd hiertoereeds een driedeling verstrekt. Wei geldt er een belang-rijke randvoorw^aarde voor de introductie van anti-spe-culatieregelgeving voor nieuwbouwwoningen: de grondwaarop de woning gebouwd wordt, dient in eigendomvan de gemeente te zijn (geweest). Pas dan kan er (pri-vaatrechtelijk) een anti-speculatiebeding in het grond-contract worden opgenomen. Is de grond niet in eigen-dom van de gemeente, dan zai het lastig zijn om derge-lijke verkoopbeperkende voorwaarden op te nemen.Verder is niet alleen bij nieuwbouw, maar ook bij ver-koop van corporatiebezit anti-speculatieregelgeving rele-vant. Zo kan ook de nieuwe wet BevorderingEigenwoningbezit (BEW) die corporaties de mogelijkheidgeeft om woningen tegen 80% van de marktwaardeaan de doelgroep aan te bieden, tot speculatieve aan-kopen leiden. In het wetsvoorstel wordt daarom aange-geven dat er afspraken gemaakt moeten worden overeen gewenste terugbetaling van de verleende korting.Eventueel kan er privaatrechtelijk een anti-speculatiebe-ding in het koopcontract worden opgenomen met eenlooptijd van niet langer dan vijf jaar.Het eerste en meest eenvoudige instrument dat weonder de aandacht willen brengen is het beding dat deeigenaar de woning gedurende een bepaalde periodevoor zelfbewoning in gebruik moet nemen. Wanneer ditniet wordt gedaan, grijpen andere partijen hun kans enliggen leegstand en verhuur op de loen Hierbij geldtoverigens dat de zelfbewoningsplicht altijd moet wordenopgenomen als voorwaarde voor de regelingen die inhet vervolg van deze bijdrage nog beschreven worden.Het verkoopverbod voor een bepaalde periode na deopieveringsdatum is de tweede vorm van anti-specula-tieregelgeving die vaak wordt toegepast. Veelal kan deeigenaar wel ontheffing van het verbod krijgen als hij/zijeen afdracht betaalt (willekeurig vastgesteld of bijvoor-beeld de waarde van de grondsubsidies). Deze afdrachtmoet niet verward worden met de boete (strafmaatre-gel) die men krijgt opgelegd als men het beding over-treedt. Deze boete komt in de praktijk soms boven deton uit.De derde vorm van anti-speculatiebeleid is de over-winstheffing. Een dergelijke regeling was van 1979 tot1989 een wettelijke subsidievoorwaarde voor premie-koop-A woningen. In dit beding was opgenomen datmen het verschil tussen de oorspronkelijke koopprijs ende verkoopprijs moest afdragen. Voor ieder jaar dat nade eerste bewoning was verstreken, werd tien procentminder overwinst in rekening gebracht. Dit soort rege-lingen wordt nog regelmatig gehanteerd, met dien ver-stande dat men soms voor een kortere looptijd kiest,waarbij bijvoorbeeld de af te dragen overwinst jaarlijksafloopt met twintig procent. Om de eigenaar niet opachterstand te plaatsen, wordt de oorspronkelijke koop-prijs meestal geindexeerd (CBS-bouwkostenindex). Ookwordt altijd rekening gehouden met de waarde vaneventueel aangebracht meerwerk (dakkapellen, badka-mers, keukens, tuinen, etc.). De eigenaar mag dezewaarde in mindering brengen op de verkoopprijs. Ditbeding zaI verder worden aangeduid als de klassiekeoverwinstregeling.Prijsregulerend effectIn tegenstelling tot de andere regelingen heeft de vier-de vorm van anti-speculatiebeleid wel een prijsregule-rend effect. In deze anti-speculatieregeling is neerge-legd dat de woning alleen tegen de oorspronkelijke(geindexeerde) koopprijs mag worden doorverkocht.109]o>a310]0)a3J3A B C D EEis van zelfbewoning . Niet _ Geen +/-Verkoopverbod voor bepaalde periode - Niet - Beperkt +OverwinstregelingGe'indexeerde verkooppriis- Wei + Groot ++ Wei Groot ++MGE + Deel +/- Groot ++Papendrecht/Almere Niet 1 + 1 Beperkt ++A = Toekomstige bereikbaarheidB = Afdragen waardeontwikkelingna datum verkoopC = OpbrengstD = Uitvoeringskosten/problemenE = Voorkomen van speculatielabel 1Overzicht van soortenanti-speculatie-instrumen-ten.Ook hier mag de eigenaar de waarde van het aange-brachte meerwerk bij de ge'indexeerde oorspronkelijkekoopprijs optellen. Let wel, het doel van deze regelingis om speculatie tegen te gaan, maar het instrumentkan ook gebruikt worden om (delen van) de woning-voorraad betaalbaar te houden. Personen die uit zijnop winst zullen een woning met een dergelijk bedingniet kopen.Een vijfde anti-speculatie-instrument betreft de ver-koop van bestaande woningen in een constructie vanMaatschappelijk Gebonden Eigendom (MCE). Dezeregeling is weliswaar primair bedoeld om betaalbarekoopwoningen aan lagere-inkomensgroepen aan tebieden, maar is eveneens uiterst geschikt om personenmet speculatieve motieven te weren.^ Onder dezeregeling kan men een corporatiewoning voor 80% (ofminder) van de marktwaarde aankopen. De MGE-con-structie verplicht de eigenaar om bij een verhuizing dewoning terug te verkopen aan de betreffende corpora-tie. Als de woning wordt verkocht, krijgt de eigenaarde oorspronkelijke koopsom terug. De corporatie steltde woning dan vervolgens weer tegen een relatief lageprijs aan de volgende koper ter beschikking. Mocht decorporatie bij deze transactie winst maken, dan ont-vangt de eigenaar minstens 50% van dit bedrag. Dewinst wordt vastgesteld als het verschil tussen demarktwaarde op het moment van aankoop en demarktwaarde op het moment van verkoop. Het verschiltussen de aankoopwaarde en de marktwaarde op hetmoment van aankoop wordt dus niet aangemerkt alswinst. Dit bedrag vioeit in zijn geheel terug naar decorporatie. De winstdeling kan beschouwd worden alseen risicodeling. Mocht de woning minder waard wor-den, dan deelt men het verlies.Op dit moment loopt de discussie of degenen die eenMCE-woning willen kopen, ook in aanmerking kunnenkomen voor de wet Bevordering Eigen Woningbezit.De opstellers van het wetsvoorstel BEW zijn namelijkvan mening dat huizenkopers in staat moeten zijn omvermogenswinst te halen, zodat de eigenaar na door-verkoop een vergelijkbare woning kan terugkopen.Deze overweging is overigens wel in strijd met hetadvies in de wet om de verkoop van een anti-specula-tiebeding te voorzien.Nieuwe regelingenDe zojuist beschreven vijf mogelijkheden waarop hetanti-speculatiebeleid kan worden uitgewerkt, hebbenhun nut in de afgelopen jaren reeds bewezen. In 1999zijn er echter in de gemeenten Papendrecht en Almeretwee geheel nieuwe regelingen geintroduceerd. Dezebeide regelingen hebben gemeen dat de marktwaardevan de woning bij oplevering door een onafhankelijktaxateur wordt vastgesteld. In Papendrecht koopt dekoper de woning dan voor een lagere prijs, maar hij/zijmoet bij doorverkoop het verschil tussen de koopprijsen de marktwaarde bij oplevering afdragen. Het af tedragen verschil loopt jaarlijks af met 20%. In Almere(opstapwoningen) krijgt de koper het vooraf bereken-de verschil tussen de koopprijs en de marktwaarde inde vorm van een renteloze lening aangeboden. Bijdoorverkoop dient men deze lening in zijn geheel terugte betalen. Voor beide regelingen geldt dat de eigenaarde waardeontwikkeling na oplevering zelf mag behou-den. Eventuele waardevermindering van de woningwordt verrekend met de overwinst.De regeling uit Papendrechtschept veel duidelijkheidDe regeling uit Papendrecht schept veel duidelijkheiden biedt geen ruimte meer voor discussies over de af tedragen overwinst en de verrekening van het meerwerk.Met hoeft immers geen rekening te houden met dewaarde van het meerwerk bij de bepaling van deafdracht. De waarde hiervan is opgenomen in dewaarde van de woning na oplevering. Een tweedevoordeel ten opzichte van de klassieke overwinstrege-lingen is dat de hoogte van de afdracht niet wordtbei'nvloed door prijsontwikkelingen na de opleveringvan de woning. In de klassieke overwinstregelingenbetaalde de eigenaar namelijk niet alleen overwinstover het verschil tussen de oorspronkelijke koopprijs ende marktprijs bij oplevering, maar ook nog eens over-winst over de prijsontwikkeling na oplevering. Zeker alsde waarde van de woning na de oplevering sterk toe-neemt, kan de eigenaar een forse afdracht tegemoetzien. Voor voorstanders van de 'vrije-marktwerking' zaide Papendrechtse regeling een aanzienlijke verbeteringzijn.label 1 geeft een overzicht van de voordelen van dezojuist besproken instrumenten die in het kader vanhet anti-speculatiebeleid kunnen worden ingezet.Voor alle regelingen geldt dat zij in bepaalde mate instaat zijn om speculatie te voorkomen. Dit is voor deeis van zelfbewoning beperkt en voor de ge'indexeerdeverkoopprijs, MGE en de regelingen uit Papendrecht enAlmere juist in sterke mate het geval. Een voordeel vandeze laatste regelingen is verder dat ze ook geen reke-ning houden met de waardeontwikkeling na de ver-koop. De methode van de geindexeerde verkoopprijsdoet dit wel, terwiji bij MGE dit voor de helft van dewaardeontwikkeling gebeurt. Het voordeel van MGE isoverigens wel dat ook het verlies van een eventuelewaardedaling wordt gedeeld en de woningen ook in detoekomst nog redelijk bereikbaar zijn voor lagere-inko-mensgroepen. Dit laatste geldt eveneens voor de gein-dexeerde verkoopprijsmethode. Samen met de over-winstregeling leveren het MGE en de regelingen uitPapendrecht en Almere in financiele zin het meeste op.Voor alle instrumenten geldt dat de praktijk heeft aan-getoond dat de regelingen ook daadwerkelijk uitvoer-baar zijn. Wel zijn bij sommige instrumenten zoals hetMGE (hoge beheerkosten) en de regelingen waarin hetmeerwerk met de geindexeerde verkoopprijs wordtverrekend, veelal hoge uitvoeringskosten gemoeid. Inhet algemeen worden deze echter in ruimte mate doorde opbrengsten overtroffen.Ervaringen met de regelingenIn het kader van het OTB-veldwerk" onder 25 gemeen-ten die de afgelopen jaren de meeste bouwvergunnin-gen in de sociale en middeldure koopsector hebbenafgegeven, werd niet alleen het soort regeling vastge-steld, maar werd ook gepeild hoe de ervaringen metde uitvoering van de regelingen zijn geweest. label 2geeft een overzicht van de uitwerking van deze rege-lingen.Vijf gemeenten hanteren geen anti-speculatiebeding.De redenen hiervoor zijn meestal dat er geen sprake isvan een gespannen lokale woningmarkt of dat hetgemeentebestuur voorstander is van vrije-marktwer-king.Andere gemeenten gebruiken alleen een anti-specula-tiebeding voor de goedkopere delen van de woning-markt, terwiji elders het anti-speculatiebeding voor dehele woningmarkt geldt. Daarbij gebeurt het regelma-tig dat voor de duurdere segmenten alleen een ver-koopverbod geldt voordat de woning is opgeleverd.Tien gemeenten gebruiken een anti-speculatiebedingmet overwinstregeling. De looptijd van deze regelingenvarieert van twee tot tien jaar. De werking van dezeregeling beperkt zich bij vijf gemeenten tot de goed-kopere nieuwbouw, terwiji de andere vijf de helenieuwbouwproductie onder het beding laten vallen.Acht gemeenten hebben een verkoopverbod (bewo-ningsplicht) dat zelden langer dan vijf jaar is. Eigenarenkunnen ontheffing van de regeling krijgen als zij eenbedrag aan de gemeenten betalen. De hoogte vandeze afdracht varieert per gemeente. Zo betalen eige-naren in de ene gemeente tien procent van de grond-prijs terwiji dit bedrag in een andere gemeente opGemeente A B C D EAlmere (3.856) Ja Alle 2 Nee JaTilburg (3.040) Ja Alle 5 Nee JaAmsterdam (2.797) Ja Alle 10 Ja NeeRotterdam (2.723) Nee Nvt Nvt Nvt NeeEindhoven (1.989) Ja Alle 3 Nee NeeDen Haag (1.687) Ja Alle 3 Ja Vanaf 21maartGroningen (1.450) Ja Alle 5 Nee NeePurmerend (1.432) Ja Goedkoop 10 Ja NeeBreda (1.225) Ja Alle 5 Nee GeschraptDen Bosch (1.105) Nee Nvt Nvt Nvt JaZwolle (1.079) Ja 250.000 2 Ja NeeHoorn (1.047) Nee Nvt Nvt Nvt NeeRijswijk (1.008) Ja Alle 5 Ja NeeHelmond (984) Ja Alle 5 en 7 Nee NeeHaarlemmermeer (932) Ja Alle 7 Ja NeeHeerhugowaard (925) Ja 200.000 10 Ja NeeAssen (869) Nee Nvt Nvt Nvt NeeTiel (868) - - -Enschede(801) Ja Alle 5 Nee NeeBarendrecht (798) Ja 261.000 10 Ja NeeOss (789) Ja Alle 2 Nee NeeDronten (754) Ja Alle 3 Ja JaMaastricht (736) Nee Nvt Nvt Nvt NeeNijmegen (718)* - - - - -Utrecht (-) Ja 200.000 5 Ja NeeA = voorkomen van anti-speculatieregelgeving in 1999B = bereik van anti-speculatieregelgeving in 1999C = looptijd in jaren van de anti-speculatieregelgeving in 1999D = voorkomen van overwinstregeling in 1999E = recente of komende aanscherping verwacht van anti-speculatieregelgeving.* Nltmegen: overwinstregeling woningen tot f 300.000; aile andere woningen zeifbewoningsplicht vierjaar. Tussen haakjes staat het aantal afgegeven bouwvergunningen vermeld.80.000 gulden is vastgesteld. De regeling waarbij deeigenaar zich verplicht om de woning bij doorverkooptegen de oorspronkelijke verkoopprijs aan te bieden,werd alleen in de gemeente Groningen aangetroffen.Wat betreft de ervaringen met de lopende regelingenwerd in algemene zin vaak gemeld dat eigenaren (van-zelfsprekend) enige moeite doen om ontheffing te krij-gen. Uiteraard krijgt men zonder meer ontheffing alsmen voldoet aan de hiervoor beschreven ontheffings-gronden. Regelmatig werden echter aanvragen voorontheffing ontvangen op basis van argumenten diezich in het 'grijze gebied' bevinden. Voorbeelden vandergelijke aanvragen zijn (fictief) een verandering vanwerkkring naar een gemeente op tien kilometerafstand, zich niet thuis voelen, te weinig speelkame-raadjes voor de kinderen (in een nieuwbouwwijkl) ofonenigheid met de buren. De reacties op dergelijkeaanvragen verschillen, maar de indruk ontstaat dat veelgemeenten het liever niet op een bodemprocedurevoor de rechter lieten aankomen. Vaak werden dekosten en de personeelsinzet hiervan als te hoog inge-schat. Daarnaast is het vaak moeilijk om in deze geval-len te bewijzen dat er daadwerkelijk speculatievemotieven in het spel zijn.Wat betreft de 'klassieke' overwinstregelingen bleekdat de desbetreffende gemeenten vaak uitgebreid metde eigenaren moesten corresponderen om de hoogtevan de afdracht vast te stellen. Eigenaren haddennamelijk vaak de neiging om een hogere dan de wer-kelijke waarde van het meerwerk op te geven omdatTabel 2De toepassing en de uit-voering van anti-specula-tieregelgeving voor koop-woningen in 25Nederlandse gemeentenmet de meeste afgegevenbouwvergunningen in desociale- en middeldurekoopsector in de periodejuli 1995 tot en metdecember 1998.oo[11]S3oo121ae9J3men dit bedrag kan verrekenen met de verkoopprijs enzo minder overwinst hoeft af te dragen. Desalnietteminwerd over het algemeen gemeld dat de opbrengstenuit de overwinstregeling veel groter waren dan dekosten voor de personeelsinzet.Ook bij het prijsregulerende beding zai de waarde vanhet meerwerk vermoedeiijk tot verschil van inzichthebben geleid. Omdat deze regeling echter zeer weiniggebruikt wordt, is het moeilijk om hierover algemeneuitspraken te doen. Aangezien er bij deze regelinggeen overwinst of andere afdracht in rekening wordtgebracht, zijn bij de uitvoering van de regeling alleenmaar kosten gemoeid.ConclusiesIn deze bijdrage passeerden verschillende argumentenpro en contra een gemeentelijk anti-speculatiebeleid derevue. Als argumenten die een dergelijk beleid onder-steunen, noemden we het tegengaan van winstbejagdoor speculatienomaden, de doelmatige besteding vanoverheidsmiddelen en subsidies en het rechtvaardig-heidsmotief. Argumenten contra richten zich vooral opde beknotting van de vrijheid van woningbezitters, hetbeperken van de marktwerking en de doorstromingalsmede de redenering dat dergelijke regelgevingslechts symptoombestrijding is. Als men de voordelenvan een gemeentelijk anti-speculatiebeleid laat prevale-ren boven de nadelen, doet men er goed aan om eerstde lokale woningmarkt onder de loep te nemen. In eenkrappe woningmarkt zaI een anti-speculatiebeding nut-tig zijn om de zogenoemde speculatienomaden teweren. Voor wat betreft woningen die onder de markt-prijs worden aangeboden is een dergelijke regeling ookzinvol. Het kan dan gaan om nieuwbouwwoningen,maar zeker ook om de verkoop van corporatiewonin-gen onder het wetsvoorstel Bevordering EigenWoningbezit. In dit voorstel is opgenomen dat corpo-raties woningen aan de doelgroep mogen aanbiedenvoor 80% van de marktwaarde. Terugbetaling van dekorting bij verkoop en de optie om een anti-speculatie-beding in de verkoopvoorwaarden op te nemen, zijn inhet wetsvoorstel BEW opgenomen.In principe is de klassieke overwinstregeling eenafdoende middel om speculanten van de woningmarktte weren. Een nadeel van deze regeling is dat er vaakuitgebreide correspondentie tussen eigenaar en ge-meente nodig is om tot de vaststelling van de af tedragen overwinst te komen. Overigens zijn de inkom-sten uit de regeling vaak vele malen hoger dan dekosten voor de handhaving. Een ander nadeel is datdeze regeling ook overwinst in rekening brengt over dewaardeontwikkeling na de opievering. Recent ge'intro-duceerde regelingen in onder andere Papendrecht enAlmere komen tegemoet aan dit bezwaar. Hierbijwordt er niet langer overwinst geheven over dewaardeontwikkeling na opievering, waardoor eveneensde uitvoering van de regeling vereenvoudigd wordt.Het is aan te bevelen om durenieuwbouwwoningen buitenschot te houdenOok bij de regelingen waarbij de woning alleen tegende oorspronkelijke (gei'ndexeerde) koopprijs mag wor-den (terug)verkocht, leidt de waarde van het meerwerkvaak tot verschil van mening tussen eigenaar en ge-meente. Dit beding kan goed gebruikt worden om spe-culatie tegen te gaan (weren van speculanten) en isuitermate geschikt als men ook (goedkope delen van)de woningvoorraad betaalbaar wil houden. Met eendergelijke regeling slaat men twee vliegen in een klap.Men moet dan echter niet opzien tegen de uitvoerings-kosten, want inkomsten uit de regeling zijn er niet.Bij het verkoopverbod kan de vaststelling van de looptijdvan de regeling stof voor discussie zijn. Een verbod vanbijvoorbeeld twee jaar lijkt toch ruimte voor speculatie tebieden, terwiji een verbod van langer dan vijf jaar weerhet argument van beknotting van de vrijheid van deeigenaar in beeld brengt. Het is aan te bevelen om deeigenaren de mogelijkheid te geven onder het verboduit te komen, mits zij een bepaald bedrag aan degemeente betalen. Men kan hierbij ook aan jaarlijksaflopende termijnen denken. Alleen de hoogte van deafdracht blijft een heikel punt.Ten slotte verdient het aanbeveling om binnen denieuwbouwproductie een tweedeling aan te brengen.De woningen in de (gesubsidieerde) goedkopere prijs-klassen kunnen dan worden onderworpen aan een anti-speculatiebeding, terwiji de duurdere woningen, diemeer marktconform worden aangeboden, buiten schotblijven.Noten1. Zie ook Boelhouwer, P.J. 2000, De koopprijsontwikkeling inNederland. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, jaargang 6,no.1, pp.6-12.2. Boelhouwer, P.J., 1995, Evaluatie anti-speculatieregelgevingkoopwoningen in Zoetermeer, OTB-werkdocument 95-09, Delft(Delft University Press); en: NVM, 1994, Anti-speculatiebeleid bijverkoop sociale koopwoningen, Nieuwegein (NVM).3. Elsinga, M., 2000, De MGE-eigenaar gedupeerd? Tijdschriftvoor de Volkshuisvesting, jaargang 6, no.1, pp.18-22.4. Boelhouwer, P.J. en C.P DoT, 1999, Evaluatie anti-speculatie-regelgeving Woerden, OT-Bouwstenen 51, Delft, (DelftUniversity Press).Woning deugt, woonomgeving nietZorgen voor de VINEX?De VINEX-locaties hebben de afgelopen jaren geen gebrek gehad aan aandacht. Nu deeerste VINEX-wijken gereed zijn, kunnen echter pas de eerste conclusies worden getrok-ken. Hoogste tijd om te onderzoeken of het huidige VINEX-aanbod, zowel wat betreftwoning- als woonomgevingkenmerken, aansluit op de huidige en toekomstige woon-wensen. Daarbij is het noodzakelijk om de bewoners aan het woord te laten; eenbewonersonderzoek in de (pre-)VINEX-wijk Zenderpark te IJsselstein.Gerben HellemanOnderzoeksinstituut OTB, TU Delft^^^^B oewel de discussies rondom de VijfdeH H nota over de ruimtelijke ordening al ini^H ^^H voile gang zijn is het woningbouwpro-gramma van de vorige nota, de VINEX (Vierde notaover de ruimtelijke ordening extra) allesbehalve afge-rond. Op dit moment worden namelijk op vele ver-schillende VINEX-locaties in Nederland duizendenwoningen uit de grond gestampt. Deze woningbouwaan of in de stad, die het bestaande woningtekort inNederland moet verminderen, maakt deel uit van hethuidige concentratiebeleid van de overheid om zo eenleegloop uit de stad te beperken. Volgens de notawordt via het compactestadbeleid de (woon-werk)mobiliteit beperkt, de groene open ruimtegespaard en blijft er voldoende draagkracht voor devoorzieningen in de grote steden. Daarnaast hebbende VINEX-locaties het doel een doorstromingsprocesop gang te brengen om zo de zogenaamde goedkopescheefheid te verminderen. Om dit proces in gang tezetten, dienen de VINEX-locaties echter wel een kwa-litatief hoogwaardig, wervend w/oonmilieu te hebbenmet een goede prijs-kwaliteitverhouding.Kritiek v66r de eerste steenVoordat de eerste steen echter werd gelegd, bestonder al kritiek op de VINEX-wijken, vooral uit stede-bouwkundige en architectonische hoek. Waar richt dekritiek zich op? Simpel gezegd vindt men de groot-schalige nieuwbouw te duur, te klein en te weiniggevarieerd. Het grootste probleem is de bebouwing-(1310)cdichtheid. Door de hoge grondkosten en omdat er eendraagvlak moet worden gerealiseerd voor onder ande-re de Hoogwaardig Openbaar Vervoervoorzieningen(HOV), streven de overheden naar een gemiddeldebebouwingsdichtheid van 33 woningen per hectare.Hierdoor worden tuinen vaak klein gehouden en hier-voor in de plaats wordt meestal een groot (stads)parkaangelegd. Uit woonwensenonderzoek blijkt echterdat de meeste potentiele VINEX-bewoners juist eenruime eengezinswoning met grote tuin in een subur-bane omgeving wensen.' Er ontstaat zo een spanningtussen de dichtheid, de prijs en kwaliteit van dewoningen en de woonomgeving. Vooral de essentievan de eengezinswoning, de privacy en de tuin, komtzo volgens critici in het gedrang.^ De vraag is dan ofwe wel bouwen wat de markt vraagt. Zijn de dichthe-den niet te hoog? En worden de kleine tuinen wel vol-IJsselstein, Zenderpark,Centrum-Zuid. (foto: W.F.Oosterhuis)3e>?Oo>:i4i9>?0uooa(erg) ontevreden neutraal (erg) tevredenPrijs-kwaliteitverhouding 15 31 54Uiterlijk/architectuur 10 25 65Aanpasbaarheid 15 38 47Grootte tuin 21 29 50Grootte woonkamer 14 12 74Aantal kamers 9 20 71Grootte woning 6 19 75Bron: Helleman, C. ('7999J zorgen voor de VINEX? Een onderzoek naar de woon- en woonomgevingskwa-litelt van VINEX-locaties. Utrecht: Faculteit der Ruimtelijke Wetenschappen, Universiteit Utrecht.(erg) ontevreden neutraal (erg) tevredenParkeergelegenheid 52 17 41Uiterlijk van de wijk 42 33 25Verkeersveiligheid 46 32 22Openbaarvervoerverbindingen 47 33 20Speelgelegenheden voor kinderenOpzet/bebouwingsdichtheid52 33 1565 22 13Groenvoorziening 69 19 12Bron: Helleman, C. (1999) zorgen voor de VINEX? Een onderzoek naar de woon- en woonomgevingskwa-iiteit van VINEX-locaties. Utrecht: Faculteit der Rutrnteiijke Wetenschappen, Universiteit UtrechtTabel1 (boven)Tevredenheid per woning-kenmerk in procenten.Tabel 2Tevredenheid per woon-omgevingsfactor in pro-centen.doende gecompenseerd door collectief green?Samen met de kritiek op de geringe flexibiliteitCwurgcontracten tussen projectontwikkelaars engemeenten'), de slechte stedebouwkundige kwaliteitCtruttig'), de eentonigheid ('diarree van doorzonwo-ningen'), de mogelijke segregatie, het achterblijvenvan het HOV en de kans op overaanbod wordt ver-ondersteld dat de VINEX-wijken niet meer dan slaap-steden zullen worden. Men is bang dat de VINEX-wij-ken de concurrentieslag met andere (toekomstige)woningbouwiocaties gaan verliezen ('de krotten van2010').Het gaat er toch om dat debewoners tevreden zijn?Tot nu toe waren al deze beweringen echter niet oponderzoek gebaseerd. Zeker gezien het felt dat deVINEX-woningen als warme broodjes over de toon-bank gaan, kan sterk worden getwijfeld aan deze kri-tieken. Het gaat er toch om of de bewoners tevredenzijn? Reden waarom er in de (pre-) VINEX-wijkZenderpark te IJsselstein een onderzoek is gehoudenonder bewoners om zo meer inzicht te krijgen in deervaringen/belevingen van de VINEX-bewoners. Devolgende vraag staat hierbij centraal: 'In hoeverre sluithet huidige VINEX-aanbod, zowel wat betreft woning-als woonomgevingskenmerken aan op de huidige entoekomstige woonwensen van de huidige VINEX-bewoners?' Het onderzoek is uitgevoerd toen de eer-ste fase van Zenderpark zo goed als afgerond was. Opdat moment woonde er ongeveer 1.300 huishoudensin Zenderpark. Naar 1.000 huishoudens is een schrif-telijke enquete opgestuurd. De enquete kende eenrespons van 44,3%.Zenderpark te IJsselsteinOp het moment van het onderzoek (eind 1998) wasZenderpark een van de weinige VINEX-locaties waarde bouw al in een gevorderd stadium verkeerde. Menis ongeveer vier jaar geleden gestart met de bouw vande eerste van de 4.100 woningen. De wijk is zogebouwd dat deze aan de noordzijde tegen de histori-sche binnenstad aanligt. De schakel tussen de wijk ende binnenstad wordt versterkt door de bouw van eennieuw stadhuis en theater aan de noordrand van denieuwbouwwijk. Voor VINEX-locaties is dit een uitzon-dering. Het komt namelijk zelden voor dat program-matische elementen uit de bestaande stad naar eenVINEX-locatie worden overgeheveld.^Zenderpark zai net als vele andere VINEX-wijken uit-eindelijk een gemiddelde netto bebouwingsdichtheidkrijgen van 33 woningen per hectare. Hierbij zaI 27%van de woningen in de sociale-huursector wordengebouwd. Daarbij wordt een parkeernorm van 1,2auto per woning gehanteerd. Dit zijn echter gemiddel-den. De wijk is op te delen in verschillende woonge-bieden, die onderling verschillen naar onder anderewoningtype, aard van de verkaveling, dichtheid engroenvoorziening. Zo wordt in het deelgebied Oost(4%) veel minder gestapelde bouw gepleegd dan inhet Centrum (30 tot 40%). Ook per woongebied zijner duidelijke verschillen. Zo kent het woongebied DeTuinen, dat in de eerste bouwfase gereed kwam, eenbebouwingsdichtheid van 43 woningen per hectare eneen aandeel sociale-woningbouw van 42%, terwiji DeBoomgaard twintig woningen per hectare kent metalleen maar koopwoningen. Het is deze variatie perwoongebied die de mate van (on)tevredenheid groten-deels be'invloed. Voordat wordt ingegaan op deze tevre-denheid met de woning en de woonomgeving, wordteerst onderzocht weike huishoudens naar de VINEX-wij-ken verhuizen en wat hun verhuismotieven zijn.SubstitutiegedragUit het onderzoek in Zenderpark blijkt dat het vooralde gezinnen jonger dan 35 jaar met en (nog) zonderkinderen zijn die belangstelling hebben voor eenwoning op de VINEX-locatie. Het ruime aanbod vaneengezinswoningen zaI hiervan ongetwijfeld de oor-zaak zijn.De meeste huishoudens (75%) zijn verhuisd omwillevan woonmotieven en hebben daarbij vaak eenopwaartse beweging gemaakt in hun wooncarriere. Zois ongeveer 46% van de huishoudens verhuisd vaneen huur- naar een koopwoning en 45% van eenmeergezins- naar een eengezinswoning. Hierdoor iseen doorstromingsproces in gang gezet, waardoor degoedkope scheefheid op de woningmarkt kan wordenverminderd.Op basis van de huishoudenskenmerken, het groteaandeel doorstromers en de verhuismotieven is hetwaarschijniijk dat veel huishoudens hier zijn komenwonen om hun (toekomstige) kinderen in een rustige,groene omgeving te laten opgroeien.De meeste huishoudens (18%) zijn naar deze VINEX-locatie verhuisd omdat zij op zoek waren naar eennieuwbouwwoning. Daarnaast is 17% van de huis-houdens in Zenderpark komen wonen, omdat er ner-gens anders (snel) aanbod voor handen was. Het ein-delijk toegewezen krijgen van een woning (het zoge-naamde inloten) blijkt voor deze huishoudens bepa-lend geweest te zijn bij de verhuisbeslissing. Dit heeftvoor een groot deel te maken met de krapte op de(Utrechtse) woningmarkt. Ongeveer 45% van de huis-houdens had deze woning ook genomen wanneerdeze in een andere nabijgelegen gemeente wasgebouwd. Veel huishoudens hebben dus niet specifiekvoor Zenderpark gekozen. Deze 'gedwongen verhui-zing' kan leiden tot een zogenaamd substitutiegedrag,omdat huishoudens bij schaarste genoegen (moeten)nemen met een woning die niet volledig voldoet aande woonaspiraties. Wanneer er meer keuze op dewoningmarkt komt, bestaat de kans dat deze huishou-dens als eerste weer vertrekken, omdat zij dan we!hun wensen kunnen verwezenlijken. Het is afhankelijkvan de kwaliteit en de tevredenheid met de woning enwoonomgeving of deze mensen zullen verhuizen ofniet.Tevreden met de woningIn tegenstelling tot de negatieve berichtgeving in depers en de meeste vakbladen krijgen de met dewoning samenhangende kenmerken een positievebeoordeling. Men blijkt zeer tevreden te zijn met dewoning.De meest belangrijke woningkenmerken, ruimte in dewoning en een grote woonkamer," blijken inZenderpark zeer goed te scoren. Zo zijn drie op devier huishoudens (erg) tevreden met de grootte van dewoning (zie tabel 1). Ook uit onderzoek van hetRICO' in opdracht van het ministerie van VROM,waar 57 VINEX-locaties zijn onderzocht, komt hetbeeld naar voren dat bewoners op VINEX-locaties hetmeest positief zijn over de grootte van de woning ende woonkamer.Vooral de kopers in Zenderpark zijn tevreden over degrootte, het uiterlijk (de architectuur) van de woningen de prijs-kwaliteltverhouding. Het hebben van eengrote woning en woonkamer blijkt daarbij van meerbelang dan het hebben van een extra (werk- en/ofhobby)kamer. Ook voor de kleinere woningen blijktechter een markt te bestaan. De meeste alleenstaan-den en eenoudergezinnen zijn hier tevreden over. Deenige woonfactor die enigszins negatief wordt beoor-deeld is de grootte van de tuin. Dit geldt met namevoor de woongebieden De Tuinen en Het Orgel, waarveel huurwoningen staan. De huurders zijn overigensover alle factoren iets minder tevreden.Al met al is men dus erg tevreden en zijn er watbetreft de woningen dus geen zorgen voor de VINEX.Betekent dit nu dat de VINEX-locaties een succes zijn?Ontevreden over de woonomgevingZeker niet. Naast de woningen is er ook gekeken naarverschillende aspecten van de woonomgeving. Methet oog op de woonomgeving kan niet wordengezegd dat de VINEX-locaties een doorslaand succeszijn. Men is namelijk zeer ontevreden over dezewoonomgeving. De opzet van de wijk, de bebouw-ingsdichtheden, de groenvoorzieningen, de winkel-voorzieningen en de parkeergelegenheid, alle komenzij er (zeer) slecht van af (tabel 2).Zo is maar liefst 65% van de huishoudens (erg) onte-vreden over de opzet van de wijk en/of de bebouw-ingsdichtheden. In het woongebied De Tuinen, metvoornamelijk eengezinswoningen in een bebouwings-dichtheid van 43 woningen per hectare (I), loopt ditzelfs op tot een ontevredenheid van bijna 75%. Hetbetreft hier voornamelijk huurwoningen.Vooral de combinatie van een hoge bebouwingsdicht-heid met geringe groenvoorzieningen leidt inZenderpark tot een negatieve woonbeleving. Door hetontbreken van groenvoorzieningen ontstaan namelijkIJsselstein, Zenderpark,De Hoven. (foto: W.F.Oosterhuis)115]01B3IJsselstein, Zenderpark,De Tuinen. (foto: W.F.Oosterhuis):i6101a91o>lange, monotone straten waar het zicht op geparkeer-de auto's de overhand krijgt.Het gaat bij de groenvoorzieningen dan ook nietzozeer om de huidige kwaliteit van de net geplantebomen - deze moeten immers nog groeien - maarmeer om de aanleg en kwantiteit van de groenvoor-zieningen. Er is namelijk in Zenderpark gekozen voorcollectief groen, waarvan de inricliting (te) lang uit-blijft. Daarbij wordt het ontwerp en vooral de prakti-sche bruikbaarheid van het collectief groen negatiefbeoordeeld. Een groene long in of aan de rand vaneen wijk blijkt tevens vaak niet functioneel te zijn.Mensen maken hier nauwelijks gebruik van. De kleinetuinen worden hierdoor niet gecompenseerd door hetcollectief groen, waardoor milieuonvriendelijke recrea-tieve mobiliteit in de hand wordt gewerkt.'Overigens worden niet alle woonomgevingskenmer-ken zeer negatief beoordeeld. Over de wegen en(fiets)paden, de speelgelegenheden en de sociale vei-llgheid is men minder negatief.Het autogebruik istoegenomen in vergelijkingmet de vorige "woonsituatieHet is zeer de vraag of de doelstelling van de overheidom door middel van het compactestadbeleid de(auto)mobiliteit te beperken wordt gehaald. Verrewegde meeste huishoudens (82%) gebruiken namelijk deauto in plaats van het openbaar vervoer naar het werken zeggen dat ook na aanleg van een sneltramstationin Zenderpark te zullen blijven doen. Ook uit onder-zoek in de Haagse VINEX-wijken blijkt dit het geval.Ten opzichte van de vorige woonsituatie is de woon-werkafstand van de huishoudens hier zelfs toegeno-men en is in combinatie met de nog onvoldoendeaanwezige openbaarvervoervoorzieningen ook hetautogebruik toegenomen in plaats van de voorgestanegroeivermindering.'De marktpartijen die betrokken zijn bij de bouw vanZenderpark leggen de oorzaak van deze negatievewoonbeleving vooral bij het rijk, die volgens hen tehoge verdichtlngscriteria heeft voorgeschreven'' en bijde gemeenten, die de marktpartijen te laat in het (ste-debouwkundig) proces hebben betrokken. Hun kritiekricht zich vooral op de smalle wegprofielen, de inrich-ting en trage uitvoering van het gemeenschappelijkgroen en de naar verhouding beperkte ruimte voorjndividueel groen.Weer verhuizen?Als gevolg van voornamelijk de onvrede met de woon-omgeving bestaat er in Zenderpark een hoge verhuis-geneigdheid. Hetgeen waarschijniijk betekent dat mende hierboven genoemde problemen niet als tijdelijkziet. Binnen nu en tien jaar wil maar liefst 59% van dehuishoudens namelijk weer vertrekken. 17% wil zelfsbinnen nu en twee jaar verhuizen. Bij dehuurders ligt dit percentage nog lets hoger (24%).Het blijken vooral de jonge meer draagkrachtige(echt)paren zonder kinderen te zijn die willen verhui-zen. Veel starters op de woningmarkt zien de wonin-gen blijkbaar als een mooie doorstroomwoning en eengoede belegging/investering voor de toekomst. Integenstelling tot de verwachting zijn er dus genoeghuishoudens die niet naar deze VINEX-locatie zijn ver-huisd om hier kinderen te krijgen en deze hier te latenopgroeien. Ook de huishoudens die als gevolg van hettoewijzingsbeleid en de schaarste op de woningmarktnaar de VINEX-locatie zijn gekomen, kennen eenhogere verhuisgeneigdheid. Dat houdt in dat bij eenruimer woningaanbod een groot deel van deze huis-houdens daadwerkelijk zai vertrekken. De huishoudensdie op de langere termijn wensen te verhuizen, doendit meer vanwege een opwaartse beweging in dehuishoudens- en/of arbeidscarriere.De meeste verhuisgeneigde huishoudens willen bij eenverhuizing uit Zenderpark vertrekken om de eerderge-noemde redenen: te hoge bebouwingsdichtheden engeringe groenvoorzieningen. Wanneer men uitZenderpark vertrekt, wil men naar een woning in eenlandelijke omgeving (suburbaan) verhuizen. Wanneerdit het geval is, wordt echter niet voldaan aan debelangrijkste doelstelling van de VINEX om de huis-houdens juist dichtbij de stad te laten wonen, zodatde mobiliteit beperkt blijft en dat er voldoende draag-vlak blijft voor de stedelijke voorzieningen. Ook dedruk op het openhouden van het landelijk gebied zaIzo steeds groter worden.ConclusiesIn tegenstelling tot de negatieve berichtgeving in depers en vakbladen over VINEX-locaties voldoen dewoningen in Zenderpark aan de specifieke woonwen-sen en gebruikerseisen van de huishoudens. Vooralover de grootte van de woning en de woonkamer Ismen zeer tevreden. Toch sluit het VINEX-aanbod inZenderpark (op het moment van de enquete) niet vol-ledig aan op de huidige woonwensen. Het is namelijkde woonomgeving (opzet van de wijk, bebouwings-dichtheden, groenvoorzieningen, parkeergelegenheid)die zorgt voor een negatieve woonbeleving.Kunnen we hier nu echter spreken van een structuredprobleem? Is het immers niet zo dat we hier sprekenover een wijk in wording die in zijn beginstadium nogheeft te maken met allerlei kinderziektes? Zo is bij-voorbeeld de gemeente van mening dat naarmate dewijk qua inrichting en uitrusting voiwassen wordt, veelkritiek zai verdwijnen. Het is echter de vraag of dit hetgeval zaI zijn.De kritiek richt zich immers niet op de nog jongeboompjes, maar veel meer op de (stedebouwkundige)structuur van de wijk. Over twee a vijf jaar zullen wel-iswaar sommige aspecten zijn veranderd, maar debebouwingsdichtheden, de geringe parkeervoorzienin-gen voor de deur, de geringe groenstroken in de wijken de kleine tuinen zijn factoren die men niet zo snelmeer kan veranderen. De huishoudens bevestigen ditbeeld. Zij zien de problemen namelijk ook niet als tij-delijk, daar zij juist door onvrede met bovenstaandefactoren op korte termijn willen verhuizen.Potentiele vertrekkerswillen naar een suburbaneomgeving verhuizenDe VINEX-locaties, die de suburbaan georienteerdehuishoudens zouden moeten huisvesten, behoren dusmeer tegemoet te komen aan de werkelijke vraag vande koopkrachtige huishoudens. Nu voldoen de wonin-gen en woonomgeving namelijk maar ten dele aan dewens van de woningkoper. Ook uit bovenstaanderesultaten blijkt dat teveel rijtjeswoningen, hoge dicht-heden en collectieve groenvoorzieningen niet passenbij deze woonwensen. Dat het aanbod vooralsnog vol-doende aftrek vindt, komt waarschijniijk vooral doorhet woningtekort in Nederland en met name in enrond steden als Utrecht. Dit kan echter omslaan ophet moment dat er meer keuze op de woningmarktkomt. Zeker wanneer de inkomens van de huishou-dens blijven stijgen, zaI en kan de behoefte aan (nog)ruimere en luxe woningen en dus de vraag naar meerwoonkwaliteit toenemen. Aanbevolen wordt dan ookte kiezen voor meer (vooral vrijstaande) woningenmet een hoge architectonische kwaliteit, lage bebou-wingsdichtheden en grotere (diepere) tuinen, zodat inieder geval wordt voldaan aan voldoende privacy. Datis een factor waar het in Zenderpark en andereVINEX-locaties nog wel eens aan schort.Noten1. Wassenberg, F.A.C., H.M. Kruythoff, T.A.L. Leiiveld & J.E.H.van der Heiide (1994) Woonwensen en realisatie van VINEX-locaties in de Randstad. Den Haag: Ministerie vanVolkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.2. Out, R., M. Reiche, J. Vinke & M. IJsseling ed. (1998)Wonen aan de stadsrand; kwaliteit voor VINEX in vijf thema's.Cezamenlijke uitgave van de gemeente Amsterdam,Rotterdam en Utrecht.3. Agricola, E.M. ed. (1998) Buitengewone steden; Parade van20 VINEX-locaties. Rotterdam: Stimuleringsfonds voorArchitectuur.4. Zie noot 1.5. RIGO (1999) VINEX-kwaliteitvolgens de bewoners. DenHaag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordeningen Milieubeheer.6. Bodaar, A., S. Butter & G. Keers (1999) Onthaastingshutjevoor compact wonen. In: Tijdschrift voor de volkshuisvesting1, pp. 14-18.7. Meer, D. van der (1999) VINEX-locaties in Haaglanden;ieders wens? Onderzoeksproject 82 K. Utrecht: Faculteit derRuimtelijke Wetenschappen, Universiteit Utrecht.8. Het ministerie van VROM heeft de gemeenten nooit voor-geschreven in weike dichtheden men moest bouwen. Zij heeftalleen een rekenmodel gehanteerd met 33 woningen per hec-tare. Gemeenten zijn niet verplicht dit over te nemen.IJsselstein, Zenderpark,De Tuinen. (foto: W.F.Oosterhuis)oo[17]DasaDirecteuren vanDe volkhuisvestingsector heeft blijvend te maken met sterke invloedenvan buitenaf, die in steeds belangrijker mate het werk, de positie en deinzet van de corporaties zullen bepalen. Voor de zeer introverte, door deoverheid beschermde organisaties, die corporaties van oudsher zijn, is datniet makkelijk. Dat vereist met name van de directeur en het managementnogal wat. Zij zijn voldoende in staat om die omslag vorm en vooralinhoud te geven?Jan WachtmeesterAndersson Elffers Felix, Utrechttal van nieuwe initiatieven komen in de volks-huisvesting van de grond. ledereen is zoekendenaar nieuwe posities. Klanten vragen om meeren betere dienstverlening. De rijksoverheid heeft degeldkraan definitief dichtgedraaid. Corporaties wordenniet alleen verantwoordelljk geacht voor hun eigenwoningen, maar ook voor iiet leefklimaat in de wijk.Creativiteit en professionaliteit zijn nodig om in iedergeval de primaire doelgroep blijvend kwalitatief goedehuisvesting en een hoogwaardige woonkwaliteit te kun-nen bieden.Het maatschappelijk rendement komt nadrukkelijker opde (politieke) agenda te staan. Wat doen corporatiesmet hun opgebouwde vermogen? Wordt dat aan degoede zaken besteed? Hoe moet een corporatie sociaalondernemerschap precies invullen?Tal van vragen en ontwikkelingen waar corporaties eeneigen antwoord op moeten formuleren en hun handelenop aanpassen. Uiteraard is niet een antwoord het enigejuiste; maar duidelijk is wel dat corporaties op het keer-punt staan van een nieuwe positionering.Toenemende complexiteitDe vraagstukken in de volkshuisvesting worden steedscomplexer. Bijvoorbeeld door de koppeling van vormenvan zelfstandig wonen aan bepaalde zorgaspecten. Endaarmee treedt de corporatie de jungle aan regelgevingbinnen die in de zorgsector grotendeels de dienst be-paald. Nog los van de ontelbare partijen die zich op ditwerkterrein richten. Of moet een bepaalde buurt / wijkgeherstructureerd worden, waarbij allerlei problemen enbelangen een rol spelen. Hoe moet daarmee omgegaanworden?Alle partijen waar een corporatie mee te maken heeft,niet in de laatste plaats de huurders, verwachten primakwaliteit in de dienstverlening. Snel en goed geholpenworden, serieus genomen worden, niet te veel betalen.Dergelijke ontwikkelingen vragen om een uiterst profes-sionele organisatie die weet waarover het gaat, bereid isin de voorhoede mee te lopen, eventueel risico tenemen en invulling weet te geven aan het sociaalondernemerschap. Daarnaast vragen ook de eigenmedewerkers steeds meer om een uitdagende werkom-geving, waarbinnen zij zelf verantwoordelijkheid dragen,mogelijkheden krijgen zich te ontwikkelen met de daar-bij passende arbeidsvoorwaarden. A! met al voldoenderedenen voor veel corporaties om hard aan professiona-lisering te werken.Binnen die professionalisering neemt de vraag naar nieu-we producten en diensten een bijzondere positie in. Hoewij in Nederland (willen) wonen is de laatste jaren sterkaan verandering onderhevig. De koopsector floreertenorm, hetgeen ook de (sociale) huursector in eennieuw daglicht plaatst. Mensen verwachten van verhuur-ders flexibiliteit, uitstekende kwaliteit en vooral keuze-mogelijkheden. Het standaardhuis alleen is niet (meer)voldoende. En als huren naast kopen een aantrekkelijkperspectief wil blijven, zullen verhuurders ook aan dieeisen moeten voldoen. Ook dat vereist nieuwe initiatie-ven, creativiteit, innovatief vermogen en vooral profes-sionaliteit.Ook de zorg voor de leefbaarheid in wijken en buurtenvormt een steeds groter onderdeel van het takenpakket^oningcorporatiesvan de wonincorporaties. Hoe krijgen we niet alleen dekwaliteit van de huizen op een goed niveau, maar ookde openbare ruimte en, niet te vergeten, het sociale kli-maat in een wijk of buurt. Dat vereist een nieuwe rolvan corporaties. Niet alleen meer opereren als beheerdervan woningen maar actief meewerken, samen met veleandere partijen, aan positieve ontwikkelingen in eenwoongemeenschap.In 1999 heeft Andersson Elffers Felix (AEF) een uitge-breide enquete gehouden onder directeuren vanwoningcorporaties. In dit artikel wordt op de uitkomstenvan deze enquete ingegaan, waarbij tevens, voor zovermogelijk, vergelijkingen w/orden gemaakt met de uit-komsten van de enquete in 1991, 1994 en 1996. Deenquetereeks geeft een mooi beeld van de directeur enzijn werk.Maar allereerst het beeld zoals dat, gezien de eisen diede omgeving nu aan woningcorporaties stelt, van eendirecteur van een woningcorporatie verwacht mag wor-den. Want daar zijn natuurlijk wel (kwaliteits)eisen aante verbinden. Vervolgens wordt in dit artikel datgeschetste beeld op onderdelen met de uitkomsten vande enquete(reeks) vergeleken.Het management moet zichniet laten verleiden door degrillen van de marktBijzondere directeur?De vraag is uiteraard aan de orde of de ontwikkelingenin de volkshuisvesting te vergelijken zijn met ontwikke-lingen in andere sectoren. Immers, alles wordt com-plexer en interactiever. In hoofdiijnen is dat inderdaadhetzelfde. Maar in de volkshuisvesting is wel lets andersaan de hand. De kunst is namelijk om enerzijds mee tegaan met de tijd in de zin van verbeteren van de dienst-verlening, meer keuzevrijheid, meer professionaliteit, enanderzijds een goede invulling te zoeken van de socialedoelstelling van de woningcorporatie. Hoe kan ook deprimaire doelgroep optimaal bediend worden met betereproducten en diensten terwiji de huurprijs zo laag moge-lijk blijft?Dit continue dilemma moet de positie en ambitie vaneen corporatie bepalen. Niet bijvoorbeeld de vraag of ermeer voor de luxe huurmarkt gedaan moet worden. Datkunnen anderen ook wel en vaak nog veel beter Hetmanagement van een corporatie moet zich dus nietlaten verleiden door de grillen van de markt. En datmaakt de positie van dat management wel anders invergelijking met andere sectoren. Het gaat niet alleenom geld verdienen. Het gaat vooral om sociale betrok-kenheid. Zowel voor individuen als voor de totalegemeenschap.Wellicht zijn in die zin corporaties nog wel het meest tevergelijken met lokale overheden: constant zoeken naareen zo groot mogelijk rendement van de beperktemiddelen en