TIJDSCHRIFT VOOR DEVOLKSHUISVESTING4/5Jaargang 22 ? December 2016Microwoningen brengenlevendigheid terug in de stadDISCUSSIEDAGENSOCIALEHUISVESTINGHEFFING ALSVEREVENINGS-INSTRUMENTTOEGEVOEGDEWAARDE VANCORPORATIECOLUMNNAAM WINNIE TERRAFUNCTIE VOORZITTER HUURDERSVERENGING AMSTERDAMwww.renda.nlCOLUMNNAAM WINNIE TERRAKom 12 januari naar de onvergetelijke inspiratiesessie met Bj?rn Kuipers- SAMENWERKING EN VERANTWOORDELIJKHEID -Kuipers trekt in zijn lezingen mooie parallellen tussen situaties op het voetbalveld en situaties in zijndagelijkse werk als ondernemer. Of je nu werkt bij een aannemer of als corporatiemedewerker; dezepresentatie is een must voor iedereen die in de dagelijkse praktijk bezig is met samenwerken!Gratis voor nieuwe expertleden van Renda!Word nu expertlid voor 254,- per jaar.Renda is het netwerk dat jou helpt om duurzamer, innovatiever en beter teinvesteren in bestaande bouw. Door een duidelijke focus staat het netwerk heeldicht bij de kennisbehoefte van haar leden en partners. Leden vanRenda hebben, naast het magazine, de beschikking over een onlinewebomgeving waar ze kunnen bladeren in een archief vollezenswaardige artikelen en kennis kunnen maken met andere ledenen partners. Daarnaast organiseert Renda netwerkbijeenkomsten,workshops en grotere evenementen waar partners en leden elkaaroffline kunnen ontmoeten.Profiteer van de vele voordelen als expertlid van Renda: Onbeperkt ?n met voorrang naar Renda events Vier keer per jaar het magazine en wekelijkse nieuwsbrief Single-user account op het online-archief van Renda Je wordt opgenomen in het ledenoverzicht op Renda.nlKijk voor meer informatie op www.renda.nl.Meld je aan als expertlid via onze webshop op renda.nl of via de QR-code.dicht bij de kennisbehoefte van haar leden en partners. Leden vanRenda hebben, naast het magazine, de beschikking over een onlinelezenswaardige artikelen en kennis kunnen maken met andere ledenen partners. Daarnaast organiseert Renda netwerkbijeenkomsten,workshops en grotere evenementen waar partners en leden elkaar3? December 2016Omslagfoto: Evamarije Smit040510121620252628323842464852566066redactioneelDe wereld op zijn kopKeimpe ReitsmaachtergrondMicrowoningen brengen levendigheid terug in de stadEric HarmsHoe woont Nederland?Tiny House, grote ambitieFleur ReijngoudtanalyseOver tuinen en tuinieren rond het huisJeanet KullbergachtergrondGoed wonen in een betaalbare woningBert Karel Deuten en Henk BultstraachtergrondSociale duurzaamheid urgenter dan ooitAnnemieke Kleijssen en Miranda RoversBlogSociale huurwoningen op toplocatiesPaul de VriesUit de PraktijkDoarpskorporaasje Jirnsum: liefdewerk oud papierFleur ReijngoudtDiscussiedagen: Van `zorgen voor' naar `zorgen dat'?Jeanet Kullberg, Andr? Ouwehand en Wouter RohdeDiscussiedagen: Tijdelijkheid als strategisch instrumentCarla Steltenpool, Peter de Jong en Adriaan HoogvlietDiscussiedagen: Wie mag sociaal huren?Tom VandrommeDiscussiedagen: Passend contracterenDerk WindhausenDe mening vanGovernance: van beheersingsdrang naar aanspreekbaarheidRienk GoodijkDiscussiedagen: Voorbij de tweedelingRik Blom en Maarten PelDiscussiedagen: De toegevoegde waarde van de corporatieRian Peeters en Hans MoerenhoutDiscussiedagen: Matching RevisitedPeter van OsDiscussiedagen: Heffing als vereveningsinstrumentAnouk CorelEpiloogHousing at the centre!Marja ElsingaINHOUDSOPGAVE5381652Bedoeld voor iedereen die actief is in en rond hetwerkveld van volkshuisvesting, bouwen en wonen inNederland.UitgaveAeneas Media, Veemarktkade 8 (De Gruyterfabriek),5222 AE 's-Hertogenbosch, T 073 2051010,www.aeneas.nl, mail@aeneas.nlUitgeverEvamarije Smit, e.smit@aeneas.nl, T 073 2051021RedactieMarja Elsinga (hoofdredacteur), Andr? Buys, MariettaHaffner, Martijn de Jong-Tennekes, Jan Kammeyer,Jeanet Kullberg, Manon van Middelkoop, KeimpeReitsma, Gerrit van Vegchel, Anne-Jo VisserEindredactieRobert Dingemans, Fleur ReijngoudtFotografieOnder andere: Wilmar Dik, Evamarije SmitCo?rdinatieRobert DingemansLezersservicelezersservice@aeneas.nl, T 073 2051010Lidmaatschappen 2017Lidmaatschap: 130,- (compleet), 99,- (online), 32,50(studenten - compleet). Losse edities 27,50(printeditie), 17,50 (digitale editie), bestellen vialezersservice@aeneas.nl. Alle prijzen ex. btw.Buiten Nederland geldt een toeslag voor extra porto.Lidmaatschappen lopen voor ??n jaar en kunnen elkgewenst moment ingaan. Opzeggen kan tot tweemaanden voor vervaldatum telefonisch, 073 2051010AdvertentieverkoopAeneas Media, Sanne Verdonk,s.verdonk@aeneas.nl, T 073 2051023Vormgeving en opmaakImago Mediabuilders, AmersfoortVoorwaardenTijdschrift voor de Volkshuisvesting wordt tevens elek-tronisch opgeslagen en ge?xploiteerd. Alle auteurs vantekstbijdragen in de vorm van artikelen of ingezondenbrieven en/of makers van beeldmateriaal wordengeacht daarvan op de hoogte te zijn en daarmee inte stemmen, e.e.a. overeenkomstig de publicatie- en/of inkoopvoorwaarden. Deze liggen bij de redactieter inzage en zijn op te vragen. Niets uit deze uitgavemag worden overgenomen zonder toestemming vande uitgever. Hoewel de grootst mogelijke zorg wordtbesteed aan de inhoud van het blad, zijn redactie enuitgever van Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nietaansprakelijk voor de gevolgen, van welke aard ook,van handelingen en/of beslissingen gebaseerd op deinformatie in deze uitgave. Niet altijd kunnen rechtheb-benden van gebruikt beeldmateriaal worden achter-haald. Belanghebbenden kunnen contact opnemen metde uitgever.ISSN 1382-4112REDACTIONEEL4 ? RedactioneelGeld, het blijft een intrigerend fenomeen. Uiteraard, jekunt de handboeken erop nalezen wat het is, hoe hetfunctioneert, maar het houdt geheimzinnige kanten.Dat is zeker het geval waar het geld verleden, hedenen toekomst verbindt: via schulden, vermogen envooral de rente, de intermediair tussen die twee. Die intermediair diezo historisch laag staat, op een stand die in de studieboeken die ikindertijd las niet voorkwam: een negatieve re?le rente. En het meestintrigerende is de impact ervan op de re?le economie.Onlangs verzuchtte iemand dat je met de lage rente van nu een huiskoopt van een half miljoen euro en vervolgens lagere woonlasten hebtdan een sociale huurder. Het leek me in eerste instantie een wat ruwegedachte, maar er zit een kern van waarheid in. Immers ? als je inko-men daar de ruimte voor biedt ? kun je voor een langere periode lenentegen 2,0% rente. De netto rentelasten op dat halve miljoen bedragenmaandelijks iets in de orde van grootte van 500 ? 600. Nieuwesociale huurwoningen worden anno 2016 aangeboden voor een gemid-delde huurprijs van meer dan 600. Zie daar de achtergrond van deverzuchting. Natuurlijk, er zitten ruwe kantjes aan: de banken ver-strekken een half miljoen niet aan Jan en alleman, en Jan en allemanzou de rentelasten nog wel kunnen opbrengen maar de verplichteaflossing (vermogensvorming, geen woonlast!) wordt een probleem.En gemakshalve verloren we de onderhoudslasten en het perspectiefvan verminderde aftrekbaarheid en stijgende rentes uit het oog, maartoch...Dat een sociale huurwoning duurder zou zijn dan een woning van eenhalf miljoen, dat is de wereld op zijn kop. Maar er zit voor de socialehuursector een andere kant aan het verhaal. Door de lage rente kunnencorporaties gunstig investeren in nieuwe woningen. Nieuwe socialewoningen kunnen zo goed als rendabel worden neergezet. Natuurlijkmoet ook hier opgepast worden voor zeepbellen, maar leningen kun-nen voor een langere periode worden aangegaan waardoor de exploita-tie voor een ruime periode `gedekt' is. In dat opzicht is nu het momentom te investeren. De aanstaande korting op de vermaledijde verhuur-dersheffing bij sociale nieuwbouw is in dat opzicht mooi meegeno-men, maar kan anderzijds worden gezien als een voorschot op de hef-fing die voor de nieuwe woning geldt, een heffing die in gebieden methoge marktdruk - daar waar gebouwd moet worden - toch al hoogoploopt. Er is nog iets aparts met sociale nieuwbouw: in gebieden methoge marktdruk kunnen corporaties woningen verkopen en vervangendoor ruim goedkopere nieuwe sociale huurwoningen. Ook in datopzicht staat de wereld op zijn kop.In gebieden met hoge marktdruk is meer aan de hand. Het gemiddeldeinkomen van de hypotheekgevers ligt in steden als Amsterdam enUtrecht beduidend boven het landelijk gemiddelde, zo stelde deNederlandsche Bank vast, terwijl het gemiddelde inkomens in dezesteden amper het landelijk gemiddelde haalt. De hoge inkomens ver-drijven daar minder hoge inkomens van de markt. Op zich kunnenbeide vanwege de lage rente de lasten van de prijzige woningen opbren-gen, maar de wat lagere inkomens krijgen geen hypotheek. Het is indie omstandigheid begrijpelijk dat er wordt gevraagd om verruimingvan de hypotheekregels, maar het effect daarvan zal n?g hogere prijzenzijn, omdat ook de hogere inkomens de extra ruimte zullen gebruikenen de lagere inkomens blijven verdrijven. In dat opzicht blijft de wereldconsequent.Boeiend is in dit verband de vraag hoe de rente zich zal ontwikkelen.We nemen vaak aan dat de rente naar normale hoogtes zal terugkeren,maar zo zeker is dat niet. Misschien zijn we ongemerkt een barri?reovergestoken waarachter andere wetten gelden, op dezelfde wijzewaarop in de natuurkunde onlangs een theorie werd ontwikkeld datzwarte gaten niet bestaan maar dat in andere delen van het heelalandere wetten gelden. Wie zal het zeggen?Dit afsluitende nummer van 2016 bevat een rijk aantal artikelen. Veelvan de behandelde thema's hebben een financi?le kant. Neem het arti-kel over tiny houses, waaruit blijkt dat bij klein wonen ideologischeoverwegingen spelen, maar dat het ook vaak uit financi?le noodzaakgeboren wordt. Om nog even de hoge marktdruk-gebieden erbij tehalen: wie zich daar met een niet te grote portemonnee een plekje wilveroveren, moet het wel bij klein wonen zoeken.Geld. Het is vaak ook een heel begrijpelijk fenomeen. Neem nou ditTijdschrift voor de Volkshuisvesting. Het wordt grotendeels volgeschreven op basis van liefdewerk, oud papier. Maar zonder geld pro-duceer je geen blad, want het moet gedrukt, opgemaakt, er moet eind-redactie plaatsvinden en zo meer. Daarvoor zijn abonnees nodig maarook sponsors en vrienden die het belang inzien van een onafhankelijkplatform voor uitwisseling van kennis en opvattingen over wonenalgemeen en volkshuisvesting in het bijzonder. Dit Tijdschrift is danook op zoek naar vrienden. Meldt u! nDE WERELDOP ZIJN KOPDOOR KEIMPE REITSMA, REDACTIE5? December 2016MICROWONINGENBRENGEN LEVENDIGHEIDTERUG IN DE STADACHTERGRONDHet project Koningin Julianaplein in Den Haag van projectontwikkelaar Synchroon. Beeld: SynchroonBetaalbare woonruimte in het of nabij het centrum is misschien wel het meest schaarsegoed in de grote steden van Nederland. Tiny houses of microappartementen, kwalitatiefhoogstaande woningen die ondanks hun zeer geringe afmeting toch uiterst comfortabel enal even betaalbaar zijn, zouden daarin verandering kunnen brengen. De eerste concreteplannen liggen inmiddels op tafel en zouden over twee jaar werkelijkheid kunnen zijn."Door microwoningen aan de voorraad toe te voegen, brengen we de levendigheid weerterug in de stad."6 ? AchtergrondDOOR ERIC HARMS`Huizenmarkt in Amsterdam is oververhit' (AlgemeenDagblad). `Keerzijdes opbloeiende woningmarkt wor-den zichtbaar' (NRC). `Gemiddelde woningprijs afge-lopen jaar met 7,4 procent gestegen' (de Volkskrant).Het zijn slechts enkele van de alarmerende kranten-koppen die volgden op de bekendmaking door de NVM van de laatste kwar-taalcijfers en de publicatie van het halfjaarlijkse `Overzicht Financi?leStabiliteit' door de Nederlandsche Bank.Na jaren van crisis zit de woningmarkt weer in de lift en met name in degrote steden hebben de woningzoekenden daar veel last van. In en rond hetcentrum van de stad is vooral in de wat goedkopere prijsklassen nauwelijksmeer geschikte zelfstandige woonruimte te vinden, in de koop- noch in dehuursector. Het is een gevolg van de alleen maar groter wordende populari-teitonderwoningzoekendenvanstedenalsAmsterdam,Utrecht,Rotterdamen Den Haag.Die druk op de grootstedelijke woningmarkt neemt alleen maar verder toeals gevolg van de veranderende samenstelling van huishoudens. De bulkvan de woningbehoefte wordt inmiddels bepaald door een- en tweepersoon-shuishoudens. Dat zijn niet alleen studenten en starters, maar ook ouderen,die in de lege nestfase verkeren (empty nesters), alleenstaanden, expats,tweeverdieners zonder kinderen (dinks), en mensen die een tweede woningin de stad willen hebben.Projectontwikkelaar Synchroon typeert deze groepen als `de nieuwe stede-lingen'. Mensen die het kunnen wonen in het centrum van de stad verkiezenboven het bezit van een grote, grondgebonden woning. Dit type stedelingenwil vooral in de nabijheid van voorzieningen en het eventuele werk wonen,is minder gericht op de auto, is bereid om voorzieningen te delen als ditmeerwaarde biedt, en brengt vooral ook veel tijd buiten de woning door.Andere woonproductenAdjunct-directeur Tobias Verhoeven van Synchroon: "Het zijn mensen diede stad heel anders beleven en gebruiken dan voorheen het geval was. Daarhoren dus ook andere woonproducten bij. Temeer omdat we zien dat deaanhoudende druk op de stedelijke woningmarkt resulteert in steeds hogerehuizenprijzen. Wat je dan ziet is dat een stad als Amsterdam, die juist heelleuk is vanwege de enorme verscheidenheid aan inwoners, juist die diversi-teit aan het kwijtraken is. Dat is het gevolg van het feit dat er alleen nogmaar mensen komen wonen, die de hoge woningprijzen nog wel kunnenbetalen. En dat is toch een specifieke groep."Hoog tijd dus voor een nieuw woonproduct, vonden ze bij Synchroon. HetXS Deluxe-concept voorziet in een appartement van minimaal 25 tot maxi-maal 55 vierkante meter, waar met slimme interieuroplossingen de beschik-bare ruimte zo effectief mogelijk wordt benut. Alle basisvoorzieningen zijnin de woning aanwezig, slaapgelegenheid, woonkamer, douche en toilet.Met de andere bewoners van het complex worden vervolgens alle extra's,zoals een kookstudio, een wasserette, bergruimte, buitenruimte en werk-plekken, gedeeld. Het voordeel daarvan is dat de prijs per appartementrelatief laag blijft."Daar begint het eigenlijk mee", aldus Verhoeven. "Je moet ervoor zorgendat de woning betaalbaar is en blijft voor de doelgroep. De nieuwe stedelingheeft namelijk een bepaald soort budget, dat niet alleen door het inkomenwordt bepaald, maar ook door wat hij zelf maximaal aan woonruimte wiluitgeven. Daar spelen we op in door niet zozeer in prijs te vari?ren als wel inde ruimte. Naarmate je dichter bij het centrum woont, krijg je voor het-zelfde geld een kleinere woning."Geen studentenkamersOver het feitelijke prijskaartje kan Verhoeven weinig zeggen, omdat de pro-jecten nog in ontwikkeling zijn en het aantal mogelijke variaties groot is."Een prijs van 100.000 euro voor een appartement van 40 m2 is zeer welmogelijk, maar het kan ook goedkoper of duurder worden. We hebben nutwee projecten in voorbereiding, een in de Houthaven in Amsterdam en eenop het Koningin Julianaplein in Den Haag. Verder zijn we aan het acquirerenin Utrecht. Maar de prijsstelling die daarbij hoort is nu nog niet bekend. Hetzijn stuk voor stuk custom made projecten, waarbij de invulling afhankelijkis van de mogelijkheden op locatie en de omvang en wensen van de doel-groep. H?t XS Deluxe appartement bestaat dus niet."Hij benadrukt wel dat een XS Deluxe appartement veel meer is dan een uitAmsterdam is de diversiteit aan inwoners aan het verliezen dankzij de hogere huizenprijzen. Foto: Tom Godthelp7? December 2016zijn krachten gegroeide studentenkamer. "Een gemiddelde studentenkamerheeft een oppervlakte van 20 meter en heeft een bed en een bureau. Onzeappartementen bieden veel meer dan dat." Daarom voelt Verhoeven zich ookniet aangesproken door mogelijke kritiek dat hiermee feitelijk een tweede-rangs woningvoorraad wordt gecre?erd. "Die kritiek vind ik niet terecht.Wij spelen gewoon in op een vraag uit de markt en komen daarvoor met eenoplossing waarmee bepaalde doelgroepen voor de stad kunnen wordenbehouden."Dat bevestigt een woordvoerder van de gemeente Den Haag: "De vraag naarstedelijk wonen is groot en Den Haag wil daar vooral aan beantwoorden metwoningbouw in en rondom het centrum, de OV-knooppunten en aan dekust (Scheveningen). Vormen van `micro-housing' doen daarom ook in DenHaag hun intrede, in Laakhaven bijvoorbeeld voor starters en studenten.Een concept als dat van Synchroon past in deze ontwikkeling en kan eenbijdrage leveren aan het aantrekken en vasthouden van groepen die DenHaag graag aan zich wil binden, zoals kenniswerkers, startups en starters."Verhoeven: "We hebben ons verhaal nu op een aantal plekken verteld en dereacties waren bijzonder positief. Zowel gemeenten als woningzoekendenvinden het een zeer interessant product. Veel mensen hebben ons nu al latenweten er graag een te willen hebben. Dat overviel ons ook een beetje, moetik erkennen. Maar het helpt ons wel om dit product verder te brengen. Enhet sterkt mij in de overtuiging dat de vraag naar microappartementen blij-vend zal zijn."Foto CNieuwe trendVereniging Eigen Huis merkt daar overigens nog weinig van, stelt woord-voerder Hans Andr? de la Porte desgevraagd. "Het is een trend, die vanuithet buitenland is komen overwaaien en waarvan wij vermoeden dat het inNederland een marginaal verschijnsel zal blijven. Tot op heden heeft het inieder geval nog niet veel aandacht getrokken van onze 750.000 leden. Datkan natuurlijk veranderen. Het kan het begin zijn van een nieuwe trend inde grote steden. Maar dan nog denken wij dat het is voorbehouden aan eenklein, select publiek. Want de meeste mensen die zich op de koopwoning-markt begeven zijn toch op zoek naar ruimte."In de huursector ligt dat anders. "Het past wel bij de grotere mobiliteit vanmensen en de daaruit voortkomende behoefte aan flexibiliteit. Wie mobielwil zijn en blijven zal eerder geneigd zijn om te huren dan te kopen. We ziendit soort ontwikkelingen dan ook vooral in de huursector gebeuren, en danvooral ook in de particuliere huursector. Partijen bijvoorbeeld die bestaandekantoorgebouwen ombouwen tot tiny houses. Daarbij komt dan wel weer debouwregelgeving om de hoek kijken. Ook microappartementen moetenimmers aan minimale eisen en maten voldoen. Het is niet als aparte catego-rie in het Bouwbesluit opgenomen. Maar in ieder geval zijn de mogelijkhe-den in dat segment zeker aanwezig."Specialist in woonstartersDat verklaart ook de interesse van woningcorporatie De Key. Samen metcollega-corporatie Ymere en ontwikkelaars AM en Synchroon heeft zijArchitectuurcentrum Amsterdam opdracht gegeven om dit najaar drieontwerplabs te organiseren om de mogelijkheden en onmogelijkheden vanmicrowoningen in Amsterdam te verkennen.Directievoorzitter Leon Bobbe: "Het thema leeft absoluut bij De Key. Maardat komt ook omdat wij als woningcorporatie onze statutaire doelstellinghebben veranderd. Wij willen voortaan specialist zijn in woonstarters: jongemensen die hun eerste stappen zetten op de woningmarkt. Onze portefeuil-lestrategie is erop gericht om de grotere woningen in ons bezit te verkopen,af te stoten of in te ruilen voor kleinere woningen. Ons hele bouwprogram-ma is gericht op de realisatie van kleinere woningen. We zijn al een halveeeuw studentenhuisvester, dus we weten daar inmiddels wel het een enander van, maar het is altijd de vraag of het niet nog intelligenter kan."Een van de meest intrigerende vragen is voor Bobbe welke nieuwe mogelijk-heden ontstaan als een woning niet in twee dimensies, namelijk in vier-kante meters, maar in drie dimensies, dus in kubieke meters, wordt bena-derd. "Wat zijn de gevolgen van de keuze om woningen bijvoorbeeld eenArtist Impression van XS Deluxeconcept. Beeld: Synchroon8 ? Achtergrondmeter hoger te maken? Betekent dat dat je met de helft van het oppervlak uitkan en toch niet op gebruiksgemak hoeft in te leveren? Als dat zo zou zijn,kun je in dezelfde ruimte veel meer woningen realiseren, met alle voordelenvan dien. En zo zijn er nog veel meer vragen die we onszelf kunnen stellen."Volgens Bobbe draait het in de toekomst ook niet meer alleen om de woningzelf. "Wij zijn daarnaast hard bezig met de vraag hoe je conceptueel tegeneen gebouw moet aankijken. Welke functie vervult een gebouw in zijnomgeving? Welke doelgroep wil je er huisvesten? Wat voor collectieve ruim-ten zijn nodig? Wat voor omgeving hoort daarbij? En hoe bereik je dat hetgebouw zich eenvoudig kan aanpassen aan steeds veranderende behoeften?Het gaat met andere woorden om meer dan alleen de woning, het gaat omhet gebouw in zijn stedelijke context."Adequate reactieDe ontwerplabs die worden georganiseerd zijn een eerste poging om een ade-quate reactie te formuleren op een actuele vraag uit de markt: betaalbarewoonruimte in of nabij het stadscentrum. Bobbe: "Die vraag is in Amsterdamnatuurlijk het meest pregnant. In een gemeente als Doetinchem hoef je je nietper se met microappartementen bezig te houden. Maar in een stad alsAmsterdam wel. De prijs wordt hier namelijk niet alleen voor corporatiessteeds hoger, maar ook voor marktpartijen. De opgave waar wij ons beidenvoor gesteld zien is hoe we in coproductie woningen in en nabij het centrumtoch bereikbaar kunnen houden voor uiteenlopende doelgroepen."Het beperken van het formaat is een belangrijk deel van de oplossing, denktBobbe. "Daar ben ik inmiddels al vijftien jaar mee bezig. Want al decennialangverdubbelt het oppervlaktegebruik per persoon elke tien tot vijftien jaar. Dewoningen worden alleen maar groter, terwijl de huishoudens alleen maar klei-ner worden. Van alle woningen die wij toewijzen in Amsterdam gaat inmiddelscirca 70 procent naar alleenstaanden. Die gebruiken dus enorm veel ruimte,zonder dat daar een passende vergoeding van de kosten tegenover staat. En alsmensen eenmaal een grote woning hebben, gaan ze er vervolgens nooit meeruit. Als je in Amsterdam een woning hebt van meer dan 50 m2ben je eigenlijkgek als je er vrijwillig weg gaat. Daardoor heeft een steeds groter deel van onzevoorraad een steeds beperktere volkshuisvestelijke functie. Vanuit allerlei per-spectieven is het met andere woorden noodzakelijk om weer eens te bekijkenof het niet wat intelligenter kan dan dat we tot nu toe hebben gedaan."De stad zal er volgens Bobbe alleen maar wel bij varen. "Vergeet niet: dedrukte die er nu is, wordt veroorzaakt door de toeristen en niet door deAmsterdammers. Vanwege de combinatie gezinsverdunning en stijgendewoningprijzen werd het stedelijk leven in Amsterdam juist steeds rustiger.Door microwoningen aan de voorraad toe te voegen, brengen we de leven-digheid van de Amsterdammers weer terug in de stad. Als je jong bent en jewilt in Amsterdam wonen krijg je nu de mededeling dat je nog vijftien jaarmoet wachten. Dat is dramatisch. Als je daar met dit soort producten veran-dering in kan brengen, ben je iets aan het doen wat een stad als Amsterdamheel hard nodig heeft."Vraag neemt toeEn niet alleen in Amsterdam bieden tiny houses soelaas, meent het ministe-rie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In een schriftelijke reac-tie wijst een woordvoerder van minister Blok van Wonen en Rijksdienstonder andere op de medio september gepubliceerde Regionale bevolkings-en huishoudensprognose 2016 van het Centraal Bureau voor de Statistiek enhet Planbureau voor de Leefomgeving. Daarin wordt geconstateerd dat bijde toekomstige woningbouwopgave "rekening moet worden gehouden metde verwachte toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens(waaronder veel ouderen). Dit veroorzaakt mogelijk een toename van devraag naar kleine woningen en appartementen in plaats van eengezinswo-ningen (al verhuizen ouderen nog maar weinig)."Volgens het ministerie kan voor een deel van deze een- en tweepersoons-huishoudens, `een Tiny House' een interessante optie zijn. "Deze categoriekan een goede aanvulling zijn op het bestaande aanbod, vooral in de mid-delgrote en grote steden. Vanuit het ministerie willen we ruimte bieden voordiversiteit en variatie in de woon- en leefomgeving, zodat marktpartijen,Waldo City: nieuwbouw in Laakhaven, Den Haag voor starters en studenten (interieur). Foto: NU Projectontwikkeling BV9? December 2016maatschappelijke partijen en bewoners sneller kunnen inspelen op de toe-name van de vraag voor bijvoorbeeld middeldure huurwoningen en kleinewoningen. Daar sluiten we met meer ruimte in de regelgeving- deOmgevingswet- bij aan. De wet geeft meer vrijheid aan gemeenten en pro-vincies om invulling te geven aan initiatieven."Het is niet het enige stuk regelgeving waarmee de rijksoverheid tiny housingprobeert te faciliteren. Zo gelden er momenteel voor particuliere opdracht-gevers al minder zware eisen in het Bouwbesluit waardoor Tiny Housesbeter realiseerbaar zijn (aanpassing van het Bouwbesluit 2012 per 1 juli 2015).Zo zijn de voorschriften versoepeld voor wat betreft daglichttoetreding,vloeroppervlakte en minimale hoogte van verblijfsruimten, aantal en afme-ting van toiletruimten en de plaatsing en afmetingen van voorzieningen alseen aanrecht, een kooktoestel of een verwarmingstoestel.Een verdere verlichting van de eisen is voorzien in de opvolger van hetBouwbesluit, het Besluit Bouwen Leefomgeving, dat op 1 juli 2016 alsAlgemene Maatregel van Bestuur bij de Omgevingswet is gepubliceerd.WoningwaarderingstelselIn de huurprijsregelgeving wordt er voor elke verschijningsvorm van tinyhousing een puntensysteem gehanteerd. Voor echte kleine woningen geldthet woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen. Het puntensys-teem kent daarbij voor de huurprijsbepaling een ondergrens van 40 pun-ten. Sinds 1 oktober is dit systeem specifiek voor de COROP-gebiedenAmsterdam en Utrecht verruimd voor nieuwbouwwoningen met eenoppervlakte van minder dan 40 m2, die worden gebouwd in de periode van2018 tot en met 2022. Hierdoor ontstaan er meer mogelijkheden om nieuwaanbod in te realiseren.Volgens het ministerie hoeft kleiner wonen zeker niet ten koste te gaan van`de bouwkwaliteit'. "Dat blijkt ook uit de vele inzendingen van de `prijs-vraag Bevrijd Wonen, Jouw Tiny House in Almere' (huisjes kleiner dan 50m2 BVO), waaronder ook duurzame en zelfs zelfvoorzienende ontwerpen(zie ook kader `Mensen willen het kleine omarmen'). Sommige mensenvinden klein wonen op zichzelf ook kwaliteit hebben. Mensen willen name-lijk niet alleen vanwege financi?le redenen kleiner wonen. Er is ook eengroep die dat bewust wil vanwege een `basic lifestyle' en vanuit de wens deecologische voetafdruk te verkleinen."Tot slot kan Tiny housing een antwoord bieden als er snel en al dan niettijdelijk op een specifieke vraag moet worden ingespeeld, bijvoorbeeld bijde huisvesting van vluchtelingen. "De prijsvraag van de Rijksbouwmeester:`A home away from home' biedt ook inspirerende ontwerpen van `TinyHouses'", aldus het ministerie. Deze prijsvraag werd op 18 januari 2016uitgeschreven door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) enRijksbouwmeester Floris Alkemade. Gezocht werden innovatieve oplos-singen voor de huisvesting van asielzoekers. "De resultaten van de openoproep bevatten een heel scala aan oplossingsrichtingen, vari?rend vanopbouwbare units en bouwpakketten tot sociale strategie?n die ook brederinzetbaar zijn bij vraagstukken van flexibele huisvesting", zo meldt dewebsite.Het ministerie van BZK: "We blijven de ontwikkelingen nauwlettend vol-gen." nWaldo City: nieuwbouw in Laakhaven, Den Haag voor starters enstudenten (exterieur).Foto: NU Projectontwikkeling BVMeer informatie:? http://xsdeluxe.nl/? http://www.arcam.nl/ontwerplab-min-of-meer-microwoningen/? http://www.ahomeawayfromhome.nl/? https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurprijs-en-puntentelling/nieuws/2016/09/30/aangepast-puntensysteem-huurwoningen-per-1-oktober-van-kracht`Mensen willen het kleine omarmen'Maar liefst 245 inzendingen kregen de gemeente Almere en HetWoningbouwatelier op de idee?nprijsvraag `Bevrijd wonen. JouwTiny House in Almere!'. Doel was om de `behoefte en mogelijkhedenvan huisvesting van kleine huishoudens in compacte, betaalbarehuizen in een BouwEXPO Tiny Housing gedurende de jaren 2016 en2017 nader te verkennen.'Daartoe werden deelnemers gevraagd een visie of ontwerp in tedienen voor het `ideale' Tiny House, een ook daadwerkelijk realiseer-bare wooneenheid met een oppervlakte van maximaal 50 m2, in eenvan de drie voorgeschreven woonmilieus Permanent (maximaal15 Tiny Houses), Tijdelijk (maximaal zeven verplaatsbare Tiny Houses)en Pioniers (drie zelfvoorzienende Tiny Houses zonder aansluiting opnutsvoorzieningen).Een vakjury heeft uiteindelijk 25 projecten geselecteerd, waarvanhet de bedoeling is dat deze op diverse kavels op de BouwEXPO-locaties in Almere gebouwd gaan worden. Het grote aantal inzendin-gen heeft de jury verrast, zo meldt het juryrapport. "De jury consta-teerde dat een groot aantal inzendingen laat zien dat wonen ietsessentieels doet met mensen. In een Tiny House probeer je ook eenbeetje aan de werkelijkheid te ontsnappen. Een Tiny House als eenbasaal verlangen, dat zit als gegoten, dat je of zelf gebouwd hebt, ofhebt laten bouwen door een ander. De jury vond het heel bijzonderdat mensen het kleine omarmen in het leven, en dit als basis vooreen huis zien."Meer informatie over de prijsvraag, de inzendingen en het volledigejuryrapport zijn te vinden op www.bouwexpo-tinyhousing.nl.10 ? FotorubriekTINY HOUSE, GROTE AMBITIEHOE WOONTNEDERLAND?FOTORUBRIEKDe financi?le en economische crisis en bijvoorbeeldorkaan Katrina gingen vooraf aan de Tiny House movementin Amerika. Er ontstond een behoefte aan betaalbare enflexibele woningen: Tiny Houses. Zo'n huis is kleiner dan28m2, eenvoudig en duurzaam. Misschien nog wel belangrij-ker: Het faciliteert vrijheid. Sinds mei 2016 wordt het eersteTiny House in Nederland, met toestemming en op grond vande gemeente, bewoond. En wel door pionier en ambassa-deur Marjolein Jonker (41).TEKST: FLEUR REIJNGOUDTBEELD: ANN DE WULFWonen in een Tiny House is meer dan leven op een klein oppervlak, inMarjoleins geval 16m2. Het is een way of life. Het stulpje van Marjolein isvolledig off-grid. Dit betekent: douchen met regenwater dat wordt opge-vangen in de dakgoot en koken met behulp van gasflessen waar ook eengeiser op aangesloten is. Broccoli en sla komt uit de moestuin die wordtgevoed met mest van het composttoilet en stroom komt van de zonnepanelen op het dak, watweer betekent dat er een aantal `energievreters' uit een doorsnee huishouden ontbreken.Je vindt bij Marjolein thuis geen stofzuiger, f?hn, afwasmachine, broodrooster of strijkij-zer. "Het is een beetje back to basic. Ik vind het heerlijk." En daarin staat Marjolein(inmiddels) niet alleen. De online community die ze oprichtte om bekendheid te genere-ren voor Tiny Houses, zorgde voor veel duimen omhoog. "Samen met Buro Walden heb ikmijn eigen Tiny House ontworpen en laten bouwen. (Kosten: +/- 45.000.) Tijdens een vanmijn lezingen over Tiny Houses zat een enthousiaste wethouder uit Alkmaar in de zaal."Zo is het balletje gaan rollen. De gemeente gaf Marjolein een tijdelijke vergunning omhaar pareltje op het terrein van de GAS!Fabriek te zetten."Omdat het een `tijdelijk project' is, is er veel meer mogelijk. De afmetingen van mijn huisvoldoen bijvoorbeeld niet aan het Bouwbesluit. In zo'n geval kun je een beroep doen op decrisis- en herstelwet of een experimentele status aanvragen."Weten wat er allemaal mogelijk is op het gebied van Tiny Houses in Nederland? Lees meerop onze website: www.tvvnet.nl/marjoleinstinyhouse11? December 201612GROENE TUINEN,GRIJZE TUINENOVER TUINEN EN TUINIEREN ROND HET HUIS1ANALYSEEen vrijwilliger in de botanische tuin van Afrikaanderwijk, Rotterdam. Foto: Jeanet KullbergOngeveer 70 procent van de Nederlanders heeft een tuin en kan daarmee bijdragen aan degroene woonomgeving die we bijna allemaal belangrijk zeggen te vinden. Tuininrichting isbovendien relevant voor een klimaatbestendige woonomgeving. Deze bijdrage belicht eerstdiscussies onder stedenbouwkundigen over de wenselijkheid om burgers over een eigentuin te laten beschikken, dan wel collectief groen te bieden. Vervolgens gaat ze in op watde Nederlander doet met zijn tuin en wie voor een groene of juist voor een verharde tuinkiezen.? Analyse13? December 2016DOOR JEANET KULLBERG, SOCIAAL EN CULTUREEL PLANBUREAUZowel internationaal als in Nederland is er betrekkelijk wei-nig geschreven over wat burgers met hun eigen tuin doen.Uitzondering zijn de tuinconsumentenonderzoeken van detuinbranche, die in verschillende edities openbaar werdenuitgebracht. Deze onderzoeken verdelen de tuinbezitters(in Nederland die tot 65 jaar) in segmenten die elk met een eigen marke-tingstrategie bediend worden.De hybride positie van de particuliere tuin tussen cultuur- en natuurgebiedzou een verklaring zijn voor de betrekkelijke stilte rond het onderwerp.2Ook is er, anders dan bij sport of cultuur, weinig beleidsmatige aandachtvoor tuinen. Geen streefcijfers over aandelen groene tuinen, of doelgroepenvan groeneducatie, zoals bijvoorbeeld stadskinderen of kinderen uit armegezinnen.Toch is de vraag wat er in priv?tuinen gebeurt relevant, immers: de inrich-ting van vooral de voortuinen bepaalt mede de uitstraling van het woonmi-lieu. Vrijwel alle Nederlanders zeggen groen in de woonomgeving belangrijkof heel belangrijk te vinden en gezondheidsonderzoek bevestigt diversepositieve invloeden van groen in de directe omgeving.3Zo'n 70% van deNederlanders heeft de beschikking over een tuin. Wat doen we zelf aan diegroene omgeving? Groen zorgt voor een geleidelijke waterafvoer en dat isbelangrijk als de zomers warmer worden en regelmatig grote plensbuienvallen. Bij te snelle waterafvoer zijn kostbare ingrepen aan de rioleringnodig. Zo ramen Bade et al.4dat de omzet van 10% tuinoppervlakte van steenin groen, jaarlijks 9 miljoen euro bespaart aan afvoer- en zuiveringskostenvan het regenwater. Daarbij komen gunstige effecten op het stadsklimaat(verkoeling), reductie van fijnstof in de lucht en een grotere biodiversiteit.Aan het slot van dit verhaal volgen enkele suggesties om groenere tuinen tekrijgen.Een eigen tuin: genoegen of gedoe?De tuinstadbeweging aan het begin van de vorige eeuw, heeft de ambitiesom grondgebonden te wonen aangewakkerd. Tot dan was buiten wonenvoor de elite en in hun kielzog ook de gegoede middenklasse, die huizen lietbouwen in het buitengebied. Naarmate de negentiende-eeuwse stad druk-ker en vuiler werd, groeide de interesse in buiten wonen, terwijl de verbrei-ding van tram en rijwiel de stad bereikbaar hield. De tuinstadbewegingbepleitte een dorpsachtige omgeving en een tuintje bij het huis voor dearbeiders. De dorpse omgeving zou vervreemding tegengaan en de gemeen-schapszin stimuleren. Tuinieren zou bijdragen aan een meer huiselijke cul-tuur en de mannen uit de kroeg houden. In confessionele kring werd het ingezinsverband harmonieus scheppen van een klein paradijs in de tuingepropageerd. Dit was superieur aan `het competitiegericht afjakkeren vanhet hart' door middel van sport, en de kinderen naar vakantiekolonies stu-ren, zoals in socialistische kring gebeurde.5In de vroegnaoorlogse jaren won de modernistische stedenbouw terrein,ook al door de mogelijkheid om met nieuwe technieken seriematig, vlug envoordelig te bouwen. De modernisten hadden een totaal andere visie op detuin. In hun zonering van werk versus vrije tijd, werd tuinieren bij het werkingedeeld en om die reden zou een priv?tuin voor de bewoners geen genoe-gen zijn. In de ruimte tussen flatgebouwen konden bewoners wandelen ensporten en elkaar ook ontmoeten. Dat laatste was een ontkenning van hetproces van individualisering dat juist begonnen was met de toegenomenhuiselijkheid en focus op het eigen gezin in plaats van de uitgebreide fami-lie en de buurt. De modernisten onderschatten de interesse van de burger ineen eigen erf bij het huis, ook zonder dat er getuinierd wordt.Ze misten bovendien een visie op hoe de buitenruimte moest worden inge-richt om te functioneren. Volgens Van der Staay (1989)6wist Le Corbusierzich geen raad met tuinen en dacht hij dat het groen zich vanzelf zou ont-wikkelen, `door aanwaaien van zaden, door woekering van planten, buitende zware ingrepen van zijn architectuur om'.De in de naoorlogse jaren succesvolle tuinarchitecte Mien Ruys legde inverschillende flatbuurten collectieve tuinen aan die de onbestemde gras-vlakten in geborgen plekken veranderden. Volgens haar analyse zou onbe-stemd groen in dergelijke wijken niet functioneren en daarin kreeg ze in dejaren van `verval' van naoorlogse wooncomplexen haar gelijk. Onduidelijkingerichte semi-publieke ruimten werden als saai kijkgroen of, erger nog,eng groen als ??n van de oorzaken van verval aangewezen, ook al omdat heteigenaarschap vaag was en vervuiling toesloeg.Nieuw collectief elanIn recente jaren is op een aantal van dit type plekken een nieuw collectiefelan zichtbaar in de vorm van buurttuinen die door bewoners wordenonderhouden; soms ook helemaal op initiatief van bewoners gestalte kre-gen. Hoewel er buurttuinen bestaan die al in de jaren zestig of zeventigwerden aangelegd, is het aantal de afgelopen jaren flink gegroeid. Dewoningmarktcrisis lijkt zowel de behoefte hieraan onder bewoners als debereidheid om grond ter beschikking te stellen bij woningcorporaties engemeenten te hebben aangewakkerd. Uitstel van woningbouwplannenheeft braakliggende grond gecre?erd die wordt opgewaardeerd door middelvan tuinaanleg. Ook wordt soms in afwachting van sloop van woningblok-ken de bewoners meer ruimte gegund om de grond te gebruiken.7Wat debelangstelling precies heeft gevoed is lastiger vast te stellen. Er wordenverse en soms cultuureigen of biologische groenten verbouwd, maar langniet alle tuiniers eten van hun inspanningen.8Net als bij oranjeversieringenin de straat, waarbij sommige deelnemers niets met voetbal hebben, maardes te meer met het feestje,9 gaat het een deel van de tuiniers meer om degemeenschappelijkheid en de contacten. Zij kweken cohesie. Een deel vande verklaring ligt misschien ook in de behoefte om onzekerheid om te zettenin activiteit en zo meer grip op de eigen situatie te hebben. Daarbij heeft debuurt(moes) tuin iets andere kwaliteiten dan de volkstuin, waarvoor overi-gens ook de wachttijden zijn toegenomen. In de buurt beschikken bewonersper persoon over een veel kleiner perceel, maar dat is wel dicht bij huis en zomakkelijker te behappen voor drukbezette of buurtgebonden mensen.Toenemende verharding particuliere tuinen...Terwijl collectief en openbaar groen de afgelopen decennia duidelijk zicht-baar beter werd onderhouden, schoongehouden en ook nieuw aangelegd(denk bijvoorbeeld aan de tuinen van Piet Oudolf aan de RotterdamseMaasoever), zien we in particuliere tuinen een robuuste trend in de richtingvan meer verharding. Dit is in een reeks van jaren in beeld gebracht door detuinbranche, voor tuinbezitters in de leeftijd tot 65 jaar, de leeftijdsgroepdie voor de marketing interessant is. Het aandeel van de tuin dat verhard isTuinaanleg van Mien Ruys bij woningblokken in Buitenveldert,Amsterdam. Beeld: Buro Mien Ruys14 ? Analysesteeg van 54% in 2002, via 56% in 2008 naar 61% in 2011 en zou nadien nogverder zijn gestegen.10In de verhardingstrend zit een versnelling tussen2008 en 2011 ten opzichte de voorgaande meetperiode. Rap stijgende beste-dingen aan harde tuinmaterialen ten opzichte van plantmateriaal steunendit vermoeden.Uit analyse van de gegevens over voortuinen en achtertuinen komen fysiekeen sociale kenmerken naar voren die het bestraten van de tuin in de handwerken11. Veel steen zien we bovenal in kleine tuinen, hoewel met uitzonde-ring van geveltuinen waar in feite geen tuin is, maar wel beplanting. Voorhet overige is de logica evident: een kleine tuin vraagt toch ruimte om ondermeer te zitten. Parkeren op het eigen erf verlokt om de rest van de voortuinook maar te bestraten. Verder is de stenen tuin oververtegenwoordigd insuburbane woonmilieus. De tuin is daar niet exclusief zoals in centralestadsmilieus en trekt niet in het bijzonder tuiniers. De bewoners willen welbuiten zitten, maar niet perse met groen aan de slag. Opvallend is dat men-sen met een betegelde tuin evenzeer aangeven dat ze groen in de omgevingbelangrijk vinden. Zij verwachten kennelijk publieke vormen van groen.Voor VINEX-wijken geldt echter dat publiek groen er relatief schaars is.Alsnog publiek groen cre?ren is meestal geen optie, tenzij in de toekomsthet autobezit drastisch zou afnemen. In dorpse milieus zijn de tuinen rela-tief groen, nog los van het feit dat de tuinen daar groter zijn. Vermoedelijkis men daar conformistischer: een tuin bijhouden hoort erbij.... door jongere, laagopgeleide mensenDe groenste tuinen zien we bij oudere mensen, tot op zeer hoge leeftijd; demeest grijze bij jongere mensen. Waar de vrouw des huizes werkt wordt ookmeer bestraat. Vanouds had de vrouw een verzorgende rol voor huis enhaard, inclusief de tuin. Ook de opleiding doet ertoe: lager opgeleiden nei-gen meer tot bestraten; hoger opgeleiden kiezen meer voor groen. Zodoendedrukt de tuin vrij herkenbaar een sociale klasse uit. Maar daarnaast zien webij analyse van de voortuinen, ook `besmetting' of `inspiratie'. De kans opeen tuin vol steen is veel groter als de voortuin aan de overzijde helemaalverhard is en het omgekeerde geldt voor een groene tuin. Dit komt bovenopeen effect van een even kleine tuin of een laag opgeleide bewoner.Een huurhuis heeft in de praktijk veel vaker een bestrate tuin omdat de tui-nen kleiner zijn en het publiek lager opgeleid is. Het huren an sich is niet vaninvloed. Mogelijk heeft dit ermee te maken dat de status quo er vakergehandhaafd wordt omdat de huurder denkt dat de tuin terug moet wordengebracht in de eerdere staat, of een huurder maakt niet snel kosten voor eennieuwe aanleg.Mensen zijn steeds minder zelf met planten in de weer; hun kennis ervanneemt snel af12.Het aandeel mensen dat zelf planten kweekt of verzorgt, nam af van bijna60% in 1975 tot ruim een derde in 2011. Onder hen zijn ouderen sterk verte-genwoordigd. Zij beschikken over meer tijd om te tuinieren, maar figuur 1laat zien dat er meer aan de hand is. Het aandeel mensen dat met plantenomgaat daalt cohortsgewijs, vooral onder de naoorlogse generaties. En zijmaken toenemend de groep burgers met een tuin uit. Zodoende moeten wevrezen voor snel toenemende verstening tenzij een tegentrend zou ontstaan.In gesprekken met vooral groen ingestelde tuiniers, werd vaak naar vorengebracht dat ergens in de familie de kiem was gelegd voor de belangstelling.Zoals de Engelse onderzoeker Hitchings13in enkele artikelen aan de ordestelt, vereisen groene vingers ervaring. Die kan de tuinier zelf in de loop derjaren opdoen, maar ook meekrijgen door socialisatie. Juist het groene typeis minder gevoelig voor commerci?le impulsen als de winkels, tv en bladen.Behalve aan de opvoeding, kan kunde en ervaring ook ontleend zijn aanvormen van groeneducatie: via verenigingen als het IVN, de volkstuin of(praktisch) onderwijs.Aangrijpingspunten voor vergroeningMet toenemende vergrijzing van tuinen gaat er iets verloren aan kwaliteitvan de woonomgeving. Moeten we nu van mensen met tegels in de tuinvragen of ze, behalve werk en gezin, ouders en schoonouders ook hun tuingaan verzorgen? Financi?le sancties op een tegeltuin zijn een optie, maar zalop weerstand stuiten, terwijl handhaving van dergelijk maatwerk boven-dien duur is. Een prijsvoordeel van doorlaatbare verharding is re?ler.Tuin Piet Oudolf langs de Maas, Rotterdam. Foto: Jeanet KullbergFiguur 1: Aandeel volwassenen dat planten kweekt of verzorgt, naar leeftijd engeboortecohort.Leeswijzer: de lijnen laten stukjes zien van de levensloop van verschillendegeboortecohorten (generaties). Zo zien we dat op de leeftijd van 32 jaar nogbijna 60% van de mensen geboren tussen 1945 en 1950 zelf planten kweekte;van de 32-jarigen geboren tussen 1975 en 1980 was dat nog maar 30%.70605040302010022 27 32 37 42 47 52 57 62 67 72 77 82Leeftijd%Bron: tijdbestedingsonderzoek SCP 1975-2011cohort 1910-1915cohort 1920-1925cohort 1925-1930cohort 1930-1935cohort 1935-1940cohort 1940-1945cohort 1945-1950cohort 1950-1955cohort 1955-1960cohort 1960-1965cohort 1965-1970cohort 1970-1975cohort 1975-198015? December 2016Natuur- en milieueducatie lijkt een heilzame weg en op dat gebied gebeurtal veel. Operatie Steenbreek barst uit zijn vrijwilligersvoegen met alle actiesom tegels voor groen te verwisselen en er zijn mooie samenwerkingsinitia-tieven tussen markt en ide?le organisaties, zoals tuinreservaten en bijensa-fari's voor kinderen. Het betrekken van kinderen werkt sowieso motiverend.Advisering in de tuinarchitectuur is ook een middel, als benadrukt wordtdat een groene tuin niet perse bewerkelijk hoeft te zijn en dat verhardingteleurstellende effecten kan hebben omdat ze dikwijls verzakt en vaker ver-vuild oogt dan een groene tuin.Ook liggen er mogelijkheden in het nieuwe collectieve elan. Enerzijds zijn ermensen zonder tuin die wel groene vingers hebben of die buiten de eigentuin nog energie hebben voor meer groenwerk. Daarvan wordt al gebruikgemaakt, maar dat kan meer en veelvormiger. Zo bestaan er initiatieven als`sociaal tuinieren' waarbij ouderen met een tuin worden geholpen door vaakvakkundige vrijwilligers of vakkrachten in het onderhouden of opnieuwaanleggen van hun groene tuin. De omgekeerde formule is ook denkbaar:ouderen met tuinexpertise coachen ge?nteresseerde maar onervaren tuinbe-zitters.Woningcorporaties zullen betegelde tuinen vaak verkiezen boven klachtenover slecht onderhouden groene tuinen. Rustig woongenot staat terechtvoorop. Toch kunnen ze huurders wel informeren over de leuke kanten vaneen groene tuinaanleg en hen daarbij tegemoet komen, bijvoorbeeld doorstenen te helpen afvoeren en grond aanvoeren. Ze kunnen ook hun netwerkin buurten benutten om bruggen te slaan tussen kale gronden en groenetuiniers en de tuinen meer proactief tot onderdeel maken van sociaalbeheer: zowel door discussie over groen versus grijs in de tuin als in de uit-voering van groene ambities. nBetegelde tuin in verder nog groene straat. Foto: Jeanet KullbergNoten1 Dit verhaal is gebaseerd op de publicatie Tussen Groen en Grijs. Een verkenning vantuinen en tuinieren in Nederland. Den Haag (Sociaal en Cultureel Planbureau).2 Claire Freeman, Katharine J.M. Dickinson, Stefan Porter en Yolanda van Heezik (2012).`My garden is an expression of me'. Exploring householders' relationships with theirgardens. In: Journal of Environmental Psychology, nr. 32, p. 135-143.3 Zie bijvoorbeeld: Agnes van der berg (2009) Groen en gezondheid van stadsbewoners.Wageningen (Alterra).4 Tom Bade, Kim van der Leest, Fred Tonneijck (2010) Lang leve(n) de tuin: de LevendeTuin als bijdrage aan een gezonde leefomgeving en een rijke stadsnatuur Arnhem(Kenniscentrum Triple E). Bureau Deltares doet momenteel nader onderzoek naar dewaterafvoer van tuinen in relatie tot lokale fysieke condities, zoals de grondslag en deligging van het riool.5 Stynen, A. (2007). "Het is het mirakel der Aarde!" Volkstuinen als antigif voor demoderne stad. In: Segers, Yves en Leen Van Molle (red) (2007) Volkstuinen, eengeschiedenis. Leuven (KADOC-K.U. Leuven), p. 115- 135.6 Adriaan van der Staay (1989) Van tuinen en parken. Amsterdam (Uitgeverij Thoth).7 Jeanet Kullberg (2011) Buurttuinen, Seizoensgebonden banden in de publieke ruimte.In: SCP: Informele groepen, p. 130-150.8 Esther J. Veen (2015) Community gardens in urban areas: A critical reflection on theextend to which they strengthen social cohesion and provide alternative food.(Universiteit Wageningen).9 Jeanet Kullberg (2001) `Met voetbal kan het wel. Normaal kijk je de buren niet an'Amsterdams Sociologisch Tijdschrift., p. 231-261.10 Mededeling tuinbranche; editie 2016 wordt mogelijk niet openbaar gemaakt.11 Cijfers gebruikt van WoON fysiek en sociaal 2006, die zich nog lieten ophogen tot eenlandelijk beeld. De tuinen zijn opgenomen door ge?nstrueerde inspecteurs die hetgehele straatprofiel bekeken, inclusief de tuin aan de overkant. De achtertuinen zijngeanalyseerd met het AVO 2007 (SCP-enqu?te).12 Zie ook Bade et al. (2010): p. 10.13 Hitchings, R.(2006). Expertise and inability: cultured materials and the reason for someretreating lawns in London. The Journal of Material Culture 11.3. p. 364-38116 ? AchtergrondDOOR BERT KAREL DEUTEN EN HENK BULTSTRA, SPUTNIK ARCHITECTENDat is precies de vraag die wij, Sputnik Architecten uitRotterdam, ons ook stelden. Twee jaar geleden initieerdenwij het onderzoek `Goed Wonen in een betaalbare woning'.Onlangs presenteerden wij onze bevindingen van hetonderzoek. Dat kwam tot stand met medewerking van hetMinisterie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en 15 woningcor-poraties uit verschillende delen van het land. Het rapport is een goede toolom de ruimtelijke consequenties van strategische beslissingen inzichtelijkte maken. Doordat we in ons onderzoek de bevindingen naar plannen heb-ben vertaald, kan op basis van deze concrete voorbeelden een discussie overde wenselijkheid van compactere woningen worden gevoerd.Op de vrije markt is de laatste tijd ook een verhoogde interesse voor compactwonen. Er is in toenemende mate belangstelling om met minder spullen tewonen. Voorbeelden hiervan zijn de `Tiny Houses' en `Mini Appartments'(zie ook het artikel op pag. 5, red.). Er is een groep mensen die om verschil-lende redenen vrijwillig kiest om (tijdelijk) kleiner te wonen. In ons onder-zoek is deze groep buiten beschouwing gelaten. Goed Wonen zien we alsnorm voor permanente sociale huisvesting, waarbij de bewoners vaak voorhun hele leven afhankelijk zijn van het aanbod van de woningcorporaties.Deze vorm van wonen moet voldoen aan de gangbare norm voor wonen,inclusief bijvoorbeeld afsluitbare slaapkamers en een werkbare keuken.Onorthodoxe oplossingen zoals dubbel ruimtegebruik door opklapbarebedden of verschuifbare wanden zijn hierbij niet meegenomen, omdat wijdie niet zien als permanente oplossingen voor het gros van de woningen.AanleidingToen Hamit Karakus, de toenmalig wethouder Wonen in Rotterdam, eind2012 een woontop organiseerde, zat de woningmarkt volledig op slot.Woningmutaties vonden nauwelijks plaats en de woningproductie lag nage-noeg stil. `Scheefwonen' was een term die in zwang raakte, ook op de woon-top. Een belangrijke oorzaak van de stagnerende woningbouwmarkt wasvolgens velen het tekort aan woningen met een middeldure huur, een huurtussen de 700 en 1.000. Hierdoor zouden de huurders niet van de soci-ale sector door kunnen schuiven naar de vrije sector. De overstap van toennog maximaal 650 naar 1.000 was te groot en zou geen kwaliteitsverbe-tering inhouden.We zagen dat woningen die we voor woningcorporaties ontwierpen, zowelsociaal als geliberaliseerd werden verhuurd. Afgezien van het type tegel inde badkamer waren de woningen identiek, alleen de huurprijs was anders.Waar de woning met het label `sociale huurwoning' 650 per maand kostte,kostte de geliberaliseerde woning 800 tot 900 per maand. Kortom, blijk-baar werden er door woningcorporaties wel woningen met een middeldurehuur ontwikkeld, alleen werden die in negen van de tien gevallen sociaalverhuurd.Wij vroegen ons af of woningcorporaties wel in staat waren om eengezins-woningen te ontwikkelen die binnen de gereguleerde sector passen.Daarvoor tekenden we een eengezinswoning, waarvan de afmetingen van deverschillende vertrekken niet groter waren dan volgens het Bouwbesluitstrikt nodig is. Deze vierkamerwoning voor een gezin met twee kinderenhad een oppervlakte van 78 m2 GBO (gebruiksoppervlak). Vervolgens heb-ben we hier de WWS-punten (Woning Waardering Stelsel) voor uitgere-kend. Tot onze verbazing leverde deze plattegrond al 154 WWS-punten op.De liberalisatiegrens ligt bij 140 punten, dus de woning was volgens hetWWS een te liberaliseren woning.De conclusie die uit deze exercitie is te trekken, is dat het niet mogelijk iseen eengezinswoning te bouwen die voldoet aan het Bouwbesluit en ooknog volgens het WWS onder de liberalisatiegrens blijft. Het is duidelijkwaarom woningcorporaties woningen die ook geliberaliseerd kunnen wor-Er is geen ontkomen aan: sociale woningbouw moet betaalbaarder. Deverhuurderheffing, het passend toewijzen en de stagnatie van de woningmarktzetten de huurprijzen onder druk. De woningcorporaties werken effici?nter,maar ook woningen zelf zullen betaalbaarder moeten worden. Een van demanieren om dat te bereiken, is door de nieuwe woningen kleiner te makendan we gewend zijn. Maar de vraag rijst hoe klein een woning kan zijn. Wat iser tegenwoordig aan ruimte nodig om goed te kunnen wonen? Met anderewoorden, wat zien we tegenwoordig als de basiskwaliteit van `Goed Wonen'?GOED WONEN IN EENBETAALBARE WONINGACHTERGROND17? December 2016den, toch sociaal verhuren. Zij kunnen in het geval van gezinnen domwegniet anders.Niet gehinderd door het besef van de impact van deze constatering togen wenaar politiek Den Haag en naar verschillende woningcorporaties om te plei-ten voor een rigoureuze herziening van het WWS. Afgezien van de invoe-ring van een component op basis van de WOZ waarde is het (nog) niet tot dierigoureuze herziening van het WWS gekomen.Bij de rondgang langs de woningcorporaties diende zich nog een anderevraag aan. Om het probleem van Bouwbesluit en WWS inzichtelijk te makentoonden we hen plattegronden van de woning met een oppervlakte van 78m2 GBO. Met name bij de corporaties reageerde men hier fel op, nog voor hetdoel van de plattegrond duidelijk was. In eerste instantie dachten ze vaakdat wij zouden pleiten om de plattegrond van 78 m2 als standaard voor desociale woningbouw te zien. De reactie was toen, begin 2013, steevast: "Maarwij bouwen minstens 110 m2 per woning."Er was dus nog iets anders aan de hand. De plattegrond van een eengezins-woning, die voldoet aan het Bouwbesluit, past blijkbaar nog niet bij hetbeeld dat de woningcorporaties hebben van Goed Wonen. Het werd tijd vooreen herziening van de definitie van Goed Wonen.Het onderzoekSputnik verzamelde vijftien woningcorporaties vanuit het hele land die meewilden denken over een nieuwe definitie van Goed Wonen en het Ministerievan BZK was bereid om het onderzoek te ondersteunen. De centrale vraagvan het onderzoek: wat is er minimaal nodig aan voorzieningen en ruimte ineen woning om hier goed in te kunnen wonen. Met als uitgangspunt datbijvoorbeeld een woonkamer in een stad niet anders is dan een woonkamerin een dorp. De woonkamer moet in beide gevallen aan dezelfde eisen vol-doen. Het type woning waar de woonkamer onderdeel van uitmaakt, kan inde verschillende omgevingen wel verschillen. Zo zal een portiekwoning ineen stad eerder voorkomen dan in een dorp.Het onderzoek begon met een inventarisatie van activiteiten die in iedergeval in een woning plaats moeten kunnen vinden. Zowel huurders als ver-huurders werden ge?nqu?teerd. Daaruit kwam een opmerkelijk verschil ininzicht naar voren. De huurders gaven aan dat zij het voor Goed Wonennodig vinden om een kamer in de woning te hebben die ze kunnen gebrui-ken als hobby- of logeerkamer. In de optiek van de medewerkers van dewoningcorporaties is zo'n kamer niet per se nodig. Uiteindelijk is in denieuwe definitie opgenomen dat voor een- en tweepersoons huishoudenseen extra kamer nodig is. Als een meerpersoonshuishouden een extra kamerwenst, zullen de kinderen een kamer moeten delen, zodat een ruimte over-blijft voor logees of hobby.Een andere opmerkelijke uitkomst van de enqu?te was dat een grote groephuurders belang hecht aan een afgesloten keuken. De groep huurders die devoorkeur geeft aan een gesloten keuken, was zelfs wat groter dan de groepdie de voorkeur geeft aan een open keuken. De groep had echter niet demeerderheid, omdat er ook een groep huurders was die geen voorkeur had.Foto: Evamarije Smit18 ? AchtergrondAndere uitkomsten van de enqu?te waren dat de trap naar de verdieping inde gang en niet in de woonkamer moet liggen, een tweede toilet nodig is inhet geval een woning uit meer lagen bestaat. Daarnaast moet aan de eettafelen in de zitkamer voldoende ruimte zijn om ook bezoek een plek te geven.Van iedere keuze was de financi?le consequentie inzichtelijk voor huurders.De woonkamer is de enige ruimte waar huurders van aangaven bereid te zijnmeer huur te betalen voor meer ruimte.Op basis van de uitkomsten van deze enqu?te hebben wij `matjes' gedefini-eerd die nodig zijn om de verschillende meubels goed te kunnen gebruiken.Deze matjes zijn vergelijkbaar met de matjes uit de vroegere Wenken enVoorschriften. Hierin ligt per vertrek vast welke meubels nodig zijn, wat deafmetingen van deze meubels zijn en wat de benodigde ruimte is die rond-om de meubels nodig is om het vertrek goed te kunnen gebruiken.De matjes zijn met verplaatsbare wanden ??n op ??n nagebouwd en weergetest. Het uitgangspunt, dat een vertrek in een stad in principe niet andersis dan eenzelfde vertrek in een dorp bleek te kloppen. Huurders en mede-werkers van bijvoorbeeld een corporatie uit Drenthe beoordeelden de ruim-tes niet wezenlijk anders dan respondenten uit Rotterdam.Op basis van de matjes zijn in samenspraak met de verschillende woning-corporaties woningtypes ontwikkeld. Bij de ontwikkeling van de woningty-pes bleek het er w?l toe te doen voor welke woningbouwcorporatie eenwoning ontwikkeld wordt. Hierbij speelt de wooncultuur in een regio eenbelangrijke rol. Zo is het voor een woningbouwcorporatie in het oosten vanhet land belangrijk dat de woonkamer zich aan de voorzijde (straatzijde) vande woning bevindt en is het ondenkbaar dat de woning geen bijkeuken(lokaal klomp'n hok genoemd) heeft.Maar ook de bestaande voorraad is van grote invloed op wat een woning-bouwcorporatie wil. Veel corporaties hebben de afgelopen jaren vooral veeleengezinswoningen gebouwd en willen nu meer woningen voor ??n- oftweepersoons huishoudens maken. Andere corporaties hebben nog eengrote voorraad meergezinswoningen uit de wederopbouwperiode en zijnjuist op zoek naar grondgebonden woningen.Een algemene tendens die wij zien, is dat de woningcorporaties bezig zijn devoorraad meer te specificeren voor de verschillende doelgroepen. De tijdvan luxe dat de corporaties alleen eengezinswoningen met een beukmaatvan minimaal 5,4 meter ontwikkelden, is voorbij. Hoewel alle doelgroepenin een dergelijke woning passen en die daarom erg populair was, zijn dezewoningen tegenwoordig te kostbaar voor veel huurders. Door het passendtoewijzen zal de woningbouwcorporatie de huur in sommige gevallen moe-ten verlagen, waarbij de onrendabele top alleen maar zal toenemen. Met destagnatie van de ontwikkeling van vastgoedprijzen is het ook niet langerevident dat een onrendabele top op termijn bij verkoop goedgemaakt kanworden. Daarom worden woningtypen, waar de woningcorporaties in degoede tijd van af wilden, maar die erg betaalbaar waren, nu weer interessantgevonden. Een voorbeeld daarvan zijn de bebo's, de beneden-/bovenwonin-gen.Veel corporaties geven aan dat het merendeel van de huurders niet bestaatuit gezinnen, maar uit een- of tweepersoonshuishoudens. Het percentagevan kleine huishoudens loopt op tot 80% van de huurders. Daarom is bin-nen het onderzoek ook gekeken naar wat het op zou leveren als een woningniet ??n grote hoofdslaapkamer en ??n kleine slaapkamer heeft, maar alleentwee kleine slaapkamers. In praktijk betekent dit dat de grote slaapkamer 5m2 en de gehele woning 10 m2 kleiner wordt. De maximale redelijke huurgaat daarmee ongeveer 25 per maand naar beneden en de bouwkosten zul-len ongeveer 7.000 lager uitpakken. Of dit nu een wenselijke ontwikkelingis, laten wij in het midden, maar door het een keer te tekenen zijn de voor-en nadelen inzichtelijk en zijn de financi?le consequenties te berekenen. Opbasis van deze feiten is het mogelijk een goede afweging te maken.18003000255024502050255036002800290038003000210012009002200120040003400340036001200900Matjes: Opstellingen van meubels die ineen woning moeten passen.Matjes: opstellingen van meubels die in een woning moeten passen. Beeld: Sputnik Architecten19? December 2016De praktijkWaar de woningcorporaties in 2012 nog lieten weten geen woningen kleinerdan 110 m2 te bouwen, is de belangstelling voor compactere woningen nugroter dan ooit. Het rapport geeft een ondergrens aan voor de omvang vaneen woning. Als de matjes uit het onderzoek niet passen binnen een woning,zal de meerderheid van de huurders de woning als ondermaats bestempe-len. Aan de andere kant is ook niet gezegd, dat als de matjes wel passen, erper definitie sprake is van een goede woning. Regionale verschillen inopvattingen over Goed Wonen en de wensen van specifieke doelgroepen zul-len er waarschijnlijk altijd toe leiden dat een woningbouwcorporatie oponderdelen nog extra eisen stelt aan een woning. In het rapport gaat het omde basiskwaliteit van Goed Wonen, de ondergrens.In het rapport staat bij elk woningtype een indicatie van de bouwkosten opbasis van algemene kengetallen. Bouwprijzen fluctueren en zullen regio-naal verschillen. De cijfers zijn dan ook alleen te gebruiken als indicatie omverschillende woningtypen enigszins vergelijkbaar te maken.De vraag blijft staan of het nodig is om kleiner te bouwen ten gunste vanbetaalbaarheid. Het is immers niet zo dat de bouwkosten twee keer zo laagworden als de omvang van een woning twee keer zo klein is. Relatief durevoorzieningen die in een grotere woning nodig zijn, zoals badkamer enkeuken, zijn ook in een kleinere woning nodig. Relatief zal de bouwprijs dusniet zo snel afnemen, maar in absolute zin wel. Wanneer een woning meteen huur tot de aftoppingsgrens gerealiseerd moet worden, kan dat abso-lute voordeel wel het verschil maken.Een verlaging van de investeringskosten kan ook bereikt worden door goed-kope materialen toe te passen. Wij zijn van mening dat dit op de lange ter-mijn juist extra kosten met zich meebrengt. Als voorbeeld dient de bouwvan de jaren `80, toen met goedkope materialen relatief grote woningenwerden gerealiseerd. Al snel bleek hier goedkoop duurkoop te zijn. Door desnelle degradatie van de materialen verloederden hele wijken, met alle(financi?le) consequenties van dien. Wij stellen dat op de lange termijn eenkleine woning, gemaakt met goede materialen en met een goed ontwerp engeplaatst in een kwalitatieve omgeving meer restwaarde heeft. De toepas-sing van duurzame materialen en een goede detaillering heeft grote invloedop het karakter van een woning en de omgeving. Op den duur wordt datbeter gewaardeerd dan een grotere woning van goedkopere materialen.Het idee van compacte woningen is natuurlijk niet nieuw. In het verledenzijn ook de HAT eenheden (Huisvesting Alleenstaanden enTweepersoonshuishoudens) ontwikkeld, die uiteindelijk ondermaats ble-ken. Door vooraf een goede inventarisatie van de minimale afmetingen tehebben gemaakt, is zekergesteld dat een woning die voldoet aan de eisenvan Goed Wonen ook aansluit bij de wensen van de huurders.Voor woningcorporaties die overwegen of bezig zijn met het realiseren vankleinere woningen is het rapport een goed begin van een herziening van hetruimtelijk Programma van Eisen voor kleinere woningen. Uit de studiekomen een aantal duidelijke consequenties naar voren die bij bepaaldekeuzes horen. Door de brede ondersteuning van verschillende corporaties isdit document voor de meeste situaties relevant. Eigenlijk zou iedere woning-bouwcorporatie die bezig is zijn PvE te herschrijven minimaal de afmetin-gen van de matjes moeten aanhouden. Nog beter zou het zijn om zelf in deruimtes van de 1:1 opstelling van het onderzoek te gaan staan, want juist alsje de grens opzoekt, geldt: meten is weten.Het hele rapport is te downloaden van de site van Sputnik, maar ook terugte vinden via www.tvvnet.nl/goedwonen. nE?n op ??n testopstelling in de faculteit van Bouwkunde van de TU Delft. Beeld: Sputnik Architecten20 ? ACHTERGRONDVuurtoren van Den Helder. Foto: dominiquelandau (iStock)SOCIALEDUURZAAMHEIDURGENTER DAN OOITDe nieuwe woningwet begrenst het werkterrein van woningcorporaties.Samenwerking is meer dan ooit gevraagd om te zorgen dat mensen met een laaginkomen goed, veilig en betaalbaar kunnen blijven wonen. Sociale duurzaamheidgaat om het vasthouden van sociale cohesie in vitale wijken. In Den Helder latenpartijen zien dat het gezamenlijk opstellen en realiseren van een woonvisiehierbij kan helpen.ACHTERGROND21? December 2016DOOR ANNEMIEKE KLEIJSSEN, KLEIAMIRANDA ROVERS, MIRAUDOm sociale duurzaamheid te realiseren is het nodig om inketens te werken, zoals wonen-welzijn-zorg en wonen-leren werken. In de afgelopen 15 jaar zijn hierin veel stap-pen gemaakt. Maar door allerlei transities bij de betrokkenpartijen (sociaal domein bij gemeente, extra-muraliseringin de zorg, nieuwe woningwet) dreigen er gaten te vallen. Terwijl de socialeopgave steeds groter wordt. Commerci?le partijen pakken die opgave vaakniet of maar deels op. En woningcorporaties, die in de afgelopen jaren vaakde gaten dichtliepen, moeten zich concentreren op sociale huisvesting enmogen andere activiteiten niet meer of alleen nog onder zeer strikte eisen(markttoets, rendementstoets) oppakken.In dit artikel wordt deze consequentie belicht aan de hand van het praktijk-voorbeeld Den Helder. In Den Helder worden de negatieve consequentiesvan de nieuwe woningwet zichtbaar. Hoe kunnen partijen ervoor zorgen dater geen mensen tussen wal en schip belanden en dat we een sociaal duurza-me samenleving realiseren? Wie pakt de handschoen op? Wie mag nog?Samen werken aan sociale duurzaamheid"In Den Helder zijn wij de woonvisie gestart met het vertrekpunt: wonen is een bij-drage aan geluk. Daa