Finland, Oostenrijk en Nederland kennen alle drie een lange traditie van volkshuisvesting. Er zijn daarom relatief veel betaalbare huurwoningen. Alle drie de landen zijn bovendien door een vergelijkbare cyclus heen gegaan van groei en ontwikkeling van de gereguleerde sociale huursector. Ondanks decennia sociaal huurbeleid zijn er ook in deze landen grote woningmarktvraagstukken, zoals een tekort aan betaalbare huurwoningen, zorg over gemengde buurten en een grote verduurzamingsopgave van een oude bestaande woningvoorraad. In dit artikel schets ik de achtergrond, ontwikkeling, uitdagingen en aanpakken in de drie hoofdsteden.

In een internationale context zou je verwachten dat volwassen woningmarkten in de sociale huur, dat wil zeggen woningenmarkten met een lange traditie van sociale huur, de zaakjes prima op orde hebben. Er is voldoende sociale huur en daarmee betaalbare woningen. Het woonstelsel heeft de tijd gehad om goed ingericht te worden en goed te functioneren. In een wereld waar de meeste landen maar een klein aandeel sociale huurwoningen hebben, lijken Nederland, Finland en Oostenrijk gidslanden, waar de aanpak gekopieerd kan worden naar andere land. Tijdens het vijfde International Social Housing Festival in Barcelona dit jaar ontdekten de deelnemers aan een workshop over volwassen woningmarkten dat een lange traditie voordelen heeft, maar ook grote uitdagingen met zich meebrengt.

Alle drie de hoofdsteden hebben veel betaalbare huur, maar overal is het eigendom anders geregeld. Zowel in Amsterdam als in Wenen bestaat een groot deel van de woningmarkt uit een betaalbare sociale huursector. Waar in Amsterdam de sociale huurwoningen grotendeels (80%) in eigendom zijn van de woningcorporaties, is dat in Wenen voor de helft van de sociale huurwoningen het geval. De sociale huur door corporaties moet kosten gebaseerd verhuurd worden met een beperking op het rendement. Daarnaast heeft de stad Wenen ook nog een aanzienlijk deel in eigendom; hierin onderscheidt Wenen zich aanzienlijk van andere Oostenrijkse gemeenten. In Finland bestaan vergelijkbare organisaties als corporaties, maar noemt men dat geen sociale huur, maar gesubsidieerde huur. De financier speelt een veel grotere rol in de Finse aanpak dan bijvoorbeeld in Nederland. Ook is er nog een klein percentage right of occupancy, een tussenvorm tussen huur en koop, die gericht is op middeninkomens.

In Nederland en Oostenrijk begon de traditie van sociale huur al aan het begin van de 20eeeuw. In Finland kwam er pas sociale huur na de Tweede Wereldoorlog, toen het land opnieuw opgebouwd moest worden. Ondanks een verschillende start, hebben alle drie de landen een vergelijkbare ontwikkeling van vier fasen doorgemaakt. In de eerste fase, de introductiefase, was volkshuisvesting een belangrijk politiek thema. In Nederland was de kwaliteit van de woningvoorraad zo slecht dat er in 1901 een Woningwet kwam en dat notabelen zich gingen ontfermen over goede woningen voor lage inkomens. In Finland vond men dat na de Tweede Wereldoorlog oorlogsveteranen een goede woning verdienden en bovendien was er, net als in veel andere Europese landen, een groot tekort aan woningen. In de tweede fase was het doel om zoveel mogelijk betaalbare woningen te bouwen veelal met overheidssubsidies aan de aanbodkant en overheidsinterventies in locaties, zoals in Nederland bij de groeikernen in de jaren zeventig/begin jaren tachtig. Daarna volgde een derde administratieve fase waarin de algemene opinie wordt: ‘we hebben genoeg sociale en betaalbare huur’. Daarin was aandacht voor de kwaliteit van wat er gebouwd wordt (met name omdat in de jaren tachtig door de wereldwijde oliecrisis de kwaliteit van de woningbouw achteruitging). In deze fase ontstonden er sterke instituties. Maar ook werden bestaande afspraken steeds meer geschaafd en bijgeschaafd, waardoor er veelal een wirwar van afspraken ontstond. Vanaf de jaren negentig kwam daarbij in veel Europese landen een nadruk te liggen op marktdenken. Er werden vraagtekens gezet bij de eerdere sterke overheidssturing op betaalbaar wonen. Veel ruimte werd geboden aan de markt en dat zet zich door in het begin van de 21ste eeuw. Daarbij zie je ook dat de vanzelfsprekendheid van betaalbare huur deels verdwijnt. Na de financiële crisis van 2007- 2009 brak een vierde fase aan en ontstond er een nieuwe wooncrisis, ook in volwassen woningmarkten. Niet alleen in Nederland, maar in meer Europese landen met een van huis uit goede infrastructuur van sociale woningbouw, stapelen problemen zich op: een tekort aan betaalbare woningen, te snel stijgende koopprijzen, een te grote woningvoorraad die niet klaar is voor de energiecrisis en een toename van verschillen tussen buurten.

Voordat ik de recente uitdagingen en oplossingen bespreek is het goed om stil te staan bij de meerwaarde die een lange sociale huurtraditie heeft. In alle drie de landen zien we een stevige institutionele organisatie van betaalbare huur. Dat resulteert in partners (zoals sociale verhuurders, gemeenten, huurdersorganisaties) die elkaar goed kennen, veelal een betrouwbare partner voor elkaar zijn en een langjarig financieel en inhoudelijk commitment met elkaar aangaan. Het taalgebruik in samenwerkingen is gericht op gezamenlijke afspraken. Bij opkomende woningmarkten in Europa (Spanje, Zuid Amerikaanse landen) zien we een ander repertoire van overheidsinterventies. Deze interventies zijn veelal gericht op het tegengaan van allerlei vormen van oneigenlijk gebruik, veel misbruik en uitbuiting van kwetsbare en lage inkomens. Een groot deel van de (overheids)interventies zijn logischerwijs hierop gericht. Daarnaast wordt er in deze landen maar mondjesmaat sociale huur toegevoegd door nieuwbouw.
In volwassen woningmarkten zie je daarentegen wel minder innovaties, minder groepen bewoners die echt zelf aan de slag gaan, omdat het institutionele landschap zo groot is geworden. In Wenen probeert men bewonersgroepen te stimuleren om meer van onderop of via co-housing woningen te realiseren. Ook in Amsterdam zijn er op zeer beperkte schaal woongroepen en wooncoöperaties aan de slag om op een andere manier vorm te geven aan betaalbaar wonen.

Corporaties, gemeentelijke woningbouwbedrijven en gesubsidieerde verhuurders zijn in alle drie de steden geaccepteerd en worden gewaardeerd. Ze hebben een intensieve relatie met de gemeente die voortbouwt op een langjarige samenwerking. Ook is er door jarenlange samenwerking een basisvertrouwen: partijen weten wat ze wel en niet aan elkaar hebben. Het voordeel is dat partijen elkaar makkelijk weten te vinden en tot oplossingen en afspraken komen. In Nederland zijn dat de prestatieafspraken en woondeals. In Finland zijn dat de MAL afspraken, die naast wonen (A), ook over mobiliteit (L) en ruimtelijke ordening (M) gaan en regionaal gemaakt worden voor een langere periode van 12 jaar. Maar deze langjarige samenwerking heeft ook een keerzijde. De afspraken zijn daardoor steeds verder aangepast, en vaak voor een buitenstaander niet meer te begrijpen. In Wenen hebben ze voor het krachtenveld en netwerk van heel veel samenwerkingsverbanden een naam: ‘Mama Vienna’. Figuur 2 laat slechts een selectie (!) zien van het aanbod van dienstverlening van de gemeente Wenen aan haar partners in financiën, advies, dienstverlening en meer. Het is goed georganiseerd, maar zo complex dat het niet voor iedereen meer goed te begrijpen valt.
Daarnaast blijft het in volwassen woningmarkten lastig om de politiek betrokken te houden en te overtuigen van de noodzaak van sociale huur. In alle drie de landen zien we een vanzelfsprekendheid ten aanzien van sociale huur. Die resulteert in afname van politieke aandacht, met name tijdens de neoliberale regeringen.

Daarnaast is de kwaliteit van de betaalbare woningvoorraad in vergelijking met Zuid-Europese landen relatief goed in Helsinki, Wenen en Amsterdam. Door een geïnstitutionaliseerde omgeving zijn er veel afspraken gemaakt over de huurprijs en de kwaliteit van de voorraad. Het nadeel is dat door het grote aantal woningen, relatief veel woningen ouder zijn en nog niet klaar voor de klimaatambities van Parijs aangezien de woningen onvoldoende verduurzaamd zijn. In alle steden legt dat een relatief grote druk op de investeringscapaciteit van de verhuurders en is er nog een lange weg te gaan om alle woningen verduurzaamd te krijgen. Voordeel is vaak wel dat door de grote aantallen woningen en daarmee beperkt aantal verhuurders, woningcorporaties, stedelijke woningbouwbedrijven de opgaven van verduurzaming of verbetering op grote schaal in gang gezet kunnen worden door regulering, landelijke of lokale afspraken dan wel stimulerende subsidies. Omdat in Wenen de huur kostengebaseerd is, worstelt men met de verduurzamingsopgave. In Nederland is landelijk geregeld dat de huur niet mag stijgen na isolatie van de woning. Zo worden de kosten niet doorbelast aan de huurder. In Wenen mag dat wel, maar is dat eigenlijk niet wenselijk.

Waar in sommige Europese landen de beperkte buurten met zeer lage inkomens leiden tot een grote tweedeling in de stad, zien we in Helsinki, Amsterdam en Wenen gemengdere wijken. Echter, staat die mate van menging onder druk. Aan de ene kant jagen de hoge koopprijzen de lagere en middeninkomens de dure wijken uit. Aan de andere kant komen lage inkomens steeds vaker bij elkaar te wonen door regulering, zoals in Nederland met de regels voor passend toewijzen. In diverse steden, waaronder Wenen, is bij nieuwbouw extra aandacht voor een brede wijkontwikkeling, met inbegrip van de sociale infrastructuur, gemeenschappelijke ruimten en openbare ruimte. Zodat diverse bevolkingsgroepen elkaar ontmoeten en samen activiteiten kunnen ondernemen.

Alle drie de hoofdsteden zetten in op het aanpakken van de woningcrisis. De aanpak is verschillend, maar elke hoofdstad zet in op een toename van betaalbare woningen en het realiseren van diverse en sterke wijken met woningen die toekomst klaar zijn.
In Helsinki (en in heel Finland) zet men groot in op gebiedsgerichte afspraken van wonen, mobiliteit en verstedelijking en het terugbrengen van dakloosheid naar nul. De aanpak van dakloosheid is doeltreffend. Sinds 2008, is het aantal daklozen met meer dan de helft afgenomen naar een kleine 3700 daklozen in 2022 door het Housing First-beleid (oftewel iedereen een dak boven zijn hoofd).
In Wenen zet men vooral in op de ontwikkelcompetities met veel kwaliteit en ruimte voor betaalbare huur op gemeentegronden via het woonfonds. Daarin wordt naast kwaliteit van de woningen ook aangespoord om de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren en gemeenschappelijke ruimten en gezamenlijke sociale infrastructuur te ontwerpen. Daarnaast is het sinds 2019 verplicht om bij herontwikkeling tweederde van de woningen betaalbaar zijn (in Wenen noemt men dat gesubsidieerde woningen) met daarbij een bij wet geregelde maximale grondprijs per vierkante meter. 
In Amsterdam zet men in op betaalbaar wonen door uit te gaan van 40% sociale woningbouw en 40% middeldure huur bij nieuwbouw. Ook geldt eren een zelfbewoningsplicht bij een groot deel van de koopwoningmarkt. Met landelijke afspraken, in de vorm van Nationale prestatieafspraken tussen Rijk, corporaties, gemeenten en huurders is de speelruimte van 2023 voor lokale overheden wat afgenomen, omdat er veel landelijk vastligt. Na jaren afwezigheid heeft het Rijk de regie weer hernomen. Amsterdam zet in op wonen als een publiek goed, waarbij de focus ligt op voorrang en hulp aan diegenen die het echt nodig hebben en op gelijke kansen voor alle Amsterdammers.

We kunnen concluderen dat het hebben van een lange traditie van sociale huur veel maatschappelijke voordelen biedt. Finland, Nederland en Oostenrijk zijn landen met relatief veel betaalbare en goede woningen, en een beperkte segregatie in de samenleving en wijken. Echter, slagen deze landen er de laatste decennia niet in om voldoende betaalbare woningen aan te bieden. Ook is het steeds moeilijker om gemengde wijken te behouden. Kortom, een goed ingericht stelsel kan niet alle maatschappelijke problemen oplossen. En dat is ook het grootste nadeel: het systeem is niet (meer) goed wendbaar en ingericht om echte grote problemen op korte termijn adequaat op te lossen. In deze landen is de regelgeving zo complex dat ‘Mama Wenen’, maar ook ‘Mama Amsterdam’ (met circa 30 urgentie- en voorrangsregels in het woonruimteverdeelsysteem en meer dan 50 regelingen en voorzieningen voor mensen met woonproblemen), alleen nog maar voor de doorgewinterde professional te begrijpen is. Lang niet alle huurders en woningzoekenden kennen de regelingen of passen in één van de vele regelingen en komen daardoor bijna niet aan bod voor een nieuwe huurwoning.
Finland, Oostenrijk en Nederland hebben volwassen sociale woningmarkten. Laten we zorgen dat we koplopers blijven en over vijftig jaar kunnen aangeven dat we nog steeds mooie en betaalbare huurwoningen in fijne gemengde buurten bouwen en verhuren. Maar wel in een uitlegbaar en begrijpelijk systeem.